21年房地产估价师考试题库精选8辑 第1辑
证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2012真题) 2012年6月1日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15万㎡的房屋，其中有3万㎡的房屋未登记，包括1.20万㎡的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。甲房地产估价机构等级可以为（）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。暂定期内的三级资质可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产评估业务。暂定三级不可以从事征收评估。
按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（ ）
正确答案：×
房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。
在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些( )。
A、 市场案例
B、 交易实例
C、 交易预期值
D、 市场预期值
答案：B
解析：
可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。
房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
收集一手资料常用的方法有（ ）。
A.观察法
B.访问法
C.头脑风暴法
D.问卷法
E.实验法
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。一手资料的收集方法有四种：观察法、访问法、问卷法、实验法。P107～108。
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第2辑
某公司2018年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（ ）万元。
A.12.55
B.112.55
C.13.15
D.113.15
答案：A
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（万元）。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
横道图法用于项目建设阶段的（ ）。
A．质量控制
B．进度控制
C．成本控制
D．合同管理
房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
《基本农田保护条例》第十七条规定，禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。
【2012年真题】房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产估价师除了从事房地产价值和价格评估业务，还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
长期趋势法可以用于（ ）。
A．推测、判断房地产的未来价格
B．预测收益法中未来的租金、空置率等
C．市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
E．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,D,E
解析：
长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间顺序分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
某投资者用自有资金购买了一商业店铺，拟以固定租金形式出租5年，则投资者在该项目计划中将面临着（ ）风险。
A．收益现金流
B．资本价值
C．购买力
D．政策
E．政治
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第3辑
资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收益法的理论依据。资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利息”，用相对量来反映为“利率”。参见教材P217。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
房地产投资最重要的一个特征是（ ）。
A．能从周围社区环境的改善中获得利益
B．附加收益性
C．位置的固定性或不可移动性
D．不一致性
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。
A、易受限制
B、相互影响
C、独一无二
D、不可移动
答案：D
解析：
考点:不可移动。房地产的不可移动特性，决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。
对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。
A.容积率
B.建设密度
C.建设高度
D.建筑颜色
E.建筑风格
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。
通常所谓的“五通一平”、“七通一平”，是指一宗土地的开发程度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产实物因素。“五通一平”、“七通一平”等属于土地开发程度状况。
独立式组团的规划布局形式，仅为小区规模，它由若干个组团组成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住小区—住宅组团是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。
地价形成时间较长的原因是( )。
A、 独一无二性
B、 价值量大
C、 不完全市场
D、 不可移动性
E 流动性差
答案：A,B,C
解析：
此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。一般物品由于相同的很多，有较完全的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。而土地由于具有独一无二性，不宜于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。解决此题的关键在于弄清地价特征造成的影响。
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第4辑
国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该城市2001～2002年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。
A．116.7%
B．16.7%
C．14.3%
D．114.3%
从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备( )资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
个人住房贷款业务信用风险仅涉及购房人这一方面。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。
7～10 6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。问：
第 7 题 该办公楼的收益年限为（ ）年。
A．30
B．34
C．36
D．40
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设半年的暂定期。半年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（ ）。
A.评估价格
B.成交价格
C.市场价格
D.理论价格
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。
保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第5辑
本次估价背景如下：
估价对象为一宗商业用途的在建工程；主体结构封顶后至估价时点已停工3 年，规划总建筑面积为1.5 万m2，估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供依据而评估房地产的抵押价值。以下为该房地产抵押估价技术报告中“估价方法适用性分析”内容片断：
（六）估价方法适用性分析
1．根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），主要的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法估价；估价对象为商业房地产，故可以采用收益法测算开发完成的价值；估价对象成本造价等资料较为齐全，故可以采用成本法估价。因此，综合确定本次估价采用
假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
2．假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。由于本次估价目的是在建工程抵押，所以在采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
3．收益法是预测估价对象的未来收益，利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
由于估价对象为商业房地产，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算估价对象开发完成后的价值。
4．成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格的折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。
本次具体采用房地分估、综合计价的方式进行，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程建筑物价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格。
用成本法评估在建工程建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。由于估价对象已停工3 年，故在成本法估价中应考虑其折旧因素。
答案：
解析：
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。
改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。
理由：根据《房地产估价规范》（GB/T50291—1999），通行的估价方法有市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用市场法评估土地使用权价格，用成本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得出估价对象价值。
（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。
改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。
理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让”前提。
（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。
改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或市场法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。
理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过市场法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根据在建工程规划条件、现状，利用市场法和长期趋势法测算续建完成后的价值。
（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。
改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。
正确答案：
1．宏观环境分析
①经济环境；②城市规划；③政策环境。
2．房地产市场发展现状和趋势分析
①城市土地供应；②城市住宅开发状况；③住宅供给和需求状况；④存量住宅交易状况。
3．客户分析
①产品的需求特征；②产品购买决策过程；③客户生活形态特征。
4．竞争分析
①竞争对手分析；②竞争项目分析。
我国基本住房保障制度不包括（ ）。
A.廉租住房制度
B.经济适用住房制度
C.公共租赁住房制度
D.商品房制度
答案：D
解析：
本题考查的是住房保障制度。我国在以廉租住房制度、经济适用住房制度和公共租赁住房为主要内容的基本住房保障制度框架基础上，推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行，探索发展共有产权住房，并通过棚户区改造等方式，积极改善其他住房困难群体的居住条件。
正确答案：×
价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低的价格，相同的质量”，即“物美价廉”。它并不依赖于成本。
动产拍卖的成交一般以拍卖标的物实际占有的转移为标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是（ ）。
A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请
B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请
C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请
D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请
E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请
指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法。
市场法中实物状况比较和调整的内容包括( )。
A．环境
B．地形地势
C．外部配套设施
D．内部基础设施完备程度
E．装饰装修
正确答案：BDE
[答案] BDE
市场法中实物状况比较和调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度和土地平整程度等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：建筑规模、建筑结构、设备、装饰装修、空间布局、工程质量、完损程度等影响房地产价格的因素。
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第6辑
城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是（ ）。
A．投资价值
B．谨慎价值
C．快速变现价值
D．市场价值
答案：D
解析：
征收国有土地上单位和个人的房屋虽然是强制性的，不符合市场价值形成条件中的“交易双方是自愿进行交易的”，但因为要“依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”，所以房屋拆迁估价应当采用市场价值标准。
构造评价方案，就是在项目规划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
正确答案：A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料包含下列（ ）。
A.商品房预售许可申请表
B.土地使用权证
C.施工许可证
D.投入开发建设的资金占工程建设总投资20%以上的证明
E.建设工程规划许可证
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房预售。选项D错误，应是占工程建设总投资25%以上的证明。
土地增值税的纳税人包括（ ）。
A.出售中国境内的房地产的个人
B.继承中国境内的房地产的外国人
C.出售中国境内的房地产的外国人
D.继承中国境内的房地产的个人
E.受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：A,C
解析：
本题考查的是土地增值税-纳税人。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。参见教材P241。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
正确答案：C
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
开发公司征用该片土地应报（ ）审批。
A．z县人民政府
B．Y市人民政府
C．省人民政府
D．国务院
某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（ ）。
A．维持现状
B．改变用途
C．重新装修
D．重新开发
答案：B
解析：
最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象依法最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的一种利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；C项，如果重新装修，则其价值为：更新改造后房地产的价值－更新改造的必要支出现值－装修期间净损失现值=6500－800/（1+10%）0.5-500=5237（万元）；B项，如果改变用途，则其价值为：改造后的价值－改造费用现值－改造期间净损失现值=8000－2160/（1+10%）0.5－500=5441（万元）。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第7辑
某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73（万元）
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816（万元）
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515（万元）
第六年净收益={[960×（10000-5000）×95%+160×210×80%]/10000+400}×（1-55%）=386.4096（万元）
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456（万元）
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=2036.7（万元）
其他收入=800万元/年
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35（万元）
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-1016.8357+8553.229+1072.74=92.0096（万元）
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=92.0096（万元）
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（386.4096-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941（万元）
内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/（1081.941+92.0096）=8.08%
当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )
正确答案：×
[答案] × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。
(2013真题) 专项用于廉租住房维护和管理的资金是（ ）。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
本题考查的是保障性住房。廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（ ）。
A．管理费
B．销售费用
C．其它费用
D．前期费用
关于建筑高度说法正确的有（ ）。
A.平屋面算至女儿墙顶
B.无女儿墙者算至檐口
C.坡屋面当山墙平行于道路红线时，高度算至山墙斜坡的中点
D.当屋脊线平行于道路红线时，坡度不大于35度的，高度算至封檐墙顶
E.平屋面算至檐口
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是控制性详细规划。选项E错误，平屋面算至女儿墙顶。
任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在假设开发法的动态分析法中，待开发房地产取得税费、后续开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，主要是根据估价时的相应市场水平估计出来。（ ）
答案：错
解析：
考点:动态分析法和静态分析法的产生。动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。
写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（ ）。
A．商业信誉和财务状况
B．面积需求大小
C．租金支付方式
D．物业服务需求
E．与写字楼业主的关系
21年房地产估价师考试题库精选8辑 第8辑
当可供比较方案的开发经营期不同时，一般宜采用（ ）进行比选。
A.净现值法
B.等额年值法
C.差额内部收益率法
D.费用现值法
答案：B
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比选方案的开发经营期不同时，一般宜采用等额年值法进行比选。
商品住宅项目开工后，房地产开发企业即可以预订方式收取购房人部分定金。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房预售。未取得《商品房预售许可证》的项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。
关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）。
A．估价依据应根据估价对象和估价结果来选取
B．《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求
C．在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查
D．估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据
答案：B
解析：
A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。
建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
差额投资内部收益率是指两个方案内部收益率之差。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。参见教材P209。
(2016年真题) 某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是（）元。
A.23096.67
B.24308.23
C.24754.28
D.25523.64
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。
封闭型证券基金的特点是资产比较稳定，要求有较强的变现能力。
答案：错
解析：
封闭型基金证券由于不允许持有人赎回，故资产比较稳定，便于经营；
