21年房地产估价师历年真题5卷 第1卷
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点的评估价值趋于相同或近似。
（ ）是估价对象自估价时点起至未来可以获得收益的时间。
A．收益期限
B．收益时点
C．估价终点
D．估价范围
正确答案：A
本题主要考查的是收益期限的概念。收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定、合同约定等的基础上，结合房地产剩余经济寿命
某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元。
A．436562
B．436685
C．436000
D．436500
正确答案：A
售价＝面值×(1-贴现率×距到期日数/365) ＝450000×（1-10%×109/365）=436562元。
一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（ ）
此题为判断题(对，错)。
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师历年真题5卷 第2卷
某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/m2、900元/m2；、2000元/m2、和2400元/m2，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定（ ）。
A．在任何情况下，丁的需求价格弹性最大
B．甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入
C．在任何情况下、乙的需求价格弹性最小
D．此时乙的需求价格弹性最大
正确答案：B
根据需求价格弹性的分类范围，|Ed|>1，表明价格每提高(或降低)一定比率，则需求量相应减少(或增加)更大的比率，需求曲线比较平坦，此时称需求富有价格弹性。甲、丙、丁三个项目|Ed|>1，都有可能通过降价提高销售收入。C项“在任何情况下，乙的需求价格弹性最小”中，“在任何情况下”太绝对，在不同的价格上，乙小区的需求价格弹性系数会发生变化。
一般情况下，运用假设开发法时，评估结果最大的估价前提是（ ）。
A、业主自行开发前提
B、自愿转让开发前提
C、被迫转让开发前提
D、持续经营前提
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。
未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（ ）
答案：对
解析：
在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券也是—种资本，可以为持有者带来一定的收益。
答案：对
解析：
证券一般具有如下特点：票面上标有具体金额，代表一定的财产权利，能给持有者带来收益；可以依法转让，买卖时存在证券交易价格。
这些基本特点表明，证券是一种商品，可以进行依法买卖；同时，证券又是一种资本，可以为持有者带来一定的收益。
是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
A．动态投资回收期
B．静态投资回收期
C．财务净现值
D．财务内部收益率
正确答案：A
[答案] A 动态投资回收期(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。对房地产投资项目来说，动态投资回收期自投资起始点算起，累计净现值等于零或出现正值的年份即为投资回收终止年份。
21年房地产估价师历年真题5卷 第3卷
土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市用地评价。土地承载性对城市发展和建设的影响主要反映在其物理属性方面，而与其自身的肥沃程度无关。
房地产的规划用途对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中的（ ）。
A．配套设施建设的限制
B．房地产使用管制
C．房地产权利的设立和行使限制
D．房地产相邻关系的限制
违章建筑的认定是（ ）的职权范围。
A．土地行政部门
B．工商行政部门
C．房屋拆迁部门
D．规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
建筑排水系统的组成部分通常包括( )。
A.卫生器具
B.排水管道
C.消防设施
D.分区分压设施
E.中水道设施
答案：A,B
解析：
排水系统通常由下列部分组成：(1)卫生器具。(2)排水管道。
完全竞争市场的特征是（ ）。
A.市场上的产品是不同质的
B.厂商独家控制某些特殊资源
C.几家寡头垄断某行业
D.信息是完全的
答案：D
解析：
本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。完全竞争市场具备以下四个条件：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。
21年房地产估价师历年真题5卷 第4卷
下列选项中，不属于竞争导向定价法的是（ ）。
A、领导定价法
B、挑战定价法
C、随行就市定价法
D、价值定价法
答案：D
解析：
考点:制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法、随行就市定价法。
一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A、位置
B、为租户提供的服务
C、交通方便性
D、建筑设备系统
答案：C
解析：
考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。
（ ）是指因承租人拖欠租金等造成的收入损失。
A、收租损失
B、运营费用
C、折旧
D、财务损耗
答案：A
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。收租损失包括因承租人延迟支付租金、少付租金、不付租金、免租期造成的收入损失。
建筑区划内的道路，属于( )。
A.原房地产开发企业所有
B.物业服务企业所有
C.业主共有
D.业主与物业服务企业共有
答案：C
解析：
《物权法》规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”
法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。
政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。
A、制定市场规则
B、进行市场监管
C、确定土地利用条件
D、制定商品房价格
E、提供商业贷款
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。
21年房地产估价师历年真题5卷 第5卷
下列关于所有权的表述中，正确的有（ )。
A.所有权是从物权
B.所有权是自物权
C.可对所有权人的物设置他项权利
D.共有是确定份额的共同所有
E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权
根据保险的近因原则，保险赔偿责任的确定应根据( )之间的因果关系来判断。
A、 投保人与保险标的
B、 被保险人与保险标的
C、 保险事故与保险标的的损失
D、 保险人与保险标的的损失
答案：C
解析：
近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，从而确定保险赔偿责任的原则。
甲公司的自营地下商场原价2000 万元，当地类似物业的年租金为200 万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是（ ）万元。
A．8.00
B．11.76
C．16.80
D．24.00
答案：B
解析：
自用的地下建筑中，商业和其他用途房产，以房屋原价的 70%～80%作为应税房产原值，计算公式为：应纳房产税的税额=应税房产原值×［1－（10%～30%）］×1.2%。若税务机关课征房产税时适用最低利率，则甲公司的自营地下商场应缴纳的房产税为：2000×70%×［1－30%］×1.2%=11.76（万元）。
项目财务评价是房地产投资决策分析中最重要的工作，它往往关系到一个项目的成败。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 （ ）
