房地产估价师考试真题及详解5章 第1章
农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请2日起10日内颁发施工许可证。（ ）
正确答案：
确定评估价值时的主要因素主要指根据不同估价目的、针对不同估价对象、采用不同估价方法时，影响评估价值的主要因素。比如抵押价值评估中，①注重预期风险；②分析市场变现能力：③考虑抵押期间的耗损就是要考虑的主要因素。
下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。
A．共有房地产
B．未解决权属争议的房屋
C．已出租的房屋
D．被执法机关查封的房屋
E．经济适用住房
对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是（ ）。
A．建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间
B．在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间
C．由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间
D．剩余经济寿命与实际年龄之和的时间
某房地产经纪人2005年1～7月的目标是计划促成20套住房成交，实际促成了40套住房成交，该房地产经纪人计划完成相对指标是( D)。
A.50％
B.100％
C.150％
D.200％
答案：D
解析：
计划完成相对指标——是指社会经济现象在计划期内实际完成数与计划任务数之比的综合指标。
通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。（ ）
答案：对
解析：
考点:通货膨胀的影响。通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失。
拍卖人的责任要以委托人的告知为前提，即委托人未向拍卖人告知瑕疵，拍卖人就不承担责任。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试真题及详解5章 第2章
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．0.133
D．0.05
建筑面积在500m2 以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受当地建设行政主管部门或其授权机构的监督管理。未报建的开发项目不得办理招投标和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项工程的设计和施工。其中，工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300m2 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。
答案：
解析：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*[1 -1/(1+y)28.5]/[1-1/(1+y)40]*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。
答案：错
解析：
城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（ ）。
A．上升到下降
B．下降到上升
C．高于合理空置率到低于合理空置率
D．低于合理空置率到高于合理空置率
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和开工计划；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他。
一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）米。
A．22
B．28
C．38
D．50
正确答案：B
依题意，可根据公式：前街影响深度－总深度×(前街路线价/前街路线价+后街路线价)＝50×5000/（5000+3800）＝28(米)。
甲公司拥有一处自建的商业房地产，该房地产占地面积4500㎡，总建筑面积10000㎡，2013年竣工，当时同类同地区物业的售价达到1.5万元/㎡，甲公司选择了出租经营，并未销售任何物业。2017年5月甲公司因业务需要将此处房地产向银行申请抵押贷款。某房地产估价公司接受委托，给出估价结果为12000元/㎡ 。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为当年实际投入成本已达12000元/㎡，而且未考虑开发利润及利息；而估价公司认为自己的估价结果是合理的。请问估价公司有何理由认为其估价结果是合理的
答案：
解析：
估价公司认为其估价结果合理的理由有：（1）估价目的。本次估价目的是抵押估价，不是因为转让而估价，抵押价值可能会比转让价值低。
（2）抵押估价应遵循谨慎原则，抵押价值比公开市场价值要低是合理的。
（3）房地产估价中采用的是客观成本，并非其实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的。
（4）价值时点不同，房地产的价格主要由市场供求关系决定的，当该类房地产市场供过于求时，应该下调评估价值，这是必须的。
（5）折旧的影响。该宗房地产2013年竣工，物质折旧可能性大，可能还有功能折旧和经济折旧，故而使房地产整体价值出现较大下降也是完全可能的。
房地产估价师考试真题及详解5章 第3章
（ ）负责全国房地产开发企业的资质管理工作。
A．土地管理局
B．城市规划管理部门
C．国务院建设行政主管部门
D．国务院
正确答案：C
答案：C。国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作；县级以匕地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。
伸缩缝与沉降缝最显著的区别在于基础上，沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。所以伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是变形缝。沉降缝的基础必须断开，伸缩缝的基础可以不断开。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。P99。
某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为（ ）万元。
A.368
B.552
C.561
D.920
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。该房地产尚可收益年限为50-8=42（年）。房地产的收益价格为：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，A=80×（1-40%）=48（万元），Y=6%×（1+40%）=8.4%，V= 48/8.4%×[1-1/（1+8.4%）42]=552.12（万元）。
房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有（）。
A.该种房地产的价格水平
B.消费者的预期
C.该种房地产的开发成本
D.该种房地产的开发技术水平
E.房地产开发商和拥有者对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。
普通股票持有者的权利和义务主要体现在（）之内。
A、无限责任原则
B、有限责任原则
C、平等原则
D、不平等原则
E、股份有限原则
答案：B,C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内。参见教材P282。
广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（ ）
答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。
评估甲别墅的市场价值，选取了己别墅为可比实例。乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元／m2（甲别墅的装修标准为800元／m2），因乙别墅位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元／m2。
A．7020
B．7091
C．7380
D．8580
从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。
房地产估价师考试真题及详解5章 第4章
比较法中，价格修正，即对可比实例的成交价格进行“改正”，这种处理称为建立比较基础。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是比较法估价的操作步骤。价格修正是把可比实例实际而可能是非正常的成交价格处理成正常价格，是对可比实例成交价格予以“更正” ，即是进行交易情况修正。
某成片荒地面积2km2,取得该荒地的代价为1.2亿元,将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%,开发完成后可转让土地面积的比率为60%(假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即开始销售，销售费用在开发完成时投入）。
计算该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。
A.261.67 B.436
C.527.8 D.654.12
在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为：（ ）。
A．18%
B．20%
C．15%
D．25%
减价拍卖皆为买方报价拍卖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关存款业务的说法正确的一项是( )。
A、 活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日
B、 定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种
C、 单位活期存款以每月月末的30日为结息日
D、 单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息
答案：D
解析：
活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（ ）
此题为判断题(对，错)。
解析法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是风险分析的一般过程和方法。蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。
下列关于房地产投资信托基金（REITS）特征的表达中，不正确的是（ ）
A有专业投资管理者负责经营管理
B收入现金流的主要部分分配给了股东
C分为权益型和抵押型两种形式
D投资流动性好
房地产估价师考试真题及详解5章 第5章
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%一80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值X[1×(10%～30%)]×1．2%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
二星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅小区智能化系统。三星级住宅小区智能化系统建设在可能条件下，应实施现代集成建造系统技术
下列关于民事权利的表述中，错误的是（ ）。
A.权利人可根据自己的意志进行民事活动
B.权利人可以要求义务人做出一定的行为，以实现自己的权利
C.权利人因他人的行为而使权利不能实现时，有权要求有关机关予以保护
D.权利人可以要求义务人不为一定的行为，以实现自己的权利
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。选项A错误，正确表述应为：权利人可在法定的范围内，根据自己的意志进行民事活动。
砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于（ ）的砖。
A.5％
B.15％
C.20％
D.25％
答案：B
解析：
本题考查的是墙。砖砌墙体是由砌墙砖与砂浆砌合而成，分为普通砖和空心砖两大类。空心砖是指孔洞率不小于15％的砖。
下列建设项目用地中，属于应采用拍卖、招标或者挂牌方式出让的有（ ）。
A．旅游设施用地
B．商品住宅开发用地
C．廉租住房用地
D．高新技术研发用地
E．烟草企业用地
答案：A,B,D,E
解析：
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
如果是处于买方市场，则增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产出售者，从而会使房地产价格上升；而减少卖方的税收则主要会使卖方的收益增加，难以使房地产价格下降。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某投资项目每年可获得50000元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款年利率为12%，贷款期限为20年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（ ）万元。
A.28.73
B.29.11
C.344.74
D.349.31
有下列（ ）情形的合同无效。
A.一方以欺诈.胁迫的手段订立合同，损害对方利益
B.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益
C.以合法形式掩盖非法目的
D.损害社会公共利益
E.违反法律.行政法规的强制性规定
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是合同的效力。选项A错误，应为一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的合同无效。
