房地产估价师考试历年真题精选7卷 第1卷
水污染是指因某些物质的介入而导致水体化学、物理、生物或者放射性等方面特性的改变，从而影响水的有效利用，危害人体健康或者破坏生态环境，造成水质恶化的现象。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在下列（ ）情况下，可以提取住房公积金。
A．职工购买、建造、翻建自住住房
B．偿还购房贷款本息或支付高额房租
C．离、退休
D．户口迁出所在的市、县或者出境定居
E．丧失劳动能力或与单位终止劳动关系
房屋征收补偿估价报告的档案保存期限依法不得少于（ ）年。
A、10
B、15
C、20
D、30
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。参见教材P186。
某宗房地产的土地价值占总价值的55%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为5%和7%。该房地产的综合资本化率是（ ）。
A、5.5%
B、5.9%
C、6.0%
D、6.3%
答案：B
解析：
考点:投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝55%×5%＋45%×7%＝5.9%。
规模报酬存在递增、不变和递减三个阶段。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第2卷
物业管理的社会化有两个基本含义，即（ ）。
A.房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B.物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C.物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D.物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E.政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
答案：C,D
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。物业管理的社会化有两层基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时，给投资者带来的风险。
A．比较风险
B．时间风险
C．持有期风险
D．资本价值风险
正确答案：A
[答案] A 比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。
公告是房屋登记的必经程序。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下各项中，不属于国有土地范围的是（）。
A、城市市区的土地
B、农村被国家没收的土地
C、国家依法征收的土地
D、城市郊区中的土地
答案：D
解析：
本题考查的是国有土地。《土地管理法实施条例》第二条进一步明确了国有土地的范围，其规定如下：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征收的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
某开发商通过拍卖获得一宗熟地的50年使用权，拟开发建设一建筑面积为2000m2的办公楼项目，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10%，期限为2年，按年单利计息，期末一次还清本息。第1年该办公楼预售了400m2，预售均价为8000元/m2。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600m2，预售均价为7800元/m2。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000m2改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60%、70%和80%，之后各年保持90%的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30%。若开发商要求的目标收益率为16%，该办公楼的最低月租金为多少?(假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末)
答案：
解析：
设月最低租金为A元。
第1年：年初支出200万元；年末收入400m2×8000元/m2=320万元。
第2年：年初支出400万元；年末收入600m2×7800元/m2=468万元。 年末支出本息和：P×i×n+P=400万元×10%×2+400万元=480万元。
第3年末：净经营收入=1000万元×A×60%×(1-30%)×12=5040A。
第4年末：净经营收入=1000万元×A×70%×(1-30%)×12=5880A。
第5年末：净经营收入=1000万元×A×80%×(1-30%)×12=6720A。
第6～50年末：净经营收入=1000万元×A×90%×(1-30%)×12=7560A。
(2)净现值=0，可求最低月租金水平：
ic=16% 则：0=[-200-(400-320)÷(1+16%)-(480-468)÷(1+16%)^2]×10000+5040A÷(1+16%)^3+5880A÷(1+16%)^4+6720A÷(1+16%)^5+7560A÷16%×[1-1÷(1+16%)^45]÷(1+16%)^5。 则：A=86.45元/m2。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第3卷
当公司股本总额超过（ ）亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
A.2
B.3
C.4
D.5
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。当公司股本总额超过4亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。
甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。
8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（ ）。
A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响
B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束
C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2
D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2
答案：C
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。抵押建筑面积应遵守合法原则，按登记建筑面积计算。首先，合法才算面积。合法以后，要扣除回迁面积、销售面积、公建面积。
下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（ ）。
A．普通商品住宅
B．城市基础设施用地
C．公立学校办公楼
D．大型商场
E．经济适用住房
答案：B,C,E
解析：
采用划拨方式取得建设用地使用权有以下两种情形：①《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨。②1998 年 7 月 3 日国务院发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
（ ）是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
A.城市紫线
B.城市绿线
C.城市蓝线
D.城市黄线
答案：C
解析：
本题考查的是城市规划控制线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。P78。
（ ）是随着时间的推移而减少的。
A．原始价值
B．账面价值
C．市场价值
D．投资价值
正确答案：B
原始价值是始终不变的；账面价值是随着时间的推移而减少的；市场价值是随
着时间的推移而变化的，有时高，有时低。市场价值很少等于账面价值。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第4卷
按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳不动产登记费。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记费用由登记申请人缴纳。按规定需由当事各方共同申请不动产登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳；不动产抵押权登记，由登记为抵押权人的一方缴纳；不动产为多个权利人共有（用）的，由共有（用）人共同缴纳。参见教材P164。
某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，可供选择的融资方式是（ ）。
A.发行可转换债券
B.发行普通股股票
C.发行优先股股票
D.发行公司债券
答案：D
解析：
本题考查的是房地产债务融资。债务融资不会稀释股权。
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
[答案] B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
下列有关集体征用土地的说法正确的是（ ）。
A．珍惜耕地、合理利用土地是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和提高土地效益的经济手段
B．建设单位征用土地，必须根据国家的有关规定和要求，持有国家主管部门或者县级以上人民政府批准的证书或文件，并按照征用土地的程序和法定的审批权限，依法办理了征用手续后，才能合法用地
C．征用土地实行两级审批制度，即省级和市级人民政府
D．征用农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续
E．国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公用事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征用集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠
正确答案：BE
有偿使用土地，是土地使用制度改革的核心内容，是管好土地、促进节约用地和合理利用土地，提高土地效益的经济手段；征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府；征收农用地的，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手段。故选项A、C、D是错误的。
运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。
A、 统一采用总价
B、 统一采用单价
C、 统一币种和货币单位
D、 统一面积内涵
E 统一付款方式
答案：B,C,D,E
解析：
建立价格可比基础包括：①统一付款方式；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第5卷
均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。
我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。
A、装饰装修改造
B、通货膨胀
C、需求增加
D、改进物业管理
E、周围环境改善
答案：C,E
解析：
考点:保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。
该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为（ ）类。
A．负债
B．资产
C．成本
D．所有者权益
职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（ ）
答案：对
解析：
住房公积金提取，是指缴存职工符合住房消费提取条件或丧失缴存条件时，部分或全部提取个人账户内的住房公积金存储余额的行为。职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：①购买、建造、翻建、大修自住住房的；②偿还购建自住住房贷款本息的；③租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；④离休、退休和出境定居的；⑤职工死亡、被宣告死亡的；⑥享受城镇最低生活保障的；⑦完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；⑧管委会依据相关法规规定的其他情形。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第6卷
根据现行法律，下列房地产中不应作为以抵押为目的的估价对象的有（ ）。
A．土地所有权
B．依法承包的荒山的土地使用权
C．宅基地使用权
D．固有汽车加油站
E．乡镇企业用房
某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（ ）。
A、12.00%
B、14.00%
C、14.80%
D、17.20%
答案：C
解析：
本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷资金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。
现代营销战略的核心可以称为STP，是指（ ）。
A.市场分析
B.目标市场选择
C.市场细分
D.市场定位
E.市场调查
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是市场细分。市场细分（Segmenting）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）。参见教材P117。
下列关于名义利率与实际利率的说法中，正确的有（ ）。
A、当每年计息周期数大于1时，名义利率大于实际利率
B、实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C、当每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等
D、名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越小
E、计息周期越短，实际利率与名义利率的差异越大
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，当每年计息周期数大于1时，名义利率小于实际利率；选项D错误，名义利率越大，实际利率与名义利率的差异越大。
房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在( )的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
A．委托人
B．估价报告预期使用者
C．管理部门
D．中立
正确答案：D
[答案] D
遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平、合理的价值。
房地产估价师考试历年真题精选7卷 第7卷
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年。建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命为（ ）年。
A．40
B．43
C．47
D．50
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。
A．国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B．《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C．房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D．取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E．房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
下列关于商品房销售的表述中，正确的是（ ）。
A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%
B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
正确答案：C
合同中未约定，应按下列原则进行：商品房买卖合同中约定的面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房；面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。按照我国现行的房屋权属登记的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，但按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
某房地产未来收益期限内每年的净收益为20万元，收益期限结束时该房地产将增值2%，报酬率为6%，偿债基金系数为7.59%。该房地产的价格为（ ）万元。
A．313
B．329
C．417
D．446
答案：D
解析：
由
=7.59%，i=6%，得到（1+i）n=1.7905；
房地产的价格；
解得：P=446（万元）。
拆迁估价时点一般为（ ）之日。
A．接受估价委托
B．实地现场勘察
C．开始实施拆迁
D．房屋拆迁许可证颁发
正确答案：D
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。
