21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第1卷
成本导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。（ ）
答案：错
解析：
考点:制定租售方案。竞争导向定价法包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法。
某房地产投资项目的目标收益率为15%，内部收益率为14%，实际收益率为12%，银行贷款利率为8%，则通货膨胀率是（ ）。
A、1.78%
B、2.68%
C、3.70%
D、6.48%
答案：A
解析：
考点:财务内部收益率。根据公式：（1+名义收益率）=（1+实际收益率）（1+通货膨胀率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
确定评估结论的依据应是（ ）。
A.以1 500万元作为评估值
B.以（1 400+1580)÷2=1490万元作为评估值
C.以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
D.以1993年7至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值
答案：错
解析：
本题考查的是物业承接查验制度。物业承接验收是物业服务的基础工作。《条例》规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业服务企业移交有关资料。
估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。
A.抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产降价形成耗损风险
D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，并考虑风险因素，属于完全单价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式下，以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。
住房置业担保公司为借款人提供的是( ) 担保。
A.抵押
B.质押
C.留置权
D.连带责任保证
答案：D
解析：
住房置业担保是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中配套建设公共服务设施的要求属于（ ）方面的制约。
A、建筑技术
B、土地权利设置
C、相邻关系
D、土地使用管制
答案：D
解析：
本题考查的是房地产权益状况的描述。土地使用管制情况：说明是建设用地还是农用地、未利用地。对于房地产开发用地，还要说明规划条件，包括：（1）土地用途；（2）容积率或建筑控制规模；（3）建筑密度；（4）绿地率；（5）建筑高度；（6）其他要求，如配套建设保障性住房、公共服务设施等要求。
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第2卷
下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（ ）。
A、经济因素
B、区位因素
C、权益因素
D、人口因素
E、心理因素
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。
目前，我国房地产估价制度已经确立。（ ）
此题为判断题(对，错)。
(一)对于旧有房地产估价中确定建筑物经济寿命与折旧，遇到以下情况。
建筑物出现补办土地使用手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按( )计算折旧。
A．土地使用权年限
B．建筑物经济寿命
C．建筑物尚可使用年限
D．建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限
如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期末，而是发生在计息周期的期初，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的有（ ）。
A.处罚类会计科目
B.负债类会计科目
C.所有者权益类会计科目
D.成本类会计科目和损益类会计科目
E.资产类会计科目
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。
下列关于估价委托人的说法中，错误的是（ ）。
A.估价委托人必须是估价利害关系人
B.估价委托人可能是估价报告使用者
C.估价对象权利人一般是估价利害关系人
D.估价对象的潜在投资者可以是估价委托人
答案：A
解析：
本题考查的是的估价当事人。估价委托人，不一定是利害关系人，例如在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。参见教材P30。
(2016真题) 保障房建筑适宜的结构形式为（）。
A.砖混结构
B.剪力墙结构
C.筒体结构
D.砖木结构
答案：B
解析：
本题考查的是建筑分类。平均层数4.2/50%＝8.4层，为中高层建筑。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架剪力墙结构、框架筒体结构和筒中筒结构等多种形式。砖混、砖木结构都不合适。排除。筒体主要适用于高层和超高层。排除。选项中只有剪力墙结构合适。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。
A．商业利润
B．净运营收益
C．潜在毛收入
D．有效毛收入
E．税后现金流量
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第3卷
关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。
A、确定价值时点在先，得出评估价值在后
B、得出评估价值在先，确定价值时点在后
C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。
下列各项中，属于财产权的是（）。
A、物权
B、生命健康权
C、姓名权
D、肖像权
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。财产权是指与人身相分离的、有财产价值的权利，如物权、债权等。参见教材P402。
钢筋混凝土结构建筑的特点是结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。（ ）
此题为判断题(对，错)。
需要安置的农业人口数为（ ）人。
A．225
B．600
C．15
D．200
开发商向城市规划管理部门申请《建设用地规划许可证》时，须提供的材料主要有( )。
A．建设工程规划许可证
B．选址规划意见通知书
C．项目设计方案的总平面图
D．城市计划部门批准征用土地的计划任务
E．1/2000或1/500的地形图
正确答案：BDE
[答案] BDE 申请《建设用地规划许可证》阶段。开发商持城市计划部门批准征用土地的计划任务、市政府批准征用农田的文件(使用城市国有土地时，需持城市土地管理部门的拆迁安置意见)、1/2000或1/500的地形图、《选址规划意见通知书》、要求取得的有关协议与函件及其他相关资料，向城市规划管理部门提出申请。经城市规划管理部门审核后颁发《建设用地规划许可证》。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。
开发公司应支付的安置补助费为（ ）万元。
A．132
B．660
C．2.93
D．4950
被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法提起民事诉讼。（ ）
答案：错
解析：
房屋征收是指国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序强制取得单位、个人的房屋及其他不动产的行为。为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
(2014真题) 个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。（）
答案：错
解析：
本题考查的是保险的种类。社会保险才是强制保险。个人购房抵押贷款保证保险是商业险，属于自愿保险。
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第4卷
（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
第 4 题 采用成本法估价时，计算该建筑物折旧，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ）。
A．按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B．按建筑物耐用年限计算
C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D．按建筑物已使用年限计算
张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？
正确答案：
①土地产权状况；②房屋产权状况；③该房地产是否符合规划要求；④土地使用基本状况；⑤建筑物基本状况。
[试题分析]
买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
假设开发法中，选择最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途，而最佳用途的选择要考虑土地位置的( )。
A、 可接受性
B、 保值增值性
C、 现实社会需要程度
D、 未来发展趋势
E 固定性
答案：A,C,D
解析：
最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。
在三个层次的货币供应量中，某国的狭义货币流通量为1000万亿元，单位活期存款300万亿元，个人活期存款500万亿元，单位及个人定期存款与其他存款500万亿元，则该国的现实货币为1800万亿元。
答案：对
解析：
现实货币M1＝M0+单位和个人的活期存款=狭义货币流通量1000万亿元＋单位活期存款300万亿元＋个人活期存款500万亿元=1800万亿元。
收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。
A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
某商品房于2010年1月8日竣工验收合格，2010年3月8日开发商将其交给购房人孙某，该商品房保修期应从2010年1月8日起计算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
答案：
解析：
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
FNPV=-2500+（400-200）/（1+20%）+500/（20%-5%）×{1-[(1+5%)/（1+20%）]9}/（1+20%）+3500/（1+20%）10=174.55（万元）
计算财务内部收益率：
当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）
当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）
FIRR=i1+NPV1/[NPV1+（-NPV2）]×（i2-i1）=21.4%
因此，该项目财务净现值FNPV=174.55>0。
财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第5卷
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。参见教材P38。
以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。P259。
如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。
A．该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益
B．按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益
C．该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益
D．根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，对复核结果进行鉴定时，专家组成员中房地产估价师不得少于（ ）。
A．1／3
B．1／2
C．2／3
D．3／4
答案：B
解析：
省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当成立房地产价格评估专家委员会。评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会对复核结果进行鉴定，选派成员组成专家组时，专家组成员应为3 人以上单数，其中房地产估价师不得少于1/2。
按决策性质不同划分的投资决策类型包括（ ）决策。
A．业务型
B．风险型
C．确定型
D．群体型
E．不确定型
答案：B,C,E
解析：
决策可以划分的类型包括：①按决策的层次划分，包括战略性决策、管理性决策和业务性决策；②按决策的性质划分，包括确定型决策、风险型决策和不确定型决策；③按参与决策的人数划分，包括个人决策和群体决策。房地产投资决策通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。
用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。
A．交易过程控制
B．交易情况修正
C．交易日期调整
D．交易价格变更
E．房地产状况调整
正确答案：BCE
[答案] BCE
运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。
根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为（ ）。
A.人工式拍卖
B.电子式拍卖
C.无声拍卖
D.有声拍卖
E.现场拍卖
答案：A,B
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。根据拍卖方式不同，减价拍卖可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
假设开发法最基本的公式是（ ）。
A.房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润
B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润
C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用
D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第6卷
土地增值税的纳税人包括（ ）。
A.出售中国境内的房地产的个人
B.继承中国境内的房地产的外国人
C.出售中国境内的房地产的外国人
D.继承中国境内的房地产的个人
E.受赠中国境内的房地产的社会团体
答案：A,C
解析：
本题考查的是土地增值税-纳税人。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体和其他组织，以及个体经营者、外商投资企业、外国企业及外国驻华机构，以及外国公民、华侨、港澳同胞等均在土地增值税的纳税义务人范围内。参见教材P241。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的有效毛收入为（ ）万元。
A.344.93 B.383.25 C.394.20 D.438
材料的密实度，是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比，凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比，凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。参见教材P110。
下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。
A．根据《宪法》规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收”而非“征用”
B．任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费
C．征地安置补助费归农村集体组织所有
D．土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍
E．征地时所称的地上附着物包括地下管线
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）登记发证制度。
A．土地所有权
B．土地使用权
C．房屋所有权
D．房地产他项权利
E．继承权
正确答案：BC
房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度，《城市房地产管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。
（ ）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
A．招标
B．转让
C．拍卖
D．出售
通常情况下不得拍卖的房地产有（ ）。
A、权属有争议尚在诉讼的房屋
B、仍在租赁期限内的住房
C、未取得不动产权证书的房屋
D、未经其他共有人书面同意转让的共有房地产
E、已签订抵押合同但未办抵押登记的房屋
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。法律、法规禁止买卖、转让的房地产通常情况下不得拍卖：（1）未依法取得房地产产权证书的（包括土地使用权证书、房屋所有权证书、房地产产权证书）；（2）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（3）权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（4）权利人对房地产的处分权受到限制的；（5）以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件的；（6）司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（7）国家依法收回土地使用权的；（8）法律、法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形。参见教材P446。
下列建设项目用地中，应采用招标、拍卖或者挂牌方式出让的有( )。
A.科技产业园
B.青少年文化宫
C.垃圾填埋场
D.军队训练基地
E.中药制造厂
答案：A,E
解析：
《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。
21年房地产估价师考试真题及详解7卷 第7卷
资本化率与报酬率都是将房地产的净收益转换为价值的比率，但两者有很大的区别。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在审核房地产估价报告中，发现不同估价方法的测算结果之间有较大差异，其可能的原因有（ ）。
A．隐含的估价对象范围不同
B．参数选取不合理
C．估价作业日期不同
D．价值类型选取不合理
E．选用的估价方法不切合估价对象
答案：A,B,E
解析：
当不同的估价方法的测算结果之间有较大差异时，应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因，可从以下方面进行检查：①计算过程是否有误；②基础数据是否正确；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤不同估价方法的估价对象范围是否一致；⑥选用的估价方法是否适用估价对象和估价目的；⑦是否遵循了应遵循的估价原则；⑧房地产市场是否为特殊状况，如房地产价格是否存在泡沫、房地产市场是否不景气。
债权人转让权利的，应当经债务人同意；债务人转让债务的，应当通知债权人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是合同的变更、转让和终止。债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转让给第三人的，应当经债权人同意。参见教材P415。
（三）某房地产估价师运用市场法和假设开发法对一宗4270m2的商业用地于2007年10月21日的土地使用权价格进行评估，该宗地的剩余使用期限为39年，两种估价方法测算出的结果分别为2000元/m2和2300元/m2。假设2006年10月和2007年10月该区域的该类土地定基价格指数分别为102、106；土地报酬率为6％。 建设工程教育网提供
9.运用加权算术平均法得出的最终估价结果的分布范围是（ ）。
A、[2000，2300]
B、[2030，2270]
C、[2060，2240]
D、[2090，2210]
某商场的建筑面积6000m2，土地使用期限40年，从2008年10月1日起计，不可续期。该商城于2010年10月1日进行了抵押贷款，贷款金额600万元，贷款期限10年，贷款年利率6%（贷款期间贷款利率不变），每年等额偿还本息。抵押当时的贷款成数为6成，现实社会一般贷款成数为5成。调查得知，现在附近类似商场较乐观、最可能和较保守的年净收益分别为600万元、560万元和500万元。
该商场除上述贷款外无其他法定优先受偿款，房地产报酬率为8%。请计算该商场2013年10月1日的再次抵押价值以及正常市场条件下带抵押合同的购买价格
（分别计算以下两种购买方式下的购买价格：一是购买者购买后按原偿还方式承担还款义务；二是购买者一次性偿还剩余贷款后购买）。（10分）
答案：
解析：
（1）求解2013年10月1日再次抵押价值
再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－已抵押担保的债权数额－其他法定优先受偿款＝未设立法定优先受偿权下的市场价值－（已抵押贷款余额/社会一般贷款成数）－其他法定优先受偿款
1）2013年10月1日未设立法定优先受偿款下的市场价值
抵押目的估价遵循谨慎原则，在用收益法评估时，年净收益应采用较保守估计值500万元，
收益期限为40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为：
V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（万元）
2）求解已抵押贷款余额
先求年偿还额
600=A/6%×[1-1/1.0610]
A=81.52
剩余7年未还贷款余额
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
3）2013年10月1日再次抵押价值
＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（万元）
（2）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者购买后按原偿还方式承担还款义务方式，月偿还额按照市场利率折现计算现值）
V=（560/8%）×[1-1/（1+8%）35]-（81.52/8%）×[1-1/（1+8%）7]=6102.14（万元）
另一种解法：V=[（560-81.52）/8%]×[1-1/（1+8%）7]+（560/8%）×[1-1/（1+8%）35-7]÷[1/（1+8%）7] 6102.14（万元）
（3）求解正常市场条件下带抵押合同的购买价格（购买者一次性偿还剩余贷款后购买方式）
2013年10月1日未设立法定优先受偿权下的市场价值为V=560/8%×[1-1/（1+8%）35]=6526.56（万元）
减去已抵押贷款余额（按照贷款利率计算折现现值）
P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（万元）
可得购买者一次性偿还剩余贷款后购买价格为6526.56-455.08=6071.48万元。
某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5．17%，国债收益率为3．5%，房地产投资市场的风险相关系数为0．5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。
A．3．5%
B．5．17%
C．7．75%
D．8．59%
下列登记中，房屋登记机构应当进行实地查看的情形是（ ）登记
A.预购商品房预告
B.房屋转移
C.在建工程抵押权
D.房屋抵押权
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记程序。对房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，在建建筑物抵押权登记，因不动产灭失导致的注销登记，以及不产登记机构认为需要实地查看的情形，不动产登记机构应当实地查看。
依法必须实行工程监理的建设工程包括( )。
A.国家重点建设工程
B.居民自行装修住宅
C.成片开发建设的住宅小区工程
D.利用外国政府贷款的工程
E.利用国际组织援助资金的工程
答案：A,C,D,E
解析：
下列建设工程必须实行监理：
(1)国家重点建设工程；
(2)大、中型公用事业工程；
(3)成片开发建设的住宅小区工程；
(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
(5)国家规定必须实行监理的其他工程。
