21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第1篇
一FN关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A．资金时问价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀率、风险因素等
估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日至9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
（一）估价对象实物状况（略）
（二）估价对象权益状况（略）
（--）估价对象区位状况（略）
四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格
五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值
六、估价时点：2008年9月5日。
七、估价依据
1．《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2．《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）；
3．《房地产估价规范》（GB/T50291--1999）；
4．《A市城市房屋拆迁管理实施办法》（A市人民政府令130号）；
5．《A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定》；
6．《A市城市房屋拆迁评估操作技术规范（试行）》（A房市[2002]148号）；
7.《市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知》（A价房字[2004]74号）；
8．《房屋拆迁许可证》（证号：×规拆许（2008）第××号）；
9．托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等；
10．其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件（略）。
八、估价原则（略）
九、估价方法
由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估（市场法、成本法的定义略）。
十、估价结果（略）
十一、估价人员（略）
十二、估价作业日期（略）
十三、估价报告使用期限（略）
正确答案：
1．价值定义错，应为估价对象的公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，包含建筑物装修部分的价值。
2．估价时点错，应为2008年8月30日（取得拆迁许可证之日）。
3．估价依据缺《城市房屋拆迁估价指导意见》。
4．估价方法错，应改为或增加：由于估价对象为收益性的房地产，附近地区房地产租赁活跃，故可采用收益法进行评估。
耐火等级三级的民用建筑最多允许层数（ ）层。
A.2
B.5
C.10
D.不限
答案：B
解析：
本题考查的是建筑等级。耐火等级三级的民用建筑最多允许层数5层。
监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容。
A．物业管理
B．设施管理
C．资产管理
D．组合投资管理
对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后（ ）日内分别提出规划和建设条件。
A.10
B.15
C.20
D.30
答案：D
解析：
本题考查的是严格住房建设用地出让管理。对具备供地条件的地块，规划、房地产主管部门要在接到国土资源主管部门书面函件后30日内分别提出规划和建设条件。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
房屋租赁期内，房屋所有权人转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。( √ )
答案：对
解析：
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。——买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第2篇
《拍卖法》规定拍卖活动可以委托依法设立的拍卖企业，也可以自行实施拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法中所指的收益是（ ）。
A．估价时点前一年的收益
B．估价时点前若干年的平均收益
C．估价时点以后的未来预期正常收益
D．估价时点前最高盈利年份的收益
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
正确答案：ABD
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础没施与公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是( )。
A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
正确答案：B
[答案] B
征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门受用地单位委托，采用包干方式统一负责、组织、办理各类建设项目征地土地的有关事宜，由用地单位在征地费总额的基础上按一定比例支付的管理费用。
保险费的确定与（ ）因素有关。
A．保险价值大小
B．保险费缴纳期限长短
C．银行利率水平
D．保险标的的价值
E．保险金额
正确答案：ABC
保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式、期限长短、银行利率水平等多种因素有关。
黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是黄金市场。黄金市场可分为国际性黄金市场和区域性黄金市场。
计算工程量，分部分项工程计算顺序可以按“先横后竖、先下后上、先右后左”计算法。（ ）
答案：错
解析：
分部分项工程计算顺序有三种：①按顺时针方向计算法；②按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法；③按图纸分项编号顺序计算法。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第3篇
征收集体土地，地上附着物和青苗补偿费应当归（ ）所有。
A.县级以上人民政府土地管理部门
B.乡（镇）人民政府
C.农村集体经济组织
D.地上附着物和青苗的所有者
答案：D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。参见教材P46。
下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是（ ）。
A.工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让
B.国有土地使用权可以由国家、单位进行出让
C.集体土地不经征收不得出让
D.只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
答案：B
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的概念。选项B错误，土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。参见教材P29。
随着市场体系的不断完善，以重置价格作为房屋拆迁的补偿标准，在理论上不符合“等价有偿”的原则，在实践中被拆迁入所获得的补偿也不足以在市场中购买相应的房屋。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
(2012真题) 下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。
A.房地产咨询
B.物业管理
C.房地产估价
D.房地产经纪
答案：B
解析：
本题考查的是房地产中介服务的概念及特点。房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。
用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：B
解析：
持续经营——是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。
持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。
计算一半建筑面积的范围是（ ）。
A.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算
B.房屋之间无上盖的架空通廊
C.房屋的天面.挑台.天面上的花园.泳池
D.骑楼.骑街楼的底层用作道路街巷通行的部分
答案：A
解析：
本题考查的是房屋面积测算的一般规定。选项B、C、D均为不计算房屋面积的范围。
私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房盅失效。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第4篇
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。
抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（ ）
正确答案：×
权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。
李某自用的地下工业厂房，应税房屋原价为100 万元，2013 年应缴纳房产税最多为( )元。
A.4200
B.5040
C.5400
D.6480
答案：D
解析：
自用的地下建筑中，工业用途房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值。应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-(10％～30％)]×1.2％。2013 年应缴纳房产税最多=100×60%×(1-10％)×1.2％=6480 元。
由于REITs投资物业的类型多种乡样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（ ）
正确答案：×
利率的变化会给REITs的实际收益带来损失，尤其是抵押债权型房地产投资信托。
某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（ ）万元。
A．2.00
B．7.30
C．8.53
D．9.00
答案：A
解析：
按月计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/12）^3 错误12－1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000 错误［（1+8%/4）^4 错误3－1］=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24－268.24=2.00（万元）。
某投资方案的净现值NPV为200万元，假定各不确定性因素分别变化+10%，重新计算得到该方案的NPV见下表，则最敏感因素为（ ）。
A.甲
B.乙
C.丙
D.丁
答案：A
解析：
本题考查的是敏感性分析。NPV变化率最大的因素就是最敏感的因素。P227。
(2016年真题) 下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有（）。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
答案：A,D
解析：
本题考查的是供给指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第5篇
取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )
下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是（ ）。
A．汇兑业务
B．信用证业务
C．委托收款业务
D．融资租赁业务
答案：B
解析：
担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者为客户承担风险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等，都可归入担保型中间业务。这类业务通常又被称为“表外业务”。
下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（ ）。
A．房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生
B．在房地产周期循环的最低点，空置率最高 建设工程教育网提供
C．房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
E．在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的
根据调查目的确定的现象总体称为调查对象，调查对象的内容和范围是固定不变的。（）
答案：错
解析：
本题考查的是统计数据的收集。调查对象是指根据调查目的确定的现象的总体。调查对象的内容和范围并非固定不变，而是根据调查目的予以确定。参见教材P341。
一切正当社会行为所应遵守的道德准则是( )。
A.平等原则
B.诚实信用原则
C.公序良俗原则
D.自愿原则
答案：B
解析：
诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人和社会合法权利的前提下追求自己的利益。
对于资金雄厚的开发商，完全没有必要考虑预售楼宇方案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
业主甲是否可以解除购房合同（ ）。
A．可以单方解除
B．无法定单方解除权利
C．须古桥公司同意
D．须符合合同中有关解除条款的要求
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第6篇
在统计中，收集数据的方法有直接观察法、间接调查法和报告法。（ ）
答案：错
解析：
统计数据的收集方法有：直接观察法、采访法和报告法。
下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ）。
A．单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复计算利息
B．复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算
C．用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较不同期限的资金使用效益
D．在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算
承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）。
A．应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效
B．可以收回房屋出租给其他人
C．可以要求增加租金
D．应当继续履行原租赁合同
正确答案：D
房屋租赁的有关政策中，承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。
如被拆迁人王某对拆迁估价结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A．向原房地产估价机构书面申请复核
B．另行委托房地产估价机构评估
C．要求拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D．申请专家委员会鉴定
正确答案：AB
拆迁当事人对估价结果有异议的，可以自收到估价报告之日起5日内，向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
物权是指权利人直接支配其标的物，并享受其利益的支配性权利。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于厂商均衡条件的说法中，正确的有（ ）。
A.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等
B.花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等
C.此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量
D.此时厂商的产量一定时，成本支出最少
E.此时厂商的产量一定时，成本支出最多
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是生产理论。厂商均衡条件为：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等，此时厂商的成本支出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。
张某购买李某总价款为160 万元的一套住房，并按合同约定支付了定金48 万元。李某不能履约，则应返还张某（ ）万元。
A．48
B．64
C．80
D．96
答案：C
解析：
《担保法》规定定金的数额不得超过主合同标的额的20％。如果当事人约定的定金比例超过了20％，并非整个定金条款无效，而只是超过部分无效。160 万元×20％=32（万元）的定金条款有效，适用“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，也即双倍返还定金：32×2=64（万元），加上多付的定金：48－32=16（万元），共计80 万元。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第7篇
根据经济学原理，在同一供求范围内，相同的商品具有相同的价值。房地产价格也遵循这一规律，使得完全相同的房地产价格相同或相近，这正是替代原则的内容。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
房地产价格虽然也符合这一规律，但由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。
下列关于获得土地使用权的程序中正确的是（ ）。
A．建设项目选址经法定程序批准后，向土地管理部门正式办理申请用地手续
B．与土地管理部门签订土地使用权出让合同
C．开发公司获得土地使用权后，向规划主管部门申请办理建设用地规划许可证
D．一般来说，规划行政主管部门核发建设用地规划许可证时，提出规划设计条件
在以下房地产估价方法中，可以归为长期趋势法的有（ ）。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．移动平均法
D．路线价法
E．指数修匀法
正确答案：ABCE
路线价法专门适用于城镇街道丽侧商业用地估价。
物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定（）。
A、相应的标定价及其浮动幅度，并定期公布
B、相应的市场价及其浮动幅度，并定期公布
C、相应的成本价及其浮动幅度，并定期公布
D、相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布
答案：D
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。
土地出让价款的影响因素主要包括（ ）。
A、住房指数
B、所在城市
C、地段
D、用途
E、使用条件
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是土地费用。土地出让地价款的数额由土地所在城市、地区、地段、土地用途、使用条件及房地产市场状况等多方面因素决定。
某宗土地面积为1.2公顷，已完成“七通一平”。某房地产开发商拟取得该宗土地50年的土地使用权，按规划要求开发建设建筑面积相同的住宅楼和写字楼各一幢，总容积率为2.5。在第1年末办理完土地使用权出让手续，一次性缴纳全部地价款，并且开工建设。根据项目实施进度安排（见如下横道图），项目建成后，住宅楼将全部出售，写字楼将用于出租。
第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 第"年 1．土地取得 2．工程建设 1）住宅楼建设 2）写字楼建设 3．经营 1）住宅楼销售 2）写字楼出租
根据市场调查，有关数据如下：
（1）该项目所在区域的同类型、同档次住宅销售价格为5000元/m2，销售税费为 销售价格6%；同类写字楼可出租建筑面积的月租金为120元/m2（可出租面积占建筑面积的70%），并且按照年租金收入的30%交纳押金，出租空置率为20%，有关税费和经营管理费用按租金收入的30%计，银行存款年利率为3%，报酬率为10%。
（2）同类开发项目的社会平均开发成本为：住宅楼1800元/m2，写字楼2800元/m2，管理费用为开发成本的5%。
（3）除地价款外，写字楼和住宅楼在其他建设资金在各自建设期内每年投入50%且在年度内均匀支出。假设住宅楼在销售期末一次性全部售出。
（4）目前，此类项目折现率为10%。
（5）为得到该宗土地，还需要按取得地价款的3%缴纳有关税费。
试计算该房地产开发商所能支付的最高土地价格。
正确答案：
答案：5279.78万元或5279.70万元
第一种答案：
一、项目总建筑面积
1.2×10000×2.5—30000(m
2)
其中，住宅楼总建筑面积15000m
2，写字楼总建筑面积15000m
2 二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
住宅价值折现到办理完土地使用权出让手续时点(第一年末)的折现值：7500/(1+10%)
3=5634.86(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×30%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
⑥写字楼价值：
⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10%)=6370.29(万元)
(三)项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12005.15(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值：2835×[0.5/(1+10%)0.5 +O.5/(1+10%)1.5]=2580.13(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.76(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值：2580.13+3648.76=6228.89(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值
①住宅楼销售税费：7500×6%=450(万元)
②住宅楼销售税费折现值：450/(1+10%)3=338.09(万元)
五、所能支付的最高土地价格=总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)÷(1+3%)=(12005.15—338.09—6228.89)÷(1+3%)=5279.78(万元)
第二种答案：
一、项目总建筑面积
①2×10000×2.5=30000(m2)其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2
二、房地产开发项目总价值及折现值
(一)住宅楼价值：5000×15000=7500(万元)
(二)写字楼价值
①字楼年租金收入=120×15000×70%×(1—20%)×12=1209.6(万元)
②写字楼押金：1209.6×30%=362.88(万元)
③写字楼押金运用年收益：362.88×3%=10.89(万元)
④有关税费和经营管理费用：1209.6×3%=362.88(万元)
⑤租赁净收入：1209.6+10.89—362.88=857.61(万元)
(三)项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86(万元)
三、项目开发成本、管理费用及其折现值
①住宅楼部分：1800×15000×(1+5%)=2835(万元) 写字楼部分：2800×15000×(1+5%)=4410(万元)
②住宅楼开发成本及管理费折现值： 2835×[0.5×(1+10%)2.5+0.5×(1+10%)0.5]=3434.25(万元)
③写字楼开发成本及管理费用折现值： 4410×[0.5×(1+10%)1.5+0.5×(1+10%)0.5]=4856.51(万元)
④项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76(万元)
四、住宅楼销售税费及折现值住宅楼销售税费7500×6%=450(万元)
五、所能支付的最高土地价格
①第4年末地价=(总价值一住宅楼销售税费一开发成本及管理费用)=15978.86—450—8290.76=7238.1(万元)
②贴现：7238.1÷(1+10%)3=5438.09(万元)
③地价款=5438.09÷(1+3%)=5279.70(万元)
贾某2016年7月15日购买了一多层住宅的顶层6楼，2017年4月贾某办理入住并开始装修。2017年6月和7月该市连续数天暴雨，贾某房子顶部出现多处漏雨，已装修的屋顶破损，新进入的实木大床、部分家具、地毯也被屋顶漏下的雨浇发霉，贾某找到开发商要求退房。
1.因房屋漏水原因，开发商可否准予贾某退房
2.如果因为现该房屋市场价格上升，贾某选择接受开发商赔偿，如果你是注册房地产估价师，选择什么方法评估应对贾某做哪些赔偿
答案：
解析：
1.商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格，可以向工程质量监督单位申请，经核验，确属主体结构质量不合格，购房人有权退房。《房地产基本制度与政策》109页。一般情况下漏雨属于质量缺陷，可修复赔偿购房人。
2.（1）估价师应分析、测算、判断可修复和不可修复的被损害房地产价值减损及房地产损害中可修复和不可修复的部分；
（2）对可修复的被损害房地产价值减损和房地产损害中可修复的部分，宜采用修复成本法测算其修复成本作为价值减损额；
（3）主要赔偿包括房屋的拆除、修缮、恢复费用和相关的直接经济损失，家具的损失。
（4）对不可修复的被损害房地产价值减损，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况，选择损害前后价差法，分析损失金额。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第8篇
指数曲线趋势法是数学曲线拟合法中最简单的方法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。数学曲线拟合法中最简单的是直线趋势法
（ ）是求取房地价值时采用的资本化率。
A、土地资本化率
B、建筑物资本化率
C、综合资本化率
D、房地产报酬率
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。综合资本化率是求取房地价值时采用的资本化率。
关于路线价法的说法，错误的是（）。
A.实际估价中同一路线价区段内标准临街深度可以不同
B.相同条件下临街深度越深的地块，累计深度价格修正率越大
C.路线价为若干标准临街宗地的平均价格
D.运用线路价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。选项A错误，实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。参见教材P370。
对于同一估价对象和同一价值时点，下列价值类型中评估值最大的一般是（）。
A.谨慎价值
B.市场价值
C.残余价值
D.快速变现价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。一般市场价值在价值类型中评估值最大。
房地产平面图是一种反映房屋、土地现状的专业图。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于征收耕地的补偿费用的说法，正确的有（ ）。
A.土地补偿费归农村集体组织所有
B.土地补偿费归农民个人所有
C.地上附着物和青苗补偿费一定归农村集体组织所有
D.地上附着物和青苗补偿费归附着物和青苗的所有者所有
E.安置补助费一定归农村集体组织所有
答案：A,D
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5％，期限为15 年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10 年最后一个月的还款额为3044.54 元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。
A．3853.10
B．3868.52
C．3883.99
D．4187.36
答案：B
解析：
具体的计算过程如下：①已知：A120=3044.54 元，s=0.4％，n=15×12=180（月），i=6.5％÷l2=0.54％；②第10 年最后一个月份的还款额A120 为：At=A1×（1＋s）^t-1，A120=A1×（1＋s）^t-1，3044.54=A1×（1＋0.04%）^120-1，抵押贷款首次月还款额为：A1=1893.26 元；③第15 年最后一个月份的还款额A180 为：A180=A1×（1＋s）^t-1=1893.26×（1＋0.4％）^180-1=3868.52（元）。
21年房地产估价师考试题免费下载9篇 第9篇
某宗房地产的收益期限和土地使用期限都为40年，至今都已使用10年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为100万元，运营费用为20万元，无风险报酬率为3％，该类房地产平均要求的收益率是13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是0.5，该房地产的收益价格为（ ）万元
A、1372.7
B、1309.9
C、953.9
D、900.6
答案：D
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=100-20=80（万元），Y=3%+0.5×（13%-3%）=8%，n=40-10=30（年），V=80/8%×[1-1/（1+8%）30]=900.6（万元）。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
答案：A,C
解析：
A 项，根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金；BC 两项，当基础租金高于市场租金时，物业服务企业就要考虑降低运营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。在理想情况下，市场租金一般高于基础租金，物业服务企业可根据市场竞争情况决定计入租金和单独收取的运营费用；D 项，写字楼建筑内某一具体出租单元的租金，依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异；E 项，在一定市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平，主要取决于物业本身的状况及其所处的位置。
房地产投资的优点包括（ ）。
A．自然寿命长
B．易于满足使用者不断变化的需要
C．能从公共设计的改善中获益
D．能从投资中获益
E．投资质量绝对有保障
正确答案：ABCD
房地产投资的优点，包括自然寿命长、易于满足使用者不断变化的需要、能从公共设施的改善和投资中获取利益等。
市级购物中心的建筑规模一般都在（ ）㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
A、8000
B、1万
C、2万
D、3万
答案：D
解析：
考点:零售商业物业分析。市级购物中心的建筑规模一般都在3万㎡以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。
某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（ ）。
A.挑战定价法
B.价值定价法
C.成本加成定价发
D.认知价值定价法
答案：A
解析：
本题考查的是制定租售方案。当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法。
【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
答案：B
解析：
本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该项目的住宅建筑容积率为（ ）。
A.4.54
B.5.66
C.5.78
D.6.58
答案：C
解析：
本题考查的是控制性详细规划的控制体系。住宅建筑容积率=住宅总建筑面积/土地面积，土地面积=100000m2，总建筑面积=（1600+1760×21）×15=578400m2，住宅建筑容积率=578400/100000=5.78。
