2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第1节
与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是（ ）。
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值
答案：D
解析：
【考点】房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。
具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（ ）。
A、生地
B、毛地
C、熟地
D、在建工程
答案：C
解析：
本题考查的是房地产的种类。熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。
市场需求的预测一般需要从六类产品层次、（ ）类空间层次与三类时间层次上进行分析。
A、三
B、四
C、五
D、六
答案：C
解析：
考点:市场规模的估计。市场需求的预测一般需要从六类产品层次、五类空间层次与三类时间层次上进行分析。
在进行房地产投资项目盈亏平衡分析时，最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占毛租金收入的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低，进而影响到投资项目的投资绩效。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的能力越强。
环境噪声会对人产生很大影响，但是强噪声不会使金属疲劳，不会造成飞机及导弹失事。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。强噪声会使金属疲劳，造成飞机及导弹失事。
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的（ ）的建筑面积。
A．综合楼
B．住宅
C．水塔
D．配套公建用房
不动产权属登记的法国登记制是（ ）。
A.托伦斯登记制
B.产权登记制
C.权利登记制
D.契据登记制
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记模式。因契据登记制为法国首创，所以又称为“法国登记制”。
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第2节
在现实中，不会出现同地段的期房价格比现房价格高的现象。（ ）
答案：错
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在现实中，通常出现同地段的期房价格比现房价格高的相反现象。这主要是由于两者的品质、付款方式不相同，如期房的户型和环境较好、不需要现在付清全款等。
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
[答案] ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
下列各项中，不属于私募股权投资特点的是（ ）。
A.投资期限较长
B.资金来源广泛
C.流动性好
D.绝少涉及公开市场的操作
答案：C
解析：
本题考查的是房地产权益融资。私募股权投资的特点包括：（1）资金募集和使用绝少涉及公开市场的操作，一般无需披露交易细节；（2）多采取权益型投资方式和普通股、可转让优先股、可转债工具形式，绝少涉及债券投资；（3）一般投资于私有公司即非上市公司；（4）比较偏向于已形成一定规模和产生稳定现金流的成形企业；（5）投资期限较长；（6）流动性差；（7）资金来源广泛；（8）PE投资机构多采取有限合伙制；（9）投资退出渠道多样化。
标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。
答案：对
解析：
《中华人民共和国合同法》第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%，则承租人应选择第二个方案。（）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的理论依据。要符合最高最佳利用原则，第一种增加价值：－180＋50/10%×（1－1/1.15）＝9.54万元；第二种增加价值：－300＋80/10%×（1－1/1.15）＝3.26万元。应该选择第一个方案。
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于( )
A．房地产具有开发或再开发潜力
B．将预期原理作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
正确答案：CE
[答案] CE
在实际估价中，运用假设开发法估价结果的可靠性，关键取决于下列两个预测：①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)；②是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。
在房地产开发项目可行性研究报告的结论中，应主要说明项目的（ ）。
A．盈利能力
B．贷款偿还能力
C．抗风险能力
D．改善就业能力
E．资金平衡能力
答案：A,B,C,E
解析：
在房地产开发项目可行性研究报告中，可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力（是否达到了同类项目的社会平均收益率标准）、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。
投资基金可以分散和降低风险，其投资风险小于债券大于股票，收益一般小于股票大于债券。
答案：错
解析：
投资基金证券的收益是不固定的，这一点不同于债券而类似于股票；但收益一般小于股票投资而大于债券。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第3节
实地查勘记录应包括查勘对象、查勘内容、查勘结果、查勘人员以及查勘日期等。（ ）
答案：对
解析：
考点:实地查勘的实施和记录。估价对象实地査勘记录应记载实地查勘的对象、内容、结果、时间和人员（包括估价师）及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰。
期权价格就是获得这种权利所投入的（ ）。
A.人力
B.财力
C.物力
D.技术
E.时间
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资决策的期权性质。期权价格就是获得这种权利所投入的人力、物力、财力、技术。
下列关于地形图的表述中，错误的有( )。
A.房屋、道路属于地貌
B.山地、丘陵属于地貌
C.平原属于地物
D.地貌一般用等高线表示
E.地物和地貌总称为地形
答案：A,C
解析：
地物——指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；——地上的物体
地貌——指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。——表面形态
地物和地貌总称为地形。
通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。
地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。
《房地产开发企业资质管理规定》所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产交易总价为40万元，其中首期付款为20%，余款于半年后支付。假设季度利率为 0.5%，则该宗房地产在成交日期一次付清的价格应为39.37万元。( )
此题为判断题(对，错)。
正确答案：×
在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4％计，管理费率和开发利润执行国家有关规定，该幢经济适用住房的最高基准价格为（ ）元/m2。
A．1067
B．1070
C．1087
D．1141
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（ ）。
A．发行可转换债券
B．发行普通股股票
C．发行优先股股票
D．发行公司债券
答案：D
解析：
公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。相对于股权融资和其他类型债券融资，公司债券融资具有面向对象广泛、融资成本较低、不改变原股东对公司的控制权、可优化企业债务结构、降低流动性风险等优点。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）
A依法登记的房地产权利手国家法律保护
B当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C经法定登记机关低级的房地产权具有对抗第三人的效力
D房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
下列统计指标中属于变异指标的是( )。
A.众数
B.调和平均数
C.中位数
D.标准差
答案：D
解析：
变异指标——是反映总体单位标志值差异程度的综合指标，表明总体各单位标志值的离散程度和离中趋势。包括全距、平均差、标准差、变异系数等。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第4节
从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素有关的风险。P22。
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
所谓（ ），主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。
A．投资机会选择
B．决策分析
C．前期准备工作
D．建设阶段
正确答案：A
A所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。
下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是（ ）。
A．基础设施状况
B．城市或区域总体经济发展水平
C．产业与结构布局
D．社区和城市发展形态
正确答案：D
D A、B、C三项属于经济环境因素，而D项属于社会环境因素。
某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命50年，有效经过年数为8年，经调查测算，现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元(建设期为2年，假定第一年投入建造成本的 60%，第二年投入40%，均为均匀投入)，管理费用为建造成本的3%，年利率为6%，销售税费为 50万元，开发利润为120万元。又知其中该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为18万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为110万元，平均寿命为 10年，已使用8年。假设残值均为零，试计算该建筑物的折旧总额。
正确答案：
(1)计算建筑物的重置价格：
①建造成本＝800万元
②管理费用＝800×3%＝24(万元)
③投资利息＝(800+24)×60%×[(1+6%)1.5-1)+(800+24)×40%×[(1+6%)0.5-1)＝54.90(万元)
④建筑物的重置价格＝800+24+54.90+50+120＝1048.90(万元)
(2) 计算建筑物的折旧额：
①墙、地面等损坏的折旧额＝18万元
②装修部分的折旧额＝200×2/5＝80(万元)
③设备部分的折旧额＝110×8/10＝88(万元)
④长寿命项目的折旧额＝(1048.90-18-200-110)×8÷50＝115.34(万元)
⑤该建筑物的折旧总额＝18+80+88+115.34＝301.34(万元)
由上计算可知，当假设残值均为零时，该建筑物的折旧总额为301.34万元。
下列不属于股票基本特征的是（ ）。
A．稳定性
B．决策参与性
C．流通性
D．非返还性
正确答案：D
股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。
下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价结果的有（ ）。
A.权益投资比率
B.空置率
C.土地费用
D.容积率
E.运营费用
答案：A,B,E
解析：
【考点】房地产置业投资项目的主要不确定性因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．180
B．196
C．200
D．300
正确答案：B
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第5节
反映企业短期偿债能力的财务分析指标有（ ）。
A、流动比率
B、速动比率
C、资产负债率
D、资产报酬率
E、应收账款周转率
答案：A,B
解析：
本题考查的是财务分析。短期偿债能力指标主要有流动比率和速动比率，长期偿债能力指标主要是资产负债率。参见教材P391。
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估，测算出的估价对象比准价格为 10000 元／m2，收益价格为 12000 元／m2，两个测算结果存在一定差异。
如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。
A.空置率取值偏大
B.报酬率取值偏小
C.运营费用率取值偏大
D.租金增长率取值偏小
答案：B
解析：
根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。
作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（ ）条件方可形成。
A.可保危险的存在
B.单个经济单位的结合
C.多个经济单位的结合
D.随机事件的科学化
E.必然事件的科学化
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是保险形成的条件。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成：（1）可保危险的存在；（2）多个经济单位的结合；（3）随机事件的科学化。
投资估算指标是在项目建议书和可行性研究阶段编制投资估算，计算投资需要量时使用的一种定额。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
工业房地产的区位影响因素主要考虑（）
A.临街状况
B.动力是否易于取得
C.废料处理是否方便
D.接近大自然
E.产品原料的获取方便程度
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产区位因素。工业房地产的区位优劣，通常需要视产业的性质而定，一般地说，凡是有利于原料和产品的运输，便于动力取得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A主要对商业房地产意义重要；选项D主要对住宅类房地产重要。
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。
答案：
解析：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*[1 -1/(1+y)28.5]/[1-1/(1+y)40]*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。
完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。（ ）
答案：错
解析：
在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。
无论何种保险合同，都必须以保险利益的存在为前提，而保险标的是产生保险利益的前提。（ ）
此题为判断题(对，错)。
钢混结构单层厂房的骨架由屋盖结构、吊车梁、外墙围护系统、基础四大部分组成。
答案：错
解析：
(5)支撑系统。支撑系统包括柱间支撑和屋盖支撑两个部分，其作用主要是提高厂房结构的空间整体刚度和稳定性，传递水平风荷载以及吊车产生的冲击力。
(6)基础。基础是将厂房的全部荷载传递给地基的建筑结构。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第6节
房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估异议处理和争议调处。房屋征收当事人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构书面申请复核评估。被征收人或者房屋征收部门对估价机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（不能直接申请鉴定）参见教材P64。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，该普通商品房项目总投资2亿元。该项目建筑工期预计为2年。为此委托一家房地产估价机构（以下简称估价机构）提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。该房地产估价机构为三级资质。
该房地产公司必须具备（ ）万元的最低资本金。
A.100
B.4000
C.5000
D.2000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目实行资本金制度。普通商品房最低资本金比例为20%，2亿×20%=4000万。参见教材P108。
假设某种商品住宅的价格从2000元/m2上升到2500元/m2，其需求量从800套减少为500套。采用中点法计算该种商品住宅需求的价格弹性为( )。
A．0.22
B．0.46
C．2.10
D．2.45
正确答案：C
(2016真题) 租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（ ）
答案：对
解析：
考点:按权益状况划分的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（ ）。
A．现金流量表
B．损益表
C．资金使用计划
D．资金筹措计划
E．资金来源与运用表
答案：错
解析：
考点:房地产投资的利弊。房地产投资变现性差。
2021房地产估价师考试真题精选及答案7节 第7节
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。
A.认知价值定价法
B.成本加成定价法
C.挑战定价法
D.领导定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格，加成的含义就是一定比率的利润。
资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，则应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的( )风险。
A．市场
B．财务
C．政策
D．经营
正确答案：B
[答案] B 财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。又由于高负债率是房地产开发企业的普遍特征，故选B项。
证券市场的参与者主要包括（ ）。
A.证券发行人
B.证券交易场所
C.证券投资者
D.证券市场中介机构
E.证券监管机构
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。
某评估机构受理了一项旧城改造评估业务后，在其估价报告书中这样写道：受某开发公司委托，对某街区进行拆迁评估，该公司在委托时正在申请办理《房屋拆迁许可证》，估价目的是为被拆迁房屋估算赔偿价值，估价时点是接受委托之目。应开发公司要求，在其评估价值中包含了搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。试问，该评估公司的做法有哪些错误?
正确答案：
生产可能性曲线与等收益线相切的点上，边际转换率与等收益线的斜率不相等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产的土地成本为1000万元，建设成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为（ ）。
A、8.93%
B、9.8％
C、11.1％
D、12.5％
答案：C
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费＋销售费用）＝500／（1000＋3000＋200＋300）＝11.1％。
将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据( )不同来划分的。
A.课税主体
B.课税对象
C.税基
D.税率
答案：B
解析：
根据课税对象性质的不同，全部税种分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
