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21年房地产估价师预测试题9辑

发布时间：2021-10-11
21年房地产估价师预测试题9辑

21年房地产估价师预测试题9辑 第1辑

开发项目的内部收益率表明了（　）。

A.项目投资所能支付的最高贷款利率
B.将未来收益或收入转换成现值的收益率
C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率
D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

答案：A
解析：
本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

房地产开发的主要阶段有( )。

A．可行性研究阶段

B．投资机会选择与决策分析阶段

C．前期工作阶段

D．建设阶段

E．租售阶段

正确答案：BCDE
[答案] BCDE  房地产开发可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，某些情况下各阶段的工作可能要交替进行。

我国房地产税的征收全部是按租金征收的。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是收益型物业管理中的运营费用。我国房地产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况。

（　）是通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。

A、吸纳量计划预测
B、回报率预测
C、敏感性分析
D、市场供求分析

答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场分析报告。吸纳量计划预测，通过研究地区、价格和市场份额间的关系，将项目所在子市场中未满足的需求，按照各竞争项目的市场占有率进行分配，预测市场对目标项目的吸纳能力。该部分参见教材P143。

假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）

A．最佳用途

B．最佳规模

C．最佳集约度

D．最佳开发时机

正确答案：A

下列各项中，不属于证券市场功能的是（　）。

A、筹资功能
B、定价功能
C、资本配置功能
D、规避风险功能

答案：D
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。参见教材P294。

21年房地产估价师预测试题9辑 第2辑

估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。

A．房地产损害赔偿案件

B．房地产纠纷案件

C．房地产预售

D．房地产预测

正确答案：A
估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。

某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。

请问：

1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?

2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?

正确答案：
1．(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2．(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。

建筑物在其寿命期间如果经过了翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

4类声环境功能区包括4a和4b两种类型。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是环境噪声标准。4类声环境功能区，指交通干线两侧一定区域内，需要防止交通噪声对周围环境严重影响的区域，包括4a和4b两种类型。

票据贴现的期限最长不得超过（ ）个月。

A．2

B．4

C．6

D．8

正确答案：C
答案：C。票据贴现的期限最长不得超过6个月，贴现期限为从贴现之日起到票据到期日止。

物业甲为写字楼项目，2016年末价值为1000万元，预计2017年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2016年末价值为1000万元，2017年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（　）。

A.甲物业投资风险较大
B.乙物业投资风险较大
C.甲、乙两个物业投资风险一样大
D.无法判断

答案：B
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%＋900×50%＝1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%＋800×50%＝1000。甲的标准差=[（1100－1000）2×0.5＋（900－1000）2×0.5]0.5＝100；乙的标准差=[（1200－1000）2×0.5＋（800－1000）2×0.5]0.5＝200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。

21年房地产估价师预测试题9辑 第3辑

在编制竣工档案时，技术资料的内容包括（　）。

A.土建资料
B.前期工作资料
C.安装方面的资料
D.设计文件及变更资料
E.招标方面的资料

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是竣工验收。技术资料的内容包括前期工作资料、土建资料和安装方面的资料，选项D设计文件及其变更资料属于前期工作资料的内容。

在评估投资价值时，采用的折现率是某个特定投资者所要求的，它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。（）

答案：错
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。评估投资价值时所采用的应是某个特定投资者所要求的最低收益率（通常称为最低期望收益率）。这个特定的投资者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率。

企业未来发生的交易或者事项形成的义务可以作为负债。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是负债。企业未来发生的交易或者事项形成的义务，不属于现时义务，不应当作为负债。

传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

以划拨方式取得国有建设用地使用权的私有住宅转让后仍用于居住的，必须办理出让手续。（）

答案：错
解析：
本题考查的是房地产幵发项目转让。私有住宅转让后仍用于居住 的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。参见教材P96。

下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，而不适用于城市房屋拆迁估价是（ ）。

A．最高最佳使用原则

B．合法原则

C．替代原则

D．谨慎原则

正确答案：D

21年房地产估价师预测试题9辑 第4辑

能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（ ）。

A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资

答案：C
解析：
【考点】风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。

某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。

A．35

B．45

C．48

D．50

正确答案：B

对于国有企业改造或改组为国有独资公司的，经批准可保留划拨土地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过10年。（　）

答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。保留划拨用地的期限不超过5年。参见教材P40。

某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）元/m2。

A．849

B．865

C．882

D．915

正确答案：C

某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（　）。

A.应采用客观成本而不是实际成本
B.应该采用实际成本而不是客观成本
C.应结合选址.规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D.应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E.应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整

答案：A,C,D
解析：
本题考查的是成本法概述。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。

物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

21年房地产估价师预测试题9辑 第5辑

(2016真题) 城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。

A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线

答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。

我国城镇住房制度改革中，1979年开始实行向居民全价售房的试点。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

法院处置权限定原则，本质上是由强制拍卖标的的自有性决定的。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

城市规划中，城市绿地范围的控制线是（）。

A.红线
B.黄线
C.绿线
D.紫线

答案：C
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制。参见教材P64。

在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（　）。

A、收入水平变化
B、政府税收政策的影响
C、消费品位变化
D、获得金融机构融资的难易程度
E、未来预期收益变化

答案：A,B,C,E
解析：
考点:房地产市场的功能。引起需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化、政府税收政策的影响、收入水平变化或消费品味变化、原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。

21年房地产估价师预测试题9辑 第6辑

下列不属于我国房地产制度政策因素中有关特殊政策的是（　）。

A.鼓励东部地区率先发展
B.实施西部大开发
C.土地供应计划
D.促进中部地区崛起

答案：C
解析：
本题考查的是制度政策因素。中共中央、国务院相继作出鼓励东部地区率先发展、实施西部大开发、振兴东北地区等老工业基地、促进中部地区崛起等重大决策，以及设立沿海开放城市、建立经济特区、设立开发区等，相应实行特殊的体制机制、特殊的政策、特殊的对外开放措施、国家给予必要的支持等，预示着会大力吸引投资、经济较快发展、房地产需求增加，从而会提高房地产价格。

关于信用的说法，正确的有（　）。

A.信用只能采用货币借贷形式
B.经济活动中的一种借贷行为
C.以偿还和付息为条件的价值单方面让渡
D.目前主要的信用形式是商业信用
E.信用随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是信用。选项A错误，商品经济不发达时期，信用主要采取实物借贷形式；随着商品经济的发展，信用更多地采用货币借贷形式；选项D错误，银行信用是目前主要的信用形式。

在计征个人受赠不动产个人所得税时，可以核定征收。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是（ ）。

A．增加税收

B．降低存款准备金率

C．增加政府支出

D．减少转移支付

正确答案：C

某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。

A.全部房价款
B.自买受人付款之日起的利息
C.违约金
D.差旅交通补偿
E.精神损失

答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com

(2014真题) 房地产开发集团的分公司，不是法律主体，但可以是会计主体。（）

答案：对
解析：
本题考查的是会计假设。会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或者组织。法律主体需要有民事行为能力，会计主体只要有独立经济利益即可。

21年房地产估价师预测试题9辑 第7辑

估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（　）

答案：对
解析：
考点:房地产估价原则的主要原则。不同估价目的的估价，评估的价值类型等的不同，应遵循的估价原则有所不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。

房地产市场调查一般应从收集二手资料开始。（ ）

答案：对
解析：
【考点】市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本很高的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。

企业明确了主要竞争者并分析了竞争者的优势、劣势和反应模式之后，就要决定自己的对策，关于对策选择的说法中，不正确的是（　）。

A.多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，以摧毁相近似的竞争者
B.以较弱的竞争者为进攻目标，可以节省时间和资源，事半功倍
C.以较强的竞争者为竞争目标，可以提高自己的竞争能力
D.有时竞争者的存在对企业是必要的和有益的

答案：A
解析：
本题考查的是企业应采取的对策。选项A错误，正确表述为，多数企业主张与相近似的竞争者展开竞争，但同时要注意避免摧毁相近似的竞争者，因为其结果可能对自己反而更为不利。

估价对象为一宗熟地，对其可比实例权益状况进行调整时，应包括的内容有（　）。

　　A.建筑密度
　　B.土地使用期限
　　C.基础设施完备程度
　　D.容积率
　　E.周边道路交通管制状况

答案：A,B,D
解析：
本题考查的是权益状况调整的内容。选项A，建筑密度与容积率一样，属于规划条件。选项C、E属于区位状况。参见教材P199。

估价对象为一宗10000㎡的七通一平用地，土地使用权出让时间为2006年3月1日，土地使用权出让年限为50年，容积率为5，根据规划拟建一幢商业、住宅综合楼，钢筋混凝土结构，共18层：其中1～3层主要为商业用途，建筑面积9000㎡（含独立使用的车棚300㎡），其余建筑面积均为商品住宅。该区域公布的钢筋混凝土结构建筑物重置价格为1500元/㎡。工程于2006年9月1日开工。预计2008年9月1日建成。现需估价2006年9月1日的土地交易价格，有关资料如下：

1．房地产转让中卖方需要缴纳的营业税及附加等为售价的5．5%，买方需要缴纳的契税等相关税费为售价的4%。

2．建筑安装工程费为1100元/㎡，专业及管理费为建筑安装工程费的8%。

3．商业用房建成半年后可全部用于出租，出租空置率及租金损失率共为10%，按建筑面积计月租赁收入会稳定在50元/㎡。运营费用率为24%。

4．商品住宅建成半年时可售出30%，平均价格为2700元/㎡；建成一年时可售出60%，平均价格为2800元/㎡；剩余的10%会在建成一年半售出，平均价格为2900元/㎡，广告宣传和销售代理费等销售费用为售价的3．5%。

5．房地产报酬率为8%，折现率为12%，贷款年利率为6%，销售利润率为20%，估价测算如下（节选）：

采用现金流量折现法测算估价对象于2006年9月1日的土地公开市场价值。

1．开发完成后的房地产总价值

总建筑面积=10000㎡×5=50000㎡

住宅总面积=50000㎡-9000㎡=41000㎡

（1）商铺开发完成后的房地产总价值

每平方米商铺的有效毛收入=月租赁收入×12×（1-空置等租金损失率）

=50元/㎡×12×（1-10%）=540元/㎡

每平方米商铺的净收益=有效毛收入×（1-运营费用率）

=540元/㎡×（1-24%）=410．40元/㎡

商铺开发完成后的单价=410．40元/㎡/8%[1-1/（1+8%）47]×1/（1+8%）25=4118．45元/㎡

商铺开发完成后的总价=4118．45元/㎡×9000㎡=3706．61万元

（2）住宅开发完成后的总价值

住宅总价值=41000㎡×[30%×2700/（1+12%）25+60%×2800/（1+12%）3+10%×2900/ （1+12%）35]元/㎡=8204．06万元

（3）开发完成后的房地产总价值

房地产总价值=3706．61万元+8204．06万元=11910．67万元

2．扣除项目

（1）建安工程费=50000㎡×1100元/㎡/（1+12%）=4910．71万元。

（2）专业及管理费用=4910．71万元×8%=392．86万元。

（3）销售费用和销售税费总额=11910．67万元×（3．5%+5．5%）=1071．96万元。

（4）销售利润=11910．67万元×20%=2382．13万元。

（5）买方购买该宗熟地应负担的税费=V×4%=0．04V。

3．总地价

2006年9月1日的总地价：

V=11910．67万元-4910．71万元-392．86万元-1071．96万元-2382．13万元-0．04V

V=3031．74万元

正确答案：

1．商铺开发完成后的单价公式中折现率错，应为12%。

（说明：指出12%，未列公式，给3分；指出12%，也列出公式，得数有误，给4分；指出12%，但47年的数值不对，给2分）
2．商铺开发后的总价值计算时，应扣除300㎡独立车棚的面积。商铺开发完成后的总价值=4118．45×8700=3583．05（万元）或3760．52×8700=3271．65（万元）。（3分）
3．在计算2006年9月1日总地价的扣除项目中，不应包括销售利润。
总地价V=11910．67-4910．71-392．86-1071．96-0．04V
V=5322．25（万元）。
或：扣除项目中不应计算销售利润。（3分）
（说明：将以上两点作为两个错误，不另行给分也不倒扣分）

(2016年真题) 关于现金回报率的说法，正确的有（）。

A.现金回报率是年净收益与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力

答案：B,C,E
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A描述的是投资回报率的概念，现金回报率是每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率；选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益；选项E正确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利能力。

21年房地产估价师预测试题9辑 第8辑

(2013真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。

对于“开发—销售”模式下的房地产投资项目，分析其动态盈利能力时的计算期包括（　　）。

A．开发期
B．论证决策期
C．经营准备期
D．经营期
E．销售期

答案：A,E
解析：
房地产投资项目计算期的选取规则如表2 所示。

消费者和生产者的信息完整是市场失灵的表现。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有（ ）。

A．对购买经济适用住房提供优惠利率

B．提高法定存款准备金率

C．在公开市场卖出政府债券

D．规定商业银行最高贷款额度

E．提高再贴现利率

正确答案：BCE

城市控制性详细规划由（　　）批准。

A．本级人民政府
B．上一级人民政府
C．国务院城乡规划主管部门
D．本级人民代表大会常务委员会

答案：A
解析：
城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。镇人民政府根据镇总体规划的要求，组织编制镇的控制性详细规划，报上一级人民政府审批。

房地产市场上的投资周期领先于自然周期的变化。 （　）

答案：错
解析：
考点:房地产市场的自然周期。投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于自然周期的变化，但在三四阶段超前于市场自然周期。

21年房地产估价师预测试题9辑 第9辑

潜在毛收入乘数考虑的因素包括房地产的( )。

A．租金

B．租金以外的收入

C．空置率的差异

D．运营费用的差异

E．转让收益

正确答案：AB
[答案] AB
潜在毛收入乘数法未考虑房地产空置率和运营费用的差异。

房地产中介机构委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是商品房销售代理。中介机构不得收取佣金以外的其他费用。

下列关于保险合同主体的说法有误的一项是（ ）。

A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人

B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定

C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向 被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方

D．投保人可以是法人，也可以是自然人

正确答案：B

当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

广义货币M2 是第二活跃的货币，目的在于“储币待购”，即作为流通手段的准备而存在。（　　）

答案：错
解析：
现金M0 为狭义货币，现实货币M1 是最活跃的货币，是作为流通手段的准备而存在，随时可以用于购买商品、劳务和其他支付。对于广义货币M2 来说，目的在于“储币待购一，为第二活跃的货币。

据XX大酒店负责人和财务部门提供的资料，XX大酒店属1993年正式营业并挂牌的四星级旅游酒店，有相应的餐厅、娱乐中心、停车场等，提供一流的客房、餐饮和完善的商务、会议及休闲设施，经营业绩较优。本次评估中土地使用年限设定为商业用地出让法定最高年限40年，土地面积为5723.0m2。
【解】
(1)客观收益水平
为了取得XX大酒店的一般正常收益资料，估价人员对位于同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等在建筑规模、经营类型、建筑装修档次上与估价对象类似的星级酒店的经营情况进行了调查分析，得出在2000年、2001年、2002年三年多时间里，待估宗地所在区域内类似酒店平均经营状况见表2—29。

XX大酒店内的客观收益主要来自客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益、娱乐场所收益，其中客房收益、餐饮收益、停车场收益、会议室收益可根据其客观使用效率和其平均收费标准确定；娱乐场所收益可根据同一供需圈的XX饭店、XX大厦、XX大酒店等的平均收益水平确定。
①客房收益。估价对象地上所建XX大酒店有381间套房，其中，标准间102间，普通豪华房59间，新装豪华房68间，东楼小洋间33间，公寓房30间，西楼都市e站82间，套房7间；各种客房的执行价格（打折后的平均价格）分别为，460元/(间*天），500元/(间*天），550元/(间*天），350元/(间.天）,580元/(间.天），400元/(间*天），880元/(间.天），平均入住率以60%计,据此可算出估价对象客房的年客观收益应为：
客房年客观收益=[460元/(间*天）X102间+500元/(间*天）X59间+550元/(间.天）X68间+350元/(间.天）X33间+580元/(间*天）X30间+400元/(间*天）X82间+880元/(间.天）X7间]X365天X60%=3979.89万元
②餐饮收益。X X大酒店共有6个多功能厅，25个宴会厅，4个零点大厅和1个茶座，每晚平均消费总价分别为33000元、100000元、72000元和2000元，上座率为55%，则：
餐饮年客观收益=(33000+100000+72000+2000)元X365天X55%
=4155.53万元
③停车场收益。X X大酒店停车场共有车位74个，每个车位平均收费6元/小时，白天空置率20%,晚上空置率50%，则：
停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X20%
+74个X6元/小时X365天X12小时X50%
=136.13万元
④娱乐收益及其他收益。XX大酒店有KTV包间、美容厅、游泳池、夜总会、桑拿等娱乐及其他设施，由于该类设施与同一供需圈的XX大厦、XX大酒店的规模、档次相近，经估价师调査，最终按上述酒店的娱乐收益及其他收益的年平均收入计为700万元。
⑤会议室收益。XX大酒店共有会议室3个，分别为百花园（300人）、郁金香多功能厅(70人）、会议室（100人），收费平均每半天分别为5000元、1600元、2300元，客观使用率为5%。
会议室年客观收益=(5000+1600+2300)元/半天X365天X5%
=16.25万元
年客观总收益=(3979.89+4155.53+136.13+700+16.25)万元=8987.8万元
(2)经营费用
①直接经营成本。以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收益所投入的直接和间接的必要的劳动和资本费用。依据房地产估价的有关参考资料及委托方提供的资料，类似估价对象酒店的收益分别为客房收益、餐饮收益、停车场收益、娱乐收益、会议室收益。相应的XX大酒店后勤供应部门发生了水、电消耗及劳动力工资等费用，餐厅发生了直接经营原材料成本，根据XX大酒店财务部门和后勤部门提供的前三年财务资料,并结合XX市同类大酒店的经营情况，三项费用通常平均为800万元/年、1200万元/年、2000万元/年，合计其直接经营成本为4000万元。
②营业费用。营业费用指企业在整个经营环节所发生的运输费、包装费、经营人员的工资及福利费等。营业费用取年总收益的3%，则：
营业费用=8987.8万元X3%=269.63万元
③综合管理费。管理费指对酒店进行必要管理所需的费用，考虑估价对象属四星级酒店管理服务，管理人员应当配备合理，尽职尽责，以确保酒店各功能区的正常、良好运转，综合管理费包括折旧费、维修费、保险费以及营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费，则：
a.年折旧费:折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。如按正常耐用年限折旧，公式为：
年折旧费==房屋重置价X(l—残值率）÷耐用年限
如房屋可使用年限低于正常耐用年限，公式为：
年折旧费=房屋重置价÷房屋可使用的年限
主体建筑物年折旧费：待估宗地建筑物钢混部分建成于1987年，至估价期日已使用16年，根据南京市房产管理部门的规定，钢混结构的建筑物耐用年限为60年，则剩余使用年限为44年。混合部分建成于1993年，至估价期日已使用10年，根据南京市房产管理部门的规定，混合结构的建筑物耐用年限为50年，则剩余使用年限为40年。由于本次估价设定待估宗地的土地使用年期为40年，因此，本次估价建筑物钢混部分折旧年限取60年（即折旧年限=已使用年限+可使用年限=16年+44年=60年）；混合部分折旧年限取正常折旧年限50年，残值率为2%;据南京市现行房屋重置价格平均水平，结合建筑物实际情况，钢混结构建筑物主体结构重置单价为1500元/建筑平方米，混合结构建筑物重置单价为800元/建筑平方米。根据委托方提供的资料，钢混部分建筑总面积为31429.83m2，混合部分建筑总面积为285.87m2’则：
钢混部分建筑物重置价=31429.83m2X1500元/m2=4714.47万元
混合部分建筑物重置价=285.87m2X800元/m2=22.87万元
主体建筑物年房屋折旧费=4714.47万元÷60年+22.87万元X(1—2%)+50年=79.02万元/年
装饰折旧费：根据委托方提供的资料及土地估价师调查的结果，装饰部件重置总价约为6700万元。装饰折旧费，包括耐用装饰部件（如花岗石地面等）和一般装饰（建筑物局部），其中耐用装饰部分按耐用年期18年考虑，残值率为0，重置价为4355万元，一般装饰部分按耐用年期10年考虑，残值率为0，重置价为2345万元。则：
年装饰折旧费=4355万元÷18+2345万元÷10=476.44万元
设施设备折旧费，按综合耐用年期20年考虑，残值率为0，根据委托方提供的资料，重置
总价约为3000万元。
年设施折旧费=3000万元÷20=150万元年折旧费=(79.02+476.44+150)万元=705.46万元
b.年维修费:维修费是指为保障房屋和设备正常使用每年需支付的修缮费。考虑酒店对服务场所的完美要求，以及房屋主体、装饰、设施设备的易损程度和维修量，分别按1%、3%、5%计，则年应支出的维修费用为：
年维修费=(4714.47+22.87)万元Xl%+6700万元X3%+3000万元X5%=398.37万元
c.年保险费：年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。根据保险公司的有关规定，保险费率为房屋重置价的2%。，即保险费支出为：
年保险费=(4714.47+22.87+6700+3000)万元X2%=28.87万元
d.营业推广费、培训费、劳动保险费等其他管理费：以区域内调查的几家宾馆的平均数计为年总收益的1%。
其他年管理费=9120.72万元X1%=91.21万元总年经营管理费=年折旧费+年维修费+年保险费+其他年管理费=(711.08+398.37+28.87+91.21)万元=1229.53万元
④税金。依据南京市税务部门目前的收税项目，应收取营业税、教育费附加、城市维护建设税共计5.55%，以年收入为基数,则税金为：
年税金=9120.72万元X5.55%=506.20万元
⑤财务费用。每年流动资金按3 000万元人民币计，利息率按一年期流动资金贷款利率
7. 8125%计，则：
流动资金利息=3000万元X7.8125%=234.38万元年客观总费用=(4000+273.62+1229.53+506.20+234.38)万元=6243.73万元
(3)经营利润
以南京市酒店宾馆业的社会平均利润率计，取年总收益的12.5%，则：
年利润=8987.8万元X12.5%=1123.48万元
(4)待估宗地年房地纯收益测算
年纯收益=年总收益一年总费用一年利润
=(8987.8-6243.73—1123.48)万元=1620.59万元
(5) 土地还原率和建筑物还原率的确定
土地还原率实质上是土地投资成本的收益率，在采用收益还原法评估时,还原率的确定十分重要，本次土地评估时，我们采用安全利率加风险调整值的方法来确定其还原率。目前银行一年期固定资产贷款利息率为5.31%，酒店经营的收益率一般要求为12%左右，根据投资复合收益法并结合该项目的投资特点，最终确定土地的还原率为8%。
建筑物还原率一般比土地还原率高2%~3%，考虑待估宗地的实际情况，建筑物还原率确定为10%。
(6)房屋纯收益
房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按成新度来测算现值。根据估价师现场勘察并结合估价师经验，本次评估土地上房屋的主体部分虽建于1987年、1993年，但维护较好，且在近年又进行重新改造，房屋主体成新度可确定为80%;装饰装修部分有新装修，也有旧装修，但总体上而言，外观成新度较高，综合取80%;设施设备成新度取75%。则：
年房屋纯收益=房屋现值X建筑物还原率年房屋纯收益=[(4714.47+22.87)万元X80%+6700万元X80%+3000万元X75%]X10%
=1139.99万元
(7)待估宗地年土地纯收益测算
土地年纯收益=年纯收益一年房屋纯收益=(1620.59—1139.99)万元=480.6万元
(8)有限年期土地价格
待估宗地40年期土地价格=土地纯收益+土地还原率X待估宗地年期修正系数+待估宗地面积
年期修正系数=1一[1+(1+r)n]
式中，r为土地还原率;n为待估宗地使用年期。
忽略自估价基准日起算未来40年内土地还原率的波动因素，待估宗地年期修正系数为：年期修正系数=1一1/(1+土地还原率=1—1/(1+8%)40=0.9540
待估宗地40年期土地价格=480.6万元+8%X0.9540+5723.0m2=10014.25元/m2

答案：
解析：
改错如下：
(1)停车场年客观收益=74个X6元/小时X365天X12小时X(1 —20%) +74个X6元/小时X365天X12小时X(1 —50%)=252. 81 万元
(2)会议室年客观收益=(5 000 + 1 600 + 2 300)元/半天X365天X5%X2 = 32. 49万元
(3)年客观总收益=(3 979. 89 + 4 155. 53 + 252. 81 + 700 + 32. 49)万元 =9 120. 72 万元
(4)营业费用=9 120. 72万元X3%=273. 62万元
(5)本次估价建筑物钢混部分折旧年限取56年（即折旧年限=已使用年限+可使用年 限=16年+ 40年=56年）
(6)主体建筑物年房屋折旧费=4 714. 47万元÷ 56年+ 22. 87万元X (1 — 2%)÷50年= 84. 64万元/年
(7)年折旧费= (84. 64 + 476. 44 + 150)万元 = 711. 08 万元
(8)年利润=9 120. 72 万元X12. 5% = 1 140. 09 万元
(9)年纯收益=(9 120. 72-6 243. 73 — 1 140. 09)万元 =1 736. 90 万元
(10)土地年纯收益=(1 736. 90-1 139. 99)万元 = 596. 91 万元
(11)待估宗地40年期土地价格= 596. 91万元÷8%X0. 954 0 ÷ 5 723. 0 m2=12 437. 80 元/m 2

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