21年房地产估价师历年真题和解答8章 第1章
在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以收取土地闲置费。
A.使用土地
B.开发建设单位进行实质性投入的日期
C.土地使用权出让金缴纳
D.土地使用证取得
答案：B
解析：
本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。这里所指的开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
9.该办公楼整体年收益为（ ）万元。
A.159.12
B.175.03
C.187.24
D.195.12
答案：A
解析：
该办公楼整体年收益=80×3000×12×0.85×0.65=159.12（万元）。
下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是（ ）。
A．在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨
B．增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨
C．在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降
D．严格控制房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降
业主大会议事规则由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．政府物业管理部门
D．业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会的职责之一：制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。
A．租金收入
B．土地出让收入
C．长期抵押贷款
D．净经营收入
某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（ ）。
A.2006年8月
B.2007年8月
C.2008年2月
D.2009年2月
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第2章
债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（ ）特点。
A、短期性
B、可逆性
C、负担性
D、流通性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产债务融资。相对于权益融资，债务融资具有以下几个特点：（1）短期性，债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还；（2）可逆性，企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务；（3）负担性，企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担；（4）流通性，债券可以在流通市场上自由转让。
成交价格简称成交价，是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实，这种价格通常随着（ ）的不同而不同。
A．交易者的动机
B．交易者对市场了解程度
C．交易双方的关系
D．卖者的价格策略
E．市场供求
正确答案：ABCD
成交价通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）。
A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
答案：A,C,D
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。
与动态分析法不同的是，在静态分析法中（ ）都单独显现出来。
A.销售费用
B.后续的开发成本
C.投资利息
D.开发利润
E.管理费用
答案：C,D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来。
在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A．估价时点
B．搜集该可比实例时
C．进行房地产状况修正时
D．成交价格所反映
正确答案：D
可比实例房地产状况，无论是区位状况、权益状况，还是实物状况，都应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。
反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为( )
A房地产平均价格
B 房地产中位数价格
C房地产价格指数
D房地产同质价格
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第3章
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
临时建设应当在批准的使用期限内（ ）。
A.强制拆除
B.自行拆除
C.没收
D.转让
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。
经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是（）。
A.围墙工程费
B.电力设施工程费
C.居委会用房建设费
D.人防工程费
答案：B
解析：
本题考查的是建设成本。基础设施建设费，是指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、供热、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，以及各项设施与市政干道、干管、干线等的接口费用。围墙是附属工程，在建筑安装费中；居委会用房属于公共配套；人防工程属于开发期间税费。（常识）
物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.人员
B.场所
C.流程
D.技术
E.政策
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第4章
经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（ ）。
A．相互影响性
B．寿命长久性
C．数量有限性
D．保值增值性
答案：A
解析：
房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：①有利的外部性，又称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；②有害的外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。
直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由（ ）决定的。
A.房地产的历史价格资料
B.房地产的未来价格资料
C.房地产的现时价格资料
D.估价师选取的现时和未来的价格资料
答案：A
解析：
本题考查的是数学曲线拟合法。直线趋势法y＝a＋bx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。
将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势描述的是（ ）。
A.比较财务报表
B.比较百分比财务报表
C.比较财务比率
D.图解法
答案：C
解析：
本题考查的是财务分析。比较财务比率就是将企业连续几个会计期间的财务比率进行对比，从而分析企业财务状况的发展趋势。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。( )
某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。
A．208600
B．380600
C．211400
D．239400
正确答案：A
[答案] A 根据公式Qt＝aSt-1+(1-a)Qt-1＝0.43×220000+(1-0.43)×20000＝ 208600(m2)
土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地费用。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第5章
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该建筑物设计时必须设计的建筑构造为（ ）。
A.采光井
B.伸缩缝
C.沉降缝
D.防震缝
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。本题中地震烈度为7度，需要设置防震缝。
下列选项中，属于某宗房地产的位置因素的有（ ）。
A、方位
B、坐落
C、楼层
D、临街状况
E、交通条件
答案：A,B,C,D
解析：
考点:房地产区位的含义。选项E是指房地产的方便程度，不属于位置因素。
甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些
答案：
解析：
1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
房地产市场转让非常普遍，主要涉及单纯土地的买卖、交换；土地及地上建筑物的整体买卖、交换；零星单套或多套商品房地产的买卖、交换、赠与等。
因为房地产市场转让实例比较多，所以房地产转让估价普遍采用的一种方法是（ ）。
A、假设开发法
B、比较法
C、收益法
D、成本法
答案：B
解析：
本题考查的是房地产转让估价的常用方法。由于房地产市场转让实例比较多，市场非常活跃，因此比较法是房地产转让估价普遍采用的一种方法。
以划拨方式取得的建设用地使用权没有使用期限的限制，任何情况都不可以转让、抵押。（ ）
答案：错
解析：
建设用地使用权划拨是指建设用地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在（ ）。
A、期初
B、期末
C、期中
D、任一时刻
答案：B
解析：
本题考查的是报酬资本化法最一般的公式。报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期末。
信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。
A．缩短不同物业之间的相对距离
B．推动不同地域消费品的交流
C．减少劳动力成本
D．减少时间费用
E．使信息安全无懈可击
正确答案：ABCD
[答案] ABCD 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第6章
土地面积的量算可采用( )等方法。
A、坐标解析法
B、实地量距法
C、几何解析法
D、代数计算法
E、图解计算法
边际收益是指每增加一个单位的产品销售量所减少的总收益。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某工厂拟以1O000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料？
正确答案：
用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：
(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料；
(2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；
(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定；
(4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；
(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；
(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；
(7)当地住宅开发的平均利润率资料；
(8)当地的资金利润率资料；
(9)当地住宅开发的专业费用资料；
(10)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；
(11)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。
无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。
答案：对
解析：
房地产开发企业作为房地产项目建设的主体，是整个活动的组织者，其他所有参与部门都是由开发商选择的，都和开发商发生合同关系，出现问题也理应由开发商与责任单位协调解决。此外，消费者是从开发商手里购房，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低报酬率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率。
随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。
答案：对
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第7章
工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以±0.000表示。（ ）
此题为判断题(对，错)。
新设项目法人资本金筹措渠道不包括（ ）。
A.政府政策性资金
B.国内外企业入股的资金
C.个人入股的资金
D.资产变现的资金
答案：D
解析：
本题考查的是房地产项目融资方案。新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会团体和个人入股的资金。
各级人民政府和土地管理部门，应严格监督征地费用的管理和使用，任何单位和个人均不得占用或挪作他用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）
答案：对
解析：
本题考查的是城今规划的实施。规划条件未纳人国有土地使用权出 让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。参见教材P271。
一个投资基金公司可以有两种基金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成，此时建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日开始到建筑物对房地产价值不再有贡献为止的时间。（ ）
答案：对
解析：
建筑物的有效年龄是从价值时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自价值时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物的经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。
人民法院拍卖经过评估的抵押房屋，其估价结果即为第一次拍卖的保留价
答案：对
解析：
《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》(法释[2009] 16 号)规定，人民法院依法对抵押物拍卖，拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
21年房地产估价师历年真题和解答8章 第8章
火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失是指（ ）。
A、未来运营费用风险
B、机会成本风险
C、变现风险
D、或然损失风险
答案：D
解析：
考点:房地产投资的系统风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
权益型房地产投资信托基金的主要收入来源于其拥有业务的（ ）。
A.增值收入
B.销售收入
C.自营收入
D.租金收入
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。
根据权利的作用，可将民事权利分为（ ）。
A.专属权
B.支配权
C.请求权
D.形成权
E.抗辩权
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是民事法律关系。根据权利的作用，民事权利可分为支配权、请求权、形成权和抗辩权。
国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
根据题意，本例中的基础采用( )比较适宜。
A、 条形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
正确答案：D
最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍，即人均耕地平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。参见教材P282。
