2022房地产估价师考试真题6卷 第1卷
住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于。提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有（ )。
A.自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B.自用的工业房产，以房屋原价的50%～60％作为计税税基
C.商业用途地下建筑，以房屋原价的70％～80％作为应视房产原值
D.出租的地下建筑，按照出租地上易屋建筑的有关规定纳税
E.地下人防设施免税
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是预备费和建设期利息。预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。
银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于（ ）风险
A信用
B管理
C法律
D操作
《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，下列不包括的是（ ）。
A.房地产价格申报制度
B.房地产价格评估制度
C.房地产价格备案制度
D.房地产价格评估人员资格认证制度
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（ ）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。
A．土地供应计划
B．城市规划
C．国民经济发展计划
D．土地需求计划
房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
2022房地产估价师考试真题6卷 第2卷
答案：错
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收土地具有以下三个明显的特点：一是具有一定的强制性。征地是国家的特有行为，被征地单位和人员要服从国家的需要。二是要妥善安置被征地单位和人员的生产和生活，用地单位向被征地单位给予经济补偿，保证被征地农民的生活水平不因征收土地而降低。三是被征收后的土地所有权发生转移，即集体土地变为国有土地。
对于共有房地产的转让，需要其共有人的（ ）。
A．全部同意
B．超过50%同意
C．超过2/3同意
D．有人同意就行
正确答案：A
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。
在房地产资本市场中，上市发行股票融资渠道属于（ ）。
A.私人权益融资
B.私人债务融资
C.公开权益融资
D.公开债务融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场与资本市场。发行股票属于权益融资，并且可以交易，属于公开市场。P285。
房地产用途描述要说明估价对象的规划用途、设计用途、登记用途、实际用途。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产基本状况的描述。房地产用途描述要说明估价对象的登记用途、实际用途、规划用途和设计用途。
房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（ ）。
A.成本加成定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
答案：B
解析：
【考点】制定租售方案。价值定价法指确定的价格对于消费者来说，代表着“较低（相同）的价格，相同（更高）的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。
房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（ ）。
A、住房可支付指数
B、开发投资杠杆率
C、开发强度系数
D、土地转化率
答案：C
解析：
考点:市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。
2022房地产估价师考试真题6卷 第3卷
在国民经济产业分类中，房地产业属于第二产业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关房地产供给量的决定因素的表述中，正确的有（ ）。
A、某种房地产的价格越高，开发该种房地产就越有利可图
B、供给量与价格正相关
C、当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给增加
D、开发技术水平的提高可以提高开发成本
E、当房地产开发企业预期该种房地产的价格未来会下降时，该种房地产的当前供给通常会增加
答案：A,B,E
解析：
考点:房地产供给。选项C，当建筑材料的价格上涨时，房地产的供给减小；选项D，开发技术水平的提高可以降低开发成本。
答案：错
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。商品房预售合同中包括面积差异的处理方式。
短期贷款指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(2016真题) 根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有（）。
A.海域使用权
B.国有土地所有权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记的范围包括：（1）集体土地所有权；（2）房屋等建筑物、构筑物所有权；（3）森林、林木所有权；（4）耕地、林地、草地等土地承包经营权；（5）建设用地使用权；（6）宅基地使用权；（7）海域使用权；（8）地役权；（9）抵押权；（10）法律规定需要登记的其他不动产权利。
某房地产开发公司新开发的写字楼销售增值额为2200 万元，按土地增值税相关规定准予扣除项目金额为1200 万元，则其应纳土地增值税适用税率为( )。
A.0
B.20％
C.30％
D.50％
答案：D
解析：
土地增值额占扣除项目金额比例：2200/1200=183.33%，100％＜183.33%≤200%。
为简化计算，应纳税额可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，速算公式如下：
土地增值额未超过扣除项目金额50%的，应纳税额=土地增值额×30%；
土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额=土地增值额×40% -扣除项目×5%；
土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，应纳税额=土地增值额×50%-扣除项目×15%；
土地增值额超过扣除项目金额200%的，应纳税额=土地增值额×60%-扣除项目金额×35%。
修筑道路穿过居住区，会改善居民区对外的交通，最终会提高该居住小区的住宅价格。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，而从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，例如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区的住宅价格。至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等。
2022房地产估价师考试真题6卷 第4卷
代理人知道被委托代理事项违法，仍然实施代理活动，相关责任由被代理人承担。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是代理责任。《民法总则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。P408。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降O.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝7.98元人民币，2006年9月3。日为1美元－7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。（ ）
此题为判断题(对，错)。
为帮助房地产开发商进行投资决策，应用收益法对拟开发的项目进行投资价值评估时，应采用与该项目风险程度相对应的社会一般收益率作为折现率的选取标准。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不属于注册房地产估价师禁止行为的是（ ）。
A.签署有虚假记载内容的估价报告
B.以个人名义从估价机构获取业务
C.未在所注册的房地产估价机构从业
D.允许他人以自己名义从事房地产估价业务
答案：B
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师不得有下列行为：（1）不履行注册房地产估价师义务；（2）在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利益；（3）在执业过程中实施商业贿赂；（4）签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；（5）在估价报告中隐瞒或者歪曲事实；（6）允许他人以自己的名义从事房地产估价业务；（7）同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业；（8）以个人名义承揽房地产估价业务；（9）涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书；（10）超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动；（11）严重损害他人利益、名誉的行为；（12）法律、法规禁止的其他行为。P196。
为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整。在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（ ）元/m2。
A.7737.83
B.8145.08
C.8423.75
D.8573.77
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的价格变动率法。[（8000×95）/100]×（1＋0.3%）6＝7737.83（元/m2）。P195。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
划分宗地时，两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应等土地使用权界线弄清楚以后再确定宗地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是宗地图。权属未定或有争议的地块，设置为一宗地；两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，设为共用宗。P170。
2022房地产估价师考试真题6卷 第5卷
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（ ）。
A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视程度，可以分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相应的就会形成不同偏好的细分市场。
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A.以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C.抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D.乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物的空闲土地使用权可以单独设定抵押
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
答案：错
解析：
本题考查的是商品房屋租赁的条件。违法建筑不得出租。
某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息。则关于房地产价格的说法，正确的有（ ）。
A．该房地产的实际价格等于名义价格
B．该房地产的名义价格为50万元
C．该房地产的实际价格为50万元
D．该房地产的实际价格高于50万元
E．该房地产不存在名义价格
答案：A,B,C
解析：
名义价格是指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格；实际价格是指在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格。本题中付款方式虽然是未来分期付款，但同时支付了利息，因此折现到成交日期的价格数值上等于名义价格。
投资决策是结合可行性研究、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资决策是结合企业发展战略、财务状况及项目财务评价的结果，对是否进行本项目的投资开发做出决策。
2022房地产估价师考试真题6卷 第6卷
城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )
此题为判断题(对，错)。
土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为50万元，乙宗地价值为40万元。合并后的房地产价值为130万元。若甲宗地土地权利人购买乙地块，下列最合理要价是（ ）万元。
A、40
B、50
C、60
D、80
答案：C
解析：
本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：40＋40/（50+40）×（130-50-40）＝57.78（万元）。参见教材P192。
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
正确答案：ABC
城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
答案：C
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
