21年房地产估价师经典例题9辑 第1辑
影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括（ ）。
A．购买价格
B．容积率
C．权益投资比率
D．空置率
正确答案：B
对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
张某将其一套房屋出租给李某，并签订了房屋租赁协议，约定租赁期限为25年。根据《中华人民共和国合同法》“房屋租赁期限不得超过20年”的规定，此房屋租赁协议的全部条款无效。（ ）
此题为判断题(对，错)。
租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前（ ）个月提出。
A．1
B．2
C．3
D．4
职工有下列( )情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额。
A.离、退休
B.出境定居
C.翻建自住住房
D.购买自用商铺
E.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系
答案：A,B,C,E
解析：
职工有下列情形的，可以申请提取个人账户内的住房公积金存储余额：——(1)-(3)自住住房消费；
(4)-(7)丧失缴存条件
(1)购买、建造、翻建、大修自住住房的；
(2)偿还购建自住住房贷款本息的；
(3)租赁自住住房，房租超出家庭工资收入一定比例的；
(4)离休、退休和出境定居的；
(5)职工死亡、被宣告死亡的；
(6)享受城镇最低生活保障的；
(7)完全或部分丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；
(8)管委会依据相关法规规定的其他情形。
(2013真题) 供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。
21年房地产估价师经典例题9辑 第2辑
下列不属于优先股股东权利的是（ ）。
A.优先分股息
B.优先分剩余财产
C.充分的表决权
D.要求赎回权
答案：C
解析：
本题考查的是优先股的特征。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。P284。
国库券是一种直接金融工具。 ( )
此题为判断题(对，错)。
优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是定值保险和不定值保险。财产保险是以所造成的损失承担赔偿责任。火灾保险一般采用不定值保险的形式。火灾险投保前对可能的损失，根本无法确定，所以投保不定值险。P319。
在速度指标中，若定基发展速度为1.3，则定基增长速度是0.3。（）
答案：对
解析：
本题考查的是速度指标。定基增长速度加上1等于定基发展速度，参见教材P350。
21年房地产估价师经典例题9辑 第3辑
开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的( )。
A．销售费用
B．维修费用
C．经营费用
D．管理费用
E．财务费用
正确答案：CDE
[答案] CDE 开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理、财务和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计为运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计为运营费用。
某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平均每月运营费用14万元。据调查，当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%;该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的年净收益为（ ）万元。
A. 241.45 B.275.94 C.306.6 D.315.36
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
正确答案：ACDE
房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
(1)利害关系人之间的交易。
(2)急于出售或急于购买的交易。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易。
(6)交易税费非正常负担的交易。
(7)相邻房地产的合并交易。
(8)受债权债务关系影响的交易。
某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（ ）。
A．45.05％
B．49.31％
C．5B.86％
D．63.6％
城市总体规划、镇总体规划的期限一般为（ ）年。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：D
解析：
本题考查的是城市总体规划的主要任务和内容。城市总体规划、镇总体规划的期限一般为20年。
21年房地产估价师经典例题9辑 第4辑
某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期且无偿收回地上建筑物。则该商业房地产的折旧年限是（ ）年。
A.37
B.40
C.60
D.63
答案：A
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。对于在建设用地使用权出让合同中已约定不可续期且无偿收回地上建筑物的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60＋3－40＝23（年），60－23＝37（年）。
2016年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2016年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2017年6月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2017年9月通过竣工验收并交付使用。王某于2017年12月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。
该项目土地使用权出让合同由（ ）与甲公司签订。
A.该市人民政府土地管理部门
B.该区人民政府土地管理部门
C.该区人民政府
D.该市人民政府
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。《城市房地产管理法》第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。参见教材P35。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖抵押房地产所得价款的清偿原则有（ ）。
A.抵押权已登记的，按照债权比例清偿
B.抵押权已登记的，先于未登记的受偿
C.抵押权未登记的，按照债权比例清偿
D.抵押权已登记的，按照登记时间的先后顺序清偿
E.抵押权未登记的，按照债权发生时间的先后顺序清偿
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度开发
正确答案：C
投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。对房地产出于投机目的的需求，与土地的稀缺性有关，即人们买楼不是为了居住，而只是为了转手倒卖。这种行为一旦成为你追我赶的群体行动，就很难抑制，房地产泡沫随之产生。
21年房地产估价师经典例题9辑 第5辑
买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。
A．交换价格
B．竞争价格
C．市场价格
D．正常成交价格
影响房地产市场发展的基本因素有（ ）。
A.社会因素
B.经济因素
C.资源因素
D.政策因素
E.技术因素
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
房地产估价不是房地产估价师的主观随意定价，而是房地产估价师模拟大多数市场参与者的思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程以及深入调查了解房地产市场行情的基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师经典例题9辑 第6辑
如果房地产估价人员感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，则不应接受该项估价委托。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
估价对象为制药工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级中心区，企业经过装修改造改为商业房地产，自主经营百货生意。
商业房地产变现能力分析不包括的是（ ）。
A.估价对象的通用性
B.在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格与其市场价值或市场价格的差异程度
C.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值
D.变现的时间长短以及费用、税金的种类和清偿顺序
某房地产投资者以300万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为10%、期限为10年、按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为（ ）。
A．10%
B．11．27%
C．14．18%
D．22．55%
某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A．17087.20
B．18699.20
C．19666.40
D．20666.67
答案：D
解析：
设该写字楼的价值为P，则有：P=8000+6000+800+600+720+6%P+16％P，解得P=20666.67万元。
下列不属于房地产投资项目动态经济评价指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
答案：C
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
21年房地产估价师经典例题9辑 第7辑
甲乙两块其他条件相同的土地，甲土地单价为1400元/m2，容积率为4，土地使用年限为40年；乙土地单价为900元/m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年。投资乙土地较投资甲土地更经济（假设土地报酬率为6%）。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。甲房地产V∞＝V40/[1－1/（1＋6%）40]＝1400/[1－1/（1＋6%）40]＝1550.77（万元/m2），甲土地的楼面地价＝1550.77/4＝387.69（元/m2）；乙房地产V∞＝V50/[1－1/（1＋6%）50]＝900/[1－1/（1＋6%）50]＝951.66（万元/m2），乙土地的楼面地价=951.66/2.5=380.66（元/m2）。乙土地的楼面地价＜甲土地的楼面地价，所以投资乙土地更经济。参见教材P105。
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/m2。
A．2700.8
B．2800.1
C．2800.8
D．2817.7
正确答案：D
依题意，该房地产2006年9月的价格=2009×(94.8/100)×(96.8/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7(元/m2)。
金融机构在为房地产置业投资者发放抵押贷款前，规定权益投资比率的目的是为了控制信贷风险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。规定权益投资比率，即自有资金比例最低比率，就是为了控制风险。
下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）
A保险费
B房产税
C法律费
D贷款利息
21年房地产估价师经典例题9辑 第8辑
提高法定存款准备金率是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。（ ）
答案：错
解析：
法定存款准备金率，指商业银行按中央银行规定必须向中央银行交存的法定存款准备金与其存款总额的比率。中央银行可以通过提高或降低法定存款准备金率的办法控制商业银行的信用创造能力，从而影响市场利率和货币供应量。财政政策是为了调节控制社会总需求，进一步控制通货膨胀。在膨胀时期，存在过度需求，会引起通货膨胀，政府应减少政府支出，增加税收以抑制总需求，消除通货膨胀。
一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（ ）
答案：错
解析：
考点:写字楼的租约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。
在我国法律体系中，《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于（ ）。
A．法律
B．行政法规
C．部门规章
D．地方性法规
答案：B
解析：
房地产的行政法规是以国务院令颁布的，主要有：《土地管理法实施条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《物业管理条例》等。
答案：对
解析：
本题考查的是短期资金市场。同业拆借市场的拆息通常低于央行再贴现率。
申请《建设工程规划许可证》时，开发商需持由城市建设主管部门发下的( )。
A．年度施工任务批准文件
B．工程施工图纸
C．工程档案保证金证明
D．其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议
E．不良工程行为事件记录
正确答案：ABCD
[答案] ABCD 开发商需持由城市建设主管部门下发的年度施工任务批准文件、工程施工图纸、工程档案保证金证明、其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议(如使用水、电、煤气、热力等的协议)。
21年房地产估价师经典例题9辑 第9辑
诚实信用是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关系的重要标志。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场调控政策等措施中，会导致房地产市场价格下降的是（ ）。
A.降低房地产开发贷款利率
B.减少土地储备贷款
C.降低契税
D.减少土地供应
答案：A
解析：
本题考查的是制度政策因素。选项A，降低贷款利率，将降低开发成本，可以导致价格下降；选项BCD均会导致房地产价格上升。
“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（ ）原则的内容。
A．公开
B．公平
C．公正
D．诚实信用
未确定规划条件的地块，不得出让国有建设用地使用权。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。规划设计条件，是出让合同的重要内容。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权
将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（）不同来划分的。
A.课税主体
B.课税对象
C.税基
D.税率
答案：B
解析：
本题考查的是税收制度及构成要素。课税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据课税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。
