答案：D
解析：
购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即S=f（E，P）。S、E、P 三者的关系表现为：①若E=P，则消费者会满意；②若E>P，则消费者不满意；③若E
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
答案：A
解析：
本题考查的是城市化。影响房地产价格的社会因素，主要有政治安定状况、社会治安状况、城市化和房地产投机。
21年房地产估价师考试答案8节 第2节
在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测（ ）房地产市场状况下的价值。
A.未来开发完成之时的
B.购买待开发房地产时的
C.建设期间的某个时间
D.全部租售出去时的
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值
某投资者以3.8万元/m2的价格购买了一个建筑面积为80m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30%，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率为5.31%基础上上浮2个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于10%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价（每平方米建筑面积月毛租金）。
答案：
解析：
解法一：
购买商铺总投资：38000×80=3040000（元）
购买商铺首付款（初始投资、自有资金、权益投资）：
3040000×30%=912000（元）
购买商铺的贷款额（P）：
3040000×70%=2128000（元）
抵押贷款年还本付息额：
i=2%+5.31%=7.31%，n=10年
A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]
=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]
=307335.47（元）
净经营收入（利用现金回报率）：
（净经营收入-年还本付息额）/首付款=10%
所以：净经营收入=首付款×10%+年还本付息额=912000×10%+307335.47=398535.47（元）
毛租金收入=净经营收入+经营费用=398535.47+毛租金收入×25%
则：毛租金收入=398535.47/（1-25%）=531380.63（元）
最低月租金单价=毛租金收入/（可出租面积×12个月）=531380.63/（80×12）=553.52（元/m2/月）
解法二：
（1）购买总价：3.8×80=304（万元）
（2）自有资金：304×30%=91.2（万元）
（3）抵押贷款年等额偿还额：
抵押贷款总额：304×70%=212.8（万元）
已知：n=10年，i=5.31%+2%=7.31%
则：A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=2128000×7.31%×（1+7.31%）10/[（1+7.31%）10-1]=307335.47（元）
（4）设月租金单价为Y元/（m2/月）
年租金：80×12Y=960Y
年税前现金流：960Y-960Y×25%-307335.47
则：（960Y-960Y×25%-307335.47）/912000×100%=10%
则：Y=553.52（元/m2）
商品房预售实行预售许可证制度，条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（ ）
此题为判断题(对，错)。
总地价8000万元属于（ ）。
A．建安工程费
B．工程建设其他费用
C．预备费
D．直接工程费
下列有关房地产开发项目的投资机会研究及相关知识的表述，不正确的是( )。
A．在投资机会研究阶段，投资估算的精确度为±20%，研究费用一般占总投资的0.5%～0.9%
B．投资机会研究阶段的主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会
C．特定项目的投资机会研究是要选择确定项目的投资机遇，将项目意向变为概略的投资建议，使投资者可据以决策
D．投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等
正确答案：A
[答案] A A项中投资估算的精确度应为±2%，研究费用应占总投资的0.2%～0.8%。
按套内建筑面积计价的房屋，办理房屋权属登记时，房屋面积仍按建筑面积登记。 ( )
采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为8000元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（ ）元/m2。
A、7262
B、7380
C、7500
D、8670
答案：A
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法的区别。8000（1＋5%）1.5/（1＋12%）1.5＝7261.84（万元）。参见教材P340。
21年房地产估价师考试答案8节 第3节
自拆自建行为也需要申领房屋拆迁许可证。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产的交通因素中，“通达性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产的交通因素中，“可及性”，指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。
在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。
A、业主
B、承租人
C、物业服务企业
D、业主、承租人和物业服务企业共同
答案：A
解析：
本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。
从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。（ ）
答案：错
解析：
【考点】决策的概念。房地产投资决策通常属于风脸型或不确定型的群体管理决策。
资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是( )。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本和开发成本的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金，都应该计算利息。( )
正确答案：×
[答案] ×
运用成本法计算的投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。
有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的两居室住房，如对此问题进行调查，属于（ ）。
A.试探性调查
B.描述性调查
C.因果性调查
D.假设性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。选项A通过收集初步数据提示问题的真正性质，从而提出一些推测和想法；选项C检验因果关系，假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。参见教材P107。
21年房地产估价师考试答案8节 第4节
对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为12%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税的计税依据、税率。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。税率为12%。
如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（ ）。
A．无效应价
B．有效应价
C．可以成交的价格
D．不确定
正确答案：BC
最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。
若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续，进行抵押贷款委托评估时应按（ ）评估。
A．商业用途
B．工业用途
C．估价师确定的用途
D．委托方确定的用途
下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（ ）。
A、大气环境
B、声觉环境
C、卫生环境
D、治安环境
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。影响房地产价格的周围环境因素，是指对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境和人文环境等。
住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用
答案：错
解析：
《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后(≠交付使用后≠保修期内)物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
(二)
甲公司于2013年6月1日购买了某市旧城区一栋临街二层工业厂房，购买后自行将厂房拆除重建为商业用房并对外出租。2017年5月28日政府对该区域作出征收决定，并于2017年6月1日进行了公告。乙房地产估价机构与2017年6月12日接受委托进行房屋征收评估，注册房地产估价师于2017年6月15日进行了实地查勘。
甲公司的房屋应当按照(?)?进行评估。
A.工业用途及原登记建筑面积
B.工业用途及现状建筑面积
C.当地人民政府认定、处理结果
D.商业用途及现状建筑面积
答案：A
解析：
对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，-般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准;房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
下列有关房地产变现的描述，错误的是（ ）。
A.通用性越强，变现能力越强
B.独立使用性越差，变现能力越差
C.可以分割转让的房地产，变现能力较强
D.价值越大的房地产，变现能力越强
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。选项D错误，价值越大的房地产，购买所需的资金越多，由于受支付能力的限制，通常越不容易找到买者，变现能力会越弱
21年房地产估价师考试答案8节 第5节
某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和1000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为( )。
A、 150%
B、 200%
C、 300%
D、 400%
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。
A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施 工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
正确答案：ABC
ABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。
房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（ ）等方面。
A．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务
C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、
D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
E．应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业
正确答案：ABCD
除了选项A、B、C、D外，房地产估价人员应遵守的职业道德还有：
①应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名日收取额外费用，也不得恶意压低收费进行不正当竞争；②不得将资格证书(包括注册证书)借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
以下属于房地产商品房现售条件的是（ ）。
A．应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B．取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C．持有建设工程规划许可证和施工许可证并已通过竣工验收
D．已经取得主管部门准予入市的批文
E．物业管理方案已经落实
在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A、 未知、需要求取的待开发房地产的价值
B、 投资者购买待开发房地产应负担的税费
C、 销售税费
D、 开发成本、管理费用和销售费用
答案：B
解析：
[知识点] 开发经营期、投资利息和开发利润的测算
若该酒店处于住宅区内，周围商业用地较少，该房屋为八成新，此时进行拆迁目的评估应优先选择的方法是（ ）。
A．市场比较法
B．收益法
C．成本法
D．剩余法
个人住房贷款的风险有( )。
A．政治风险
B．操作风险
C．信用风险
D．市场风险
E．利率风险
正确答案：BCD
答案BCD个人住房贷款的风险，主要表现为操作风险、信用风险、市场风险、管理风险和法律风险。
21年房地产估价师考试答案8节 第6节
再假设开发法的动态分析法中，开发完成后定房地产价值是未来开发完成时定房地产市场状态下定价值。（）
答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。由于越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权；一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及房地产估价师的经验来判断确走。参见教材P351。
集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分 （ ）
此题为判断题(对，错)。
销售均价20000元/㎡为（ ）
A众数
B中位数
C算术平均数
D几何平均数
对高架源而言，距离污染源越远，污染物的浓度越低。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是大气污染源。一般来说，离污染源越远，污染物的浓度越低，但对于高架源来说，情况比较复杂。以烟囱为例，地面污染物的浓度在离烟囱很近处很低，随着距离的增加逐渐增加，达到一个最大值后又逐渐减小，即污染物的最大浓度不是在最近处，而是在相隔了一段距离处。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
如果2007年4月15日，刘某又购买了B房地产开发公司该小区的另一套现房，并当日交付，则该套房屋的屋面防水的最低保修期限至( )结束。
A、 2008年4月16日
B、 2009年4月16
C、 2010年4月16日
D、 2011年4月16日
答案：C
解析：
[知识点] 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度 [知识点] 建设工程质量保修办法
办理住宅小区工程竣工验收备案时，应提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设工程的竣工验收管理制度。商品住宅竣工验收备案时，应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
所谓无偿无限期使用，指从国家那里得到土地时不支付地价，在使用土地的过程中也不缴纳地租或土地使用费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试答案8节 第7节
实物期权类型主要包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、成长型期权
C、放弃型期权
D、刚性期权
E、柔性期权
答案：A,B,C,E
解析：
考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。
【2012年真题】关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。
A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
答案：B
解析：
本题考查的是不可移动。房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置。
房地产经纪业是( )行业。
A.知识密集和资金密集
B.资金密集和劳动密集
C.知识密集和管理密集
D.知识密集和劳动密集
答案：D
解析：
房地产经纪业的主要业务是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。在成熟的房地产市场中，房地产经纪业是房地产业的主体。
股票和股单的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，但股单不属于证据证券。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。两者都属于证据证券。
社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（ ）对房地产市场转变的影响。
A、人文环境的变化
B、生产和工作方式的转变
C、自然环境的变化
D、金融业的发展
答案：A
解析：
本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。
某商店的建筑面积为100㎡，土地使用年限为40年，从2013年1月1日起计。2015年9月1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为10年，月租金为500元／㎡，租金支付方式为每2年一次性支付，支付时间为第2年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为600元／㎡，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2％，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的40％。试求该公司2017年9月1日的承租人权益价值（房地产报酬率取10％）。
答案：
解析：
承租人权益价值＝市场租赁费用现值－合同租赁费用现值。
租约内每次付租金＝100×500×24＝1200000（元）；
剩余租约期付款次数＝8／2＝4；
有租约付款租金折现率＝（1＋10%）2－1＝21%；
市场年折现率＝10%；
市场第一次付租金＝600×12×100＝720000（元）；
市场要付租金次数＝8；
计算租约内租金的现值＝1200000／21%×[1－1／（1＋21%）4]＝3048529.256（元）；
计算市场情况下租金的现值＝720000／（10%－2%）×[1－（1.02／1.1）8]＝4080710.265（元）；
承租人权益价值＝4080710.265－3048529.256＝1032181.009（元）。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
21年房地产估价师考试答案8节 第8节
房地产市场指标中，市场交易指标包括（ ）。
A、房地产租金
B、土地转化率
C、竣工房屋价值
D、房地产价格指数
E、预售面积
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是市场交易指标。市场交易指标有：销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数。参见教材P42～43。
房地产价格评估机构资格等级每2年审验一次，合格的原资格等级可再延期2年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。
A.3853.10
B.3868.52
C.3883.99
D.4187.36
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）^5×12+1-1=3868.52（元）。
预计某宗房地产未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为20万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长8%，运营费用增长5%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为( )万元。
A．2500
B．400
C．2100
D．2900
正确答案：C
对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定的是（ ）。
A.《土地管理法》
B.《城乡规划法》
C.《城市房地产管理法》
D.《物权法》
答案：C
解析：
本题考查的是房地产相关法律。《城市房地产管理法》则对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记管理等做出了具体规定。
关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。
A.重新购建成本是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出
B.重新购建价格相当于账面价值
C.重新购建成本是客观的重新购建成本
D.建筑物的重新购建成本是全新状况的建筑物的重新购建成本
E.土地的重新购建成本是法定最高出让年限的土地使用权价格
答案：C,D
解析：
本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错在实际两个字，应该是必要的；选项B账面价值是基于历史成本的余值；选项E土地重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本。
