21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第1章
（ ）是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
A、流动比率
B、速动比率
C、利息备付率
D、资产负债率
答案：B
解析：
考点:速动比率。速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。
房地产投资具有收益、保值和增值的特性，但是不具备消费的特性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有收益、保值、增值和消费四个方面的特性。
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
答案：
解析：
价值时点是2013年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。
成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）土地重新购建价格
（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×1＝2376（万元）；
（3）建筑物折旧
1）物质折旧
①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元
②空调以外的其他设备折旧费＝80×8/10＝64万元
③长寿命项目折旧费
＝（2376－30－80）×8/60＝302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）
＝（2376－30－80）×8/49＝369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）
④物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）
2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）
在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本
＝125.98（万元）
（如果用重置价格，则没有无效成本。）
建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元
建筑物市场价值＝1643.02＋2376－522.11＝3496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；
建筑物市场价值＝1643.02＋2376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。
下列对于信托的性质叙述有误的一项是（ ）。
A．信托是受托人按委托人的要求全权代为管理或处理有关经济事务的信用行为
B．信托合同生效后，信托财产的所有权仍属于委托人
C．受托人不收取信托财产所产生的利益，其在管理和处理信托财产中产生的亏损最终由受益人承担，受托人只收取其提供劳务的报酬
D．信托收益根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定
正确答案：B
信托的财产具有转移性，信托合同生效后，信托财产的所有权从委托人处转移到了受托人手中，受托人以自己的含义管理和处理信托财产。
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房的面积，应作为分摊的共有建筑面积
答案：错
解析：
建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价的构成。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。P139。
某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的（ ）。
A．容积率
B．土地用途
C．土地开发程度
D．评估单位
E．土地使用权性质
答案：A,B,C,E
解析：
明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：①估价时点；②土地用途；③土地使用权性质；④土地使用期限；⑤容积率；⑥土地开发程度。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第2章
实施强制拆迁前（ ）天应通知被拆迁人。
A．7
B．10
C．15
D．30
正确答案：C
房屋拆迁管理部门申请强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬走。
我国土地用途管制的核心是不能随意改变( )的用途。
A.住宅用地
B.商业用地
C.工业用地
D.农用地
答案：D
解析：
根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途(——不能随意改变≠不能改变)。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。
建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（ ）
答案：对
解析：
考点:成本法总结。建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。
房地产估价中的价值．一般是指（ ）。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有( )。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
答案：B,C,E
解析：
《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括①房地产转让②房地产抵押和③房屋租赁三种形式。
建设单位领取施工许可证后2 个月未开工的，施工许可证自行废止。
答案：错
解析：
建设单位应当自领取施工许可证之日起3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过3 个月。既不开工又不申请延期或者超
过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。
下列关于廉租住房的表述中，正确的是（ ）。
A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
单独设立销售机构的销售机构的费用计入（ ）。
A、管理费用
B、其他费用
C、销售费用
D、前期费用
答案：C
解析：
考点:投资估算。单独设立销售机构的销售机构的费用计入销售费用。
某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3000元/m2，出租的年末净收益为300元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格应为( )元/m2。
A、 2667
B、 2670
C、 3000
D、 2660
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其计算。具体计算过程为：
解决此题的关键在于弄清期房价格的内涵。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第3章
下列表述中，正确的是（ ）。
A．承建单位9月1日领取施工许可证，如第2年5月12日仍未见施工，该施工许可证肯定已自行废止
B．建设工程发生质量事故，有关单位在12小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告
C．商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任
D．工程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意简化和省略必要的工作步骤和工作内容。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价程序概述。完成任何估价项目，估价机构和估价师都不得随意简化和省略必要的估价程序（包括必要的工作步骤和工作内容）
房地产测绘产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘的工作程序。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。
形成需求拉上型通货膨胀的基本原因包括（ ）。
A.原材料价格上涨
B.物价总水平持续下降超过6个月
C.投资.消费膨胀
D.过分提供信用
E.政府支出大幅扩张
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。形成需求拉上型通货膨胀的基本原因是投资、消费膨胀，以及政府支出大幅扩张，金融部门过分提供信用，社会总需求的扩大超过了社会商品和劳务的总供给，形成了膨胀性缺口。
在房地产投资分析中，若不能确定各风险因素未来发生的概率，则盈亏平衡分析就无法进行。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商不可以预售。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产抵押贷款。对于已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以在银行的监管下预售。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
正确答案：ABDE
监督业主公约的实施是业主委员会的职责。此外，业主大会的职责还有：制定、修改物业管理区域物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职贡。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。”
古桥房地产开发公司开发了一个占地3方m2的住宅小区，一期工程4栋住宅楼即将竣工，房屋已有80%预售出去。由于二期工程刚刚开工，古桥公司未予竣工验收就将钥匙交给购房户。业主甲入住后发现自己所购住房面积仅95m2，并非售房合同中注明的100m2，遂要求解除合同。请根据上述材料回答下列问题：
关于业主甲是否可以解除购房合同，下列说法正确的是( )。
A、 可以单方解除
B、 无法定单方解除权利
C、 须古桥公司同意
D、 须符合合同中有关解除条款的要求
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第4章
某房地产开发项目的占地面积为8000㎡，土地使用权年期为40年，总建筑面积
50000㎡，其中服务式公寓35000㎡，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000㎡，地下车位230个（10000㎡）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金，第三年投入资金12750万元。该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年初开始出租，出租率为90%，租金为3000元/（㎡年）运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%，投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。（12分）
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在( )。
A．竞争
B．技术
C．经济
D．优选
E．法律
正确答案：AD
[答案] AD
在现实的房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分发挥其房地产的潜力，因而存在竞争和优选。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
陈某等人在预售期间通过抵押贷款方式购买了商品房，有关该抵押贷款不正确的表述为（ ）。
A．因为该商品房还在建设，所以应当办理在建工程抵押登记
B．因为是预购，所以应当办理预购商品房抵押登记 建设工程教育网提供
C．由于预购商品房风险较大，抵押当事人约定对抵押房地产保险，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人
D．抵押房地产价值可以由房地产估价机构评估
正确答案：AC
答案：AC
解析：在建工程抵押一般是开发商抵押行为，在建工程抵押登记一般由开发商办理。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 （已更正勿再提交！）
转让房地产开发项目，当事人应持转让合同到房地产开发主管部门备案。
答案：对
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
决定某类房地产供给量的主要因素有（ ）。
A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。
在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。
A.竞争多于垄断
B.垄断多于竞争
C.竞争与垄断持平
D.不存在竞争和垄断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。
A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第5章
投保房屋财产保险，因雷击引起火灾造成被保险人房屋损坏，则保险价值按（ ）确定。
A、账面原值
B、房屋现值
C、重置价值
D、账面原值加成
答案：C
解析：
本题考查的是财产保险。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。参见教材P330。
保险合同的客体为（ ）。
A．保险人
B．保险标的
C．保险金额
D．被保险人
正确答案：B
保险合同的客体是指保险合同当事人双方权利和义务所指向的对象，是财产及其相关利益或者人的生命或身体，即体现保险利益的保险标的。
依法转让商业用途地产开发项目，应缴纳的税费有（ ）。
A．营业税
B．耕地占用税
C．土地增值税
D．城市维护建设税
E．教育费附加
答案：A,C,D,E
解析：
转让住房过程中缴纳的税金包括：①纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税；②城市维护建设税；③教育费附加；④土地增值税；⑤印花税等税金。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
下列各项中，属于房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A、空置率
B、资本化率
C、运营费用
D、开发期与租售期
E、建筑安装工程费
答案：B,D,E
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。
决定消费函数的变量有（ ）。
A.储蓄
B.国民支出
C.国民收入
D.自主消费
E.边际消费倾向
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是消费、投资与乘数理论。消费函数的表示：C=C（Y）；C=A+BY；C=Y-S等来表示。其中A表示自主消费或基本消费，BY表示收入引起的消费，B表示边际消费倾向，S表示储蓄，Y表示收入。
有些影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。有的因素会立刻引起房地产价格的变动，有的因素对房地产价格的影响则会经过一段时间才会表现出来。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（ ）。
A、适合原理
B、均衡原理
C、合理原理
D、边际效用
E、收益递增递减原理
答案：A,B,E
解析：
考点:最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。
工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于（ ）。
A.固定污染源
B.移动污染源
C.点源
D.高架源
E.线源
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。固定污染源是指像工厂、烟囱之类位置固定的污染源；点源是集中在某一点的小范围内排放污染物，如烟囱；高架源是指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第6章
我国城市土地使用制度改革突出表现在（ ）。
A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.制定地方性土地使用权有偿出让.转让法规
D.制定宪法和土地管理法
E.允许农村耕地使用权流转
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城镇土地使用制度改革。我国城市土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现在下列五个方面：（1）征收土地使用费；（2）开展土地使用权有偿出让和转让；（3）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规；（4）修改宪法和土地管理法；（5）制定全国性的土地使用权出让和转让条例。
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是( )。
A.核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B.核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C.核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D.核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
答案：B
解析：
报建审批管理主要包括对建设项目选址审批①核发项目选址意见书→对城市用地审批②核发建设用地规划许可证→对建设工程审批③核发建设工程规划许可证
下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，正确的是（ ）。
A．地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意见书
B．直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
C．省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
D．中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书
E．国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核 发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案
房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。
A．取得土地使用权时的出让金或转让金
B．基础设施建设费
C．公共配套设施建设费
D．勘察设计和前期工程费
E．管理费
（ ）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A.净经营收入
B.经营费用
C.有效毛收入
D.空置和收租损失
答案：A
解析：
本题考查的是收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化是业主最关心的问题。参见教材P367。
下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。
A．投资基金，是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险
B．投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托单位，在美国称为共同基金或互惠基金
C．按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资
D．投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人
E．投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、一收益分配权的凭证
正确答案：ABC
投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。
在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 （ ）（有修改）
正确答案：√
抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（ ）。
A．依法登记的房地产权利受国家法律保护
B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记
C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力
D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
正确答案：D
房屋转移登记是房屋因买卖，赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
开发商应当自工程竣工验收合格之日起（ ）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
A、14
B、15
C、28
D、30
答案：B
解析：
本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第7章
业主转让建筑内专有部分，对其共有部分享有的共有和共同管理的权利可以分别转让。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主转让建筑内专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
下列不属于影响某套住房价格的实物因素的是（）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项D是区位因素。
修改省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划前，组织编制机关应当对原规划的实施情况进行总结，并向原审批机关报告。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
A、全部投资现金流量表
B、资本金现金流量表
C、投资者各方现金流量表
D、投资计划与资金筹措表
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。P99。
我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（ ）。
A.B股
B.H股
C.N股
D.A股
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制。
下列关于商品房租赁的表述，正确的是（ ）。
A.防火要求不符合强制性标准的公寓可以出租
B.未经批准由化工仓库改变成的住宅可以出租
C.租金是租赁合同的核心，出租人不得单方面随意提高租金
D.房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，任何条件下，承租人有优先购买权
答案：C
解析：
本题考查的是商品房租赁合同。不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的房屋不得出租；房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，同等条件下，承租人有优先购买权。P135～137。
下列不属于房地产区位因素的是( )。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
正确答案：B
[答案] B
房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。
战略性发展规划是城市建设实施控制的直接依据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市详细规划是城市建设实施控制的直接依据。
21年房地产估价师考试历年真题精选8章 第8章
若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产为500万元，则收益乘数为4%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数＝500/200＝2.5。
单因素敏感性分析考虑了各因素之间的相互作用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。单因素敏感性分析方法忽略了各因素之间的相互作用。
2017年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2017年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2018年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
王某转让该住宅时随增值税附征的城市维护建设税为（ ）元。
A、100
B、308
C、1100
D、1540
答案：B
解析：
本题考查的是增值税、城市维护建设税和教育费附加。城建税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税税额为计税依据。“两税”税额仅指“两税”的正税，不包括税务机关对纳税人加收滞纳金和罚款等非税款项。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7％、5％、1％三个档次，具体是：纳税人所在地在城市市区的，税率为7％；在县城、建制镇的，税率为5％；不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1％。职工王某以抵押贷款方式，于2018年2月以5000元／㎡的价格预购了一套80㎡的住宅，5000元／㎡×80㎡=400000元。王某于2018年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。增值税税率为10%，（440000-400000）元×11％=4400元；根据纳税人所在地在城市市区的，城市维护建设税税率为7％，4400×7％=308（元）。
在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
房地产估价收费按房地产价格总额大小划分费用率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
招标文件的内容通常包括（ ）等。
A、投标文件格式
B、技术标准和要求
C、投标人须知
D、施工组织设计
E、设计图纸
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是招标程序。招标文件包括招标公告、投标人须知、评标办法、合同条款及格式、采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单、设计图纸、技术标准和要求、投标文件格式、投标人须知前附表规定的其他材料。参见教材P77。
根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。
A．条形基础
B．独立基础
C．筏板基础
D．箱形基础
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为（ ）元/m2。
A．50
B．250
C．300
D．350
金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括（ ）。
A．项目基本情况
B．开发商资信水平
C．市场分析结果
D．财务评价指标
