房地产估价师历年真题和解答6辑 第1辑
横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（ ）的方法。
A．质量控制
B．进度控制
C．合同管理
D．成本控制
正确答案：B
制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。
某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500元/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/㎡。
A、5893
B、6387
C、6473
D、7016
答案：C
解析：
本题考查的是统一计价单位。建筑面积下的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积，建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积建筑面积=145+23=168m2，建筑面积下的单价=7500×145/168=6473元/m2。参见教材P189。
当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（ ）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
A、扩张
B、适度扩张
C、紧缩
D、稳健
答案：A
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。
中国房地产法律法规体系构架由（ ）构成。
A．部门规章
B．法律
C．行政法规
D．国标
E．地方性法规
正确答案：ABCE
中国房地产法律体系构架由法律、行政法规、地方性法规、地方性法规、部
门规章、地方性政府规章、规范性文件与技术规范等构成。
答案：错
解析：
强制保险又称法定保险，是指依据国家有关保险法律制度规定而强行实施的保险。这类保险带有强制性，对于法定保险规定范围内的任何法人和自然人，都必须向保险人投保。涉及房地产的信用保险主要包括买方信用保险和住宅抵押贷款保险。住宅抵押贷款保险金额通常按抵押房产实际价值的一定比例确定。
正确答案：
承租人权益的价值等于剩余租赁期限内租约租金与同期市场租金的差异经折现后的现值。如果租约租金低于市场租金，则承租人权益就有价值；反之，如果租约租金高于市场租金，则承租人权益就是负价值。
同一宗房地产，有租约限制下的价值、无租约限制F的价值和承租人权益的价值三者之间的关系为：
有租约限制下的价值=无租约限制下的价值一承租人权益的价值
关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。
A．临街房地产
B．城市房地产
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．出租或销售的房地产
正确答案：C
收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
王某申请个人住房抵押贷款，贷款行对其还款能力进行了考核。王某家庭月均收入6000元，月还款额为2000元，月物业管理费支出300元，王某还需每月偿付车贷500元，则王某还款能力符合要求。（ ）
正确答案：√
房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)／月均收入，所有债务与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额)／月均收入。规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。王某的房产支出与收入比=(2000+300)／6000=38％<50％，此项符合要求，王某的所有债务与收入比=(2000+300+500)／6000=47％<55％，此项也符合要求，则王某还款能力符合要求。
房地产估价师历年真题和解答6辑 第2辑
某一交易实例房地产的使用面积为3000ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/平方米。(lft2=0.0929平方米)
A.17484.19
B.19019.99
C.19753.57
D.20538.77
正确答案：B
建筑面积=3000×0.929÷0.65=428.77平方米,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格
= 7.7×10000×[35+35÷(1+7%)0.5+30÷(1+7%)+10÷(1+7%)1.5]÷ 428.77=19019.72(元/平方米)。
根据《城市房地产管理法》，房地产交易的形式有（）。
A.房地产出让
B.房地产转让
C.房地产抵押
D.土地划拨
E.房屋租赁
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是房地产交易管理的槪念和原则。1994年7月5日颁布的《城市房地产管理法》规走，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。参见教材P102。
(2014真题) 房地产信托业务属于商业银行的资产业务。（）
答案：错
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。信托投资业务和资产业务是平行关系。不是从属关系。
在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括( )。
A.划拨土地应补交的出让金
B.已抵押担保的债权数额
C.发包人拖欠承包人的建设工程价款
D.强制执行费用
E.估价费用
非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为25%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是企业所得税。非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所，但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税的，企业所得税适用税率为20%。
耕地占用税的计税依据是纳税人（ ）面积。
A．经批准占用的耕地
B．经批准占用的土地
C．实际占用的耕地
D．实际占用的建设用地
为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元/m2，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长为0.5%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元/m2。
A．7000
B．7003
C．7436
D．7670
答案：B
解析：
由题意，该房地产中建筑物的现值计算为：
某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为（ ）万元。
A、16.79
B、18.12
C、25.01
D、31.17
答案：C
解析：
本题考查的是复利计算。
房地产估价师历年真题和解答6辑 第3辑
下列关于商品房预售的条件，表述错误的是（ ）。
A.取得土地使用权证书
B.取得工程规划许可证
C.取得商品房预售许可证
D.预售的规模不得大于栋
答案：D
解析：
本题考查的是商品房预售。预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。P128。
构成利率最高界限的是（ ）。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
正确答案：B
企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款，因此，平均利润率构成了利率的最高界限。
房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A、土地转让成本
B、经营管理费用
C、配套设施销售成本
D、商品房销售成本
E、房地产出租经营成本
答案：A,C,D,E
解析：
考点:投资与成本。菅业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。
房屋发生下列情形时，应办理房屋所有权转移登记的有（ ）。
A.房屋互换
B.房屋继承
C.房屋作价入股
D.房屋拆除
E.房屋所有权人改变名称
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。转移登记是指不动产物权转移时进行的登记。由于我国实行土地公有制即国家所有与集体所有，土地所有权不能转让。即便是集体所有的土地变为国家所有的土地，也只是通过征收的方式。因此，转移登记仅适用于土地使用权、房屋所有权及抵押权等其他物权发生转移的情形。发生房屋买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、以房屋出资入股，导致房屋所有权发生转移的；当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。参见教材P156。
已知一年期国债年利率为3.31% ，贷款年利率为5.43% ，投资风险补偿率为2.23% ，管理负担补偿率为1.32% ，缺乏流动性补偿率为1.42% ，投资带来的优惠率为0.50% ，利用累加法计算的报酬率为（ ）。
A、7.78%
B、8.28%
C、13.21%
D、14.21%
答案：A
解析：
本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿率＋管理负担补偿率＋缺乏流动性补偿率一投资带来的优惠率＝3.31% ＋2.23%＋1.32% ＋1.42%－0.50% ＝7.78%。参见教材P265。
（ ）是指对物品的有支付能力支持的需要。
A.购买力
B.有用性
C.稀缺性
D.有效需求
答案：D
解析：
本题考查的是价格和价值。有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要。
某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税为25%，则该项投资的税前现金回报率为（ ）。
A.7.5%
B.8.3%
C.12.5%
D.16.7%
答案：A
解析：
本题考查的是现金回报率与投资回报率。参见教材P201。
某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（ ）元。
A、529412.37
B、83265.38
C、87867.78
D、91022.12
答案：A
解析：
考点:复利系数的应用。月还款A＝20000×40%＝8000元，i＝6%/12＝0.5%，n＝10×12＝120，可负担的贷款额P=A/i×[1-1/(1+i)n]=8000/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]=720587.63元，首付款＝1250000－720587.63＝529412.37元。
房地产估价师历年真题和解答6辑 第4辑
供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（ ）
答案：错
解析：
供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。
在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（ ）。
A．固定资产购置支出
B．企业所得税
C．固定资产折旧
D．贷款利息
人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（ ）参照评估确定。
A．人民法院
B．估价机构
C．拍卖师
D．开发商
对那些特殊的有保护价值的建筑物的估价应以重置成本为宜。 （ ）
正确答案：×
对有特殊保护价值的建筑物适用重建价格。
某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2现按规划 拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。理论上应补地价（ ）万元。
A．78
B．882
C．1210
D．1272
某企业以房地产作价入股作为联营条件，将房地产转让到联营的企业，可暂免征土地增值税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是《关于土地增值税若干问题的通知》的有关规定。对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第一条暂免征收土地增值税的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税”参见教材P245。
房地产置业投资的清偿能力指标一般有（ ）。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产置业投资的清偿能力指标包括借款偿还期、偿债备付率、资产负债率、流动比率与速动比率。
某房地产开发股份有限公司拟通过竞标方式取得某房地产开发项目，为此委托一家房地产估价机构(以下简称估价机构)提供包括市场分析、项目融资、开发进度、营销计划以及投标报价等内容的咨询报告。双方协定，开发公司在签订委托协议的同时向估价机构支付部分款项，余款在估价机构完成和提交咨询报告后支付。
该估价机构在分析项目开发进度指标中，若以当年建筑物开工建筑面积作为统计总体，则总体单位包括当年开工的( )的建筑面积。
A、 综合楼
B、 住宅
C、 水塔
D、 配套公建用房
房地产估价师历年真题和解答6辑 第5辑
(2017真题) 房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产面积测算。房地产面积的测算，均指水平投影面积的测算。
某城市居民人均收入自2006年3月1日～2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（ ）。（过时）
A．0.36
B．1.22
C．2.78
D．3.25
正确答案：C
利用中点法公式计算:
[（2000（0-160（00）/（200000-1（50000）/2]/[-（1200-1300）/（1200+1300）/2]=2．78
在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2018年6月1日，该项目取得《商品房预售许可证》，准许销售300套。
下列关于商品房预售的说法，正确的为（ ）。
A.房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权翻阅
B.商品房预售时必须有建设工程规划许可证和施工许可证
C.甲企业不得按套内面积计价预售商品房
D.在预售商品房竣工交付之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是商品房预售。选项C可以按照多种方式计价。参见教材P129。
某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为( )。
A、 6.25%
B、 10%
C、 16.67%
D、 16%
答案：B
解析：
税前回报率=(15-7-3)/(80-30)=10%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。
证券公司属于非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
答案：对
解析：
证券公司。证券公司是专门从事有价证券(股票和各种债券)经营及相关业务的非银行金融机构，主要业务包括有价证券的自营买卖、委托买卖、认购业务和销售等四种。
房地产的实物可以进一步分为有形的实体、该实体的质量以及相应配套的基础设施。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产实物的含义。房地产的实物可进一步分为有形的实体、该实体的质量、该实体组合完成的功能等方面。参见教材P50。
若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（ ）。
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
答案：B
解析：
【考点】投资组合理论。资产预期收益率＝无风险资产收益率+市场风险系数×（平均收益率-无风险资产收益率）=5%+1.4×（15%-5%）=19%。
从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （ ）
正确答案：×
投资风险有个别风险和系统风险两种。通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险仍然存在。
房地产估价师历年真题和解答6辑 第6辑
按“国标”规定，标高数字准确到厘米，即注到小数点后面第二位。( )
(2014真题) 当事人签订的房屋抵押合同，未经登记，不产生法律效力。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押登记。《物权法》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效，抵押权人不具有优先受偿权。
下列关于资金时间价值的表述中，正确的有（ ）。
A．资金时间价值是资金的增值特性使然
B．利率是资金时间价值的一种标志
C．从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿
D．即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较
E．资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等
正确答案：ACE
ACE在技术经济分析中，对资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同。实际上，银行利息也是一种资金时间价值的表现方式，利率是资金时间价值的一种标志。由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。
甲公司与乙公司签订的办公楼用地转让合同为（ ）。
A．典型合同
B．双务合同
C．主合同
D．从合同
下列关于价格弹性的表述中，正确的有（ ）。
A．供给价格弹性一般为正值
B．．当供给价格弹性为无穷时，称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时，称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长，需求和供给都越有弹性
政府在房地产市场中的主要职能有（ ）。
A、制定市场规则
B、进行市场监管
C、确定土地利用条件
D、制定商品房价格
E、提供商业贷款
答案：A,B
解析：
本题考查的是房地产市场的参与者。政府及政府机构在参与房地产市场运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。参见教材P34。
期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值法判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。参见教材P234。
下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（ ）。
A．指数平滑法
B．市场因子推演法
C．德尔菲法
D．销售人员意见综合法
正确答案：A
时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
