房地产估价师历年真题7节 第1节
市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。（ ）
答案：错
解析：
比较法，又称市场法，其求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场高估或低估，造成了房地产市场价格不合理，而偏离房地产本身的价值。有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。
房地产抵押贷款包括（ ）。
A、土地购置贷款
B、个人住房抵押贷款
C、商用房地产抵押贷款
D、在建建筑物抵押贷款
E、个人住房质押贷款
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产抵押贷款。房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款、在建建筑物抵押贷款
最高最佳使用同时符合( )标准。
A．无任何风险
B．法律上许可
C．技术上可能
D．经济上可行
E．价值最大化
正确答案：BCDE
[答案] BCDE
最高最佳使用必须同时符合四个标准：①法律上许可；②技术上可能；③经济上可行；④价值最大化。
某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000平方米、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000平方米，开发成本为5000元/平方米(不含土地费用)，销售均价为8000元/平方米，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是( )元/平方米。
A.1804
B.3608
C.4608
D.5120
正确答案：A
房地产估价师在一年内累计三次因违反资产评估法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者停止从业一年以上三年以下。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是行政许可的基本内容。房地产估价师在一年内累计三次因违反资产评估法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，住房城乡建设主管部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。
(2014真题) 抵押权、质权、留置权、地役权都属于担保物权。（）
下列税收中，采用定额税率的是( )。
A.耕地占用税
B.房产税
C.契税
D.个人所得税
答案：A
解析：
耕地占用税实行定额税率，具体分4 个档次：
①以县为单位(下同)，人均耕地在1 亩以下(含1 亩)的地区，10 元至50 元／㎡；
②人均耕地在1 亩至2 亩(含2 亩)的地区，8 元至40 元／㎡；
③人均耕地在2 亩至3 亩(含3 亩)的地区，6 元至30 元/㎡；
④人均耕地在3 亩以上的地区，5 至25 元／㎡。
房地产估价师历年真题7节 第2节
下列各项中，属于竞争导向定价的是（ ）。
A、目标定价法
B、认知价值定价法
C、挑战定价法
D、成本加成定价法
答案：C
解析：
本题考查的是制定租售方案。竞争导向定价包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。参见教材P98~P99。
中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于（ ）。
A．贷款额度控制
B．消费信用控制
C．间接信用指导
D．证券市场信用控制
答案：B
解析：
消费信用控制是指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。
下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法
答案：B
解析：
本题考查的是成本法的基本公式。新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有
房地产开发投资的经济效果的大小主要由( )等指标来衡量。
A．销售收入
B．成本利润率
C．现金回报率
D．投资收益率
E．开发利润
正确答案：BDE
[答案] BD 房地产开发投资的经济效果的大小主要由投资收益率与成本利润率等指标来衡量。
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于（ ）。
A.社会平均收益率
B.项目基准收益率
C.通货膨胀率
D.国家经济增长率
答案：B
解析：
本题考查的是财务净现值。FNPV大于或等于0，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求。参见教材P180。
物业服务收费的计费方式中，包干制是指（ ）。
A.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
B.由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
C.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式
D.在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式
答案：B
解析：
本题考查的是物业服务收费。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
房地产估价师历年真题7节 第3节
下列不属于长期趋势法的作用的是（ ）。
A、用于成本法计算重置价格
B、用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整
C、用于收益法中预测未来的租金、空置率等
D、用来比较两类以上房地产价格的发展趋势或潜力
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：（1）用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；（2）用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；（3）用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；（4）用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
我国写字楼分类尚无统一标准，国外通常将写字楼分为（ ）等级。
A、两个
B、三个
C、四个
D、五个
答案：B
解析：
考点:写字楼物业的分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。
某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日～5月30日，估价报告应用有效期为1年。2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（ ）年。
A．15
B．16
C．17
D．20
下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。
A．土地购置贷款
B．土地储备贷款
C．土地开发贷款
D．建设贷款
正确答案：B
房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。
A、 土地费用高
B、 无投资风险
C、 投资者易与政府沟通
D、 开发周期长
答案：A
解析：
因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。
在项目财务评价中，动态投资回收期(Pb)与基准回收期(Pc)相比较，如果( )，则开发项目在财务上是可以接受的。
A、 PB小于或等于PC
B、 PB等于PC
C、 PB小于PC
D、 PB大于PC
答案：A
解析：
根据利用基准回收期(Pc)评价(Pb)的标准。
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，有偿地取得财政收入的一种手段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师历年真题7节 第4节
建筑平面设计常见的组合方式包括（ ）。
A.走廊式组合
B.套间式组合
C.单间式组合
D.大厅式组合
E.整体式组合
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建筑设计。建筑平面设计常见的组合方式包括走廊式组合、套间式组合、大厅式组合。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
正确答案：D
可以免征房产税的房产有：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；（4）个人所有非营业用的房产。
城市房屋拆迁当事人达成拆迁补偿安置协议后，又产生纠纷的，如选择仲裁方式，则( )。
A、 必须经房屋拆迁管理部门同意
B、 前提条件是当事人必须自愿达成仲裁协议
C、 实行“一裁终局制”
D、 只有一方依据补偿安置协议中的仲裁条款申请仲裁的，仲裁委员会不予受理
E 对仲裁结果不服向人民法院提起诉讼的，人民法院不予受理
某家庭预计今后15年内月收入为12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为12％，则该家庭有偿还能力的15年期最大抵押贷款申请额是（ ）万元。
A、28.62
B、29.16
C、35.00
D、48.24
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。该家庭有还款能力的15年期最大抵押贷款申请额=12000×35%/（12%/12）×[1-1/（1+12%/12）15×12]=35.00（万元）。参见教材P158。
按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（ ）等方面存在差异。
A．投资决策
B．规划设计
C．工程建设
D．地域范围
E．产品功能
答案：A,B,C,E
解析：
由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。
某一交易实例房地产的使用面积为3 000平方英尺，成交总价为0万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/㎡。（1平方英尺=0.0929 ㎡）
A．17484
B．19020
C．19754
D．20539
答案：对
解析：
任何商品的替代效应总是为负值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。
房地产估价师历年真题7节 第5节
下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（ ）。
A．房地产销售价格调查
B．房地产促销策略调查
C．城镇居民家庭收入调查
D．城市人口地理分布调查
E．城市基础设施状况调查
答案：A,B
解析：
房地产市场营销因素调查包括：①产品调查；②价格调查；③分销渠道调查；④促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。
某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是（ ）元/平方米。
A、98
B、102
C、108
D、116
答案：A
解析：
本题考查的是按开发程度划分的种类。“五通一平”一般是指具备道路、给水、排水、电力、通信等基础设施条件以及场地平整。“五通一平”的费用为：道路20＋给水14＋排水16＋供电25＋通信8＋场地平整15＝98（元/平方米）。
房地产需求曲线表示房地产的需求量与其（ ）之间的关系。
A、价格
B、供给量
C、开发成本
D、开发价值
答案：A
解析：
本题考查的是房地产的需求。房地产需求曲线表示房地产的需求量与其价格之间的关系。
在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。
房地产开发企业在未解除商品房买卖合同前，可以将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。
机械消耗定额是指完成一定的合格产品规定的施工机械消耗的数量标准，其只可以衡量定额表现。（ ）
此题为判断题(对，错)。
若采用成本法和假设开发法中的传统方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（ ）。
A．成本法和假设开发法采用的投资利润率相同
B．成本法采用的投资润率高于假设开发法的投资利润率
C．成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率
D．成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较
房地产估价师历年真题7节 第6节
下列关于挂牌价格和成交价格的表述中，正确的有（ ）。
A、挂牌价格通常高于成交价格
B、挂牌价格可以作为估价依据
C、在一笔成功的房地产交易中，买卖双方成交价不小于卖方最低要价，不大于买方最高出价
D、成交价格是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情了解程度的不同而不同
E、通常情况下，招标方式出让的地价高于挂牌方式出让的地价
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项B，挂牌价格不能作为估价依据，但可作为了解市场行情的参考；选项E，在通常情况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招标方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参见教材P86～88。
接受委托进行房屋征收评估、复核、鉴定，应当按照标准收取评估费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。P65。
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。前提“不考虑外部折旧”是必须加上的。市场不景气时，外部折旧作为扣减项目，会降低成本法求得的成本价值。
作为经济补偿制度的保险，必须具备如下（ ）条件方可形成。
A.可保危险的存在
B.单个经济单位的结合
C.多个经济单位的结合
D.随机事件的科学化
E.必然事件的科学化
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是保险形成的条件。作为经济补偿制度的保险，必须具备如下条件方可形成：（1）可保危险的存在；（2）多个经济单位的结合；（3）随机事件的科学化。
住宅专项维修资金的使用须经（ ）同意。
A．房产管理部门
B．物业服务企业
C．业主委员会
D．业主大会
是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。
A．弥隙市场
B．细分市场
C．主流市场
D．消费市场
正确答案：B
[答案] B 细分市场是市场上规模较大的、易于识别的顾客群体。随着卖方不断使用更为精确的特征来划分市场，为了追求一组更为狭窄的特定消费群体的利益，“市场影响管理”中引入了“弥隙市场”的概念。
服务市场也称目标市场，是指已经购买了某种产品，需要提供后续服务的消费者集合。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场规模的估计。服务市场，也称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。
房地产估价师历年真题7节 第7节
按直接比较判定某可比实例价格的调整系数为0.98，则其依据是（ ）。
A、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
B、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2%
C、可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
D、可比实例的房地产状况在某个因素方面劣于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%
答案：C
解析：
考点:计算单个可比实例的比较价值。可比实例价格的调整系数为0.98，即估价对象价格＝可比实例价格×0.98，估价对象价格指数/可比实例价格指数＝0.98，一般将估价对象价格指数设为100，设可比实例价格指数为X ，则100/X＝0.98 ，X＝102.04，表示可比实例的房地产状况在某个因素方面优于估价对象的房地产状况，对价格的影响幅度为2.04%。
具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是( )。
A、 建设部
B、 建设部住宅与房地产业司
C、 建设部信息中心
D、 中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：D
解析：
建设部组织建立一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统。中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门，在建设部领导下，负责一级房地产估价机构和房地产中介执业人员信用档案的日常管理工作。
房地产投资的收益，包括投资回收和( )两个部分。
A、 投资风险
B、 投资利率
C、 投资现值
D、 投资回报
答案：D
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。
拍卖的报价是一种价格上行的报价方式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是( )。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于( )。
A．社会因素
B．环境因素
C．人口因素
D．行政因素
正确答案：A
[答案] A
影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。
现在（ ）已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。
A.根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同
B.委托通知单
C.信件式合同
D.FIDIC合同条件
答案：D
解析：
本题考查的是建设监理制度。现在FIDIC合同条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。
