房地产估价师考试答案8节 第1节
下列房地产中，属于按权益状况划分的类型有（ ）。
A．已依法公告列入征收、征用范围内的房地产
B．已灭失的房地产
C．有租约限制的房地产
D．整体资产中的房地产
E．手续不全的房地产
答案：A,C,E
解析：
按照房地产的权益状况，可以把房地产分为下列20类：①“干净”的房屋所有权和出让国有建设用地使用权的房地产；②“干净”的房屋所有权和划拨国有建设用地使用权的房地产；③“干净”的房屋所有权和集体土地的房地产；④共有的房地产；⑤部分产权或有限产权的房地产；⑥有租约限制的房地产；⑦设立了地役权的房地产；⑧设立了抵押权的房地产；⑨有拖欠建设工程价款的房地产；⑩已依法公告列入征收、征用范围的房地产；?被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的房地产；?手续不齐全的房地产；?房屋所有权、建设用地使用权不明确或归属有争议的房地产；?临时用地或临时建筑的房地产；?违法占地或违法建筑的房地产；?房地产的租赁权；?地役权；?房地产的抵押权；?房地产的空间利用权；?房地产中的无形资产。BD两项属于按实物形态划分的种类。
房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（ ）。
A．竞争性
B．垄断性
C．外部性
D．均衡性
E．信息不对称性
按照陈某的遗嘱，其拥有的多处房屋分别由下列承受人承受，其中，应缴纳契税的有（ ）。
A．陈某的儿子
B．陈某的经纪人
C．陈某的继母
D．陈某的女儿
E．护理陈某多年的保姆
下列不动产登记类型中，不属于本登记的是（ ）。
A.首次登记
B.异议登记
C.转移登记
D.预告登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按登记的效力分类。本登记包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记和异议登记、查封登记。
收益性物业管理中的运营费用包括（ ）。
A.固定资产折旧费
B.企业管理费及利润
C.保险费
D.房产税
E.借款还本付息
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用不包括借款还本付息。参见教材P371～375。
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（ ）。
A.建筑结构
B.周围环境
C.建筑物内空间布局
D.土地开发程度
答案：B
解析：
本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。
对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其（ ）的风险因素。
A．变动可能性
B．影响重要性
C．发生经常性
D．类型归属性
房地产估价师考试答案8节 第2节
甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表3—9:
如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。
A.耕地占用税 B.征地管理费
C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费
我国现行的建筑安装工程费用由直接工程费、间接工程费、利润和税金四个部分组成。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对4个可比实例的成交价格进行修正和调整，得到的4个比较价值，分别为8000元/m2、8500元/m2、7800元/m2和8150元/m2，分别赋予权重0.35、0.20、0.25和0.2。则利用简单算术平均数计算综合比较价值为（ ）元/m2。
A、8230.5
B、8112.5
C、8080,0
D、8075.0
答案：B
解析：
本题考查的是计算最终的比较价值。最终比较价格为（8000＋8500＋7800＋8150）/4＝8112.5（元/m2）。
房地产价格是由房地产的（ ）三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
D．价值、使用价值、供求
房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（ ）。
A．按套销售
B．返本销售
C．按房间销售
D．售后包租
答案：A
解析：
《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
华某受让一套面积150平方米的二手住房，需缴纳的税是( )。
A.契税
B.个人所得税
C.房产税
D.土地增值税
正确答案：A
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。《契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。
（ ）是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向， 合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。
A．土地利用总体规划
B．城市规划
C．土地开发
D．城市建设
某公司拥有一栋旧写字楼，《房屋所有权证》记载的建筑面积为460m2。因年久失修，经房屋鉴定部门鉴定为危房，由上级总公司批准改建，建筑面积可增至600m2，该公司认为建600m2经济上不合算，擅自建成建筑面积1000m2的写字楼。现该公司欲以该新建写字楼投资入股与外商成立合资企业，拟请某机构对该写字楼进行估价。
该公司委托评估应选择（ ）。
A.房地产管理部门 B.资产管理部门
C.有资格的房地产估价机构 D.验资机构
房地产估价师考试答案8节 第3节
下列有助于把握最高最佳利用原则的原理有（ ）。
A、适合原理
B、均衡原理
C、合理原理
D、边际效用
E、收益递增递减原理
答案：A,B,E
解析：
考点:最高最佳利用原则。收益递增递减原理、均衡原理、适合原理，这三个经济学原理有助于把握最高最佳利用原则。
物业服务定价成本的构成，不包括( )。
A.清洁卫生费用
B.住宅物业共用设施设备维修和更新、改造费用
C.秩序维护费用
D.物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用
答案：B
解析：
物业服务定价成本的构成
(1)人员费用是指①管理服务人员工资、按规定提取的②工会经费、职工教育经费，以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的③住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等④社会保险费用。
(2)物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。
(3)绿化养护费。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
(4)清洁卫生费。
(5)秩序维护费。不包括共用设备中已包括的监控设备。
(6)物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用。
(7)办公费。
(8)管理费分摊。
(9)固定资产折旧。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在1 年以上的资产。
(10)经业主同意的其他费用。
下列选项中，不构成房地产市场供给垄断性的原因是（ ）。
A.广泛的经济外部性
B.房地产市场供给的异质性
C.土地所有权的排他性
D.土地的有限性
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的特性。选项A属于房地产市场的特性，不是房地产供给垄断性的原因。房地产的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易形成地域性的垄断。
下列关于房屋面积测算的表述中，错误的是（）。
A、房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2m以下的部位计算建筑面积
B、全封闭阳台、有柱挑廊以底板水平投影计算建筑面积
C、无柱挑廊外围水平投影超过其底板外沿的，以底板水平投影的一半计算建筑面积
D、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高2.20m以上的部位计算建筑面积。
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A、项目是否符合宏观调控政策、产业政策等
B、项目主要产品质量符合国家的规定
C、项目建设对周边地区的公众利益产生有利的影响
D、项目有利于促进环境保护和改善生态环境
E、符合当地的产业结构调整的要求
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是项目核准和开工计划。选项B错误，正确表述应为“主要产品未对国内市场形成垄断，未影响国家的经济安全”；选项C不要求项目建设对周边产生有利影响，只要不产生重大不利影响即可。参见教材P253。
在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
地形图是按一定比例描绘出的地物和地貌的正投影图。地物指地表面上的固定性物体，如山地、丘陵、平原等；地貌指地表面高低起伏的形态，如房屋、道路等。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师考试答案8节 第4节
下列房地产投资项目经济评价参数中，属于评价标准类基础参数的是（ ）。
A.出租率
B.贷款利率
C.基准收益率
D.资本金投入比例
答案：C
解析：
本题考查的是选择基础参数。选项A属于收益相关参数；选项B、D属于融资相关参数。
街道办事处管辖的人口一般以1万人为宜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（ ）。
A.市场集中化
B.选择专业化
C.产品专业化
D.市场专业化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。
下列有关融资租赁的叙述有误的一项是（ ）。
A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高
B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份
C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离
D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系
城市规划运作体系包括城市规划具体编制和规划实施控制两个方面。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
国家信用是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。国家信用的工龄不包括（ ）。
A．公债
B．国库券
C．商业票据
D．政府对外担保
下列关于本登记的表述，正确的是（ ）。
A.设立登记是设立地役权的生效要件
B.权属主体发生变化，应办理变更登记
C.不动产面积发生变化，应办理更正登记
D.抵押权已实现，应申请抵押权注销登记
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。设立登记是设立建设用地使用权和不动产抵押权的生效要件，是设立地役权的对抗要件；权属主体发生变化，应办理转移登记；不动产面积发生变化，应办理变更登记。P156。
所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 （ ）
正确答案：×
所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。
房地产估价师考试答案8节 第5节
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定必须从租赁收入中扣除维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁代理费等。( )
正确答案：×
[答案] ×
应用收益法评估出租型房地产价格时，净收益的确定通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。在实际求取净收益时，通常是在分析租约的基础上决定所要扣除的费用项目，如果租约约定所需一切费用均由出租人负担，则应全部扣除；如果部分或全部由承租人负担，则出租人所得的租赁收入就接近于净收益，扣除的费用项目应相应减少。
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与设施的建设费用均不能计入商品住宅的价格中。( )
答案：对
解析：
[知识点] 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定
以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法叫做（ ）。
A、单元估算法
B、单位指标估算法
C、概算指标估算法
D、工程量近似匡算法
答案：A
解析：
本题考查的是房屋开发费。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。如以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资、以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资等。参见教材P261。
根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2．5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（ ）万元。
A．755．54
B．772．84
C．1400．88
D．1433．90
正确答案：B
一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。开发期的起点与开发经营期的起点一样，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。此题中建造成本是在建设期初即发生的费用，因此计息期应为2．5年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为1．25年。
单位缴存的住房公积金属个人所有。 ( )
此题为判断题(对，错)。
房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。( )
此题为判断题(对，错)。
结构施工图不是指导（ ）的依据。
A.外立面装修
B.编制预算
C.施工组织设计
D.施工进度计划
答案：A
解析：
本题考查的是建筑识图基础。结构施工图主要表明建筑结构专业的设计内容，同时也反映建筑、给排水、暖通、电气等专业对结构的要求，是指导结构施工、编制预算、施工组织设计和施工进度计划的依据。
房地产估价师考试答案8节 第6节
在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是指抵押房地产未设立法定优先受偿权下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括（）。
A.拖欠建设工程价款
B.已抵押担保的债权数额
C.房地产变卖处置费用
D.诉讼费用
E.其他法定优先受偿款
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。法定优先受偿款是假定实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额。包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，但不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。
估价委托合同的内容一般包括（ ）。
A、委托人的名称或者姓名和资产状况
B、估价服务费及其支付方式
C、解决争议的方法
D、估价机构的名称和住所
E、委托人的协助义务
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。委托人的资产状况不需要在委托合同中约定。
承包商收到竣工结算价款后，通常应在（ ）内将竣工工程交付给开发商。
A、半个月
B、一个月
C、一个半月
D、两个月
答案：A
解析：
考点:竣工验收。承包商收到竣工结算价款后，通常应在半个月内将竣工工程交付给开发商。
我国现行建筑安装工程费中，夜间施工增加费属于( )。
A.规费
B.措施项目费
C.其他项目费
D.企业管理费
答案：B
解析：
措施项目费包括安全文明施工费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。
影响此商业用房估价的区位因素包括（ ）。
A．交通条件
B．临街状况
C．内部格局
D．面积
（ ）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
A、开发—销售
B、开发—持有出租—出售
C、购买—持有出租—出售
D、购买—更新改造—出售
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。购买-更新改造-出售业务模式下的现金流出包括购买成本含购买价格和购买税费、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。
(2017真题) 根据《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的，（ ）。
A.无偿收回
B.给予补偿收回
C.自动续期
D.届满前一年申请续期
答案：C
解析：
本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
以下关于市场细分的说法中，正确的有( )。
A．买方市场是由若干购买者组成的，而他们在产品需求、购买能力、地理位置、购买态度等方面都会有差异，这些差异便形成了市场细分的依据
B．对卖方来说，为每个购买者定制产品是有利可图的
C．定制营销是市场细分的极限
D．弥隙市场是指规模较大的、易于识别的顾客群体
E．可以按购买者收入水平进行市场细分
正确答案：ACE
[答案] ACE 弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者，在这个市场中，营销人员对顾客的需求了解得非常透彻，以至于消费者情愿支付较高的价格。一些优秀的房地产企业已经越来越多地将市场营销的重点置于弥隙市场。
房地产估价师考试答案8节 第7节
假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。
功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失，造成建筑物功能折旧的主要原因有（ ）,。
A.意外破坏的损毁
B.市场供给的过量
C.建筑设计的缺陷
D.人们消费观念的改变
E.周围环境条件恶化
答案：C,D
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。“意外破坏的损毁”是造成建筑物物质折旧的原因；“市场供给的过量”和“周围环境条件恶化”是造成建筑物经济折旧的原因。
运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用动态分析法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。
A、待开发房地产开发建设开始时的具体日期
B、待开发房地产建设发包日期
C、取得待开发房地产的日期
D、房地产开发完成并投入使用的日期
答案：C
解析：
本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346～347。
合理选择住宅类型考虑的方面不包括（ ）。
A.满足户室比的要求
B.公共服务设施规模
C.住宅建筑层数的确定
D.适应当地自然气候的特点
答案：B
解析：
本题考查的是住宅及其用地的规划布置。合理选择住宅类型一般应考虑以下几个方面：（1）满足户室比的要求，也就是要满足不同人口组成的家庭对各种户型的住宅需要；（2）住宅建筑层数的确定，要综合考虑用地的经济、建筑造价、施工条件、建筑材料的供应、市政工程设施、居民生活水平、居住方便的程度等因素；（3）适应当地自然气候的特点和居民的生活习惯
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
正确答案：ABD
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础没施与公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于( )的工作。
A．投资机会选择与决策分析阶段
B．前期工作阶段
C．建设阶段
D．租售阶段
正确答案：B
[答案] B 编制建设工程招标文件属于前期工作阶段的工作。
关于收益法中收益期确定的说法，正确的是（ ）。
A、在正常市场和运营条件下估价对象未来可获取收益的时间
B、在正常市场和运营条件下估价对象过去和未来可获取收益的时间
C、自估价对象竣工投入使用时起至未来不能获取收益时止的时间
D、自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间
答案：D
解析：
本题考查的是收益期和持有期的测算。收益期是预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。参见教材P238。
货币包括现金和各种银行存款，M2表示为（ ）。
A.第一层次现金流通量
B.第二层次最活跃的货币
C.第二层次第二活跃的货币
D.第三层次储币待购的货币
答案：D
解析：
本题考查的是货币供给层次。第三层次M2为广义货币，目的在于“储币待购”，为第二活跃的货币。参见教材P244。
房地产估价师考试答案8节 第8节
甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为20万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为（ ）万元。
A．40
B．48
C．50
D．60
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A．异质性
B．排他性
C．替代性
D．互补性
答案：C
解析：
根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
需求价格弹性系数的数值总是正值。（ ）
此题为判断题(对，错)。
接受委托进行房屋征收评估、复核、鉴定，应当按照标准收取评估费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估收费。接受委托进行房屋征收评估、鉴定，应当按照标准收取评估费用。房屋征收评估、鉴定费用由委托人承担，即房屋征收评估的费用由房屋征收部门承担，鉴定费用由进行委托的房屋征收当事人承担。但鉴定改变原评估结果的，鉴定费用由原房地产估价机构承担。房地产估价机构受托进行复核评估的，不再收取评估费用。P65。
某家庭欲购买总价为25万元的一套住宅。该家庭月收入为6000元，准备用月收入的30 9%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的 首付款额是（ ）元。
A．34000.00
B．83265.38
C．87867.78
D．91022.12
正确答案：C
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2％和1％，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为（ ）万元。
A、100
B、77
C、63
D、42
答案：A
解析：
本题考查的是净收益按一定比率递增的公式。由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式V＝A／（Y－g）求解。根据收益年限为无限年的净收益按一定比率递增的公式分别求出折现后总收益和总费用，然后两个结果相减得到房地产的价格：V=12/（8%-2%）-7/（8%-1%）=100（万元）。
土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的（ ）。
A.地质状况
B.地形状况
C.地势状况
D.土壤状况
答案：A
解析：
本题考查的是房地产实物因素。地质状况是指地基承载力和稳定性，地下水位和水质，有无不良地质现象等。
在求取净收益中，运营费用包括（ ）。
A．房地产保有环节的税收
B．房地产折旧费
C．房屋保险费
D．房地产抵押贷款还本付息额
E．为承租人提供的服务费
答案：A,C,E
解析：
ACE三项，运营费用（operatingexpense），是指维持房地产正常使用或营业的必要支出，包括：①房地产税；②房屋保险费；③人员工资及办公费用；④保持房地产正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；⑤为承租人提供服务的费用（如清洁、保安费用）等。BD两项，运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
