21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第1篇
下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（ ）。
A．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数
B．建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数
C．建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等
D．建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数
在（ ）的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
A、不存在任何期权
B、存在期权且不确定性很大
C、存在期权且不确定性很小
D、存在期权且确定性很大
E、存在期权且确定性很小
答案：A,C
解析：
考点:应用实物期权方法决策需注意的问题。在不存在实物期权或存在期权但不确定性很小的市场环境下，应用传统投资决策方法效果更好。
会计差错的内容包括（ ）。
A.原始记录和会计数据的计算差错
B.抄写差错
C.对事实的疏忽和误解
D.对会计政策的误用
E.篡改凭证
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计差错的内容主要包括：原始记录和会计数据的计算、抄写差错；对事实的疏忽和误解；对会计政策的误用。选项E属于会计舞弊的形式。
某工厂有一处临街厂房，占地面积900 m2,用地性质为国有划拨土地，建筑面积为1800m2,建筑物成新率为80%，房屋所有权证登记的用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途的土地市场价格分别为楼面地价650元/m2和
1 400元/m2，其中土地使用权出让金为11元/m2和450元/m2。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/m2;而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/m2。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/m2。
假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点同上，该厂房的市场价格约为（）万元。
A.603 B.549 C.522 D.450
规划通常指描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思，一是描绘未来，二是行为决策。
某可比实例的成交价格为24000元/m2，建筑面积100m2，首期付款120万元，其余半年后支付80万元，1年后支付40万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次性付清的价格为（ ） 元/m2。
A.22909.12
B.23264.06
C.23441.35
D.23086.69
答案：B
解析：
本题考查的是建立比较基础。该可比实例在其成交日期一次性付清的价格：[120＋80/（1＋10%）0.5＋40/（1＋10%）]/100＝23264.06（元/m2）。
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第2篇
某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以( )元/m2为基础进行修正。
A．4000
B．5000
C．6000
D．9000
正确答案：C
[答案] C
城市房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准而不是清单价值标准，故选C。
某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。
请问：
1．你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?
2．如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
正确答案：
1．(1)根据公开、透明的原则，由被拆迁人投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。
(2)确定拆迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
(3)估价机构获得委托，经实地入户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。
2．(1)如该被拆迁人的房屋领有《房屋所有权证》，应以其记载用途为准，或查阅该房屋权属档案。
(2)如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。
(3)若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。
(4)如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。
下列属于单位工程的有（ ）。
A.土建工程
B.安装工程
C.装饰工程
D.地下连续墙工程
E.土石方工程
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是工程项目的划分。单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程，如：土建工程、安装工程、装饰工程等。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
考点:成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。
答案：错
解析：
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)＝MC(边际成本)。
某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产同乙银行申清抵押贷款，也办理了抵押登记．贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款( )。
A.甲银行优先受偿
B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序
C.乙银行优先受偿
D.按两家银行的债权比例受偿
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第3篇
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。选项CE是与营销因素调查平行的类型，选项D属于国内外市场环境调查。P106。
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
A．当前该类房地产价格水平较高
B．消费者的收入水平增加
C．通往郊区的高速公路收费被取消
D．人们预期该项房地产价格未来会上涨
E．城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：C,D,E
解析：
某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平；③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。A项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。
(2014真题) 提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（）
答案：对
解析：
本题考查的是货币政策及货币政策工具。提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。通过银行乘数，银行可以发放的贷款额减少。
交易实例的成交日期与价值时点相差不宜超过（ ），不得超过（ ）。
A、1年，2年
B、半年，1年
C、1年，3年
D、半年，2年
答案：A
解析：
本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年、不得超过2年。因为相差过长就难以进行市场状况调整，有时即使勉强进行市场状况调整，可能会出现较大偏差。此外，可比实例的成交日期不应晚于价值时点。
根据《物权法》，不动产登记费按（ ）收取。
A.面积
B.套
C.成交价格
D.件
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记收费。不动产登记计费按件收取，不得按照面积、体积或者价款的比例收取。
4～6 估价对象为一出租写字楼，土地总面积6800m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期为3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率O；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。则：
第 4 题 该房地产的收益年期为（ ）年。
A．45
B．46
C．50
D．55
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第4篇
房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由（ ）制定。
A.国务院
B.住房和城乡建设部
C.省
D.自治区
E.直辖市
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房地产价格评估机构一般由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以划拨方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发期限开发土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。只有出让用地才有土地出让合同。参见教材P38。
汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。
答案：对
解析：
其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（ ）
正确答案：√
依据《行政许可法》国务院下发了《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》(国务院令第412号)，房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。
一般来说，有利于增加所在地区房地产市场需求的因素有( )。
A.城市化水平的提高
B.房地产开发建设的技术进步
C.房地产本身价格的提高
D.消费者收入水平的提高
E.房地产开发建设要素价格下降
答案：A,D
解析：
其他因素也会影响商品的市场需求，如城市化、人口因素、政府产业政策、消费政策等。一般来说，随着①城市化水平的提高、②家庭人口规模的减少、③降低房地产交易税费等政策出台可以增加所在地区的房地产市场需求；反之则会有相反的结果。
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第5篇
某商业店铺地购买价格为60万元，其中40万为借贷资金，余额由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺地投资回报率为（ ）
A17%
B12.0%
C13.1%
D19.1%
甲公司拥有一幢商住综合楼，该综合楼于2012年8月底竣工后对外出租。2014年9月，甲公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构进行评估。2015年6月因修建地铁需要征收甲公司该综合楼，再次委托乙房地产估价机构进行评估。请问：两次估价的基本事项有哪些不同房屋征收估价影响因素有哪些
答案：
解析：
1.估价基本事项是指估价目的、价值时点、估价对象和价值类型。
（1）估价目的：第一次估价的估价目的是抵押贷款评估，第二次估价的估价目的是征收估价；
（2）价值时点：第一次估价的价值时点是2014年9月，第二次估价的价值时点是2015年6月；
（3）价值类型：第一次估价的价值类型是抵押价值，属于非市场价值中的谨慎价值，第二次估价的价值类型是征收价值。
2.根据《国有土地上房屋征收评估办法》规定：被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
(2017年真题) 某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自有资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为（）。
A.9.38%
B.12.50%
C.15.63%
D.20.83%
答案：C
解析：
本题考查的是资本金净利润率。资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额/资本金＝1000×（1－25%）/（8000×60%）＝15.63%。
运用假设开发法中的动态分析法估价时，无需做的是（ ）。
A、估算后续开发经营期
B、估算后续开发的各项支出、收入
C、估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D、估算投资利息和开发利润
答案：D
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。投资利息和开发利润，只有在静态分析法中才需要测算。动态分析法中，包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中，通过调整折现率来考虑。
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场
B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场
C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场
D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场
答案：C
解析：
本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。
下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第6篇
在考虑利率风险时，房地产投资者得到的是固定利率货款，则其在转信物业的过程中不会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。（ ）
正确答案：×
在考虑利率风险时，房地产投资者得到的即使是固定利率货款，在其转信物业的过程中也会因为利率上升而造成其所投资的物业的价值下降。
容积率作为统计指标，属于（ ）。
A、结构相对指标
B、强度相对指标
C、比较相对指标
D、比例相对指标
答案：B
解析：
本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。
工程造价指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用，这是从（ ）角度来定义工程造价的
A.投资者
B.承包商
C.分包商
D.政府部门
答案：A
解析：
本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。
某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为( )万元。
A.1838.00
B.1844.55
C. 1845.87
D. 1850.00
拍卖中的价高者得规则，并不约束竞买人，不论竞买人身份、地位等因素如何，只要应价最高，就能成为实际买受人。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是价高者得规则。价高者得规则约束竞买人。不论竞买人身份、地位等因素如何，只有当竞买人的叫价（应价）是最高报价时，才能成为实际买受人。参见教材P430。
21年房地产估价师考试真题及详解7篇 第7篇
一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越深，研究成果对房地产投资者的实际意义越大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产细分。一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对投资者的实际意义也就越小。参见教材P38。
与居住生活有关的水污染物及其危害不包括（ ）。
A.植物营养物及其危害
B.氰化物及其危害
C.酸碱及其危害
D.煤渣和粉煤灰
答案：D
解析：
本题考查的是水污染物及其危害。与居住生活有关的水污染物及其危害主要是：植物营养物及其危害、酚类化合物及其危害、氰化物及其危害、酸碱及其危害、放射性物质及其危害、病原微生物及其危害。选项D是固体废物污染。
就建筑物的重新购建价格而言，一般情况下，重建价格高于重置价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上行 B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温
营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（ ）万元的为一般纳税人。
A、300
B、500
C、700
D、900
答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。
