21年房地产估价师考试题免费下载5辑 第1辑
购买一套建筑面积为120m2,单价为18000元/m2的住宅，下列付款方式，名义价格和实际价格相符的是（）。
A.于成交日期一年后一次性支付所有款面
B.于成交日期一次性付清，绐予5%的优惠
C.于成交日期支付50万元，余款在第一年年末支付
D.首付50% ,余款以期限10年、年利率7%、按月等额本息还款的低押贷款支付
答案：D
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项D的名义价格和实际价格是相等的，都是216万元。参见教材P113。
某城市2014年商品住房施工面积为1000万平方米，其中从2013年跨入2014年继续施工的面积为300万平方米，恢复施工的面积为200万平方米。该城市2014年商品住房新开工面积是（ ）万平方米。
A.500
B.700
C.800
D.1000
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房屋新开工面积，指在报告期内新开工建设的房屋面积，不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在报告期内恢复施工的房屋面积。1000－300－200＝500（万平方米）
下列不属于建筑安装工程费用的是（ ）。
A．各类建筑工程和列入建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风、煤气等设备费用及其装设、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用
B．设备基础、支柱、工作台、烟囱、水塔、水池等建筑工程以及各种炉窑的砌筑工程和金属结 构工程的费用
C．为施工进行的场地平整而发生的费用
D．土地使用费、与工程建设有关的其他费用、与未来企业生产经营有关的其他费用
下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（ ）。
A.连锁健身房
B.公安机关办公楼
C.游泳馆
D.度假村
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
购买经济适用住房不满( )年的，不得直接上市交易。
A.1
B.2
C.3
D.5
答案：D
解析：
《经济适用住房管理办法》规定“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5 年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款(——目的：取得完全产权，经济适用住房上市交易，必须取得完全产权)，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。”
21年房地产估价师考试题免费下载5辑 第2辑
当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法
B． 平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
正确答案：B
运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。
光化学烟雾还能引发哮喘、诱发肺癌，中毒严重者呼吸困难、视力减退、头晕目眩、手足抽搐。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产转让概述。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。
对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
正确答案：ABC
[答案] ABC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。香港所讲的物业实质上是房地产。
2014 年秦某将其原值40 万元的住房按年租金1.44 万元出租，应缴纳的房产税是( )元。
A.576
B.1728
C.3360
D.4800
答案：A
解析：
从2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。14400元×4％=576 元。
21年房地产估价师考试题免费下载5辑 第3辑
按照期限划分，金融工具可以分为短期信用工具和长期信用工具。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。按照期限划分，金融工具分为短期信用工具、长期信用工具和不定期信用工具。
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
答案：对
解析：
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。
民法上的代理和诉讼法上的代理的区别主要在于（ ）。
A.代理事项不同
B.代理范围不同
C.代理形式不同
D.代理人不同
答案：A
解析：
本题考查的是代理。民法上的代理和诉讼法上的代理是两种不同的制度。二者最主要的区别在于代理事项不同
计算期发展水平与固定基期发展水平之比是（ ）。
A.定基增长速度
B.环比发展速度
C.环比增长速度
D.定基发展速度
答案：D
解析：
本题考查的是速度指标。定基发展速度=（计算期发展水平/固定基期发展水平）×100%。
商品房预售合同登记备案的申请人是（ ）。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
21年房地产估价师考试题免费下载5辑 第4辑
指数平滑法就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。 （ ）
正确答案：×
加权移动平均法就是在计算平均数时，再考虑每期资料的重要性。具体说，就是把每期资料的重要性用一个权数来代表，然后求出每期资料与对应的权数乘积之和。
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
正确答案：A
根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
价值定价法是成本导向定价的一种定价方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不规则波动是指由于受到（ ）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
A.意外的
B.必然的
C.绝对的
D.相对的
E.偶然性的
答案：A,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）
答案：错
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
21年房地产估价师考试题免费下载5辑 第5辑
为评估出客观合理的价值，估价人员应本着（ ）假设等进行估价。
A、各方估价利害关系人均是利己并理性的
B、估价人员应“换位思考”
C、估价人员应站在国家的立场来考虑评估价值
D、估价人员以专家身份权衡评估价值
E、估价人员以委托人的立场来考虑评估价值
答案：A,B,D
解析：
考点:独立客观公正原则。在估价操作层面，为了评估出公平合理的价值或价格，估价师首先应基于以下假设进行估价：（1）各方估价利害关系人均是利己并理性的；（2）估价师应“换位思考”，即以各方估价利害关系人的角色和心态来思考评估价值；（3）估价师以独立第三方的专家身份来权衡评估价值。在此基础上便可得出一个不偏袒任何一方估价利害关系人的评估价值。
评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。
A、0.4、0.4、0.2
B、0.3、0.4、0.3
C、0.4、0.2、0.4
D、0.4、0.3、0.3
答案：A
解析：
考点:计算最终的比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。
房产图的测绘，是在房产平面控制测量及房地产调查完成后，对房屋和土地使用状况进行的细部测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在通风施工图纸中，主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系的是（ ）。
A.平面图
B.剖面图
C.系统图
D.详图
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。在通风施工图纸中，平面图主要表示通风管道、设备的平面位置、与建筑物的尺寸关系等。
商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（ )。
A.负债业务
B.资产业务
C.中间业务
D.代理业务
某类房地产2007—2011年的价格见表2，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有（ ）。
表2 某类房地产2007—2011年的价格（单位：元/m2）
A．房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B．各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C．2010年的价格趋势值为6900元/m2
D．2011年的价格趋势值为7283元/m2
E．2012年的价格趋势值为7634元/m2
答案：A,B,E
解析：
2010年的价格趋势值：d=（6489－5734）÷2=377.5（元/m2），V2010=P0＋d×i=5734＋377.5×3=6866.5（元/m2）；2011年的价格趋势值：d=（6870－5734）÷3=378.67（元/m2），V2011=P0＋d×i=5734＋378.67×4=7248.67（元/m2）；2012年的价格趋势值：d=（7254－5734）÷4=380（元/m2），V2012=P0＋d×i=5734＋380×5=7634（元/m2）。
