21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第1篇
土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是（ ）。
A．政府的财政收入
B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润
D．土地受让方的投资
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
在运用移动平均法预测房地产价格时，一般应按照房地产价格变化的变动程度进行移动平均。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是简单移动平均法。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于卫生间渗水事项处理的说法，正确的为（ ）。
A、秦某依法可以要求退房
B、能否退房，要看合同有无约定
C、合同如无约定，应由房地产开发主管部门裁决
D、秦某可以申请动用住宅专项维修资金来解决渗水问题
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房，住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用，本题最符合题意的选项为B。
报酬率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（ ）。
A．投资率是投资回收与投入资本的比率
B．风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低。反之，报酬率应高
C．当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D．当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第2篇
在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
正确答案：BCD
答案：BCD在成本分析中，主要是区分总成本、平均成本和边际成本，明确它们之间的
关系，同时还要分清短期成本和长期成本的关系。
某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为( )年。
A．45
B．50
C．52
D．55
正确答案：C
[答案] C
建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束的，应按照建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算建筑物的折旧。
关于地籍图的测绘要求，下列说法有误的是（ ）。
A．以土地地块边界为主，地物为辅
B．带有高程或等高线
C．按地块(丘)编号，并量算面积，连同产权人名称注记在图上
D．城市地籍图比例一般为1;500
房地产的开发经营期可分为（ ）。
A、前期
B、建设期
C、经营期
D、销售期
E、预售期
答案：B,C
解析：
考点:后续开发经营期。开发经营期可分为建设期和经营期。
根据《房地产广告发布暂行规定》，禁止发布房地产销售广告的情形有（ ）等。
A.未经国家征收的集体土地上的合法房屋
B.代管房屋
C.司法机关查封的房屋
D.共有房屋
E.商品房预售许可证办理之中的房屋
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产广告。凡下列情况的房地产，不得发布广告：在未经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的；在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的；司法机关和行政机关依法规定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；预售房地产，但未取得该项目预售许可证的；权属有争议的；违反国家有关规定建设的；不符合工程质量标准，验收不合格的；法律、行政法规规定禁止的其他情形。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第3篇
某单位修建建筑面积为265㎡的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
下列分析方法中，属于风险辨识的常用方法有（ ）。
A、故障树分析法
B、期望值法
C、幕景分析法
D、解析法
E、专家调查法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险辨识的常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选-监测-诊断技术。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产 2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为( )元/m2。
A、 2700.8
B、 2800.1
C、 2800.8
D、 2817.7
答案：D
解析：
依题意，该房地产2006年9月的价格＝?
将1000元存入银行，年利率为6%，如果按复利计算，则三年后的本利和为多少？
答案：
解析：
本题考查的是单利计息与复利计息。Fn=P（1+i）n=1000×（1+6%）3=1191.02。@##
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第4篇
某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.125
C.144
D.227
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法。600/10%×[1－1/（1＋10%）19]/（1＋10%）－3500/（1＋10%）0.5＝可承受的最高地价＝可支付的土地年租金/10%×[1－1/（1＋10%）20]，解得可支付的土地年租金＝144万元/年。参见教材P354。
在下列说法运用市场法估价，其步骤包括（ ）。
A．搜集交易比例
B．选取可比实例
C．对可比实例成交价格做适当处理
D．价格调整
E．求取比准价格
假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为（ ）
A4.42%
B8.11%
C8.13%
D9.54%
下列资金中，属于资本金现金流量表中现金流出的是（ ）。
A.回收固定资产余值
B.开发建设投资
C.长期借款
D.净转售收入
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。选项B是流出项目，其它的是流入项目。
指出并改正下面估价报告片段中的错误
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
答案：
解析：
1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第5篇
在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取（ ）等方面具有管理经验和能力。
A．土地使用权
B．规划设计
C．工程管理
D．市场营销
E．危机管理
正确答案：AB
如在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。
关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。
A、旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法
B、估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C、估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用比较法
D、已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法
答案：A
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。在房地产保险（包括投保和理赔）和房地产损害赔偿中，往往也是采用成本法估价。选项B可以采用客观收益的数据，使用收益法；选项C可比实例搜集困难不能成为弃选比较法的理由；选项D错在只能的说法上，也可以用比较法。参见教材P286。
(2016真题) 取得国有建设用地使用权后，满2年仍未动工开发而闲置的，可以无偿收回。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或政府的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
根据市场调查，获知某类房地产2003～2007年的价格逐年上涨，分别为 3500元/m2、3700元/m2、3950元/m2、4250元/m2、4550元/m2，运用平均增减量法预测，该类房地产2008年的价格高于4800元/m2。（ ）
答案：对
解析：
考点:平均增减量法。d＝（4550－3500）／4＝262.5（元／m2），预测该地区商品住宅2008年的价格为：V5＝P0＋d×i＝3500＋262.5×5＝4812.5（元／m2）。
某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A.8.1%
B.16.0%
C.19.1％
D.23.1%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。
21年房地产估价师考试真题精选及答案6篇 第6篇
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。
A．可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B．可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C．可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E．可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,E
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。（ ）
答案：对
解析：
考点:替代原则。相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。出租、项目转让广告，应当具有相应的产权证明。
收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含( )。
A．所得税
B．房地产抵押贷款还本付息额
C．改扩建费
D．房屋火灾保险费
E．会计上的折旧额
正确答案：ABCE
[答案] ABCE
D项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。
