21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第1辑
某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（ ）。
A．平均发展速度法
B．平均增减量法
C．数学曲线拟合法
D．中位数法
房地产司法拍卖估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价对象的确定。司法拍卖估价不考虑债权债务因素。参见教材P405。
根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是 ( )。
A.存在冲沟、岩溶等现象的地段
B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段
C.地下水位高于建筑物的基础埋置深度的地段
D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段
答案：D
解析：
①地基承载力小于60kPa和厚度在2m以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；②地形坡度超过20度以上，布置建筑物很困难；③经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5m；④有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程费用；⑤农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。
为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（ ）。
A．认知价值定价法
B．成本加成定价法
C．挑战定价法
D．领导定价法
答案：B
解析：
成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润，这是最基本的定价方法。A 项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C 项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法；D 项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。
下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（ ）。
A、直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和
B、投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和
C、成本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和
D、销售利润率的计算基数包括开发利润
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（ ）
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。
（ ）虽然考虑了销售量递减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。
A．简单平均法
B．移动平均法
C．加权平均法
D．回归分析法
正确答案：B
移动平均法虽然考虑了销售量增减的趋势，但却没有考虑到各期资料的重要性的不同。
处分共有的房地产，应当经占份额（ ）以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
A、1/2
B、1/3
C、2/3
D、2/5
答案：C
解析：
考点:按权益状况划分的种类。处分共有的房地产，应当经占份额2/3以上的按份共有人或全体共同共有人同意，除非共有人之间另有约定。
21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第2辑
下列制度政策的调整，在其他因素不变的情况下，会导致房地产价格下降的有（ ）。
A.提高购房最低首付款比例
B.在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收
C.在买方市场的情况下，减少卖方的税收
D.减少房地产开发用地的供应量
E.建立严格的交易管理制度遏制房地产投机
答案：A,C
解析：
本题考查的是影响房地产价格的制度政策因素。选项A，提高购房最低首付款比例会抑制需求，在供给不变前提下，会导致房地产价格下降；选项B，在卖方市场的情况下，增加房地产开发环节的税收可以通过涨价转嫁给房地产购买者，从而会使房地产价格上涨；选项C，在买方市场的情况下，减少卖方的税收会使房地产价格下降；选项D，减少房地产开发用地的供应量，会使房地产价格上涨；选项E，一般地说，房地产投机对房地产价格的影响可能出现三种情况：（1）引起房地产价格上涨；（2）引起房地产价格下跌；（3）起着稳定房地产价格的作用。参见教材P137～139。
资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是相同的，只是时间上的不一致。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
发现记账凭证中应借应贷会计科目错误和金额多计错误，致使账簿登记错误，应采用红字更正法进行更正。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是看懂账簿。会计科目错误或金额多计错误采用红字更正法。当发现记账凭证中应借应贷会计科目或金额有错误，致使账簿登记错误，可用红字更正法。参见教材P377。
2013年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。
关于房屋面积误差，张某合理的处理的方式为（ ）。
A.购房价款维持不变
B.应补缴购房款13.8万元
C.要求甲公司双倍返还定金
D.应补缴购房款5.52万元
答案：D
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。建筑面积=套内建筑面积+共有建筑面积的分摊部分=71+15=86 m2，面积误差比=（86-80）/80=7.5%﹥3%，合同没有约定面积误差比的，本题中按建筑面积计价，面积误差比超过3%，买受人就有权解除合同。买受人解除合同的，房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息。买受人不退房的，实测面积大于预测面积时，面积误差比在3 % 之内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人。张某应补缴房产款=80×（1+3%）×23000-80×23000=5.52万元。
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
《宪法》规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿
A征收
B征用
C征收或者征用
D征购
开放经济中社会总需求由（ ）构成。
A、居民消费
B、投资
C、政府支出
D、净出口
E、居民储蓄
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是总需求与总供给。在开放经济中，总需求等于封闭经济的总需求（居民消费、投资、政府支出）加上净出口。参见教材P221。
(2017年真题) 某写字楼项目建成后引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是（）差别化战略。
A.形象
B.产品
C.人员
D.服务
答案：D
解析：
本题考查的是市场定位。服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务。企业的竞争力越好地体现在对客户的服务上，市场差别化就越容易实现。
21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第3辑
被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有( )。
A.委托人、拍卖人由于疏忽而没有拍卖标的瑕疵告知竞买人
B.委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C.拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质
D.买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵
E.买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵
答案：B,C,D,E
解析：
当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。
(1)委托人、拍卖人无过错。如果委托人、拍卖人能够证明自己没有过错，则可以对抗瑕疵请求权。
(2)买受人过错。表现为：
其一，疏忽。买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵，或者可能导致他未注意显而易见的瑕疵。
其二，误解。例如，拍卖人称一幅以向日葵为主题的油画是某名人的收藏品，而买受人却误认为该油画一定出自梵高之手。
其三，不当行为。买受人的不当行为可能导致瑕疵产生，如毁损、污染拍卖标的等。
(3)声明不保证。声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。
房地产投资开发是指在依法取得国有（ ）的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
A．土地使用权
B．土地开发权
C．土地所有权
D．土地驻扎年限
正确答案：A
房地产投资开发是指在依法取得的国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。
《物权法》是规范财产关系和人身关系的民事基本法律。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
11～13 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000元，耐用年限为12年，残值率为49/6。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营税等为6%，报酬率为8%。则：
第 11 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
下列有关房地产估价产生的误差，表述正确的是（ ）。
A、即使都是合格的估价师，也不可能得出完全相同的评估价值
B、房地产估价应当使用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准
C、判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与真实价值进行比较
D、估价总是在信息完全和存在一定不确定因素下作出的
答案：A
解析：
考点:房地产估价的特点。选项B错误，房地产估价不能用一般的物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准；选项C错误，判断一个评估价值的误差大小或准确性，实际上是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；选项D错误，估价总是在信息不完全和存在一定不确定因素下作出的。
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173。
“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。
21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第4辑
从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距的是（ ）。
A.产品结构
B.总量结构
C.供求结构
D.投资结构
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场结构。总量结构，从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供给和需求之间的总量差距。
下列关于合同履行的表述，正确的是（ ）。
A.质量要求不明确的，按照国家、行业标准履行
B.履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行
C.对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释
D.履行地点不明确，给付货币的，按照订立合同时履行地的市场价格履行
E.对格式条款的理解有两种以上解释的，应当做出不利于提供各式条款的一方的解释
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是合同的履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行。参见教材P415。
某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为 10%，则该商铺目前的价值为( )。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
正确答案：B
单利计息与复利计息的区别在于（ ）。
A．是否考虑资金的时间价值
B．是否考虑本金的时间价值
C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值
D．采用名义利率还是实际利率
正确答案：C
单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。
房地产价格是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的众数价格表示。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产市场指标。通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。参见教材P43。
答案：对
解析：
本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。
下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。
A.县级人大办公用地——可以划拨
B.大型上市公司办公用地
C.公立学校扩建用地——可以划拨
D.公共体育场馆建设用地
答案：B
解析：
土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出让。
《物权法》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
城市用地评价中，下列属于适宜修建的用地的是（ ）。
A．一类用地
B．二类用地
C．三类用地
D．已征用的土地
正确答案：A
一类用地为适于修建的用地，二类用地为基本上可以修建的用地，三类用地为不适于修建的用地。
21年房地产估价师考试真题及详解5辑 第5辑
以下指标不能反映房地产开发企业偿债能力( )。
A、 资产负债率
B、 内部收益率
C、 流动比率
D、 速动比率
答案：B
解析：
因为内部收益率指标反映房地产开发企业盈利能力。
可比实例的成交价格就是正常成交价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
A.30
B.34
C.36
D.40
答案：B
解析：
土地6年前取得，使用年限为40年，价值时点时土地使用权剩余年限为34年。建筑物于4年前建成，建筑物使用年限晚于土地使用权到期，按照土地使用权剩余年限计算该办公楼的收益年限。
只有一级资质的房地产估价机构可以设立分支机构。（）
答案：对
解析：
一级资质房地产估价机构可以设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。参见教材P158。@##
房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）
此题为判断题(对，错)。
居民购买住宅的行为属于（ ）。
A．习惯性购买行为
B．寻求多样化购买行为
C．化解不协调购买行为
D．复杂购买行为
正确答案：D
居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。
施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。
A.房屋完工
B.房屋竣工验收合格
C.房屋交付使用
D.办理房屋登记
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；
3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；
4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；
5.装修工程为2 年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为( )年。
A．40
B．43
C．47
D．50
正确答案：B
[答案] B
因为40(50-3)，所以建筑物的经济寿命应为：3-1-40＝43(年)
