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21年房地产估价师经典例题5辑

发布时间：2021-10-25
21年房地产估价师经典例题5辑

21年房地产估价师经典例题5辑 第1辑

某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2。甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为( )。

A．1%

B．1.5%

C．2%

D．2.5%

正确答案：B

位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：√

房产面积测量的精度要求是以（ ）作为限差。

A．误差的平均值

B．误差的最大值

C．中误差

D．两倍中误差

正确答案：D
房产面积测量的精度要求中，房产测量中以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。

某地区某类房地产J999～2005年价格如下表所示：

某类房地产1999～2005年价格 单位:元/m2 年份 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 房地产价格 1800 2000 2100 2300 2500 2800 3000 根据直线趋势法，预测该地区该类型房地产2006年的价格为（ ）元/m2。

A．3300

B．3157

C．3357

D．3156

正确答案：B

令∑X＝0。已知N＝7为奇数，故设中间项的X＝0，则X的值分别为-3、-
2、-1、0、1、2、3，∑y＝16500，∑XY＝5600，∑X2＝28

所以该类房地产价格变动长期趋势线的方程为：
Y＝2357.14+200X
预测该类房地产2006年的价格为：
Y＝2357.14+200×4＝3157(元/m2)

根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（　）。

A.第一阶段后期
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段

答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。参见教材P51。

住房公积金的增值收益，可用于支付住房公积金管理中心的管理费用。 （ ）

正确答案：√

办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。

A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书

B．土地使用权证

C．W公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同

D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证

正确答案：BCD

假设开发法中，按传统方法需要计算利息的项目有（ ）。

A．待开发房地产的价值

B．开发成本和管理费用

C．销售税费

D．投资者购买待开发房地产应负担的税费

E．开发利润

正确答案：ABD

下列说法正确的是( )。

A、 合同履行费用的负担不明确的，由双方分担
B、 合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在债权人一方所在地履行
C、 逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行
D、 逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按原价格执行；价格下降时，按新价格执行

答案：D
解析：
合同履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；合同履行地点不明确的，货币和不动产之外的其他标的，在履行义务一方所在地履行；逾期交付标的物的，遇价格上涨时，按原价格执行，价格下降时，按新价格执行。

21年房地产估价师经典例题5辑 第2辑

(2015真题) 抵押人为抵押的房地产投保，在抵押期间，保险赔偿的第一受益人是（）。

A.抵押人
B.继承人
C.担保人
D.抵押权人

答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

(2017真题) 营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。

A.300
B.500
C.700
D.900

答案：B
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。

利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（　　）。

A．典型投资者所要求的社会一般报酬率
B．典型投资者所要求的社会最高报酬率
C．特定投资者所要求的最低报酬率
D．特定投资者所要求的最高报酬率

答案：C
解析：
评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。

在下列说法运用市场法估价，其步骤包括( )。

A．搜集交易比例

B．选取可比实例

C．对可比实例成交价格做适当处理

D．价格调整

E．求取比准价格

正确答案：ABCE
[答案] ABCE
D项为C项中的一部分。

关于个人住房公积金的说法，正确的是（ ）。

A．个人住房公积金的利息所得免征个人所得税

B．住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％

C．个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额

D．每年的1月1日为职工住房公积金的结息日

正确答案：A

导致酸雨形成的主要污染物是( )。

A.一氧化碳
B.二氧化硫
C.二氧化氮
D.碳氢化合物

答案：B
解析：
二氧化硫在空气中能同水蒸气和其他化合物结合形成硫酸雾，其毒性比二氧化硫大得多。硫酸雾随雨雪降落，形成“酸雨”。

在房地产市场中，除价格外，对市场的供求都产生影响因素包括（ ）。

A．收入的变化

B．对未来的预期

C．政策变化

D．可替代商品价格

正确答案：BC

普通的建筑物(如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等)的耐久年限为10～15年。（ ）

此题为判断题(对，错)。

正确答案：×

某房地产估价机构投保的险种有：①火灾保险，②社会养老保险，③预防公害保险，④失业保险，⑤人身伤害保险，⑥运输工具保险，⑦劳动工伤保险，⑧统筹医疗保险。其中属于社会保险的险种有（　　）种。

A．3
B．4
C．5
D．6

答案：B
解析：
社会保险是指国家根据立法对社会劳动者暂时或者永久丧失劳动能力提供一定物质帮助，以保障其基本生活的保险。与商业保险不同，社会保险是一种强制保险，任何符合国家规定条件的都必须参加。目前我国的社会保险主要有：①统筹医疗保险；②社会养老保险；③劳动工伤保险；④失业保险等。

21年房地产估价师经典例题5辑 第3辑

取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 ( )

答案：对
解析：

我国金融体系中居主体地位，最基本、最典型的银行是（　）。

A、中央银行
B、商业银行
C、投资银行
D、政策性银行

答案：B
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行在一国的金融体系中居主体地位，是各国现代银行中最基本、最典型的银行组织形式。参见教材P238。

实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A．路线价法

B．基准地价修正法

C．临街深度法

D．四三二一法则

正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是路线价法的理论依据。

下列税种中，采用比例税率的有（　　）。

A．契税
B．房产税
C．耕地占用税
D．土地增值税
E．城镇土地使用税

答案：A,B
解析：
按税率和税基的关系划分，税率主要有比例税率、累进税率和定额税率三类。A项，契税的税率为 3％～5％，属于比例税率。B 项，房产税采用比例税率，按房产余值计征的，税率为 l.2％；按房产租金收入计征的，税率为 12％。C 项，耕地占用税采用定额税率，其标准取决于人均占有耕地的数量和经济发达程度。D 项，土地增值税实行四级超额累进税率。E 项，城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。

目前，一级房地产估价机构的资质核准由（）管理部门负责。

A.县级以上房地产
B.城市房地产
C.省、自治区、直辖市住房城乡建设
D.囯务院住房城乡建设

答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。一级房地产估价机构资质核准工作由省、自治区、直辖市住房城乡建设（房地产）管理部门负责。参见敦材P156。　　

按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。

A．权益型

B．抵押型

C．负债型

D．资产型

E．混合型

正确答案：ABE
ABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。

根据《资产评估法》，属于法定评估业务的，估价档案的保存期限不得少于年( )年。

A.5
B.10
C.15
D.30

答案：D
解析：
根据《资产评估法》，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。
《房地产估价机构管理办法》规定，房地产估价报告的保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。

(2015真题) 利用金融杠杆进行房地产投资，总是会带来权益投资正回报的。（）

答案：错
解析：
本题考查的是WACC分析。权益回报率=债务回报率+杠杆率╳（房地产投资回报率-债务回报率）。如果这种差额是正的（房地产投资回报率>债务回报率），那么金融杠杆将增加权益回报率。如果这种差额是负的，那么情况就刚好相反。金融杠杆对总回报率的正杠杆效用并不能保证一定会出现。

投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）

答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。P170。

21年房地产估价师经典例题5辑 第4辑

某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。请问：


(1)造成该两幢写字楼单位租金差异的主要原因可能有哪些？


(2)在用市场法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？


答案：
解析：

(1)租金内涵可能不同：比如一个是净租金，一个是毛租金；租金单位可能不同，比如一个是建筑面积租金，一个是使用面积租金；可能一个是潜在毛租金（不包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入），一个是潜在毛收入（包含租赁保证金或押金的利息收入等租金外收入）；是否包含物业服务费、电费、水费、空调费、电梯费等杂费；是合同租金（租约租金）还是市场租金。


(2)统一租金内涵。将B写字楼租金内涵调整到A写字楼租金内涵上，具体调整内容有：如是否有租约，是否有押金或租赁保证金的利息收入等租金外收入、出租方式、租金交纳方式、租金项目中哪些是应当扣除的费用，如物业服务费、维修费、管理费、保险费、房地产税金等。

下列关于国有土地上房屋征收的补偿，表述正确的是（ ）。

A.补偿内容不包括停产停业损失
B.房屋征收部门与被征收人订立补偿协议
C.房屋征收补偿的方式由市县级人民政府选择
D.被征收人对补偿决定不服的，向专家委员会申请鉴定

答案：B
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。补偿内容包括停产停业损失；房屋征收补偿的方式由被征收人选择；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。P58～59。

自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（　）

答案：对
解析：
本题考查的是投资组合技术。自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可采用市场提取法，由可比实例的税前现金流量除以自有资金额得到。

某公司5年前通过出让方式取得土地面积2000㎡、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000㎡，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/㎡，重新建造建筑物的建设成本为1500万元（建设期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年内均匀投入），管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元；装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值（土地报酬率为6%）。

答案：
解析：
房地产成本价值=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本-建筑物折旧
1.土地重新购建成本

2.建筑物重新购建成本
（1）建设成本
1）第一年：1500×40%＝600（万元）；
2）第二年：1500×60%＝900（万元）
（2）管理费用
1）第一年：600×3%＝18（万元）；
2）第二年：900×3%＝27（万元）
（3）利息
（600＋18）[（1＋6%）1.5－1]＋（900＋27）[（1＋6%）0.5－1]＝83.85（万元）
（4）销售税费150万元
（5）开发利润300（万元）
建筑物重新购建成本：1500＋18＋27＋83.85＋150＋300＝2078.85（万元）
3.建筑物折旧
（1）门窗墙面修复成本＝8（万元）；
（2）装饰装修折旧额＝540×3/5＝324（万元）；
（3）设备折旧额＝100×3/10＝30（万元）；
（4）长寿命项目折旧额＝（2078.85－8－540－100）×3/48＝89.43（万元）
折旧合计为：8+324+30+89.43=451.43（万元）
该宗房地产成本价值＝588.35+2078.85-451.43=2215.77（万元）

下列（　）属于需办理不动产所有权变更登记的情形。

A.权利人法定名称变更
B.不动产现状的改变
C.房屋门牌号码改变
D.买卖房屋
E.改建或添建而使房屋面积增加

答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记类型—按照登记的效力分类。变更登记，是指不动产物权归属的主体不变，而只是物权的内容、客体等发生变化时进行的登记。如不动产的面积发生变化、权利人名称发生变化时，应申请变更登记。

房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。

A、 房地产开发贷款
B、 房地产抵押贷款
C、 债务融资
D、 权益融资

答案：C
解析：
[知识点] 房地产开发贷款与土地储备贷款

下列关于竞争者分析的表述中，正确的是（　）。

A.从市场观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者
B.竞争者目标的差异会影响其经营模式
C.在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争
D.各个企业对短期利润或长期利润的侧重相同

答案：B
解析：
本题考查的是确定竞争者的目标。选项A错误，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；选项C错误，除了在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争；选项D错误，各个企业对短期利润或长期利润的侧重不同。

下列属于间接融资方式的是（ ）。

A．政府发行债券

B．股票融资

C．银行借款

D．签署商业票据

正确答案：C

甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托，评估该办公楼的市场价格，经调查，甲公司债务情况如下：拖欠施工单位工程款300 万元，银行贷款余额2700 万元，第三方欠款为2000 万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5 万m2，其中已售出3 万m2，经评估，该办公楼市场价格为6000 元/m2，拍卖变现时费用及税金为2500 万元。
拍卖完成后，首先应支付的费用为（　　）。

A.施工单位工程款
B.银行贷款
C.第三方欠款
D.拍卖变现时的费用及税金

答案：D
解析：
债务人除借款本金之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，应当按照下列顺序抵充：①实现债权的有关费用；②利息或者违约金；③借款本金。本案例中，拍卖完成后，应首先支付实现债权的有关费用即拍卖变现时的费用及税金。

21年房地产估价师经典例题5辑 第5辑

法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。

请问：

1．估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?

2．拍卖保留价应由谁确定?如何确定?

3．乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?

正确答案：
1．本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。
2．拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。
3．本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。

房地产估价报告
项目名称：XX市XX区XX东街XX号XX商业用房征收补偿价格评估估价委托人：XX市房屋征收管理办公室
估价机构：XX房地产估价有限公司估价人员：XXX(注册号：XXX)
估价作业日期：2011年8月8日至8月18日估价报告编号：XX估字第XX号
目录(略）
致估价委托人函(略）
注册房地产估价师声明（略）
估价假设和限制条件(略）
估价结果报告
(一）估价委托人（略）
(二)估价机构（略）
(三)估价对象
1.实物状况
(1) 土地状况
估价对象位于XX区XX东街，四至：东至XX剧院，西至XX东街，南至XX商场，北至XX餐厅。土地使用权面积为1000m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为“七通一平”（土地其他情况略）。
(2)建筑物状况
估价对象建于1999年8月，坐东面西，为钢混结构建筑，总层数为4层。建筑面积为1000m2，分割为9个零售商铺和餐饮卖场，统一由某资产经营公司装修、经营(其他情况略）。
2.权益状况
(1) 土地使用权
根据委托人提供的资料，《国有土地使用证》证号为XXX号，用地面积为1000m2，使用权类型为出让，用途为商业，起止日期为1997年8月8日至2037年8月7日，约定不可续期。
(2)房屋所有权
估价对象巳经办理了《房屋所有权证》，证号为XXX号，产权人为XX公司，建筑面积为3000m2(其他情况略）。
(3)他项权利
估价对象已于2010年11月办理了抵押贷款，贷款额度为1000万元人民币，抵押贷款期限为1年，至今尚未偿还。
(4)租赁情况
估价对象由某资产经营公司租赁使用，根据双方签订的租赁合同，月租金为65元/m2，租赁期限从2010年8月8日至2030年8月7日，租赁期内不调整租金，租赁税费按规定各自承担。合同到期后，资产经营公司可优先租赁。
3.区位状况（略）
(四）估价目的
为房屋征收部门与被征收入确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值。
(五）估价时点
2011年8月8日，即房屋征收决定公告之日。
(六）价值定义
被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价时点自愿进行交易的金额。
(七）估价依据
1.《中华人民共和国物权法》。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》。
3.《中华人民共和国土地管理法》。
4.《房地产估价规范》(GB/T 50291—1999)。
5.《城市房屋拆迁管理条例》。
6.《国有土地上房屋征收评估办法》。
7.《房屋征收评估委托书》。
8.《房屋征收评估委托合同》。
9.委托人提供的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。
10.估价对象的《房屋租赁合同》。
11.注册房地产估价师实地查勘获得的资料和市场调査资料。
(八)估价原则
1.独立、客观、公正原则（说明略）。
2.合法原则（说明略）。
3.最高最佳利用原则（说明略）。
4.替代原则（说明略）。
5.估价时点原则（说明略）。
(九)估价方法
经综合分析，确定选用市场法和收益法作为本次估价采用的估价方法。
市场法是将估份对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正来求取估价对象价值的一种估价方法。
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。
(十)估价结果评估总价:4001.24万元。
大写金额：人民币肆仟零壹万贰仟肆佰元整(单价略）。
(十一)估价人员
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
注册房地产估价师：XXX(盖章）；注册号：XXX。
(十二)估价报告应用的有效期（略）
(十三）估价作业日期
2011年8月8日至2011年8月18日。
估价技术报告
(一)估价对象实物状况描述与分析（略)
(二)估价对象权益状况描述与分析（略)
(三)估价对象区位状况描述与分析（略）
(四）市场背景描述与分析（略）
(五）最高最佳利用分析（略）
(六）估价方法适用性分析（略）
(七）估价测算过程
1.市场法测算
市场法具体估价思路：由于目前市场类似房地产交易实例较多，估价人员根据估价对象的状况和估价目的搜集了大量交易实例，从中选取可比实例；将估价对象房地产与这些可比实例房地产的实际成交价格进行比较，进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况（实物状况、权益状况、区位状况）调整；结合估价经验，依据估价对象的具体情况计算求出一个综合结果作为比准价格，以此估算估价对象房地产的客观合理价格。
(1)选取可比实例（表3—27)



(房地产状况调整系数中，实物状况权重确定为30%，权益状况权重确定为35%，区位状况权重确定为35%;权重、修正系数确定过程略）
市场法评估单价：16670.81元/m2。
市场法评估总价：16670.81X3000=50012430(元）。
2.收益法测算
收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价值的一种估价方法。其计算公式为：
y=A/Yx[1-1/((1+Y)n+Y)n]
式中，V为收益法评估价格；A为房地产年净收益；Y为房地产报酬率，n为房地产收益年限。
(1)房屋收益、空置率和重置价格确定
根据租赁合同，月租金为65元/m2，期间不调整租金，且租赁合同到期后资产经营公司可优先续租，因此本次评估月租金取65元/m2，空置率取0。根据估价对象房屋造价审计报告，经造价指数修正和成新修正后，确定房屋重置成本为1200元/m2(测算过程略）。
(2)报酬率确定
报酬率的确定方法有累加法、市场提取法、排序插入法等方法。本次估价采取累加法。无风险报酬率选取估价时点中国人民银行公布的一年期存款基准利率3.5%;依据对影响估价对象的社会经济因素的分析结果，确定风险报酬率为3%(过程略），最终求出：报酬率=无风险报酬率+风险报酬率，即6.5%。
(3)收益年限确定
根据委托人提供的资料，估价对象为钢混结构建筑，建筑物经济寿命为60年。商业用地最高使用年限为40年，该地块使用权终止日期为2037年8月7日，至估价时点剩余土地使用年限为26年。按照孰短原则，确定收益年限为26年。
(4)价格评估确定（表3—30)

收益法评估总价：22333038.05元。
(八)估价结果确定
考虑到市场法测算结果能较客观的反映估价对象的正常市场价值，而收益法测算结果背离市场交易价格，故收益法测算结果仅供参考，不予采用。综合分析确定估价对象XX市XX区XX东街XX号XX商业用房于估价时点2011年8月8日的被征收房屋价值为：人民币50012430元。由于该宗房地产目前有尚未偿还的贷款1000万元，应作为法定优先受偿款予以扣除，BP:
50012430-10000000=40012430(元）
因此评估总价为40012430元，即4001.24万元。
附件(略）

答案：
解析：
1.估价作业日期不完整。从后面的估价结果报告看，应为2011年8月8日至2011年8月18日。
2.在估价结果报告（三)估价对象中缺少估价对象范围的描述。
3.估价结果报告中被征收房屋价值的定义有误。
4.估价依据中的《城市房屋拆迁管理条例》应该去掉，该条例已于2011年1月21日废止。
5.估价结果报告中估价方法部分没有交代估价方法选用的理由。
6.收益法的定义不正确。
7.估价结果报告中没有说明估价单价。
8.估价结果报告中估价报告应用的有效期和估价作业日期颠倒了，应该先是估价作业曰期，后是估价报告应用的有效期。
9.可比实例缺少币种。
10.估价技术报告中3个可比实例市场状况调整系数反了，A应为100/106，B应为100/106，C应为100/103。比如原A的比准价格计算过程是这样的：房地产状况调整系数=1/(1+30%X9%+35%X4%)=100/104.1,原A的比准价格=15500X(100/104.1)X(106/100)=15782.90元/m2，实际上，正确的计算结果为A的比准价格=15500X(100/104.1)X(100/106)=14046.73元/m2。
11.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少取值理由。
12.估价技术报告中市场法单价取值结果缺少计算过程。
13.采用收益法评估时租赁合同到期后仍采用月租金65元/m2不妥，根据最高最佳利用分析，应该取合同到期时正常的市场租金而不能按原合同租金。
14.采用收益法评估时，月租金采用租赁合同租金不对。本次评估的目的是征收补偿，根据房屋征收评估价值的内含，被征收房屋价值不考虑租赁的影响，应评估无租约限制的价值，所以此处月租金应采用市场租金，相应的空置率也不能直接取零。
15.估价结果中不应扣除尚未偿还的贷款1 000万元。
16.收益法公式的选用理由不充分。

中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。

A．部门规章

B．法律

C．行政法规

D．国标

E．地方性法规

正确答案：ABCE
中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部
门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。

房地产价格构成中的开发成本包括（ ）。

A．取得土地使用权时的出让金或转让金

B．基础设施建设费

C．公共配套设施建设费

D．勘察设计和前期工程费

E．管理费

正确答案：BCD

下列有关房屋建筑面积计算的表述中，正确的有（ ）。

A.层高不超过2.20m（含2.2m）的永久性建筑不计算建筑面积
B.大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算建筑面积
C.与两边房屋相连无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积
D.无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算建筑面积
E.突出房屋墙面的无柱雨篷按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积

答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项A错误，房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑；选项C错误，与两边房屋相连无上盖的架空通廊，不计算建筑面积；选项E错误，无柱雨篷不计算建筑面积。

某套住宅的月有效毛收入为5000元，运营费用为有效毛收入的15%。因楼上装修漏水使该住宅被水淹，需要重新装修。预计重新装修等费用为50000元，在装修期3个月内均匀投入，装修完成后需放置3个月方可使用。若月报酬率为0.5%，则该住宅因被水淹造成的损失为（　）元。

A、49627
B、57647
C、65548
D、74687

答案：D
解析：
本题考查的是房地产损害赔偿的需要。该住宅因被水淹造成的损失为两个部分：装修费和损失的净营运利润，两者都需要折现处理。则该住宅因被水淹造成的损失＝50000×1/（1+0.5）1.5＋5000×0.85/0.5%×[1-1/（1+0.5）6]＝74687（元）。

某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.O，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为（ ）万元。

A．93.75

B．115

C．293.75

D．315

正确答案：D
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝原容积率下的土地单价/原容积率×(现容积率－原容积率)，代人数值即得。

会计要素中 ，收入能够予以确认的条件是( )。

A.导致企业资产增加
B.导致企业资产减少
C.导致企业负债减少
D.导致企业负债增加
E.济利益的流入额能够可靠计量

答案：A,C,E
解析：
收入只有在经济利益很可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。

暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有( )。

A.在建工程抵押估价业务

B.城市房屋拆迁补偿估价业务

C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务

D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

正确答案：D

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