房地产估价师预测试题5章 第1章
对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场调节价、政府指导价和政府定价。对于实行政府指导价的房地产，因经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。
（二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除按法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。
请问：
1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?
2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竟买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
正确答案：
1．估价机构没有义务将估价结果告知借款企业。（1分）
估价机构应将评估结果提交法院，由法院将评估结果告知债权债务执行双方当事人。 （或：①估价机构不需要向委托方之外的第三方提供估价结果；②估价机构仅对委托人负责；③法院是委托人，借款企业不是委托人）（2分）（共3分）
2．拍卖保留价由法院确定，（1分）应以评估价格为基础确定。（2分）（共3分）
3．应注意以下费用： （1）拍卖机构佣金； （1分） （2）补缴土地使用权出让金； （1分）
（3）房地产交易相关税费；（1分）（应有具体项目，笼统回答不给分）（4）估价机构的评估费用。
（1分）（共4分）
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（ ）。
A.企业所得税
B.个人所得税
C.印花税
D.增值税
E.契税
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是对房地产估价的需要。选项E是专门针对房地产设置的税种。中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税；另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。
按照（ ），环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。
A.环境要素
B.污染物的性质
C.污染物的形态
D.污染产生的原因
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染产生的原因，环境污染分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。
甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1 000万元，经营收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元；乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得1368.55万元。若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理？应该怎样分配？为什么？
答案：
解析：
(1)甲、乙的分配方案均不合理；
(2)甲应分得1 395万元，乙应分得1367.1万元；
(3)因为，如果乙拿走的房屋用于销售，共可回收价款2 790万元，双方可各分得1395万元；由于送礼是乙的个人行为，不应让甲的收入受到影响，甲仍应获得1395万元，乙尚可获得1367.1万元。
某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（ ）年。
A．35
B．45
C．48
D．50
当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必需的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行债务融资。( )
房地产估价师预测试题5章 第2章
影响商品需求的因素中，在其他情况不变的条件下，商品本身的价格与其需求量之间存在相当稳定的正相关关系，即两者之间存在正向变动的关系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有（ ）。
A．商业利润
B．净运营收益
C．潜在毛收入
D．有效毛收入
E．税后现金流量
由银行发行的大额存款单是直接金融工具的一种主要形式。（ ）
此题为判断题(对，错)。
非银行金融机构与商业银行的区别不包括（ ）。
A.资金来源不同
B.资金运用不同
C.资金核算方法不同
D.资金发放方式不同
E.不具有信用创造功能
答案：C,D
解析：
本题考查的是非银行金融机构。非银行金融机构与商业银行的区别：（1）资金来源不同；（2）资金运用不同；（3）不具有信用创造功能。
某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/㎡、712元/㎡、744元/㎡、781元/㎡和815元/㎡，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（ ）。
A．849元/㎡
B．865元/㎡
C．882元/㎡
D．915元/㎡
下列各项中，不属于证券市场功能的是（ ）。
A、筹资功能
B、定价功能
C、资本配置功能
D、规避风险功能
答案：D
解析：
本题考查的是证券市场概述。证券市场的功能：筹资功能、定价功能、资本配置功能。
相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A．异质性
B．排他性
C．替代性
D．互补性
答案：C
解析：
根据替代原则，在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果，是它们的价格相互接近。
金融活动中必然存在借贷双方：一方是贷出资金方，即资金供给者；另一方为借入资金方，即资金需求者。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价师预测试题5章 第3章
不动产登记制度是现代（ ）法中的一项重要制度。
A.物权
B.债权
C.质权
D.抵押权
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。
甲公司实施该项目的项目资本金不得少于( )万元。
A.1200
B.1800
C.2100
D.3000
行政裁决应坚持（ ）的原则。
A．公平
B．公正
C．及时
D．以上均正确
所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作投资机会研究和初步可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。 （ ）
正确答案：×
所谓辅助研究是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行研究的先决条件，或用以支持这两项研究。
某商 铺的收益年限为印年，年有效毛收人为6000元/m2。假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为（ ）。
A．14140元/m2
B．42421元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
答案：对
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定不予注册的情形有：
①不具有完全民事行为能力的；
②刑事处罚尚未执行完毕的；
③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满5年的；
④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至
申请注册之日止不满3 年的；
⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满3 年的；
⑦申请在2 个或者2 个以上房地产估价机构执业的；
⑧为现职公务员的；
⑨年龄超过65 周岁的；
⑩法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。材料的塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。参见教材P111。
某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。
针对上述情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.因委托人相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
B.因价值时点相同，应当将两个厂区一并估价，出具一份估价报告
C.因权属状况不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
D.因估价目的不同，应当将两个厂区分别估价，并分别出具估价报告
答案：D
解析：
因为估价目的不同，估价对象的范围、价值时点、评估的价值类型、估价依据可能不同，因此估价应考虑的市场背景因素也可能不同。由于估价目的不同，不能合并出具估价报告。一个估价报告只能有一个估价目的，可以有多个估价对象。
房地产估价师预测试题5章 第4章
城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。
A．容积率
B．人口容量
C．停车位
D．绿地率
在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )
某城中村的待改造棚户区，其居住用地属于（ ）。
A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地
答案：C
解析：
本题考查的是城市用地。棚户区属于三类居住用地，是最差等级的居住用地。P16。
下列不属于不动产登记的载体是（）。
A.不动产登记簿
B.不动产权证书
C.不动产登记证明
D.不动产购买协议
答案：D
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记的载体有不动产登记簿、不动产权证书和不动产登记证明。
在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（ ）。
A．挂牌底价
B．正常市场价格
C．竞买人可承受的最高价
D．最可能的成交价
答案：C
解析：
国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。
某店铺的购买价格为60万元，购买者用现金支付20万，其余的为借贷资金，如果店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2％，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。
A、8.1%
B、16.0%
C、19.1％
D、23.1%
答案：C
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。当考虑物业增值收益时，投资回报率=（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额，则投资回报率=（2.4+0.22+60×2％）/20=19.1％。参见教材P201。
城市详细规划一般可分为（ ）。
A.总体规划
B.控制性详细规划
C.详细规划
D.分区规划
E.修建性详细规划
答案：B,E
解析：
本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。
某在建工程开工于2006年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2007年10月实际已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2007年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。
答案：
解析：
设该在建工程的正常购买总价为V。
(2)续建完成后的总价值
(3)续建总费用=
=2142.86万元。
(4)销售费用=万元=146.09万元。
(5)销售税费=4472.81万元×5%=223.61万元。
(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。
(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。
(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元×10000÷16000m2=1189.47元/m2。
[知识点] 净收益每年不变的公式
[知识点] 假设开发法的基本公式
房地产估价师预测试题5章 第5章
认为利率是由货币的供给与需求决定的理论是（ ）。
A．可贷资金利率理论
B．储蓄投资决定理论
C．流动性偏好利率理论
D．马克思利率决定理论
答案：C
解析：
流动性偏好利率理论认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。A 项，可贷资金利率理论认为利率是由可贷资金的供求决定的；B 项，储蓄投资决定理论认为利率是由储蓄和投资等非货币的实际因素所决定的；D 项，马克思利率决定理论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借入资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。
完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（ ）。
A、产品是否具有差别性
B、市场信息是否完全
C、资源流动是否存在障碍
D、生产者和消费者数量的多少
答案：A
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。
我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。我国正在加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
下列说法错误的是（ ）。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行
B．我国商业银行实行的是分支行制
C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主
进行物业投资时，物业资本价值估计不准确的原因包括（ ）等。
A．政策因素
B．市场因素
C．通货膨胀
D．持有期
强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（ ）
答案：错
解析：
在执行工作实践中，一般先由当事人协商选择拍卖机构，如不能达成一致意见，可以用抽签的方式选择。只有在双方当事人下落不明，或者双方当事人都申请由法院确定拍卖机构时，法院才指定由拍卖机构进行拍卖。
业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（ ）同意。
A.业主委员会
B.专有部分占建筑物总面积过半数的业主
C.占总人数过半数的业主
D.专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。
