房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第1卷
统计中，只能间断计数，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系，且各时点指标值不可以直接累加的综合指标，属于时期指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是绝对指标。题干中说的是时点指标。时期指标是反映社会经济现象总体在一段时间内发展过程的总量。P343。
该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的的评估价值应为（ ）。
A．该两幢建筑物抵押评估价值之和
B．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金
C．该两幢建筑物的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
D．该两幢建筑物及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格
下列关于保险合同的组成部分内容，表述正确的有（ ）
A.投保单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发
B.投保单本身就是保险合同
C.投保单又称保单
D.暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出具后自动失效
E.保险凭证是保险人签发给投保人的证明保险合同已经订立的书面文件
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是保险合同。选项A错误，保险单是保险合同的正式书面文件，一般由保险人签发；选项B错误，投保单又称保单，是投保人向保险人申请订立保险合同的书面文件，投保单本身不是保险合同，但保险合同成立后，投保单是保险合同的重要组成部分。
房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有( )。
A、 随行就市定价法
B、 价值定价法
C、 领导定价法
D、 挑战定价法
E 认知价值定价法
如果房地产开发项目的总收入和总费用是同步变化的，那么该项目的净利润将基本保持不变。（ ）
答案：对
解析：
假如开发项目的总收入和总费用是以同步形式发生变化的，那么开发商的纯利润将基本保持不变。但在房地产开发投资过程中，总收入和总费用的变化并不同步。因此，有必要对各不确定性因素的变化情况，以及这些变化对开发商或投资者的影响进行详细分析，为房地产开发投资决策提供充分依据。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第2卷
下列关于成本理论关系式的说法中，正确的有（ ）。
A.经济成本=会计成本（显成本）+隐成本
B.经济成本=会计成本（显成本）－隐成本
C.经济利润=销售收入－会计成本－隐成本
D.经济利润=销售收入+会计成本－隐成本
E.经济利润=销售收入+会计成本+隐成本
答案：A,C
解析：
本题考查的是成本理论。经济成本=会计成本（显成本）+隐成本；经济利润=销售收入－会计成本－隐成本。
在建筑材料性质中，属于建筑材料力学性质的有( )。
A.硬度和耐磨性
B.密度
C.弹性和塑性
D.脆性和韧性
E.吸水性和吸湿性
答案：A,C,D
解析：
(2)弹性与塑性。
材料的弹性——是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。材料的这种可恢复的变形，称为弹性变形。
材料的塑性——是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质。材料的这种不可恢复的残留变形，称为塑性变形。
(3)脆性与韧性。
材料的脆性——是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。脆性材料的抗压强度远大于其抗拉强度，所以脆性材料只适用于受压构件。建筑材料中大部分无机非金属材料为脆性材料，如天然石材、陶瓷、砖、玻璃、普通混凝土等。
材料的韧性——是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质，如钢材、木材等。
(4)硬度和耐磨性。
材料的硬度——是指材料表面抵抗硬物压人或刻划的能力。
材料的耐磨性——是指材料表面抵抗磨损的能力。材料的硬度愈大，耐磨性愈好。
在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有( )。
A.众数法
B.最小二乘法
C.扩大时距法
D.中位乘数法
E.移动平均法
答案：B,C,E
解析：
长期趋势的测定主要是求趋势值，而测定长期趋势值的方法主要有：扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。
下列关于空置和损失的表述，不正确的是( )。
A．空置和损失从潜在毛租金收入中扣除后，就能得到某一报告期实际的租金收入
B．欠缴的租金和由于空置导致的租金损失一般分开记录
C．空置虽然减少收入，但不是损失
D．实际租金收入与潜在毛租金收入相等
正确答案：D
[答案] D 实际租金收入很少与潜在毛租金收入相等。
房地产周期循环的主要原因包括( )。
A、 供需因素的影响
B、 政策因素的影响
C、 制度因素的影响
D、 空置量的影响
E 开发商竞争的影响
（ ）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平
A、低价格政策
B、高价格政策
C、均价格政策
D、最高价格政策
答案：A
解析：
本题考查的是制度政策因素。低价格政策一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第3卷
某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（ ）元。
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
答案：C
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。
第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式
第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.7
投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。
对假设开发法适用条件的表述最准确的是（ ）。
A、新开发房地产项目
B、用于出售用途的房地产项目
C、具有投资开发或再开发潜力的房地产
D、用于投资或再开发的房地产
答案：C
解析：
本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或在开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产，都适用假设开发法估价。
物业管理工作中的每一部分工作，都应以（ ）为中心。
A．物业的保值增值
B．满足当前的租户和新租户
C．物业的安全
D．实现物业的管理目标
正确答案：B
物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。
国有土地上房屋征收补偿内容包括（ ）的补偿。
A.被征收房屋价值
B.因征收房屋造成的搬迁费
C.因征收房屋造成的停产损失
D.因征收房屋造成的临时安置
E.因征收房屋造成的上、下班交通费
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。对被征收人给予的补偿内容包括:（1）被征收房屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
答案：对
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第4卷
对零售商业物业进行分类的主要依据有( )。
A．建筑规模
B．经营商品的特点
C．商业辐射区域的范围
D．周围环境
E．服务人口的收入水平
正确答案：ABC
[答案] ABC 零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射压域的范围等三个方面。
(2017真题) 优先股股东享有的权利有（）。
A.要求赎回权
B.分配股息优先权
C.有限表决权
D.重大决策表决权
E.分配剩余资产优先权
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是股票的基本分类。优先股股东的权利主要有：（1）分配股息的优先权；（2）分配剩余资产的优先权；（3）有限的表决权；（4）要求赎回权。
某机场因设计欠妥，夜间闪动过多光线较强的信号灯，该污染属于光污染中的( ) 污染。
A.灯光
B.眩光
C.视觉
D.红外光
答案：B
解析：
眩光污染。如电焊时产生的强烈眩光；夜间迎面驶来的汽车的灯光；车站、机场等过多闪动的信号灯。
某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（ ）。
A．0.91
B．0.92
C．1.09
D．1.10
由于开发商项目拖期而导致的个人住房贷款风险属于（ ）。
A.操作风险
B.信用风险
C.管理风险
D.市场风险
答案：B
解析：
本题考查的是房地产抵押贷款。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。
李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地不动产管理部门办理（）。
A、不动产所有权转移登记
A、不动产所有权转移登记
B、不动产所有权初始登记
C、房屋总登记
D、不动产所有权变更登记
答案：A
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的物权分类。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第5卷
销售均价20000元/㎡为（ ）
A众数
B中位数
C算术平均数
D几何平均数
邻近快速交通主干道的商业物业具有良好的易接近性。 （ ）
正确答案：×
邻近快速交通主干道并不一定能保证方便地进人物业，尤其是禁止左转弯或虽允许左转弯但没有信号灯控制使路口通行条件很差时。
评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。（ ）
此题为判断题(对，错)。
作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有（ ）。
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
答案：B,D,E
解析：
【考点】市场定位。市场定位作为一种竞争战略，显示了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势也不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式；对抗性定位，指与最强的竞争对手“对着干”的定位方式；重新定位，指对销路少、市场反应差的产品进行二次定位。
成本计划可分解为（ ）方
A、材料设备成本计划
B、管理费成本计划
C、人工费成本计划
D、不可预见成本计划
E、施工机械费用计划
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是成本控制。成本计划可分解为材料设备成本计划、施工机械成本计划、人工费成本计划、临时工程成本计划、管理费成本计划
评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业1年以上3年以下。（）
答案：错
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。评估专业人员违反《资产评估法》规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第6卷
某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。方法（1）：平均深度价格修正率＝累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度＝80%×24/16＝120%。方法（2）：价值比为50%＋30%＝80%，面积比为16/24＝2/3，平均深度价格修正率＝80%/（2/3）＝120%。
从2001年1月起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税额暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4 9，6的税率征收。（ ）
此题为判断题(对，错)。
遵循了最高最佳利用原则，但并不意味着一定遵循了合法原则中对估价对象依法利用的要求。 （ ）
答案：错
解析：
考点:最高最佳利用原则。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求，但并不意味着符合了合法原则中的其他要求。
必须经承兑才能生效的金融工具是（ ）。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
一般来说，不宜直接使用实际成交价格来判断估价结果的准确性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（ ）天。
A、2
B、5
C、7
D、10
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
房地产估价师模拟冲刺试题集7卷 第7卷
关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（ ）。
关于设计方案评价原则的表述中，错误的是（ ）。A.项目全寿命费用是指项目从投资开始直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B.建设项目设计应尽可能满足眼前或者短时间内的要求
C.经济合理性与技术先进性相结合的原则要求在满足使用者需求的前提下尽可能降低造价
D.项目全寿命费用包括建设过程的工程造价和建成后使用过程发生的使用成本
答案：B
解析：
本题考查的是建设项目设计阶段工程造价的计价与控制。选项B错误，建设项目设计要求不仅要满足眼前或者短时间内的要求，还应满足项目的未来需要。
企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。（ ）
答案：对
解析：
考点:企业有关经济行为的需要。企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产等情况下的企业财产清理、处理等。
按照（ ），环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
A.污染物发生的时间
B.污染源存在的时间
C.污染物排放的形式
D.污染物排放的时间
答案：D
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。按照污染物排放的时间，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。
判定房屋新旧程度时，五成新的房屋为基本完好房。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3） 一般损坏房：五、四成；（4） 严重损坏房及危险房：三成以下。
某房地产的净收益为每年2万元，收益期限为40年，近期同类地价为5万元，建筑物重置价格为60万元，已知建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%。根据上述资料，该建筑物的折旧额为( )万元。
A、 47.73
B、 12.27
C、 24.54
D、 36.81
答案：A
解析：
该建筑物的折旧额的计算过程如下：
三级暂定资质的房地产评估机构，不得承担国有土地上房屋征收评估工作。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
