房地产估价师考试真题及答案8节 第1节
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A、 9.00%
B、 8.05%
C、 30.00%
D、 7.52%
某在建办公楼，建筑面积为25000㎡，预计建设期为2年，业主委托估价机构对转让价格进行估价。据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1年。预计办公楼建成后全部可用于出租，净租金收入为3元/（㎡·天），每年计365天，空置率为5%，资本化率为8%，折现率为10%。则该办公楼在建成时的房地产现值为（ ）万元。
A、29552.62
B、30025.81
C、24020.60
D、26866.02
答案：A
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。A＝3×365×（1－5%）×2.5＝2600.63（万元），V＝2600.63/8%＝32507.88（万元），P＝32507.88/（1＋10%）2－1＝29552.62（万元）。
房地产开发建设项目的招标方式包括（ ）。
A．公开招标
B．开标
C．邀请招标
D．决标
某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为500万元，法定优先受偿款为100万元，贷款成数为六成，则该房地产的抵押贷款额度为（ ）万元。
A、400
B、300
C、440
D、240
答案：D
解析：
考点:买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。抵押贷款额度= 抵押价值×贷款成数，抵押价值= 未设立法定优先受偿权下的价值一法定优先受偿款，抵押贷款额度=（500－100）×0.6＝240（万元）。
己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2。若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。这种房地产的年收益总是一样的。
先算年收益，
解得a＝326.97。
再用年收益转变为需要计算的年期的收益价格
注意：报酬率如果不同，就带入各自不同的报酬率。参见教材P224。
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是沉降缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。
企业决定应对主要竞争者的对策，可根据以下几种情况做出决定：（ ）
A．竞争者的强弱
B．竞争者与本企业的相似程度
C．竞争者表现的好坏
D．竞争者在市场中的地位
房地产估价师考试真题及答案8节 第2节
下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。
A．同期风险
B．比较风险
C．资本价值风险
D．时间风险
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
A．10日
B．15日
C．1个月
D．2个月
正确答案：C
开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。
当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。当在建建筑物抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用证件。
估价对象为一政府用办公楼：土地总面积1000m2；建筑总面积4500m2；建于1984年9月底，钢筋混凝土结构。搜集有关资料如下：
（1）搜集三宗土地交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示：
实例 交易价格 交易情况 交易日期 房地产状况 A 2200 正常 2004年3月30日 比估价对象劣3% B 2050 正常 2003年12月30日 比估价对象劣8% C 2380 比正常价格高3% 2004年5月30日 比估价对象优5%
从2003年11月～2004年10月地价每月上升O.5%。
（2）当地征用农地的费用等资料如下：
在估价时点征用郊区农地，平均每亩需要10万元的征地补偿、安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/m2，土地开发费用、税金和利润为120元/m2，以上合计为城市边缘熟地的价格。
该城市土地分为8个级别，城市边缘土地为第8级，而估价对象处于第3级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：
级别 1 2 3 4 5 6 7 8 地价是次级土地的倍数 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4 1 地价是最差级土地的倍数 10.54 7.53 5.38 3.84 2.74 1.96 1.4 1
（3）建筑物的重置价格为1100元/m2。
（4）建筑物耐用年限为60年，无残值。
试用成本法评估该办公楼2004年9月30日的价值。土地重置价要求分别用市场法和成本法求取（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。
正确答案：
(1)成本法公式如下：房地产价格＝土地重置价+建筑物重置(或重建)价一建筑物折旧
(2)求取土地的重置价：
1)用市场法求取：
A修正后的单价＝2200×(100÷100)×(1+0.5%)6×(100÷97)＝2336.94(元/m2)
B修正后的单价＝2050×(100÷100)×(1+O.5%)9×(100÷92)＝2330.56(元/m2)
C修正后的单价＝2380×(100÷103)×(1+0.5%)4×(100÷105)＝2244.99 (元/m2)
再用简单算术平均法求得土地价格为： (2336.94+2330.56+2244.99)÷3＝2304.16(元/m2)
2)用征用农地的费用加土地开发费和土地使用权出让金等，再加上地段差价调节的办法求取土地价格为：[(100000÷666.67)+150+120]×5.38＝2259.60(元/m2)
3)再用简单算术平均法求得上述两法的平均土地价格为：(2304.16+2259.60)÷2—2281.88(元/m2)
土地总价＝2281.88×1000—2281900(元)＝228.19(万元)
(3)求建筑物的重置价值为：1100×4500—4950000(元)＝495(万元)
(4)求建筑物折旧总额为：495×(20÷60)＝165(万元)
(5)计算估价额：
该房地产价格(总价)＝228.19+495—165＝558.19(万元)
该房地产价格(单价)＝5581900÷4500＝1240.42(元/m2)
估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。
A．估价原则
B．估价方法
C．估价目的
D．估价对象状况
关于划拨土地使用权的说法，错误的有( )。
A.以划拨方式取得土地使用权无须交纳土地出让金
B.划拨土地使用权除法律法规另有规定外，没有使用期限的限制
C.国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物不予补偿
D.无地上建筑物的划拨土地使用权未经许可不得转让
E.无地上建筑物的划拨土地使用权出租无须批准
答案：C,E
解析：
(4)划拨土地使用权的抵押。
划拨土地使用权抵押时，其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值。因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
(5)对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，县级以上人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
正确答案：A
从业务经营圈看，由于我国目前实行金融分业经营、分业管理的政策，所以我国现有商业银行属于职能分工型商业银行。
房地产估价师考试真题及答案8节 第3节
在各种市场调查的联系方法中，网络联系方法的特点有（ ）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调查法成本低、反馈快。
(2015真题) 华某受让一套面积150m2的二手住房，需缴纳的税是（）。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
答案：A
解析：
本题考查的是契税－纳税人、课税对象、计税依据。契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。
关于房地产市场周期循环的说法，正确的有（ ）。
A．房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一
B．传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性
C．合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点
D．在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率
E．房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段
答案：A,B,C
解析：
A 项，房地产周期循环的主要原因包括：①供需因素的影响；②市场信息不充分；③生产者与消费者心理因素的影响。B 项，根据传统房地产周期理论，房地产市场的发展呈现出一种自我修正的模式。C 项，从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。D 项，在房地产市场自然周期的第二阶段，空置率降到了合理空置率以下。E 项，房地产市场租金在房地产市场自然周期的第三阶段的上涨趋缓或者停止，出现下滑是在第四阶段。
从卖方的角度看，成本法的理论依据是（ ）。
A．销售状况价值论
B．市场供求价值论
C．生产费用价值论
D．经济花费价值论
正确答案：C
成本法的理论依据是生产费用价值论，具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的‘‘生产费用”，重在过去的拟。
长期趋势法适用对象是价格有明显季节波动的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 从事公司上市房地产估价业务的房地产估价机构应当具备（）资质。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。
房地产估价师考试真题及答案8节 第4节
该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。
A．3250.00
B．3437.50
C．4000.00
D．5000.00
根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，建设用地使用权因( )而终止。
A.工地使用权抵押
B.土地灭失
C.土地使用权出租
D.提前收回
E.土地使用权转让
答案：B,D
解析：
1.建设用地使用权因土地灭失而终止
土地使用权要以土地的存在或土地能满足某种需要为前提，因土地使用权灭失而导致使用人实际上不能继续使用土地，使用权自然终止。
土地灭失是指由于自然原因造成原土地性质的彻底改变或原土地面貌的彻底改变，诸如地震、水患、塌陷等自然灾害引起的不能使用土地而终止。
2.建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止
由于政治、经济、行政等原因，土地使用者抛弃使用的土地，致使土地使用合同失去意义或无法履行而终止土地使用权。
住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。
A.事业单位
B.合伙制企业
C.有限责任公司
D.股份有限公司
E.住房公积金管理机构设立的下属单位
答案：C,D
解析：
本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。
间接融资的优点在于（ ）。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
正确答案：ABD
C选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。
房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
常用的风险评价方法有（ ）。
A.解析方法
B.幕景分析法
C.筛选监测诊断技术
D.蒙特卡洛模拟法
E.调查和专家打分法
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。常用的风险评价方法有三个：调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛模拟法。选项BC属于风险辩识的方法。P230。
下列选项中，属于房地产状况调整方法的有（ ）。
A.直接比较调整
B.间接比较调整
C.总价调整
D.单价调整
E.减法调整
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。
房地产估价师考试真题及答案8节 第5节
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的编制与审批。城市详细规划必须以所在城市的总体规划为依据，修建性详细规划必须以控制性详细规划为依据。
房地产测设是指用测量手段测定地面上局部地域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。()
答案：错
解析：
房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物的特征点位，获得反映现状的图或图形信息。房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定。@##
某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值20%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为 （ ）万元。
A、313
B、329
C、417
D、446
答案：D
解析：
本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。题干没有给出收益期限的数据，但是给出了偿债基金系数，因而我们需要利用偿债基金系数，先把收益年限求取出来。7.59%＝6%/[（1+6%）n-1]，得n＝10。求取房地产价格：V＝20/6%×[1-1/（1+6%）10]＋1.2V/（1+6%）10，V＝446（万元）。
某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（ ）。
A、试探性调查
B、描述性调查
C、创新性调查
D、因果性调查
答案：D
解析：
考点:市场调查的步骤。调查项目分为三类：试探性调查、描述性调查和因果性调查，因果性调查，即检验因果关系。
同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )
下列有关房地产“估价”和“评估”的异同，表述错误的是（ ）。
A、一般情况下，估价和评估可以不做区分，能够交换使用
B、相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，评估的含义更加精准、明确
C、房地产评估可以包括房屋工程质量评估、房屋完损状况评估等
D、房地产估价应建立在房屋工程质量、完损状况、使用功能等评估的基础上
答案：B
解析：
本题考查的是估价与评估的异同。相对于价值或价格分析、测算和判断活动而言，估价的含义更加精准、明确。参见教材P4。@##
某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为2000m2。土地是10年前通过征收集体土地取得的，当时取得的费用为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要的费用为620元/m2;建筑物是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为每平方米建筑面积700元，现时建造类似建筑物的建筑造价为每平方米建筑面积1200元，估计该建筑物有八成新。
则该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。
A.1510 B.1270
C.1100 D.550
房地产估价师考试真题及答案8节 第6节
判断一个评估价值的准确性，可以采用的标准是（ ）。
A.实际成交价格
B.实际价格
C.正常负担下的价格
D.复核评估价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A，不可以用实际成交价格，因为可能是非正常交易；选项B，实际价格，是相对于名义价格的概念，是成交日一次性支付的价格，无法判定是否存在价格扭曲；选项C，正常负担下的价格，仅校正了税费转嫁下的税费负担的问题。可以用复核价格作为评判是否存在误差的依据。参见教材P10。
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。 ( )
答案：错
解析：
房地产价格与利率相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。
目前，我国房地产抵押贷款的资金来源主要是（ ）。
A．机构投资者
B．商业银行
C．个人投资者
D．国家财政
对“红线”的管理，体现在对（）等的规划管理。
A.容积率
B.建设密度
C.建设高度
D.建筑颜色
E.建筑风格
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。规划红线一般指建设用地规划控制线，包括用地红线、道路红线和建筑红线。对“红线”的管理，体现在对容积率、建设密度和建设高度等的规划管理。
某宗地的面积为1000m2，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和O.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m2
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
正确答案：C
依题意，比准价格=2130×O.3+2190×0.4+2220×0.3=2181(元/m2)。
市辖县、区、乡镇域总体规划应当以（ ）为依据。
A.所在省的省域城镇体系规划
B.所在城市的市域总体规划
C.城市详细规划
D.修建性详细规划
答案：B
解析：
本题考查的是城乡规划管理。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。
房地产估价师考试真题及答案8节 第7节
为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。
A、 公开市场价值
B、 谨慎价值
C、 快速变现值
D、 投资价值
答案：B
解析：
[知识点] 市场价值、快速变现价值、投资价值
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。估价对象由委托人和估价目的双重决定。
根据城市用地适用性评价结果，三类土地一般是不适于修建的用地。 ( )
为进一步了解《房地产估价规范》的贯彻实施情况，某省行业协会对过去几年来房地产估价报告质量较好的五家估价机构进行了调查，这样的调查属于( )。
A.重点调查
B.典型调查
C.抽样调查
D.普查
答案：B
解析：
重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。
重点单位——是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。
重点调查是一种判断抽样。
典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。
典型单位——是指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。三类用地，即不适于修建的用地。这类用地一般说来用地条件极差。
企业房屋保险价值应依据出险房屋建筑的( )确定。
A.账面原值
B.账面净值
C.重置价值
D.账面原值加成数
答案：C
解析：
企业财产保险的主要内容包括以下几个方面。
(1)投保人。在我国境内注册的企业、团体及事业单位和国家机关。
(2)保险范围。但违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。
(3)保险责任。企业财产保险分为基本险和综合险，保险责任因保险险种的不同而有所不同。
由于战争、被保险人的故意行为、地震和洪水等不可抗力因素造成的损失和因保险事故引起的间接损失、保险标的本身缺陷以及由于行政或执法行为所致的损失不属于基本险的责任范围。
(4)保险期限。企业财产保险的保险期限一般为1年。保险期满后，经协商后可续保。
(5)保险金额及保险价值。房屋建筑保险金额一般可通过以下四种方式确定，即账面原值、账面原值加成数、重置价值和其他方式确定。而保险价值是按出险的房屋建筑的重置价值确定。
从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。
A．房地产改扩建费用
B．抵押贷款还本付息额
C．房屋设备折旧费
D．所得税
E．房屋装修折旧费
房地产估价师考试真题及答案8节 第8节
细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为( )。
A．20%
B．10%
C．30%
D．40%
正确答案：C
经济适用住房的购房人，拥有完全产权，但购房满5年才允许转让。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住房保障制度。经济适用住房，购房人拥有有限产权，购房满5年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。P7。
从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。
A．建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C．有租约限制的房地产
D．未来状况下的房地产
E．共有的房地产
工程造价的职能包括（ ）。
A.预测职能
B.控制职能
C.评价职能
D.调控职能
E.分配职能
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价的职能除了一般商品的价格职能以外，它还有一些自己特殊的职能：预测职能、控制职能、评价职能、调控职能。选项E，分配职能不属于工程造价的职能。
评估时依据的建筑面积应为（ ）。
A．460m2
B．600m2
C．1000m2
D．以上三个面积都不行
房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产测绘概述。房地产测绘成果主要包括房产簿册、房产数据和房产图集。
