21年房地产估价师考试试题题库5节 第1节
国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（）之日。
A、房屋征收决定作出
B、房屋征收决定公告
C、房屋征收补偿协议签订
D、房屋征收实施
答案：B
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
有一幢22 层的塔楼，每层只有A、B、C、D 四种户型，套内建筑面积分别为120 ㎡、100 ㎡、80 ㎡、60 ㎡；每层的建筑面积均是420 ㎡。C 户型分摊的共有建筑面积是( )㎡。
A.20.00
B.13.33
C.16.67
D.15.00
居住区合理的规模应符合功能、工程技术经济和管理等方面的要求，人口一般以1～1.5万人为宜。
答案：错
解析：
居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模。这个合理的规模应符合功能、技术经济和管理等方面的要求，人口一般以3～5万人为宜，其用地规模应在50～1OOh㎡左右。
为实现建筑物合理的竖向布置，在建筑设计中需认真考虑平面位置的布局，不需考虑其地形的特点。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是地形图。建筑设计时，除考虑平面位置的布局外，还需充分考虑地形的特点，从而进行合理的竖向布置。
假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是( )。
A．开发结束时的时间
B．购买待开发房地产时的时间
C．开发期间的某个时间
D．全部租售出去时的时间
正确答案：A
[答案] A
开发完成后的房地产价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期。但在市场较好时考虑预售和市场不好时考虑延期租售的是例外。
新设项目法人融资形式的特点有( )。
A．项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成
B．新设项目法人承担相应的融资责任和风险
C．从项目投产后的经济效益来考察偿债能力
D．从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力
E．拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产
正确答案：ABC
[答案] ABC 新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。
房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。
A．结构的完好、损坏程度
B．装修的完好、损坏程度
C．设备的完好、损坏程度
D．使用年限的长短
E．质量
由于市场信息的缺乏，房地产市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务，这体现了房地产市场特性中的（ ）。
A、市场信息的不对称性
B、市场需求的广泛性
C、市场需求的多样性
D、市场交易的复杂性
答案：D
解析：
考点:房地产市场的特性。由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定；房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；加之市场信息的缺乏，市场交易通常需要房地产估价师或房地产经纪人等专业人员提供服务。
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的区别和联系。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。参见教材P271。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第2节
你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
该房屋用途性质建议拆迁当事人按以下原则确定：
(1)以房屋权属证书及权属档案的记载为准。(2分)
(2)当地政府对被拆迁房屋的用途性质认定有特别规定的，从其规定。(2分)
(3)拆迁人与被拆迁人对拆迁房屋的用途性质协商一致的，按协商结果确定。(2分)
(4)对被拆迁房屋的性质用途不能协商一致的，向城市规划行政主管部门申请确认。(2分)
根据合法原则，以其房屋合法用途进行估价，即以住宅用途进行估价。
拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为（ ）万元。
A．64
B．96
C．160
D．224
致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。
利率是指单位时间内的利息与本金的比率。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经济技术开发区，耕地占用税的适用税额可以适当提高。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是耕地占用税的加成征税。经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%。
党的十八大提出要加快构建以市场为主提供基本保障、以政府为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。党的十八大提出加快建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居的住房目标。
采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率（△IRR）与最低的可接受收益率（ic）进行比较，判别标准是（ ）。
A、若△IRR＞ic，则投资大的方案为优
B、若△IRR＞ic，则投资小的方案为优
C、若△IRR＜ic，则投资大的方案为优
D、若△IRR＜ic，则方案间无法直接比较
答案：A
解析：
考点:方案经济比选定量分析方法。如果差额内部收益率大于最低可接受收益率，以投资大的方案为最优；如果差额内部收益率小于最低可接受收益率，以投资小的方案为最优。
下列说法不正确的是（ ）。
A．建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的
B．土建工程的利润一直接工程费×利润率
C．安装工程的利润一人工费×利润率
D．依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率
收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（ ）
正确答案：×
收益性物业的经营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第3节
房地产开发企业应当在规划、设计变更确立之日起15日内，书面通知买受人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列( )是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)
A、 工商行政主管部门
B、 民事主管部门
C、 民政主管部门
D、 司法行政主管部门
E 文化行政主管部门
答案：A,D,E
解析：
除选项外，拆迁部门还包括县级以上公安行政主管部门、规划行政主管部门、环境行政主管部门。
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A．抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B．抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D．按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。
A．分散风险职能
B．资金职能
C．组织经济补偿职能
D．防灾防损职能
E．分配职能
正确答案：AC
融通资金职能、防灾防损职能和分配职能是保险的派生职能。
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。
A.物业出租经营成本
B.同类型物业市场供求关系
C.物业出租税费水平
D.业主希望的投资回报率
答案：B
解析：
【考点】制定物业管理计划。从理论上来说，租金要根据物业出租经营成本、税费和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
已知年利率为24％，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。
A、24%
B、25.68%
C、24.75%
D、26.25%
答案：D
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。根据名义利率与实际利率的关系，按季度计息的实际年利率=（1+24%／4）4-1=26.25%。参见教材P156。
完全垄断市场的特征包括（ ）。
A.某产品市场只有唯一的生产者
B.该类产品没有相近的替代品
C.该生产者能够排斥竞争者进入此行业
D.市场上的产品是同质的
E.资源完全流通
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是完全垄断市场上价格与产量的决定。完全垄断市场的特征是：某产品市场只有唯一的生产者，该类产品没有相近的替代品，且该生产者能够排斥竞争者进入此行业，因此他能够控制这类产品的供给，从而控制此类产品的售价。选项DE属于完全竞争市场的特点。
下列房地产定价方法中，属于竞争导向定价的有（ ）。
A.认知价值定价法
B.价值定价法
C.领导定价法
D.挑战定价法
E.随行就市定价法
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是制定租售方案。选项AB属于购买者导向定价。P98。
有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第4节
容易对人的心理产生影响的暂时性污染是 ( )。
A.放射性物质污染
B.建筑施工噪声污染
C.生活污染
D.固体废物污染
答案：B
解析：
环境噪声污染的危害主要表现在下列几个方面：
(1)环境噪声污染对听力的损伤。
(2)环境噪声污染对睡眠的干扰。
(3)环境噪声污染对人体的生理影响。
(4)环境噪声污染对人体心理的影响。
(5)环境噪声污染对儿童的影响。
关于建筑物寿命的说法，正确的有（）。
A.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用经济寿命
B.对建筑物进行更新改造可使達筑物的经济寿命长于其自然寿命
C.建筑物的剩余经济寿命是其自然寿命减去有效年龄后的寿命
D.建筑物的剩余自然寿命是其经济寿命减去实际年龄后的寿命
E.建筑物的有效年龄与剩余经济寿命之和为建筑物经济寿命
答案：A,E
解析：
本题考查的是年限法。选项B错误，建筑物经过了更新改造，其自然寿命和经济寿命都能得到延长；选项CD错误，建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命。参见教材P298。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院住房城乡建设主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院住房城乡建设主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。
答案：错
解析：
条形基础的形状为长条形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑
在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。
A.未分配利润
B.投资回收
C.权益融资
D.投资回报
E.折旧和摊销
答案：A,E
解析：
本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
招标方式的特点是有利于公平竞争，它适用于区位条件好，交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块的出让。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
在会计核算时，70%的住宅销售所得的收人应列入（ ）会计科目。
A．资产类
B．损益类
C．所有者权益类
D．成本类
下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（ ）。
A、起价是销售新建商品房的最低价
B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价
C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价
D、均价是指新建商品房成交价的平均价格
答案：D
解析：
考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
21年房地产估价师考试试题题库5节 第5节
房地产资产管理职能中，以运行管理为主的是（ ）。
A.物业管理和设施管理
B.物业管理和资产管理
C.资产管理和投资组合管理
D.设施管理和投资组合管理
答案：A
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。
反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度的指标是（ ）。
A.全距
B.平均差
C.标准差
D.变异系数
答案：B
解析：
本题考查的是变异指标。平均差是指分布数列中各单位标志值与其平均数的差异绝对值的算数平均数，反映各单位标志值对其平均数的平均变异程度。
某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。
A．6．00
B．7．05
C．7．59
D．13．59
《房地产估价机构管理办法》属于房地产的行政法规，是以国务院令颁布的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（ ）元/m2。
A.7974.00
B.8023.00
C.8056.25
D.8078.00
答案：C
解析：
本题考查的是长期趋势法。2004年到2008年的各年增量为300、378、534、433，则其平均增量为（300+378+534+433）/4=411.25（元/m2）；2009年预测价格=6000+411.25×5=8056.25（元/m2）。
对纳税人的违章行为，可以采取如下方式（ ）。
A、批评教育
B、强行扣款
C、加收滞纳金
D、罚款
E、行政处罚
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。对纳税人的违章行为，可以根据情节轻重，分别采取以下方式进行处理：批评教育、强行扣款、加收滞纳金、罚款、追究刑事责任等。
下列关于我国不动产登记的表述中，不正确的是（ ）。
A.依法登记的不动产权利受国家法律保护
B.土地的初始登记仅指集体土地所有权的初始登记
C.经法定登记机关登记的不动产权利具有对抗第三人的效力
D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理转移登记。
加成征收只是针对特定的纳税人，附加是对所有纳税人加征。（）
答案：对
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。加成是加成征收的简称。对特定的纳税人实行加成征税。加成与附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。
北京市商业物业租赁市场，是按房地产市场细分的（ ）标准划分的。
A、按地域细分
B、按房地产用途细分
C、按增量存量细分
D、按交易方式细分
E、按目标市场细分
答案：A,B,D
解析：
考点:房地产市场细分。北京市是按地域细分，商业物业是按用途细分，租赁是按交易方式细分。
