2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第1章
张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。
在2006年10月时，张某的权益价格为（ ）。
A.没有租赁条件下的正常市场价格
B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和
C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值
D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格
答案：C
解析：
本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。张某的权益价格=剩余3年租期的月租金为180元/㎡条件下的净收益于2006年10月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月的现值。
下列风险中无法在投资组合内部被分散或抵消的是（ ）。
A、收益现金流风险
B、未来运营费用风险
C、汇率风险
D、时间风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
某建筑物总价值100万元，其中主体、设备、装修的价值分别占60％、25％、15％，经济耐用年限分别为55年、10年、5年，残值率假设均为零，则用直线法计算出的折旧额为6.59万元。
此题为判断题(对，错)。
附加是国家附加的简称，是中央政府在正税之外附加征收的一部分税款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
6年前，甲提供一宗土地面积为1000㎡、使用年限为50年的土地，乙出资300万元人民币，合作建设3000㎡建筑面积的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000㎡建筑面积归甲所有，2000㎡建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。
该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（ ）万元。
A、 106.08
B、 214.85
C、 829.94
D、 1044.79
答案：错
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。楼面地价=土地单价/容积率。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第2章
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A．置业投资
B．设备租赁
C．售后回租
D．权益融资
砖混结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 ( )
答案：错
解析：
钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。参见教材P51。
李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（ ）万元。
A、38.47
B、18.39
C、25.75
D、24.96
答案：C
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（万元）。参见教材P155。
在比较法中，可采用长期趋势法对可比实例价格进行交易日期修正。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
什么是资本化率?资本化率与报酬率的区别与相互间关系是什么?
正确答案：
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第3章
房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价师执业资格考试。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的制度。住房和城乡建设部负责组织考试大纲的拟定和命题等工作，统一规划并会同人力资源和社会保障部组织或授权组织考前培训等有关工作。
用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
正确答案：A
建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
该住宅所属的建筑物承重受力方式类型不属于（ ）。
A.墙承重结构
B.构架式承重结构
C.大空间结构
D.筒体承重结构
答案：A,C,D
解析：
按建筑物承重受力方式分类，建筑物可分为：①墙承重结构形式的建筑物。用墙体来承受由屋顶、楼板传来的荷载的建筑，称为墙承重受力建筑。如砖混结构的住宅、办公楼、宿舍；高层建筑中剪力墙式建筑物，墙所用材料为钢筋混凝土，而承重受力的是钢筋混凝土的墙体。②构架式承重结构的建筑物。由柱、梁等构件做成建筑的骨架，由整个构架的各个构件来承受荷重的建筑。这类建筑有古式的砖木结构、现代建筑的钢筋混凝土框架结构、单层工业厂房的排架结构、用型钢材料构成的钢结构等。③筒体结构或框架筒体结构的建筑物。该类建筑大多为高层建筑和超高层建筑。④大空间结构的建筑物。该类建筑往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去，如体育馆、游泳馆、大剧场等。
如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某住宅用地出让年限为50年，建设期为2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某。王某取得的该住宅用地使用权年限为（ ）年。
A.38
B.40
C.58
D.60
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。50－2－10＝38（年）。
关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。
A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法
D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第4章
国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于（）。
A.10日
B.20日
C.30日
D.40日
答案：C
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。国有土地上房屋征收补偿方案征求公众意见的期限不得少于30日。
因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（ ）。
A．转移登记
B．变更登记
C．初始登记
D．注销登记
丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A．5
B．10
C．15
D．20
需要预测某宗房地产2007年、2008年的价格。通过市场调研，获得该类房地产2002~2006年的价格并计算其逐年上涨额见表2—9。
预测该宗房地产2007年的价格为（ ）元/m2。
A.841.0 B.846.0 C.848.5 D.851.0
写字楼基础租金主要根据业主希望达到的投资收益率和( )来确定。
A.市场租金水平的预测值
B.业主可接受的最低租金水平
C.市场租金的变化趋势
D.同类写字楼的平均租金水平
正确答案：B
租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或年支付的金额。写字楼的租金水平，主要取决于当地房地产市场的状况(即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、发展中的哪一个阶段)。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。
某笔贷款的年名义利率为6.60%，年实际利率为6.77%，该笔贷款的计息周期是（ ）。
A．月
B．季度
C．半年
D．年
答案：B
解析：
实际利率i 与名义利率r 的关系式为：
根据题意，（1＋6.6%／m）m－1＝6.77%，m＝4。故该笔贷款的计息周期是季度。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第5章
购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。
A．引起需要
B．收集信息
C．评价方案
D．决定购买
E．买后行为
房地产和房地产业涉及的（ ），特别需要法律法规的规范。
A．占地面积大
B．动用人力多
C．社会面广
D．资金量大
E．产权关系复杂
正确答案：CDE
房地产和房地产业涉及的礼会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。
我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
为了得到有代表的样本，可以采用（ ）的方法，可以计算抽样误差的置信度。
A、概率抽样
B、随机抽样
C、估计抽样
D、定额抽样
答案：A
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。为了得到有代表性的样本，应该采用概率抽样的方法，概率抽样可以计算抽样误差的置信度。
甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。
A．甲等于乙
B．甲大于乙
C．甲小于乙
D．难以判断
正确答案：C
甲土地的单价＝2000×5＝10000元/m2，乙土地的单价＝1500×7＝10500元/m2，若两宗地的土地面积等其他条件相同，则可以判断甲小于乙。
可行性研究包括（ ）等阶段。
A．投资机会研究
B．项目开发期
C．项目的评估与决策
D．项目技术可行性研究
E．初步可行性研究
正确答案：ACE
ACE可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究、项目的评估和决策四个阶段。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第6章
某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为（ ）。
A．44%
B．50%
C．67%
D．86%
下列关于明确房地产价值时点的表述中，正确的有（ ）。
A.对当前价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为价值时点
B.城市房屋征收估价，一般为房屋征收决定公告之日为价值时点
C.一个估价项目通常只有一个价值时点，但也可以有多个价值时点
D.价值时点由委托人和估价师决定
E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是确定估价基本事项。选项D错误，价值时点从本质上讲既不是委托人决定的，也不是估价师决定的，而是由估价目的决定；选项E错误，对原估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。
国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。
答案：对
解析：
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位可持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。
A．产权不明确的房屋不予补偿
B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D．未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法，毛租金乘数法的优点是( )。
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
正确答案：ABC
[答案] ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
住房公积金管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。管理中心在受委托银行存储、用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第7章
下列关于房地产税收的税率，表述正确的有（ ）。
A.从租计征的房产税，税率为1.2%
B.城镇土地使用税施行定额税率
C.耕地占用税施行超额累进税率
D.个人出租住房，减按4%计算增值税应纳税额
E.印花税施行比例税率和定额税率两种
答案：B,E
解析：
本题考查的是房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%；耕地占用税实行定额税率；个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算增值税应纳税额。P234、239、249。
大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑分类。大空间结构的建筑物往往中间没有柱子，而通过网架等空间结构把荷重传到建筑四周的墙、柱上去。
在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于( )。
A．物业的易接近性
B．物业的临街状况
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
正确答案：A
[答案] A 在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通通达程度。由于大型商场的购物者越来越多地使用小汽车等私人交通工具，所以，汽车出入的方便性和有否足够的停车位，对大型商场来说至关重要。
随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场结构。随着企业大型化发展趋势，出现了寡头垄断趁势。
崔某所拥有的房屋价值150 万元，肖某所拥有的房屋价值250 万元，若税率按照3％计算，则崔某与肖某进行房屋交换时当事人应该缴纳的契税金额为( )万元。
A.3.0
B.4.5
C.7.2
D.12.0
甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（）。
A.经市（县）人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产行政主管部门批准
D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。《房地产估价机构管理办法》第二十九条第二款规定，经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第8章
制定城市规划发展战略与目标是整个城市政府的义务和权利。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
成套房屋的建筑面积等于（）。
A.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积
B.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积
C.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内墙体面积
D.套内使用面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积
E.套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积＋套内阳台建筑面积＋套内墙体面积
答案：A,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
成本法中的“开发利润”是指（ ）。
A．开发商所期望获得的利润
B．开发商所能获得的最终利润
C．开发商所能获得的平均利润
D．开发商所能获得的税后利润
E．开发商所能获得的税前利润
成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建价格”或“可比实例价格”的来源方式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是成本法概述。成本法与比较法的本质区别不在于是否有减去折旧，而在于“重新购建成本”的来源方式。
工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务
答案：对
解析：
工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。
下列关于房地产抵押的表述中，正确的有( )。
A.村办企业的厂房可以抵押
B.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产
C.公立学校的教学楼因本校扩建实验室可以抵押
D.抵押人将已出租的房屋抵押的，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效
E.同一房地产不得设定两个以上抵押权
2021房地产估价师考试历年真题精选9章 第9章
李某通过贷款，购买一处120m2的商品住宅，其杠杆率为2.5，则李某购房的贷款价值比为（ ）。
A.0.40
B.0.60
C.0.67
D.1.67
答案：B
解析：
本题考查的是金融杠杆、回报与风险。LTV＝1－（1/LR）＝1－（1/2.5）＝0.6。参见教材P266。
下列关于标准差的表述中，正确的有（ ）。
A．期望值相同、标准差小的方案为优
B．标准差相同、期望值小的方案为优
C．标准差相同、期望值大的方案为优
D．标准差系数大的方案为优
E．标准差系数小的方案为优
同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、O，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是（ ）。
A．富有弹性、单一弹性、缺乏弹性
B．完全弹性、单一弹性、完全无弹性
C．完全弹性、单一弹性、缺乏弹性
D．富有弹性、单一弹性、完全无弹性
下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（ ）。
A.土地所有制在城乡之间不同
B.土地和房屋的所有制不同
C.行政管理不到位
D.房地产市场足够规范
答案：D
解析：
本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。
估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是受理估价委托。政府行政机关也可能成为估价需求者。比如法院处置抵押资产、税务机关征税，都有估价需求。
(2017年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法
答案：B,D
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
