21年房地产估价师考试题目下载7辑 第1辑
下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于收益相关指标的是（ ）。
A、出租率
B、基准收益率
C、成本利润率
D、资本金投入比例
答案：A
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项B属于评价标准类指标；选项C必须加目标两字方为评价标准类指标；选项D属于融资参数。参见教材P258。
房地产投资决策中常见的期权问题不包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、放弃型期权
C、机会型期权
D、成长型期权
答案：C
解析：
本题考查的是实物期权方法与房地产投资决策。房地产投资决策中常见的期权问题包括等待投资型期权、放弃型期权、成长型期权。
张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。
不动产登记薄记载的内容包括（ ）。
A.自然状况
B.权属状况
C.权利限制
D.提示事项
E.不动产市场价值
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记簿记载的内容有：不动产的宗地面积、坐落、界址、房屋面积、用途、交易价格等自然状况；权利人、权利类型、登记类型、登记原因、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项等。
对有违法违规行为的注册建造师，可能受到的行政处罚有（ ）。
A.罚款
B.降低资质等级
C.吊销注册执业资格证书
D.停业整顿
E.暂停执业
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是建筑施工企业的资质管理。对有违法违规行为的企业，依法给予罚款、停业整顿、降低资质等级、吊销资质证书等行政处罚；对有违法违规行为的注册建造师，依法给予罚款、暂停执业、吊销注册执业资格证书等行政处罚。
工程索赔的主要原因有（ ）。
A、当事人违约
B、不可抗力
C、合同缺陷
D、市场波动
E、监理人指令
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。工程索赔的主要原因包括：当事人违约、不可抗力或不利的物质条件、合同缺陷、合同变更、监理人指令、其他第三方原因。选项D，是正常行为，不成为索赔的依据。
以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是( )。
A、 非理性预期
B、 价格机制
C、 容积率控制
D、 生产的时间落差
答案：B
解析：
房地产波动的重要原因是供求的不平衡，非理性预期、容积率和生产的时间落差都会造成房地产市场短期的供求失衡，而价格机制是促使房地产市场平衡的重要因素。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第2辑
REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资信托基金概述。REITs房地产投资信托基金采购物业的价格通常低于重置成本，如低价收购尚未完工但由于各种原因急于变现的物业，继续加以运作，以此赢得更高收益。
下列属于定期报表的有（ ）。
A、日报
B、旬报
C、月报
D、半年报
E、年报
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是统计数据的收集。按照报送统计报表的周期划分，有日报、旬报、月报、季报、半年报和年报。除年报之外，其余称为定期报表。
保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（ ）
答案：错
解析：
考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。
某居住区用地面积为2hm2，其中住宅用地面积1hm2，该居住区住宅建筑净密度为65%，假设该居住区各住宅建筑各层体量一致，住宅平均层数为8层，则该居住区住宅建筑面积净密度的正确表示为（ ）。
A.65% ×1（hm2）
B.65%×1（hm2）/1（hm2）
C.8×65%×1（hm2）/1（hm2）
D.8×65%×1（hm2）/2（hm2）
答案：C
解析：
本题考查的是居住区规划的技术经济分析。该居住区：
住宅建筑净密度＝住宅建筑基底总面积/住宅用地面积＝65%；住宅建筑基底总面积＝65%×1（hm2）；住宅平均层数＝住宅总建筑面积/住宅基底总面积＝8；住宅总建筑面积＝8×65%×1（hm2）；住宅建筑面积净密度＝住宅总建筑面积/住宅用地面积＝8×65%×1（hm2） /1（hm2）。参见教材P44。
根据《物权法》，最高额抵押权设立前已经存在的债权不能转入最高额抵押担保的债权范围。（ ）
答案：错
解析：
《物权法》规定，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。
房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产－“进来”的方便程度。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产－“进来”的方便程度。
下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。（过时）
A．批量行业
B．僵滞行业
C．分块行业
D．专业化行业
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第3辑
经济成本不仅包括会计成本，还包括企业正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（ ）。
A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金。
A．政府政策性
B．资产变现
C．企业人股
D．个人人股范围
正确答案：B
B新设项目法人项目资本金筹措渠道，包括政府政策性资金、国家授权投资机构入股的资金、国内外企业入股的资金、社会引体和个人人股的资金。资产变现是既有项目法人项目资本金的筹措渠道之一。
（ ）理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
A.古典学派的储蓄投资决定理论
B.流动性偏好利率理论
C.可贷资金利率理论
D.IS-LM曲线模型的利率理论
答案：B
解析：
本题考查的是利息与利率。流动性偏好利率理论的倡导者是凯恩斯，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。
房地产估价机构资质核对、房地产估价师职业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价（或称为参考性估价）是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。参见教材P5。
挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于（ ）个工作日。
A.五
B.七
C.十
D.二十
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让国有土地使用权，挂牌时间不少于10个工作日，
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第4辑
城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。通常采用一国或一地区内城镇人口占总人口比重这个指标来测度城市化水平。该指标称为城市化率或城镇化率。
竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。参见教材P106。
(2017真题) 下列拍卖规则中，用来防止利益过分倾斜的规则是（）。
A.保留价规则
B.价高者得规则
C.瑕疵请求权规则
D.禁止参与竞买规则
答案：A
解析：
本题考查的是保留价规则。保留价并非表面上所体现的价格，而是一种权利义务的制衡点，用来防止利益的过分倾斜。保留价规则实质上是权利制衡机制。
房地产开发项目的资金来源通常有资本金、租售收入及借贷资金三种渠道。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是收入估算与资金筹措。项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。
(2014真题) 李某自用位于地下的工业厂房，应税房产原价为100万元，2013年应缴纳房产税最多为（）元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
本题考查的是房产税。工业用途的房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳税额＝应税房产原值×[1－（10%～30%）]×1.2%，所以最大为6480元。
下列各项中，不属于人工费的是（ ）。
A.计时工资
B.奖金
C.津贴补贴
D.办公费
答案：D
解析：
本题考查的是建筑安装工程费用的构成。人工费是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用，包括计时工资或计件工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资以及特殊情况下支付的工资等。选项D，属于企业管理费。
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第5辑
产生房地产价格泡沫的基础是（ ）。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.金融机构过度放贷
答案：A
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。
路线价法特别适用于对( )进行估价。
A、 单宗土地
B、 大量土地
C、 部分土地
D、 待开发土地
下列关于商品房销售的表述中，错误的是（ ）。
A.商品房销售可以按套（单元）计价
B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D.按套.套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或按建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
下列关于房地产开发项目建设用地使用权的取得，表述正确的是（ ）。
A.商品房住宅建设项目中，若配建保障性住房，可不明确开竣工时间
B.国家重点扶持的能源、交通项目，可以采用划拨方式提供土地使用权
C.确实需要采用划拨方式提供土地使用权的，由市级以上人民政府批准划拨
D.国家扶持和鼓励经济适用住房的建设，故不必符合土地利用总体规划的要求
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则；商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳人出让合同。P106～107。
区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是民事法律关系。区分财产权和人身权的意义在于，财产权受到侵害，一般不发生精神损害赔偿的问题。
(2015真题) 王某将写字楼先后抵押给三家银行，到期不能偿还贷款，关于优先受偿顺序的说法，错误的有（）。
A.按贷款发放的先后顺序
B.按贷款数额的大小顺序
C.按各银行起诉的先后顺序
D.按贷款合同签订的先后顺序
E.按房地产抵押登记的先后顺序
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是（ ）之日。
A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请
B．房屋拆迁许可证颁发
C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议
D．房屋拆迁实施
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第6辑
（4）2004年10月1日该企业办理了在建工程抵押贷款手续，获得了5000万元，年利率为6％，每半年还款一次，5年内等额还款的贷款。在建工程转让时要求受让方承担2005年10月1日以后的剩余债务。
正确答案：
依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。
A.公共
B.社会
D.集体
D.政府
答案：A
解析：
本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材P21。
在合法利用下，现状利用为最高最佳利用时，房地产在用价值等于市场价值；在不合法利用下，在用价值可能高于市场价值。（ ）
答案：对
解析：
现状价值是指估价对象在某一特定时间的实际状况下的价值。在合法利用下，现状价值一般低于市场价值。如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值可能高于市场价值。
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的（ ）。
A.10%
B.15%
C.20%
D.30%
答案：C
解析：
本题考查的是违约责任。《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20%。
工程量清单中的工程量是结算时的工程量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000㎡，其中：已被人民法院预查封6000㎡。经批准可销售的建筑面积为14000㎡，其中：有3000㎡已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。
甲公司本次可抵押的商品房建筑面积为（）㎡。
A、10000
B、11000
C、14000
D、15000
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。甲公司本次可抵押的商品房建筑面积=该项目总建筑面积20000㎡-人民法院预查封面积6000㎡-商品房预告登记面积3000㎡=11000㎡。
因继承取得不动产物权的，自（）时发生效力。
A.继承开始
B.申请不动产登记
C.记载传记薄
D.领取不动产权证书
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因继承或者受遗赌取得物权的，自继承或者受遗贈开始时发生效力。参见教材P133,
21年房地产估价师考试题目下载7辑 第7辑
不同类型房地产项目需要重点分析的内容有所不同，（ ）首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。
A、住宅项目
B、写字楼项目
C、商业购物中心项目
D、工业或仓储项目
答案：B
解析：
考点:房地产市场分析的内容。写字楼项目首先要研究项目所处地段的交通通达程度，拟建地点的周边环境及与周围商业设施的关系。还要考虑内外设计的平面布局、特色与格调、装修标准、大厦内提供公共服务的内容、满足未来潜在使用者的特殊需求和偏好等。
下面关于征收征用房地产补偿的说法中，错误的是（ ）。
A、房地产征用后被损毁，补偿金额应包括使用上的补偿和相当于被征用房地产损毁前后价值之差的补偿
B、被征收人选择房屋产权调换的，不需要评估用于产权调换房屋的价值
C、被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应该提供用于产权调换的房屋
D、房地产征收征用中，需要评估房地产价值和租金
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收征用的需要。被征收人选择房屋产权调换的，要对征收房屋的价值和用于产权调换房屋的价值进行评估。参见教材P19～20。
不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记程序。不动产登记以共同申请为原则，以单方申请为例外。
城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按（ ）征收。
A、土地出让金
B、占用面积
C、经营收入
D、销售收入
答案：B
解析：
考点:营业收入、利润和税金。城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按占用面积征收。
如以拍卖方式进行处分,其拍卖底价一般确定为( )。A.400万元B.>400万元C.270万元D.<400万元,>270万
如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。
A．400万元
B．＞400万元
C．270万元
D．＜400万元，＞270万元
下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是( )。
A.提高贷款利率
B.提高购房最低首付款比例
C.提高法定存款准备金率
D.提高房地产交易环节税收
答案：D
解析：
财政政策主要内容包括①政府支出(政府购买、举办公共工程与转移支付)和②税收。
作为同一估价机构、在同一城市、同一时期、按同一估价目的，对不同位置、档次的房地产的估价结果应有一个合理的价格差。（ ）
此题为判断题(对，错)。
