2021房地产估价师历年真题8卷 第1卷
为控制个人住房抵押贷款的风险，常用月房产支出与收入比来考核借款人的还款能力，计算月房产支出与收入比的公式是（ ）。
A.本次贷款的月还款额/月均收入
B.（本次贷款的月还款额+其他债务月偿还额）/月均收入
C.（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入
D.（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿还额）/月均收入
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。考核借款人还款能力时，规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。
下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（ ）。
A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的
B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关
C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关
D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化
E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降
正确答案：ACE
有些房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间有关，有些与时间无关。在与时间有关的影响因素中，引起房地产价格变动的速度又可能是不同的：有的影响因素会立刻引起房地产价格的变动，有的影响因素对房地产价格的影响则会经过一段时间之后才会表现出来。某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化，但更多的影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到，却难以用数学公式或数学模型将其描述出来。
拆迁补偿安置协议签订后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迂期限内拒绝搬迁的，应当通过强制拆迁来解决。（ ）
此题为判断题(对，错)。
只有在静态分析法中才需要测算的项目是（ ）。
A、销售费用
B、投资利息
C、开发利润
D、销售税费
E、后续的开发成本
答案：B,C
解析：
本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。
下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。
A．警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排
B．城市规划经过法律规定的程序审批确立后．就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行
C．城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域
D．城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施
E．城市规划管理不具有政府行政职能
影响房地产价值的权益因素包括（）。
A.房地产权利设立和行使的限制
B.房地产区位的限制
C.房地产使用管制
D.房地产通风采光的限制
E.房地产相邻关系的限制
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产的利用肯定要受到一定限制，包括：房地产权利及其行使的限制，使用管制，相邻关系的限制。选项B明确提到了区位，属于区位因素。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。
多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物的是（ ）。
A.砖木结构建筑
B.砌体结构建筑
C.钢筋混凝土结构建筑
D.钢结构建筑
答案：D
解析：
本题考查的是建筑分类。钢结构建筑建造成本较高，多用于超高层建筑和有大跨度要求的建筑物。
2021房地产估价师历年真题8卷 第2卷
建筑施工图是根据正投影原理绘制出来的，平面图表示建筑物的位置，立面图表示建筑物的绝对标高，剖面图表示建筑物内部所有的细部构造做法。 （ ）
有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。
A．H公司应缴纳营业税40万元
B．H公司应缴纳契税20万元而非32万元
C．担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保
D．合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效
房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（ ）。
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
答案：B
解析：
【考点】房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。
A、 定资产管理
B、 变动资产管理
C、 房地产投资组合管理
D、 投资管理
答案：C
解析：
此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。
房地产投资之弊不包括( )
A、 流动性差
B、 投资数额巨大
C、 提高投资者的资信等级
D、 投资回收期较长
答案：C
解析：
此题属于掌握范畴。根据房地产投资的利弊方面的内容。
甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。
后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。
该案例中河景房购房人及甲公司因权益受到侵害要求获得经济赔偿，对购房人和甲公司而言，赔偿人分别是（ ）。
A.甲公司和乙公司
B.甲公司和丙公司
C.乙公司和丙公司
D.丙公司和乙公司
答案：A
解析：
房地产开发企业应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起 10 日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起 15 日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起 15 日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜，因此乙公司应对甲公司予以赔偿。
为解决居住问题，房地产经纪机构可以改变房屋内部结构分割出租。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产经纪机构管理。房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。参见教材P201。
2021房地产估价师历年真题8卷 第3卷
(2015真题) 保险凭证是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件，一般不记载保险条款，实质上是一种简化的保险单，具有与保险单同等的法律效力。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。( )
答案：对
解析：
[知识点] 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定
租赁期限、租赁用途、租金交付方式、房屋的修缮责任是《城市房地产管理法》规定的必备条款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋划分为( )房屋市场。
A、 一级
B、 二级
C、 三级
D、 四级
E 五级
关于现金回报率的说法，正确的有（ ）。
A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力
答案：B,C,E
解析：
【考点】现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的权益资本的比率；选项B正确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率；选项C正确，现金回报率考虑了还本付息的影响；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经( )业主同意。
A.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数1/2 以上
B.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数2/3 以上
C.专有部分占建筑物总面积1/2 以上的业主且占总人数1/2 以上
D.专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上
答案：D
解析：
利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3 以上的业主且占总人数2/3 以上业主同意
个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额( )的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
A.10％
B.20％
C.30％
D.60％
答案：C
解析：
个人捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
下列不属于房地产商业物业市场的是（ ）。
A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
答案：D
解析：
考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。
2021房地产估价师历年真题8卷 第4卷
空置率是指报告期末已竣工、尚未销售或出租的建筑面积与当期竣工建筑面积的比值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。参见教材P40。
如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）
答案：对
解析：
考点:合法原则。如果城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。
下列叙述正确的是( )。
A．市场价格是该类房地产大量成交价格的抽象结果
B．成交价格是一个已完成的事实，不会随其他因素的变化而变化
C．理解成交价格应明确买价与卖价二者之间的关系
D．一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动
E．市场价格、市场价值、公开市场价值三者的含义基本相同，在一般情况下可以混用
正确答案：ADE
[答案] ADE
成交价格是一个已完成的事实，通常随着交易者的财力、动机、对交易对象和市场的了解程度、购买或出售的急迫程度、讨价还价能力、交易双方之间的关系、卖者的价格策略等的不同而不同。
理解成交价格，应对其形成机制，即卖价、买价、成交价格三者的关系有所了解。
某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（ ）。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是城市用地。棚户区属于三类居住用地，是最差等级的居住用地。P16。
充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。（ ）
答案：对
解析：
考点:市场调查的意义和内容。充分掌握市场信息，是企业实现可持续经营与发展的基础。
某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（ ）。
A．78.40%
B．82.00%
C．82.70%
D．85.60%
答案：B
解析：
利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1－d×t，则该建筑物当前的成新率为：q=1－d×t=1－2%×9=82%。
开发商在选择房地产经纪机构时，不仅要考察其代理的成功率，还要考察其代理第一个项目的平均销售周期。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是选择物业租售形式。考察经纪机构的过往业绩，还要看其代理每一个项目的平均销售周期。
下列关于物权和债权的区别，说法正确的有（ ）。
A.物权的权利主体是特定的
B.物权具有优先性，债权具有平等性
C.物权能够对第三人产生效力，具有追及性
D.物权和债权的保护方法不同
E.物权具有平等性，债权具有优先性
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物权和债权的区别。选项E错误，物权具有优先性，债权具有平等性。
2021房地产估价师历年真题8卷 第5卷
关于住宅估价中楼层因素的说法，错误的是（ ）。
A.估价对象为整幢住宅楼时，楼层属于区位因素
B.位于同一住宅楼不同楼层的住房，景观有所不同
C.对于一套住房而言，楼层会影响其通达性
D.同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同
答案：A
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项A错误，如果是整个住宅小区，则其区位状况一般不包括朝向和楼层；如果是一幢住宅楼，则其区位状况应包括朝向，但不包括楼层；如果是一幢住宅楼中的一套住房，则其区位状况既包括朝向，也包括楼层；选项B、C正确，当为某幢房屋中的某层、某套时，楼层是重要的位置因素，因楼层影响到通达性、通风、采光、视野、景观、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净（是否有通过水箱、水池等供水的二次污染），以及顶层是否可独享屋面使用权，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等；选项D正确，住宅楼层的优劣通常按总层数和有无电梯来区分。“同一住宅小区总层数相同的住宅楼的楼层差价可能不同”可能是因为一个有电梯一个没有电梯。
某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2008年7月1日起计，土地面积是3000m2 。当地正常月租金为90元/（月·m2），正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地报酬率为6%，建筑物的报酬率为10%，业主欲投保，请评估其在201 2年7月1日的保险价值。
估价计算如下：
1．有效毛收入= 11000*90*90%*12=10692000（元）
2．总费用= 8000*90*12*20%=1728000（元）
3．写字楼经营净收益= 10692000 - 1728000=8964000（元）
4．写字楼用地净收益= 3000*8000*
=1 641476（元）
5．建筑物净收益= 8964000 - 1641476=7322524（元）
6．建筑物价值= 
=107062529（元）
答案：
解析：
1．有效毛收入计算错，应为：8000*90*90%*12=77 76000（元）
2．总费用计算错，应为：8000*90*90%*12*20%=1555200（元）
3．用地价值未作年限修正，故用地净收益计算错，应为：
8000*3000*[1-(1+6%)-36]/[1 -(1+6%)-40]*6%/[1 -(1+6%)-36]=1595077（元）
4．估价结果计算应使用建筑物报酬率，故建筑物价值计算错误，应为：
(7776000 -1555200 -1595077)/10%*[1-(1+10%)-36]=44760846（元）
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。
物业管理是一种（ ）的管理。
A．企业化
B．人性化
C．辅助型
D．引导型
下列关于房地产测绘的特点的说法有误的是（ ）。
A．房地产测绘图一般比例尺很大
B．房地产测绘的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素
C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算
D．房地产测绘的复测周期一般为1年
下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是（）。
A.朝向
B.楼层
C.方位
D.交通条件
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。交通条件因素和位置因素是平行的关系。房地产区位因素中的位置包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修3年。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏至少保修5年。参见教材P99。
某高层楼房占用的土地总面积为800m2，总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为( )m2。
A．40
B．45
C．48
D．50
正确答案：C
2021房地产估价师历年真题8卷 第6卷
关于城市规划的说法，正确的有( )。
A.城市总体规划分为控制性详细规划和修建性详细规划
B.修建性详细规划是各项建筑和工程设施设计及施工的依据
C.控制性详细规划的内容包括规定建筑后退红线距离
D.城市总体规划由城市人民政府组织编制
E.城市的发展布局、功能分区等属于城市总体规划的内容
答案：B,C,D,E
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
通常情况下法律、法规规定不得拍卖的房地产包括（ ）。
A、未依法取得房地产产权证书的
B、共有房地产，已经其他共有人书面同意的
C、权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
D、权利人对房地产的处分权受到限制的
E、司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。共有房地产，已经其他共有人书面同意的可进行拍卖。
下列关于宗地图的说法有误的是（ ）。
A．坐落表示宗地所存街道、街坊以及该宗地的编号
B．界址点以直径0.8mm的小圆圈表示，包含与邻宗地公用的界址点
C．若宗地内有房屋和围墙，应注明房屋和围墙的边长
D．宗地图中应画出与本宗地有共同界址点的邻宗地界址线，并在邻宗地范围内注明它的宗地号
正确答案：A
坐落表示宗地所在的路(街)名及门牌号。
按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。
A．随机型竞争者
B．凶猛型竞争者
C．选择型竞争者
D．从容不迫型竞争者
E．软弱型竞争者
正确答案：ABCD
[答案] ABCD 按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为随机型竞争者、凶猛型竞争者、选择型竞争者、从容不迫型竞争者。
自物权是权利人对自己的物享有的权利，即（ ）。
A、所有权
B、抵押权
C、地役权
D、土地使用权
答案：A
解析：
本题考查的是物权概述。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。
路线价估价法是一种评估大量土地的( )。
A、 迅速估价方法
B、 较慢估价法
C、 简易法
D、 延迟法
答案：A
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法适用的对象。路线价法是一种快速、相对公平合理，又能节省人力、财力，可以同时对大量土地进行估价的方法。解决此题的关键在于理解路线价的内涵。
最高最佳利用包括（ ）上的最佳。
A、用途
B、规模
C、集约度
D、档次
E、规划
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。
运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）
2021房地产估价师历年真题8卷 第7卷
某家庭购买一套建筑面积为100m2的商品住宅，单价为2500元/m2，首付款为总房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（ ）元。
A.833.23
B.1016.26
C.1243.57
D.1342.86
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。
参见教材P160。
由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。
(2013真题) 同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。
建设投资估算精度在±10%，所需费用，小型项目约占投资的1.0%～3.0%，大型复杂工程的占投资的0.2%～1.0%，这一阶段属于（ ）。
A.投资机会研究
B.项目评估与决策
C.初步可行性研究
D.详细可行性研究
答案：D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。参见教材P251～252。
(2015年真题) 在线性盈亏平衡分析中，房屋最低销售价格是指房地产开发项目能达到预定可接受最低盈利水平时的房屋售价。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最低售价是指开发项目的房屋售价下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋售价低于这一价格时，开发项目的盈利将不能满足预定的要求。
房地产开发前期的规划管理包括（ ）。
A．开发项目的选址定点审批
B．规划设计条件审批
C．规划设计方案审批
D．核发建设用地规划许可证
E．核发建设用地批准书
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
商业房地产变现能力分析不包括的是（ ）。
A.估价对象的通用性
B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度
C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值
D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序
房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含（ ）。
A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
2021房地产估价师历年真题8卷 第8卷
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A、商业用房与工业用房是互补品
B、新建商品房与存量房是互补品
C、经济适用住房与普通商品住房是互补品
D、郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
房地产估价师的注册有效期为（）年。
A、2
B、3
C、4
D、6
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。
某房地产贷款价值比率为70%，抵押贷款利率为6%，抵押贷款常数为7 %，自有资金资本化率为9%，综合资本化率为（ ）。
A．0.0725
B．0.073
C．O.069
D．O.076
正确答案：D
70%×7%+(1—70%)×9%＝O.076
下述各项中，属于房地产供给分析内容的是（ ）。
A.需求预测
B.吸纳率分析
C.房地产市场建造周期循环运动情况的分析
D.家庭规模与结构分析
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ABD均属于需求分析。参见教材P139。
某临街深度30.48m（即100英尺），临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m（即50英尺），临街宽度25m的矩形土地的总价为（ ）。
A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。（ ）
此题为判断题(对，错)。
季节比率是（ ）。
A．说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B．说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C．说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D．说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
正确答案：C
测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。
套内建筑面积包括( )。
A.套内分摊面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台面积
D.套内楼梯面积
E.套内使用面积
答案：B,C,E
解析：
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。
套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。
