21年房地产估价师模拟冲刺试题集6辑

投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（　　）。

A．抵御通货膨胀的影响
B．提高资本金的投资收益率
C．提高全部投资的平均收益率
D．降低借贷资金的资金成本

不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（　）

房地产估价报告封面及目录（略）
致委托估价方函（略）
估价的假设和限制条件(略）
某房地产拆迁补偿价值评估报告
一、委托方
某房地产开发有限公司，法人代表：XX,地址：某市某路某号，联系电话：XXXX—XX
XXXXXX。
二、估价方
某房地产价格评估有限公司，法人代表：XX，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一
级，联系电话：XXXX—XXXXXXXX。
二、估价对象
估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2,绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪;南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅
某号。
估价对象的土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场地平整）。
四、估价目的
确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。
五、估价时点2003年4月25日。
六、价值定义
本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。
七、估价原则
1.合法原则。
2.替代原则。
3.估价时点原则。
八、估价方法
估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：
1.考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：
房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本X成新率由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。
2.采用市场比较法，首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。
3.对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。
九、估价结果
房地产市场价格评估单价为=23273元/m2房地产市场价格评估总价为=12798754元十、估价人员（略）
十一、估价作业时间（略）
十二、估价报告的有效期（略）
估价技术报告
一、个别因素分析（略）
二、区域因素分析（略）
三、估价测算过程
(一)市场比较法
1.比较交易案例的选择。
本次估价交易案例主要通过以下途径取得：
(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；
(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；
(3)查访房地产交易经办人，了解多方信息；
(4)查阅相关报刊及相关资料。
本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：
(1)与估价对象具有不同的用途；
(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；
(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；
(4)属于正常交易或可修正为正常交易；
(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；
(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。
本次估价选择了以下两个比较交易案例：
(略）
2.经计算，比准价格为9 543元/m2。
(二）成本法
依据成本法的计算公式：
房地产价格=土地取得成本X土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本X成新率得到估价对象房地产的价格。
1. 土地取得成本
土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)征地、拆迁安置补偿费。
委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。
(2)毛地价款。
选取三个经XX市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：
1)1998年6月审定的X X别墅，地面毛地价为1200元/m2;
2)1999年2月审定的X X别墅，地面毛地价为1350元/m2；
3)1998年6月审定的XX别墅，地面出让金为900元/m2。
综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取
1300元/m2。
(3)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利率5.49%计算，则：
贷款利息=(2300+1300)元/m2X2X5.49%=395元/m2
(4)开发利润。
利润率取30%,则：
开发利润=(2300+1300)元/m2X30%=1080元/m2
(5)销售税费。取（1) +(2)+(3)的8.5%。
销售税费=(2300+1300+395)元/m2X8.5%=339元/m2
(6)小计。
(2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2
(7) 土地使用年期修正。
年期修正系数={1—[1/(1+R)N]}/{1—[1/(1+R)M]}
式中，R为土地还原利率，取值为6%;N为宗地剩余使用年期，取61年;M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系数近似于1，此处暂不进行修正。
(8)土地总价=5 414元/m2X(l350+588)m2=10492332元（取整）。
2.建筑物重置成本
建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。
(1)建造成本。
建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据XX市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在1200~1500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据XX市的有关规定，电贴费为270元/(kV.A)，别墅每平方米按60W计算，则电贴费为270元/(kV*A)X60W+1000=16元/m2(取整）。由此各项费用计算结果见表3—39。


因此建造成本为1816元/m2。
(2)不可预见费。
按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同）：
1500元/m2X8%=120元/m2
(3)专业人士费。
包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：
1816元/m2X8%=145元/m2
(4)小计。
(1816+120+145)元/m2=2081元/m2
(5)贷款利息。
假设项目开发期为2年，利率按银行1~3年期贷款利率5.49%计算。
贷款利息=2081元/m2X2X5.49%=228元/m2
(6)开发利润。
利润率取30%，则：
开发利润=2081元/m2X30%=624元/m2
(7)销售税费。
含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为：
(2081+228+624)元/m2X8.5%=249元/m2
(8)建筑物的重置成本。
建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m2
3.建筑物的成新率
建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。
建筑物的成新率=1一（1—0)/60X10=83.33%
4.房地产价格
房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价
=10492332元+3182元/m2X83.33%X549.94m2=11950531元(取整）
5.房地产单价
房地产单价=11950531元/I350m2=8852元/m2(取整）
四、估价结果确定
估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。
房地产单价=(9543X0.77+8852X0.23)元/m2=9384元/m2(取整）
房地产总价=9384元/m2X1350m2=12668400元(取整）(大写:壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整）

投资者要提高（　）以抵消通货膨胀的影响，因为投资者所希望获得的始终是一个实际的投资回报率。

A、期望投资回报率
B、平均收益率
C、基准收益率
D、内部收益率

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告？
2.你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途？

详细可行性研究阶段投资估算的精度在（　）。

A.±5%
B.±10%
C.±15%
D.±20%

经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）

凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（　）

建设单位领取施工许可证后2个月末开工的，施工许可证自行废止。（　）

按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（　）几种类型。

A、收益型
B、收益贬值型
C、收益加增值型
D、机会型
E、保本型

下列关于假设开发法的表述中，正确的有（　）。

A.假设开发法用于房地产开发项目分析时，是站在特定投资者的立场上
B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格.预期利润和最高费用
C.有规划条件但规划条件尚不明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价
D.假设开发法中，开发完成后的价值可以用成本法测算
E.假设开发法也称为剩余法

国有土地上房屋征收的主体是( )。

A.市、县级人民政府
B.市、县级房屋征收部门
C.房屋征收实施单位
D.市、县级房地产行政主管部门

房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成为估价对象。（）

下列区域中，属于1 类声环境功能区的有（　　）。

A．康复疗养区
B．居民住宅区
C．文化体育区
D．商业金融区
E．集市贸易区

农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（　）

下列关于资金时间价值的表述中，错误的是（　）。

A.利率是资金时间价值的一种标志
B.从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值
C.即使资金存在时间价值，也可以直接比较不同时点发生的现金流量
D.从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿

运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（　）。

A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策
B.一套统一.严谨及健全的房地产法规
C.一个较多公平交易的房地产信息资料库
D.一个公平竞争的市场环境
E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库

REITs首次公开发行的工作内容之一是房地产估价师对物业进行估价。（　）

垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。

下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是（ ）。

A.有不少于1000万元人民币的实有资本
B.货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
C.担保风险基金由担保公司按照公司章程规定的比例从营业收入中提取，专户存储，不得挪用
D.担保公司不得经营财政信用业务

下列房地产权利中，属于可以抵押的是（　　）。

A．国有土地所有权
B．宅基地的土地使用权
C．集体土地所有权
D．村企业的房屋所有权

估价需求者可能是个人，也可能是企业、事业单位及其有关部门或者其他组织；可能是房屋所有权人、土地使用权人，也可能是房屋所有权人、土地使用权人以外的投资者、债权人等。但不可能是政府等行政机关。（　）

转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（　）

商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是（　）存在差异性。

A、房地产开发企业的特点
B、城市区域功能
C、购房者的需求
D、城市地理环境

某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计算年运营费用的折旧费为160万元。（　　）

水污染源中，农业污染源的特点是面广、分散、容易治理。（　）

我国城镇土地使用制度改革有一个发展过程，这个过程突出表现的方面不包括（　）。

A.征收土地使用费
B.开展土地使用权有偿出让和转让
C.修改宪法和土地管理法
D.制订地方性的土地使用权出让和转让条例

一个估价项目中的估价时点，本质上是由（　　）决定的。

A．估价委托合同签订时间
B．估价目的
C．实地查勘估价对象的时间
D．委托人意愿

房屋的商品租金构成因素是( )。

A、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费
B、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租．
C、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润
D、 折旧费、维修费、管理费、利息、税金、地租、利润

农村居民占用耕地新建住宅，税额减半征收耕地占用税。（）

下列金融工具中，银行汇票属于（　　）。

A．直接金融工具
B．短期信用工具
C．商业信用工具
D．消费信用工具

在征收集体土地的土地成本中，每公顷被征收耕地的安置补助费最高不得超过被征收前3年平均年产值的（　）倍。

A、5
B、10
C、15
D、20

解放初期，稳定城市房地产秩序，是开展经济建设、稳定人民生活的重要组成部分。（　）

(2017年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。

在评估过程中，房屋用途确定的依据为（）。

A.实际用途
B.不动产权证上记载的用途
C.镇人民政府认定、处理结果
D.县人民政府认定、处理结果

房地产估价师注销注册可以由当事人申请。（ ）

房地产资产管理的主要工作不包括（　）。

A.制定物业策略计划
B.监控物业运行绩效
C.客户报告与现金管理
D.协调物业服务企业与租户的关系

建设用地的节约和集约利用，应当遵循的原则有（）。

A、布局优化
B、有偿使用土地
C、市场配置
D、盘活利用
E、规划总体控制