2021房地产估价师考试答案8辑 第1辑
复代理是指代理人为行使代理权，通过以( )的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。
A.代理人
B.被代理人
C.第三人
D.代理人和被代理人
答案：A
解析：
复代理——是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。《民法总则》有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”
自用地下商业房产缴纳房产税的计税依据是（ ）。
A、房产原值
B、房产净值
C、房产余值
D、房产市场价格
答案：A
解析：
本题考查的是房产税。自用的地下建筑，按以下方式计税：（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2现按规划 拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（ ）登记。
A.预告
B.变更
C.更正
D.异议
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型—按照登记的效力分类。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
拆迁估价应当坚持（ ）的原则。
A．公平、公开、公开
B．独立、客观、公正、合法
C．客观、公正、公开
D．合法、公开、公平
正确答案：B
拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（ ）。
A、商业银行委托的估价
B、税收估价
C、商业用房估价
D、工业用房估价
答案：B
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。
2021房地产估价师考试答案8辑 第2辑
无柱挑廊（ ）计算建筑面积。
A.按其围护结构外围水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。计算一半建筑面积的范围：未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。参见教材P172。
（ ）对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A．房地产的权益和区位
B．房地产的权益
C．房地产的实物和权益
D．房地产的区位
正确答案：D
虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出地项目净现值为16万元，该项目地财务内部收益率（ ）
A小于20%
B满足目标收益率要求
C大于20%
D不满足目标收益率要求
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
第 96 题 该估价机构在开始市场分析之前，需仔细了解该项目各项控制性详细规划指标，下列属于用地控制指标的是（ ）。
A．人均绿地率
B．停车位
C．用地性质
D．建筑密度
某宗土地面积为2000㎡，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）。
A．建筑物地面一层建筑面积为800㎡，总建筑面积为5000㎡
B．建筑物地面一层建筑面积为1400㎡，总建筑面积为5000㎡
C．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为5500㎡
D．建筑物地面一层建筑面积为600㎡，总建筑面积为2500㎡
按照登记的效力分类，本登记包括（）。
A、首次登记
B、预登记
C、所有权登记
D、林权登记
E、转移登记
答案：A,E
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。不动产登记按照登记的效力不同，可分为本登记与预登记。本登记包括：首次登记，转移登记，变更登记，注销登记，更正登记和异议登记，查封登记。
2021房地产估价师考试答案8辑 第3辑
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国（ ）。
A．统一大纲
B．统一命题
C．统一组织
D．统一阅卷
答案：A
解析：
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。住房和城乡建设部负责拟定房地产经纪人协理从业资格考试大纲。人力资源和社会保障部负责审定考试大纲。各省、自治区、直辖市人事厅（局）、房地局，按照国家确定的考试大纲和有关规定，在本地区组织实施房地产经纪人协理从业资格考试。每年的考试次数可根据行业发展需要确定。
房地产估价师王某接受委托对某房地产的抵押价值进行评估。
<1> 、王某可通过哪些渠道获得估价所需资料？
<2> 、抵押估价报告的结果报告中需要进行变现能力分析，变现能力分析应该说明哪些内容？
<3> 、估价技术报告应说明哪些内容？
答案：
解析：
1.本题考查的是估价作业方案。王某可通过以下途径获得估价所需资料：（1）请委托人提供；（2）估价人员实地查勘；（3）询问中介机构、房地产业务当事人及其亲朋、邻居等知情人士；（4）查阅估价机构自己的资料库；（5）查阅政府有关部门的资料；（6）查阅有关报刊或登陆有关网站等。
2.本题考查的是估价对象变现能力分析与风险提示。估价对象变现能力分析主要包括：（1）估价对象的通用性、独立使用性、可分割转让性、区位、开发程度、价值大小以及房地产市场状况等影响变现能力的因素及其对变现能力的影响；（2）假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度；（3）变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序。
3.本题考查的是估价技术报告的写作。房地产估价技术报告应包括以下内容：（1）估价对象描述与分析；（2）市场背景描述与分析；（3）估价对象最高最佳利用分析；（4）估价方法适用性分析；（5）估价测算过程；（6）估价结果确定。
居民因房屋征收重新购置住房的，购房成交价与征收补偿款等额部分免征契税。（ )
答案：对
解析：
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
下列对决定房地产需求量因素的描述中，正确的有（ ）。
A、当价格上涨后，需求量减小的商品为吉芬物品
B、对正常商品来说，消费者收入增加，对商品的需求增加
C、当消费者对某种房地产的偏好增强时，该种房地产需求就会增加
D、房地产互补品，即一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上
E、当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会减少对房地产现时的需求
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产需求。选项A错误，吉芬物品属于生活必需品，价格和需求量同方向变化；选项D错误，在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，消费者就会把需求转移到该种房地产上，从而该种房地产的需求增加；选项E错误，当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产现时的需求。
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格下降。（）
答案：错
解析：
本题考查的是经济因素。从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
这宗商业土地使用权出让年限为（）。
A、40
B、50
C、60
D、70
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。
2021房地产估价师考试答案8辑 第4辑
为了促进房地产市场的稳定，在土地一级市场上，政府应增加（ ）出让的供地方式所占的比例。
A.协议
B.招标
C.拍卖
D.挂牌
答案：B
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的手段。根据市场情况，灵活选择土地出让方式，尤其是增加使用招标出让方式，就可以有效增加对地价的管控能力，促进房地产市场稳定。
土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。
与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的（ ），为贷款的偿还提供担保。
A.标的物
B.典当物
C.质押物
D.抵押物
答案：D
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。与房地产投资相关的银行信贷融资的共同特征，是以所开发的房地产项目或所购买的房地产资产作为贷款的抵押物，为贷款的偿还提供担保。
房地产中介机构委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是商品房销售代理。中介机构不得收取佣金以外的其他费用。
该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益
新增建设用地计划指标下达前，各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，可以按照不超过上一年度国家下达新增建设用地计划指标总量的（ ）预先安排使用。
A.30%
B.50%
C.60%
D.80%
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地管理的原则。新增建设用地计划指标下达前，各省、自治区、直辖市、计划单列市及新疆生产建设兵团，可以按照不超过上一年度国家下达新增建设用地计划指标总量的50%预先安排使用。
( )对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A、 区位
B、 交通
C、 环境景观
D、 外部配套设施
答案：A
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
2021房地产估价师考试答案8辑 第5辑
除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。
A.财务决算报告
B.施工人员变动情况
C.竣工图
D.物业服务企业招标文件
答案：C
解析：
【考点】竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。
某宗国有建设用地使用权法定出让最高年限为50 年，出让合同约定的使用年限为40 年，甲使用10 年后转让乙，乙取得该建设用地使用年限为( ) 年。
A.10
B.30
C.40
D.50
答案：B
解析：
以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用年限后的剩余年限。
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。
A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定
答案：D
解析：
计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。
一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放人河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了500万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造 高层住宅楼。
若相关当事人因协商不成起诉至法院，房地产估价机构接受委托评估侵权人应承担的最低赔偿金额，最合理的估价思路是（）。
A.测算河景房与非河景房的销售价差
B.测算甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
C.测算河景房与非河景房的销售价差，减去甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
D.测算河景房与非河景房的销售价差，加上甲公司支付给乙公司的补偿金及利息
某家庭预购买一套面积为80 m2的经济适用住宅，单价为3500元/m2，首付款为房价的25%,其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为4. 2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？
答案：
解析：
改错如下：
(1)计算等额偿还公积金贷款和商业贷款本息的月还款额：
下列属于建筑物实物因素的有（ ）。
A.开间.进深.楼层
B.电梯.中央空调.集中供热
C.通风.采光.日照
D.风格.色调
E.层高.朝向
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。
2021房地产估价师考试答案8辑 第6辑
收益期限为有限年的公式的假设前提是( )。
A．净收益每年不变
B．报酬率不等于零
C．收益期限为有限年
D．以上均正确
正确答案：D
如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（ ）。
A.12.45%
B.10.26%
C.11.98%
D.9.68%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=9%+0.14×（18%-9%）=10.26%。P26。
地价区段是将( )、地块相连的土地加以圈围而形成的区域。
答案：A,B
解析：
此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。地价区段是将用途相似、地块相连、地价相近的土地加以圈圈而形成的一个个区域。解决此题的关键在于在和路线价区段相比较的基础上进行记忆。
假设开发法是以( )为理论依据的。
A．收益递增原理
B．均衡原理
C．预期原理
D．未来趋势原理
正确答案：C
[答案] C
假设开发法又称预期开发法，是预测估价对象未来完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费和利润等来求取估价对象价值的方法。其本质是以房地产的预期开发后的价值为导向求取估价对象的价值。
根据以下材料，请回答 110～111 问题：
某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。W公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，W公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场开业1年，W公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。
第 110 题 W公司按照调整后的方案进行开发，应办理哪些手续?（ ）。
A．向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请
B．向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C．签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金
D．报原批准用地的人民政府批准
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
不论何种估价目的，估价所依据的房地产状况始终是价值时点时的状况，所依据的房地产市场状况不一定是价值时点时的状况。（ ）
答案：错
解析：
不论是何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，但估价对象状况不一定是价值时点的状况。
2021房地产估价师考试答案8辑 第7辑
某套住宅的月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10%。因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被淹造成的损失为（ ）元。
A．49627
B．57647
C．65548
D．65920
答案：C
解析：
由题意，该住宅因被淹而造成的损失为：
××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为201 1年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
201 1年6月30日至201 1年7月5日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1 990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3. 8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，201 1年6月30日为1：8. 27 。
1．比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347（人民币元/m2）
2．比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)2*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484（人民币元/m2）
3．比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)6*100 ]/100*(100/110)=10458（人民币元/m2）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m2)
总价= 9430*7800 =7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2 。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215（万元）
年运营费用= 3215*55% =1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447（万元）
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)50]=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1 800万元，设备及安装工程费1 1 90万元，室外工程费350万元，管理费等1 50万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5. 85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5. 85%)0.5 -1]=101（万元）
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183 *6%=851（万元）
3．在建写字楼的评估价值
总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741（万元）
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m2，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
答案：
解析：
1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。
2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明
3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5．估价方法中缺少估价方法定义。
6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10．可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
1 1．可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
1 2．可比实例C选用汇率错误，应用2000年1 2月28日汇率计算。
13．确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14．在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明）
16．没有说明空置率是预测的客观空置率。
1 7．年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
1 8．全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19．收益年限取值缺少依据或说明。
20．计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21．在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22．应该首选现金流量折现法进行计算。
23．续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24．续建期的确定未说明是客观数据。
25．假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。
26．假设开发法中缺少投资利润的计算。
27．假设开发法中缺少销售费用的计算。
28．假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案：
1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。
2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3．结果报告中缺风险提示。
4．结果报告中缺变现能力分析。
5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。
甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。
请问：
（1）针对该类拆迁估价，在估价程序上应特别注意哪些环节？
（2）装修补偿应如何确定？
（3）对已存在的租赁关系，估价时应如何处理？
正确答案：
(1)针对该类拆迁估价，在估价程序上应该特别注意的环节主要有：
1)与拆迁当事人作充分的沟通，要求被拆迁人能如实提供有关资料，协助估价机构实地查勘，否则造成估价失实或者其他后果的，被拆迁人酒楼业主应当承担相应的责任。
2)需要清楚该酒楼的土地使用权权属情况，划拨还是出让，出让起止年月；需要清楚建筑物的法定用途、建成年月、经济寿命、有效经过年数等。
3)凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物，均应列人拆迁补偿估价的范围。
(2)关于装修补偿问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
(3)对已存在的租赁关系，拆迁补偿的是房屋所有权人，估价对其密切相关；同时需要安置的是房屋使用人。由于房屋拆迁，对使用人也会带来一些损失，但其不可能成为拆迁补偿的受益人。可由拆迁人对承租方给予适当安置，以减少承租人损失，并应重新签订租赁协议。
某城市房地产，以2014年为基期，成交量为5.6万套，随着限购政策的实施，以2017年为计算期，该城市当年的房地产成交量为2.6万套，则关于该城市房地产成交量的动态数列指标，表述正确的是（ ）。
A.平均发展速度为0.77
B.环比发展速度为46.43%
C.环比增长速度为-53.57%
D.定基发展速度为215.38%
答案：A
解析：
本题考查的是时间序列。本题不涉及环比数据，定基发展速度为46.43%，定基增长速度为-53.57%，平均发展速度为77.43%。参见教材P350。
经营收入比企业完成的开发工作量(完成投资额)更能反映房地产开发投资项目的真实经济效果。( )
此题为判断题(对，错)。
市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场提取法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。
某商铺建筑面积为4000m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元／m2；运营费用率为租金收入的35％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为（ ）万元。
A、457.66
B、533.00
C、695.00
D、711.00
答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。V＝[（150×4000×12）×（1－35%）／10%]×[1－1／（1＋10%）40]＝457.66（万元）。参见教材P221。
2021房地产估价师考试答案8辑 第8辑
地籍图是由地籍要素构成的图件，不包括地形要素。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
拍卖人必须在拍卖前（ ）日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
A、5
B、7
C、10
D、12
答案：B
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。拍卖人必须在拍卖前7日内，以广告媒体或其他法律允许的形式，公开发布拍卖公告。
进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，属于（ ）。
A.生产性投资
B.土地开发投资
C.公益投资
D.商品房建设投资
答案：B
解析：
本题考查的是房地产直接投资。土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．37513.750
C．214.3
D．166.7
正确答案：A
依题意，根据公式：
某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为( )。
A．12%
B．20%
C．24%
D．30%
正确答案：D
[答案] D 600÷2000×100%＝30%
豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（ ）。
A．商场、豪华住宅、私立学校
B．豪华住宅、商场、私立学校
C．私立学校、商场、豪华住宅
D．商场、私立学校、豪华住宅
正确答案：D
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的出让最高年限为：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
下列关于契税的表述中，正确的有（）。
A、契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税
B、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），需缴纳契税
C、契税的课税对象是发生产权转移的土地、房屋
D、法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税
E、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，不征收契税
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是契税。法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠予行为，应征收契税。
