房地产估价师考试真题6卷 第1卷
不规则波动是指由于受到（ ）因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
A.意外的
B.必然的
C.绝对的
D.相对的
E.偶然性的
答案：A,E
解析：
本题考查的是动态序列的分解。不规则波动是指由于受到意外的、偶然性的因素作用而使现象产生非周期性的随机波动。
在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（ ）方法进行测算。
A．平均增减量法
B．平均发展速度法
C．移动平均法
D．指数修匀法
某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于( )元/m2。
A．3100
B．3195
C．3285
D．3300
正确答案：B
[答案] B
该类房地产逐年上涨额的加权平均数为：
d＝(2450-2300)×0.1+(2650-2450)×0.3+(2830-2650)×0.2+(3000-2830)× 0.4＝150×0.1+200×0.3+180×0.2+170×0.4＝179(元/m3)
则2006年初的价格最接近于：V6＝2300+179×5＝3195(元/m2)
对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A、影响重要性
B、变动可能性
C、发生经常性
D、类型归属性
答案：B
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。
运用市场提取法求取的报酬率可能与估价对象未来收益风险不完全一致，其根本原因是（）。
A.能够获得的交易实例数量较多
B.所取得的报酬率是利用过去的数量求取的
C.利用试错法和内插法求取报酬率时存在计算误差
D.可比实例采用了典型买者和卖者的期望报酬率并进行适当调整
答案：B
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑巾过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材P250。
房地产估价师考试真题6卷 第2卷
以下测算房地产面积的方法中，属于图解法的有（ ）。
A．几何图形法
B．求积仪法
C．界址点坐标法
D．称重法
E．光电面积量算仪法
正确答案：BDE
面积测算的方法有很多，根据面积测算数据资料的来源分为解析法和图解法两大类。图解法包括求积仪法、称重法、模片法、光电面积量算仪法等；而几何图形法和界址点坐标法属于解析法。
（ ）是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
股票是（ ）。
A．股份制企业一定量资本额的代表
B．计算股份制企业资本的最小单位
C．用以证明投资者的股东身份和权益的凭证
D．获得股息和红利的凭证
E．认定所有人有权取得收入的凭证
交易日期修正的具体方法为( )。
A．价格指数
B．价格变动率
C．百分率法
D．价格可变系数
E．差额法
正确答案：ABC
[答案] ABC
D、E两项属于房地产状况调整方法之一。
对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第( )次会议。
A、 十
B、 十一
C、 十二
D、 十三
答案：B
解析：
2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改＜中华人民共和国土地管理法＞的规定》，区分了“征收”和“征用”。
房地产估价师考试真题6卷 第3卷
张某购买刘某的住房，两人签订了二手房买卖合同，约定总价款为 260 万元，双方约定违约金 26 万元，张某向刘某支付定金 70 万元，价款于半年后一次付清。5 个月后，该住房价格上涨为 400 万元，若刘某违约，张某可获得的最高违约责任价款是（ ）万元。
A．96
B．104
C．140
D．166
答案：B
解析：
定金与违约金只能选择一种。《合同法》规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》规定，定金的数额不得超过主合同标的额的 20％。如果当事人约定的定金比例超过了 20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。则张某可获得的最高违约责任价款为：260×20％×2=104（万元）。
(2016真题) 李某为购买商品房签订了商品房买卖合同，说明李某已经拥有了该商品房的所有权。（）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的履行。合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现。如交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。商品房的所有权的取得，以商品房实际交付作为条件，还需要经过产权登记。
下列选项中，属于城市总体规划内容的有（ ）。
A.城市发展布局
B.功能分区
C.确定城市建设区内的用地性质
D.道路的空间布局
E.人口数量
答案：A,B
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。《城乡规划法》规定：城市总体规划、镇总体规划的主要内容包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围，各类专项规划等。选项C，确定城市建设区内的用地性质是控制性详细规划的内容；选项D，道路的空间布局是修建性详细规划的内容。
根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的住房公积金属于( )。
A、企业管理费
B、规费
C、直接工程费
D、措施费
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）。
A、发行企业债券
B、向银行借入信用贷款
C、房地产开发贷款
D、在公开市场上发行股票
E、土地储备贷款
答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产债务融资。选项D，发行股票属于权益融资。债务融资有四种，分别是银行信贷、商业信用、企业债券和租赁融资。
房地产估价师考试真题6卷 第4卷
甲房地产公司2016年12月10日，竞拍获得某市莲花山区3000m2的土地，容积率5，按计划开发建设写字楼，2018年6月9日，该在建工程已取得出让国有土地使用证及各项规划建设许可，但该在建工程因债务纠纷拟被人民法院拍卖。乙房地产开发公司有意参加竞买，计划竞得后将主体工程和室外附属工程按照原规划续建完成，室内外装饰装修和设备重新设计施工，为此委托丙房地产估价机构评估竞买价格。
如果选用动态方法，估价过程中折现率的确定，正确的是（ ）。
A.根据银行的贷款利率8%确定
B.根据此类房地产的平均报酬率8.5%确定
C.采用安全利率加风险调整值8.9%作为折现率
D.折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定
答案：D
解析：
计算投资价值，所采用的折现率应是某个特定投资者所要求的折现率，即：折现率可以根据乙房地产开发公司的期望目标9%的要求来设定。
成本法主要适用于评估（ ）的房地产。
A、新开发的
B、危险房
C、正在开发建设
D、计划开发建设
E、针对特定使用者的特殊需要
答案：A,C,D,E
解析：
考点:成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。
中外合资的建设项目，应委托外国监理单位承担监理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于（ ）。
A．财产损失保险
B．责任保险
C．意外伤害保险
D．保证保险
按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（ ）。
A、金融投资型
B、收益型
C、实物投资型
D、机会型
E、收益加增值型
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。参见教材P22。
房地产估价师考试真题6卷 第5卷
下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用权的是( )。
A.城市绿地
B.汽车加油站
C.街心公园
D.地税局机关
答案：B
解析：
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
政府的土地供应政策直接影响房地产开发的（ ）。
A．产品质量
B．产品性价比
C．规模和结构
D．产品档次
在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师
答案：错
解析：
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
市场细分依据也称为细分变量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列说法正确的是（ ）。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
房地产估价师考试真题6卷 第6卷
下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（ ）。
A、专业估价由专业机构和专业人员完成
B、专业估价提供专业意见
C、非专业估价具有公信力
D、专业估价承担法律责任
答案：C
解析：
考点:房地产估价的含义。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，承担法律责任。而非专业估价不具有公信力。
在控制性详细规划的控制体系中，属于规定性指标的有（ ）
A．用地性质
B．容积率
C．人口容量
D．用地面积
E．建筑形式
答案：A,B,D
解析：
控制性详细规划的控制体系中，规定性指标一般包括：①用地性质；②用地面积；③建筑密度；④建筑控制高度；⑤建筑红线后退距离；⑥容积率；⑦绿地率；⑧交通出入口方位；⑨停车泊位及其他需要配置的公共设施。CE 两项属于指导性指标。
某房地产地处繁华商业区内，占地900m2，地上200m2建筑为一旧式住宅，委托人要求评估该房地产的现时交换价值。评估人员经过调查了解到，现该区域商业用途土地价格为4万元人民币/m2，该区域的商品房价格为1万元人民币/m2，城市规划中该区域的容积率为5。该房地产中现时价值在不考虑出让金的情况下大约是多少？并说明评估时的依据和理由。
正确答案：
1．该房地产的现时价值约为3600万元人民币。
900×4万元＝3600万元
2．依据和理由：上述评估结果依据了房地产评估中最佳使用原则。因为，该房地产的现时用途是很不合理的。其一，在商业区内建民宅，在用途上不合理；其二，使用强度未达到城市规划规定的容积率，土地未得到充分利用。按照房地产评估的最佳使用原则，该房地产应该以拆除重新利用为前提，按商业用地进行评估。故评估值大约为3600万元人民币。确切的价值应该是3600万元减去拆除旧建筑费用后的价值。
[试题分析]
该房地产的现状明显不符合最高最佳使用原则，因此估算其现时的价值应按商业用地进行。其确切价值还应在土地售价的基础上扣除拆除现有旧式住宅的相关费用。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
(2017年真题) 某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为（）年。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
答案：D
解析：
本题考查的是供给指标。平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（600+200）/400=2。
