21年房地产估价师考试真题9章 第1章
拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
张某购买一商铺用于出租经营，在商铺购买中，银行提供了贷款额20 万元、贷款期限10 年、年贷款利率7%、按年等额还本付息的抵押贷款。该商铺潜在年毛租金收入为5.5 万元，空置与租金损失为潜在毛租金收入的10%，运营费用为实际租金收入的30%，该项目的偿债备付率为（ ）。
A．1.16
B．1.22
C．1.74
D．1.93
答案：B
解析：
偿债备付率，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。一般情况下偿债备付率的计算公式为：
根据题意，可用于还本付息资金=5.5×（1-10%）×（1-30%）＝3.465（万元），当期应还本付息额＝20×7%／[1－（1＋7%）^－10]＝2.848（万元），偿债备付率=3.465／2.848＝1.22。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
明晰产权是政府治理垄断的微观经济政策之一。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）
××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、估价委托人
名称：××房地产开发有限公司
联系人：××
联系电话：××
二、房地产估价机构
估价机构：XXX有限责任公司
住所：XX市XX区XX路XX号XX大厦10楼
法定代表人：XXX
资质等级：一级
证书编号：建房估证字［2007]XXX号
有效期限：2015年XX月XX日至2015年XX月XX日
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。估价对象2004年6月竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，总建筑面积为26934.74平方米。
其他（略）。
五、价值时点
2015年6月14日（实地查勘之日）
六、价值类型
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的价值时点上的公开市场价格。
七、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳利用原则；替代原则；价值时点原则；谨慎原则。
八、估价依据
1.《中华人民共和国物权法》；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3.《中华人民共和国土地管理法》；
4.《房地产估价规范》；
5.《中华人民共和国担保法》；
6.《国有土地上房屋征收评估办法》；
7.《房屋抵押评估委托书》；
8.《房屋抵押评估委托合同》；
9.《房地产估价基本术语》；
10.委托人提供的在建工程合法证明；
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调查资料。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果。
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
十一、注册房地产估价师
十二、实地查勘日期（略）
十三、估价作业日期
2015年6月14日至2015年6月19日
十四、风险提示分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析（略）
（二）估价对象实物状况描述与分析（略）
（三）估价对象权益状况描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
经测算，计算结果为92978507元（计算过程略）
（二）运用成本法求取估价对象的价格
1.选择具体估价路径
本次估价选择房地合估路径。
2.成本法估价的计算公式
房地产价格=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+销售税费+投资利息+开发利润
（1）求取估价对象土地使用权价格
土地单价（楼面地价）为897元／㎡（计算过程略）。,
土地成本=897×26934.74=24160462（万元）
（2）求取估价对象地上建筑物价格
①前期工程费
前期工程费包括勘察测量、规划设计、临时供水供电以及场地平整、临时道路等项目前期工作的必要支出。即前期工程费＝30+50+10+50=140（元／㎡）
②建筑安装工程费
建筑安装工程费包括土建工程费用、装饰及附属工程费用、机电安装工程费用等。根据《××省建筑工程计价办法》、《××省建筑工程综合定额》、《××省装饰装修工程计价办法》及《××省装饰装修工程综合定额》，参考××市同类型建筑技术经济指标及相关市场行情，根据估价对象的实际情况，取建安费用＝1238（元/㎡）
③基础设施建设费
基础设施建设费包括城市规划要求配套的道路、给排水、电力、电信、燃气、等设施的建设费用。由于基础设施建设费包含在土地取得成本中，在此没有基础设施建设费。
④公共配套设施建设费
公共配套设施建设费包括城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用。参考所在区域同等规模物业，取建筑安装工程费的2%，即公共配套设施建设费=1238×2%=24.76（元／㎡）
⑤开发期间税费
开发期间税费为每平方米建筑面积210元（依据略)
⑥建设成本
建设成本＝140＋1238＋24.76＋210＝1612.76（元／㎡）
总建设成本=1612.76×22792.52=36758865（万元）
（3）管理费用
是指为组织和管理项目开发经营活动的必要支出，按照建筑安装工程费的一定比例来测算。根据估价对象的实际情况，管理费用为建筑安装工程费的2%，即1238×2%=24.76（元／㎡）
（4）销售费用
销售费用发生在开发建设完成前半年，根据建设成本按销售代理费3%(依据略），计算得123.8（元／㎡）（计算略）。
（5）投资利息
假设开发期为两年，贷款利率按一至三年期货款年利率5.4%测算，土地、城市基础设施配套费在第一年初一次性投入，建安成本及公建配套费在开发期均匀投入，则土地费用利息=897×5.4%×2=96.88（元／㎡）
建安成本、管理费利息=（1612.76+24.76）×5.4%×2×0.5=88.43（元／㎡）
（6）开发利润
根据公司以往的工程利润，取460.91（元／㎡）经估价人员现场勘察，结合评估人员现场观察，确定综合成新率为95%。
估价对象的市场总价=24160462+36758865+（24.76+88.43+96.88+24.76+123.8+460.91）×26934.74=82993424（元）（取整）
则估价对象的市场单价=建筑物评估现值+土地评估现值=82993424/26934.74=3081（元／㎡）（取整）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：估价对象价格=92978507×20％+82993424×80％=84990441元。
六、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在价值时点2015年6月14日的抵押价值为84990441元（大写：人民币捌仟肆佰玖拾玖万肆佰肆拾壹元整）。
附件（略）
答案：
解析：
1.估价结果报告中缺委托方机构地址和法定代表人；
2.价值类型的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
3.估价依据中缺少《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》；
4.估价依据中不应有《国有土地上房屋征收评估办法》；
5.假设开发法的定义中“实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
6.结果报告中估价结果缺少单价；
7.没有指出无法定优先受偿款的公开市场价值和法定优先受偿款数额；
8.成本法测算中，管理费用的计算基数有误，应为土地成本与建设成本之和；
9.销售费用计算基数错误；
10.投资利息计算基数错误，未计算销售费利息，应按复利计算；
11.利润求取根据实际数据选取错误；
12.成本法未计算销售税费错误；
13.没有说明权重选取的理由，最终结果确定依据不充分。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起( )个月内未申请登记的，预告登记失效。
A.半
B.1
C.2
D.3
答案：D
解析：
预告登记后，①债权消灭或者②自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
(2017年真题) 某房地产开发项目的成本利润率为45%，开发周期为3年，则该项目的年成本利润率为15%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率。成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率，因为开发成本在开发经营期内逐渐发生，而不是在开发经营期开始时一次投入。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险利益
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
21年房地产估价师考试真题9章 第2章
下列构件中，属于横向受力的构件的是（ ）。
A.柱
B.梁
C.板
D.地面
答案：B
解析：
本题考查的是建筑构造。梁是跨过空间的横向受力构件。P92。
房地产估价报告中，估价结果报告是非常重要的一项内容。
估价结果报告中需要对估价结果加以表述和说明，下列关于估价结果的表述中，错误的是（ ）。
A.估价结果应表述清晰.说明内涵
B.估价结果中的总价应注明大写金额
C.抵押报告需要同时披露三种价值
D.最终评估价值均应注明单价和总价
答案：D
解析：
本题考查的是估价结果报告的写作。选项D错误，当估价对象无法用单价表示时，最终评估价值可不注明单价，除此之外的最终评估价值均应注明单价和总价，且总价应注明大写金额。
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0．000”表示。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（一） 甲公司于 2008 年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为 A、B 座，规划总建筑面积分别为 66000m2、69000m2。总层数为地上 4 层，地下1 层，2010 年 6 月该商业楼通过竣工验收并备案。其中 A 座总建筑面积为 65000m2，地下1 层出租给乙公司经营超市，租赁期限为 15 年，租金为 2.10 元（m2·天）；地上 1～4 层出租给丙公司经营商场，租赁期限为 10 年，租金为 2.50 元/（m2·天）；B 座总建筑面积为 67500m2，办理了销售许可证，其中 8000m2已售出，该项目工程款总金额为 40500 万元，施工方按合同约定支付了工程款 5%的质量保证金，截至目前已付工程款 93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。
该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款应为（ ）万元。
A.810
B.132025
C.2835
D.4860
答案：C
解析：
法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，应补地价，以及其他法定优先受偿款。本案例，该商业楼抵押价值评估中法定优先受偿款为未付清的工程款。具体数额为：40500×（1－93%）=2835（万元）。
房地产现房价格为4000元，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元/㎡（年末收取）。出租运营费用为每年50元/㎡。假设折现率为5%，风险补偿为200元/㎡，则该房地产的期房价格为（ ）元/㎡。
A．3300
B．3324
C．3335
D．3573
正确答案：C
该房地产的期房价格=4000元/㎡-（300-50）元/㎡/（1+5%）-（300-50）元/㎡/（1+5%）2—200元/㎡=3335元/㎡
某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元）
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元）
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元）
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12（万元）
第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456（万元）
第六年其他收入=400（万元）
第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704（万元）
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456（万元）
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7（万元）
其他收入=800（万元/年）
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元）
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698（万元）
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%
该开发项目资本金不得低于（ ）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
估价对象的现状价值是其在某一特定时间的实际状况下的价值，可能低于或高于市场价值；但在合法利用条件下，现状价值一般低于市场价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。参见教材P92。
21年房地产估价师考试真题9章 第3章
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
正确答案：D
房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
2011 年 8 月，某城市作出房屋征收决定，被征收国有土地由甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发经济适用住房，项目总投资预算为 6000 万元。刘某自有的一套住宅被征收，选择房屋产权调换的补偿方式。补偿协议约定，刘某取得该项目的一套经济适用住房和部分货币补偿。
刘某签订的补偿协议的另一方为（ ）。
A.甲企业
B.该市人民政府土地管理部门
C.该市人民政府房屋征收部门
D.该市人民政府房地产管理部门
答案：C
解析：
房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。
《土地管理法》根据用途将土地分为基本农田、建设用地和未利用土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。根据土地利用总体规划，土地按用途分为：农用地、建设用地和未利用地。
已经购买了某产品的消费者的集合形成了该产品的（ ）。
A.有效市场
B.渗透市场
C.服务市场
D.潜在市场
答案：B
解析：
本题考查的是市场规模的估计。渗透市场是指已经购买了某产品的消费者的集合。选项A，有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；选项C，服务市场（也称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；选项D，潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。
在测量和计算成套住宅的建筑面积中，住宅套内建筑面积包括( )。
A.套内居住面积
B.电梯井面积
C.套内储藏面积
D.套内结构面积
E.套内阳台建筑面积
答案：A,C,E
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
对房地产开发项目进行独立的财务评价时，必须编制资产负债表。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基本报表。对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表。参见教材P272。
(2013真题) 广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（）
答案：错
解析：
本题考查的是货币供给层次。M0是狭义货币，=现金流通量；现实货币M1是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在。=M0+活期存款；广义货币M2是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”。=M1+定期存款和其他存款。
《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有（ ）。
A．查验申请人提供的权属证明
B．审查申请人提供的评估报告
C．就登记有关事项询问当事人
D．必要时对被登记房屋进行实地查看
E．及时登记有关事项
21年房地产估价师考试真题9章 第4章
土地重新购建价格是在法定最高年限下的土地重新购建价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。土地重新购建价格是在价值时点状况下（不是法定最高年限，而是现状剩余年限）的土地重新购建价格。P303。
针对不同用途的收益性物业可分为（ ）。
A．写字楼物业管理、商场物业管理
B．承租人管理、租赁市场管理
C．工业及货仓物业管理、人事管理
D．商场物业管理、财务、人事管理
正确答案：A
A物业管理针对不同用途可分为写字楼物业管理、商场物业管理、T业及货仓物 业管理、酒店物业管理等。
下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（ ）。
A、起价是销售新建商品房的最低价
B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价
C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价
D、均价是指新建商品房成交价的平均价格
答案：D
解析：
考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
拆除代管房屋，在双方达成一致的情况下，可以请公证机关公证。（ ）
在同一条街道上，如果两侧的繁华程度、地价水平有显著差异的，应以街道中心为分界线，将该街道的两侧各自视为一个路线价区段，分别附设不同的路线价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是（ ）。
A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
正确答案：D
外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。
下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。
A．房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估
B．价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定
C．价值评估宜采用成本法和市场比较法
D．损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定( )。
A、 受托财产总值
B、 信托范围
C、 信托收益
D、 信托信用等级
答案：C
解析：
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
21年房地产估价师考试真题9章 第5章
租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。
A.转租赁
B.杠杆租赁
C.综合租赁
D.直接租赁
答案：C
解析：
综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，假定报酬率为6%。
该宗房地产第14年的净收益为( )。
A、 1万元
B、 2万元
C、 -1万元
D、 14万元
非燃烧体是在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑等级。难燃烧体：在空气中受到火烧或高温作用时，难起火、难微燃、难碳化的材料，当火源脱离后即停止燃烧的材料，如沥青混凝土。
在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有( )。
A．基准收益率
B．目标收益率
C．出租率或空置率
D．毛租金收入比率
E．运营成本
正确答案：CDE
[答案] CDE 经济评价的基础参数中，收益相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。基准收益率和目标收益率属于评价标准类指标。
商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制定，经当地 人民政府批准后实施。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本有关的经济利益的总流入。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收入。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。
某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（ ）万元。
A．39．51
B．49．39
C．49．96
D．62．45
21年房地产估价师考试真题9章 第6章
关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（ ）。
A.评估投资价值可选用较乐观的估计值
B.评估抵押价值应选用较保守的估计值
C.评估期房市场价格应选用最高的估计值
D.评估买卖价格应选用最可能的估计值
E.评估保险价值应选用最低的估计值
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为( )。
A．0.91
B．0.92
C．1.09
D．1.10
正确答案：B
一套总价为30万元的住宅，在下列实际交易的付款方式中，最经济的是（ ）（假定年利率为5%）。
A.成交日期时一次性付清，给予3%的价格优惠
B.成交日期交付10万元，余款在一年内每半年支付10万元
C.在成交日期的一年后一次性付清
D.成交日期支付5万元，余款在10年内以抵押贷款方式按年等额本息支付
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。选项A，名义总价30万，实际总价为：30×（1－3%）＝29.1万；选项B，名义总价30万，实际总价为：10＋10/（1＋5%）0.5＋10/（1＋5%）＝29.283（万元）；选项C，名义总价30万，实际总价为：30/1.05＝28.5714（万元）；选项D，分年等额付款额＝25×5%/[1－1/（1＋5%）10]＝3.2376（万元），实际付款额＝5＋3.2376/5%×[1－1/（1＋5%）10]＝5＋25＝30（万元）。P107。
招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。( )
正确答案：×
[答案] × 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（ ）平方米。
A.10000
B.11000
C.14000
D.15000
答案：B
解析：
《城市房地产抵押管理办法》规定，被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。由题意，甲公司本次可抵押的商品房建筑面积
＝15000－1000－3000＝11000（平方米）。
下列关于城乡规划控制线的表述正确的是（ ）。
A.规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理
B.建设城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上政府公布保护的历史建筑的保护范围界线
C.城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线
D.城市黄线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线
E.城市蓝线线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是规划红线管理。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。参见教材P77。
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位的优劣性一旦确定，就不会随着周围环境而改变。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地的概念、分类和特点。区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变，经济活动对于区位本身的影响是巨大的。如交通站点的变迁对周围土地的影响就是典型的例子。
21年房地产估价师考试真题9章 第7章
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由 于房地产投资具有（ ）。
A．位置固定性
B．各异性
C．适应性
D．相互影响性
正确答案：D
D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
国际法的主要表现形式是国际条约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司2016年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。
若该公司不退房，要求开发商修复，则本项目最适宜采用的损害赔偿估价方法是（ ）。
A、收益资本化法
B、修复费用法
C、赔偿实例比较法
D、损害前后差价法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。本题属于可修复的损害，适宜选用修复费用法估价。
在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（ ）。
A、过去数据简单算术平均法
B、未来数据简单算术平均法
C、过去数据资本化公式法
D、未来数据资本化公式法
答案：D
解析：
本题考查的是净收益流模式的确定。在过去数据简单算术平均法、未来数据简单算术平均法和未来数据资本化公式法中，最合理的是未来数据资本化公式法
城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。（ ）
此题为判断题(对，错)。
金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。金融机构发放个人住房抵押贷款的过程，构成了抵押贷款一级市场。
投资价值可看成是房地产投资者的心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资（如购买）的房地产都有一个心理价位，投资价值可看成是这个心理价位，当价格低于心理价位时，投资者趋向于增加投资，反之，会向市场出售过去所投资的房地产。
21年房地产估价师考试真题9章 第8章
一般小型企业适于进入投资和声誉都较低的群体，因为这类群体较易打入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（ ）见证，有关情况应当在评估报告中说明。
A．房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人
B．与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人
C．公证机关和无利害关系的第三人
D．人民法院
答案：A
解析：
房屋征收估价应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
正确答案：D
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。
（ ）金额为资产减去负债后的余额。
A.资产
B.负债
C.所有者权益
D.收入
答案：C
解析：
本题考查的是会计恒等式。所有者权益=资产-负债。
税收的本质决定了它具有一些特性，不包括下列（ ）。
A.强制性
B.无偿性
C.固定性
D.动态性
答案：D
解析：
本题考查的是税收的概念及特征。税收的本质决定了它具有强制性、无偿性和固定性的特征。
下列关于单利计息与复利计息的表述中，正确的是（ ）。
A、我国个人储蓄存款实行复利计息
B、我国国库券实行复利计息
C、我国房地产开发贷款实行复利计息
D、实际中采用连续复利计息
答案：C
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。选项A、B错误，我国个人储蓄贷款和国库券实行单利计息；选项D错误，在实际中都采用较为简单的间断复利计息方式计算。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
（ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
A．房地产估价
B．房地产咨询
C．房地产贸易
D．产地产开发
正确答案：D
房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业，故选D．
21年房地产估价师考试真题9章 第9章
单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。（ ）
正确答案：×
应是城镇土地使用税，而不是土地增值税。
下列不属于不动产登记的载体是（）。
A.不动产登记簿
B.不动产权证书
C.不动产登记证明
D.不动产购买协议
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。
2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。
3.估价的在建工程抵押价值为（ ）。
A.价值时点时的市场价值
B.价值时点时的变现价值
C.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款
D.未设立法定优先受偿权下的价格－拖欠承包人的建筑工程价款与实际成交价的差价
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押价值内涵及评估实质。房地产抵押价值为抵押房地产假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。法定优先受偿款是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。
项目财务评价是房低产投资决策分析中重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的）。
A．价格水平
B．销售对象
C．基本功能
D．地理位置
E．辅助功能
（ ）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A．成本加成定价法
B．目标定价法
C．认知价值定价法
D．价值定价法
正确答案：B
B目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
理解商品的供给价格弹性系数的要点是( )。
A、 同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小一定相同
B、 供给价格弹性系数的数值一般为正值，反映了供给量与价格同方向变动的供给规律
C、 供给价格弹性系数是供给量变动比率与价格变动比率的比值
D、 供给价格弹性是供给量变动对价格变动的反应程度，价格是自变量，供给量是因变量
E 供给完全无弹性时，供给价格弹性系数为1
答案：B,C,D
解析：
同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数并不一定相同；供给弹性系数为。时，表明无论价格如何变动，供给量都固定不变，此时称完全无弹性或称供给价格弹性为零。
根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有( )。
A.缓刑期未满的人员
B.现职公务员
C.年龄超过65 周岁的人员
D.具有完全民事行为能力的人员
E.申请在2 个房地产估价机构执业的人员
答案：A,B,C,E
解析：
房地产估价师注册的条件为：取得房地产估价师执业资格；达到房地产估价师继续教育合格标准；受聘于房地产估价机构；无《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形。
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册
之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
