2021房地产估价师历年真题解析9章 第1章
根据《注册房地产估价师管理办法》，下列人员中不符合房地产估价师注册条件的有（ ）。
A．缓刑期未满的人员
B．现职公务员
C．年龄超过65 周岁的人员
D．具有完全民事行为能力的人员
E．申请在2 个房地产估价机构执业的人员
答案：A,B,C,E
解析：
《注册房地产估价师管理办法》第十四条规定，不予注册房地产估价师的情形有：①不具有完全民事行为能力的；②刑事处罚尚未执行完毕的；③因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 5 年的；④因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满 3 年的；⑤被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请注册之日止不满 3 年的；⑥以欺骗、贿赂等不正当手段获准的房地产估价师注册被撤销，自被撤销注册之日起至申请注册之日止不满 3 年的；⑦申请在 2 个或者 2 个以上房地产估价机构执业的；⑨为现职公务员的；⑩年龄超过 65 周岁的；?法律、行政法规规定不予注册的其他情形。
当被拆迁的房屋定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行拆迁估价，只是评估价值要进行减价调整。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
以下不是房地产投资信托特征的是( )。
A、 流动性好
B、 高现金汇报
C、 市场价值不稳定
D、 抵御通货膨胀
若以改变用途的假设为前提进行评估，需在估价的假设和限制条件中对估价结果进行限制。以下说法中，不正确的是（ ）。
A．本次评估未考虑变更用途费用对估价结果的影响
B．本次评估已考虑补地价因素对估价结果的影响并予以扣减
C．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果不能成立，需另行评估
D．若估价对象变更用途未获批准，则估价结果应适当调整
施工单位签署建设工程项目质量合格的文件上，必须有（ ）签字盖章。
A.注册建筑师
B.注册结构工程师
C.注册建造师
D.注册施工管理师
答案：C
解析：
本题考查的是注册建造师制度。建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。施工单位签署质量合格的文件上，必须有注册建造师的签字盖章。
某市2003年房地产投资统计中，统计总体是该市2003年全年累计的新开工建筑面积投资总额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。
A．潜在市场>服务市场>有效市场>合格的有效市场
B．潜在市场>有效市场>服务市场>合格的有效市场
C．潜在市场>有效市场>合格的有效市场>服务市场
D．服务市场>潜在市场>有效市场>合格的有效市场
（4）该类写字楼的报酬率为10％，银行贷款年利率为5％，土地报酬率为8％。
正确答案：
（4）建筑物经济折旧额=7/10%×[1－1/(1+10%)30]=65.99万元
在房地产估价中，只能评估不包含无形资产的房地产价值。（ ）
答案：错
解析：
某些包含无形资产的房地产，例如包含特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第2章
不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ）
选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（ ）。
A.商业信誉和财务状况
B.可出租面积或可使用面积
C.出租单元的面积规划和室内装修
D.所需面积大小
E.需要提供的物业管理服务
答案：A,D,E
解析：
本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。
下列关于物业服务招投标制度表述错误的是（ ）。
A.物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征
B.提倡业主通过公开.公平.公正的市场竞争机制选择物业服务企业
C.鼓励建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业
D.鼓励建设单位将房地产开发与物业管理结合
答案：D
解析：
本题考查的是物业服务招投标制度。物业服务是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
下列说法正确的是（ ）。
A．增价拍卖皆为卖方报价拍卖
B．增价拍卖皆为买方报价拍卖
C．减价拍卖皆为卖方报价拍卖
D．减价拍卖皆为买方报价拍卖
正确答案：C
减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖，根据拍卖方式不同，可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种。
根据我国现行保障性住房制度，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A.低收入
B.中低收入
C.中等收入
D.所有
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。
确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高属于( )的内容。
A.城市总体规划
B.控制性详细规划
C.修建性详细规划
D.住宅区规划
答案：B
解析：
控制性详细规划的内容包括：
①确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与用地界线；
②规定各地块土地使用、建筑容量、建筑形态、交通、配套设施及其他控制要求；
③确定各级支路的红线位置，控制点坐标和标高；
④根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；
⑤制定相应的土地使用及建筑管理规定。
在我国，当前的土地使用者拥有国有土地使用权出让的一级市场，对有关土地的交易有着至关重要的作用。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列属于承担民事责任的方式有（ ）。
A．罚款
B．吊销证照
C．赔偿损失
D．赔礼道歉
E．停止侵害
甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下：
<1> 、你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料？
<2> 、若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行建筑物实物状况修正，你认为应考虑哪些主要因素？
答案：
解析：
1、
【正确答案】 本题考查的是估价所需资料清单。比较法资料的收集、价格形成的影响因素：（1）估价对象权属资料，包括房地产产权证；法定优先受偿款的说明或证明，以及是否有他项权利的说明；（2）估价对象收益、费用、租赁合同或租赁协议。
【正确答案】 本题考查的是影响商业房地产价格的因素。对建筑物来说，实物状况调整的内容主要有建筑规模、建筑结构、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照、外观、新旧程度等。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第3章
对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有（ ）。
A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱
C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱
D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱
E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产的特性。选项A错误，标准厂房适用面广，不需改造，就能使用，因此比一般厂房更容易被买家使用，变现力强，这也是为什么我们现在推广标准厂房的原因；选项B错误，熟地已经具备了基础设施，拿来即用，比生地使用便捷的多，也更容易交易；选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区内的住宅，可能因为缺乏商品住宅小区的配套，以及物业管理服务，相比而言是更难变现的；选项E正确，郊区因为区位偏僻，以及客户群体比市区少，也更难交易变现。这种题目，可以结合我们的生活常识，对照理论，进行分析。
反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。
A 时点指标
B 相对指标
C 时期指标
D 平均指标
下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（ ）。
A.市场因子推演法
B.加权移动平均法
C.简单平均法
D.指数平滑法
答案：A
解析：
【考点】市场趋势分析。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。选项A属于相关分析法。
关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有（ ）。
A．需求不变、供给增加，均衡价格下降
B．供给不变、需求增加，均衡价格下降
C．需求减少、供给增加，均衡价格下降
D．需求减少、供给减少，均衡价格下降
E．需求增加、供给增加，均衡价格上升
答案：A,C
解析：
供给、需求的变化对均衡价格的影响是：①供给不变，需求增加时，均衡价格上升；②供给不变，需求减少时，均衡价格下降；③需求不变，供给增加时，均衡价格下降；④需求不变，供给减少时，均衡价格上升；⑤供给增加，需求也增加时，均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降；⑥需求增加且供给减少时，均衡价格上升；⑦需求减少且供给增加时，均衡价格下降⑧；需求减少且供给也减少时，均衡价格则可能上升，可能不升不降，也可能下降。
下列经分类后的房地产中，不属于按实物形态分类的是（ ）。
A.未来状况下的房地产
B.已灭失的房地产
C.部分产权的房地产
D.以房地产为主的整体资产
答案：C
解析：
本题考查的是按实物形态划分的种类。按照房地产的实物形态，可以把房地产分为下列9类：土地、建筑物、土地与建筑物的综合体、房地产的局部、未来状况下的房地产、已灭失的房地产、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分、以房地产为主的整体资产或者包含其他资产的房地产、整体资产中的房地产；选项C，部分产权的房地产，属于按权益状况划分的种类。
答案：错
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。参见教材P225。
估价报告使用期限与估价机构和估价师应承担估价责任的期限一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价报告的组成。估价报告使用期限不同于估价报告有效期或估价责任期限：如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限就是估价报告使用期限；如果估价报告在其使用期限内被使用的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。参见教材P420。
下列占用土地行为应免征城镇土地使用税的是（）。
A.民营企业占用的土地
B.公园自用的绿地
C.国有企业占用的土地
D.间接用于农业的生产用地
答案：B
解析：
本题考查的是城镇土地使用税。城镇土地使用税政策性免税包括宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地等。
资产负债表是会计报表中的一种主要报表。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第4章
甲公司在 2009 年 12 月 31 日通过竞拍，以 400 万元／亩的价格获得一宗面积为200 亩的建设用地，土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途，使用期限为 70 年，容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6 年，其中建设期 5 年。经市场调研和方案设计，确定项目建设成本为 3200 元／m2。
甲公司在获得该宗土地后的第一年和第二年，分别投入了总建设成本的 20％、5％以及共计 1200 万元的管理费，未进行项目预售。由于资金原因，甲公司计划从第三年开始，寻找合作伙伴共同开发该项目。甲公司与乙公司签订了项目合作开发合同，并约定从第三年开始，乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期不变，销售收入的 60％归甲公司所有，40％归乙公司所有。乙公司的开发及销售计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20％、25％和30％；销售从合作开发的第一年开始，各年销售量占总销售量的比例分别为
20％、30％、30％和 20％，销售均价为 8500 元／m2；管理费、销售费和营业税金及附加分别占销售收入的 2％、3％和 5.5％。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入同步发生，除土地费用外，开发周期内的项目收支均发生在年末。
（1）请计算该开发项目的财务内部收益率；
（2）若乙公司的目标收益率为 l0％，请计算其财务净现值并说明乙公司能否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。
答案：
解析：
（1）该开发项目财务内部收益率的计算
①总建筑面积=200×666.67×2=266668（m2）；
②总建设成本=3200×266668÷10000=85333.76（万元）；
③总销售收入=8500×266668÷10000=226667.80（万元）；
④计算该开发项目的财务内部收益率FIRR
设i1=7％
由于乙公司的财务净现值FNPV=6091.05 万元>0，因此乙公司的目标可以实现。
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制定估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告
答案：A
解析：
本题考查的是估价程序。在明确了估价基本事项的基础上，制定估价作业方案，以保质、按时完成该估价项目。参见教材P395。
银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于( )元。
A、 10000
B、 11000
C、 7800
D、 9200
答案：B
解析：
银行一般规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，房产支出与收入比=(本次贷款的月还款额+月物业管理费)/月均收入，则该家庭最低月均收入应不低于(5000+500)/50%元=11000元。
物业管理最主要的特征是（ ）。
A.社会化
B.专业化
C.信息化
D.市场化
答案：D
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。市场化是物业管理最主要的特性。
根据城市用地适用性评价，下列地段中，属于一类建设用地的是（ ）。
A.存在冲沟、岩溶等现象的地段
B.存在百年一遇洪水淹没危险的地段
C.地下水位低于建筑物的基础埋置深度的地段
D.采用简单工程措施即可排除地面积水的地段
答案：C
解析：
本题考查的是城市用地的自然条件评价。一类用地的具体要求是：（1）地形坡度在10度以下，符合各项建设用地的要求；（2）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（3）地下水位低于建筑物的基础埋置深度；（4）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（5）没有沼泽现象或采用简单工程措施即可排除地面积水的地段；（6）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。@##
在中华人民共和国境内从事各类房屋建设及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前必须申请领取施工许可证。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是施工许可管理。在中国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当向工程所在地的县级以上地方政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。这里是“应当”不是“必须”，因为还有一种情况，按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
某国出现通货膨胀现象时应采取的货币政策工具是（ ）。
A.增加商品有效供应
B.发行长期国债
C.减少货币供应总量
D.增加货币供应总量
答案：C
解析：
本题考查的是通货膨胀与通货紧缩。当发生通货膨胀时，调节和控制社会总需求，在财政政策方面，大力压缩财政支出，努力增加财政收入，坚持收支平衡，在货币政策方面，紧缩信贷，控制货币投放，减少货币总供应量。增加商品有效供应。
估价资料的保管期限是从估价报告出具之日起到估价报告得到使用之曰止。（ ）
此题为判断题(对，错)。
保险合同的当事人有被保险人和受益人；保险合同的关系人有保险人和投保人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第5章
下列表述中，不正确的是（ ）。
A．丙公司如有代理销售所得就应缴纳企业所得税
B．丁某出售房改房的增值超过了原价的20%，应缴纳土地增值税
C．甲公司必须交耕地开垦费
D．乙公司在咨询报告中，应考虑土地增值税、企业所得税、两税一费的征收对甲公司预期投资回报率的影响
下列关于房地产测绘特点的说法有误的是（ ）。
A．房地产测绘图一般比例尺很大
B．房地产测举的主要对象是房屋和房屋用地的位置、权属、质量、数量、用途等状况，以及与房地产权属有关的地形要素
C．房地产测量精度要求较高，一般不能直接从图上量取，必须现场勘测、计算
D．房地产测绘的复测周期一般为1年
正确答案：D
城市基本地形图的复测周期一般为5～10年，而房地产测绘的复测周期不能按几年来测算，要随着各种变化进行补测。
基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是效用。基数效用论采用的分析方法是边际效用分析法，序数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。
下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（ ）。
A．时间风险
B．比较风险
C．持有期风险
D．通货膨胀风险
答案：D
解析：
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。
房地产的共有权在共同共有中，共有人按照其份额对共有的房地产享有权利，承担义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ）。
A．依法成立
B．有必要的财产或经费
C．有自己的名称、组织机构和场所
D．能独立承担法律责任
正确答案：D
应能独立承担民事责任，D项说法不够准确。
由于城市规划的需要，政府拟对某小区进行房屋征收。甲在此小区有一套住宅，权属证书齐全，现用于出租；另有一套自建的房屋没有经过登记但是已经使用了7年。现委托乙房地产估价机构对甲的住宅进行评估。
对于甲自建的房屋，乙估价机构应按照（ ）进行评估。
A、合法建筑
B、非法建筑
C、市、县级人民政府的认定、处理结果
D、征收部门与估价机构的协商结果
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。
商品房预售是指房地产开发企业将已经建成的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
建设用地使用权出让金可以一次或多次支付，但只有全部支付后，才能办理建设用地使用权登记
答案：对
解析：
土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后，才能申请土地使用权登记，领取权属证书。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第6章
对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。
请根据以下内容回答 1～9 题
（一）甲公司依法取得15亩蔬菜生产基地和城市规划区内20亩国有土地的土地使用权，用于开发商品房和经济适用住房，并委托某房地产估价机构对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。开发建发过程中，甲公司依法取得商品房预售许可证后，委托乙公司代理预(销)售商品房，委托协议签订后，乙公司在媒体发布商品房预售广告，并协助甲公司为部分购房者办理抵押贷款手续。该小区全部竣工后，购房者陈某对所购商品房面积提出疑问，乙公司的销售人员进行了解释。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋权属登记手续。
第 1 题 征收15亩蔬菜生产基地，应当（ ）。
A．由省人民政府批准农用地转用，同时办理征地审批手续
B．由省人民政府批准农用地转用，不再另行办理得地审批
C．由国务院批准农用地转用，同时办理征地审批手续
D．由国务院批准农用地转用，不再另行办理征地审批
正确答案：C
蔬菜生产基地属于基本农田。《土地管理法》第四十五条征用下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区，直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批。
房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。实际上，房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务，还经常从事其他房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务。
某家庭购买一套住宅，单价为3000元／m2，该家庭月收入6000元，其中30％可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款利率为6％，抵押贷款价值比例最大为80％，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多大的住宅?
正确答案：
拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是瑕疵请求规则。拍卖标的存在应该告知而未告知的瑕疵，无论该责任最终应该由谁承担，拍卖人应该先行负责。
下列关于贷款担保的说法，错误的是( )。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
[答案] B 贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障。
下列居住性用地控制性详细规划指标中，属于指导性指标的有 ( )。
A.建筑密度
B.用地面积
C.人口容量
D.停车泊位
E.建筑形式
答案：C,E
解析：
指导性指标一般包括以下各项：
(1)人口容量。即规划地块内部每公顷用地的居住人口数，通常以上限控制。
(2)建筑形式、体量、色彩、风格要求。对规划区重点地段的建筑形体和布局应进行特别控制(包括广场控制线、绿地控制线、裙房建筑控制线、主体建筑控制线、建筑架空控制线、建筑高度控制范围、建筑颜色等具体指标)。
(3)其他环境要求。
下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（ ）。
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、人为哄抬价格的交易
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
答案：A,C,D
解析：
考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项B，交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；选项E，交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
(2013真题) 强制拍卖时，只有法院有权选择拍卖机构进行拍卖。（）
答案：错
解析：
本题考查的是强制拍卖的概念、特点和原则。强制拍卖是指国家执法机关依法对被查封扣押的财产实行公开竞价，把物品卖给出价最高的竞买人，以清偿债务为目的的一种强制执行行为，是法定委托拍卖方式的一种。在我国，拥有强制拍卖权的国家机关有法院、检察院、公安机关、海关、税务机关等。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第7章
某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。
A．上升
B．下降
C．不变
D．无法确定
答案：A
解析：
可比实例的价格公式为：
若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常成交价格会上升。
根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为（ ）类。
A.3
B.4
C.5
D.6
答案：A
解析：
本题考查的是城市用地评价。根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为3类。
一套建筑面积为100㎡，单价为2000元/㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5．31%，则该套住宅的（ ）。
A．实际单价为2000元/㎡，实际总价为30．16万元
B．实际单价为1950元/㎡，实际总价为20万元
C．实际单价为2000元/㎡，实际总价为20万元
D．实际单价为2200元/㎡，实际总价为30．16万元
房屋租赁期间内，不影响原租赁合同效力的情形有（）。
A、房屋赠与
B、房屋析产
C、房屋继承
D、房屋焚毁
E、房屋买卖
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发公司在拆迁王姓的一户民房时，因拆迁补偿价格发生争执，委托某房地产评估公司对王某的住房重新进行评估。该评估公司进场勘察是2006年9月6日，双方签订拆迁补偿合同是2006年4月10日。评估公司确定以2006年9月6日作为估价时点进行估价。自2006年5月以来，该市房地产市场受全国房地产价格上涨的影响出现明显上涨行情，房地产市场价格平均每月上涨3％左右。该评估公司依据当前房地产市场价格做出估价，其价格却并不为开发公司认可，请问这是何原因?估价公司是否有错?如有，错在哪儿?整个案例有什么问题吗?
正确答案：
重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
甲公司拥有的某汽车加油站，于1 年前进行了装修改造。站内建有营业楼及加油棚各1 幢。有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。
请问：
1．该估价项目的估价对象范围具体应包括哪些？
2．乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？
答案：
解析：
1．（1）该估价项目的估价对象范围具体包括：
①加油站的房屋、构筑物及其占用范围内的使用权。
②加油站的设施设备以及工器具等动产。
③加油站的特色装饰装修。
④加油站的特许经营权。
理由：房地产估价报告中，估价对象范围有：土地、房屋、构筑物、树木等，同时说明估价对象范围是否包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或者权益。在界定估价对象的范围时，应注意同一标的物在不同的估价目的下，如抵押估价、房屋征收估价、自愿转让估价、人民法院拍卖估价，估价对象的范围可能应有所不同。对继续经营下的自愿转让估价，其估价范围包括：特色装饰装修、动产、特许经营权、抵押贷款和其他债务等。
2．加油站是一种特殊用途的房地产，有其自身特点，在估价中只有充分了解其特点，才能正确把握其价格的影响因素和影响关系，才可能通过科学评估得到其合理的价格。本案例，乙房地产估价机构应要求甲公司提供的资料有：
（1）加油站的房地产权属证书（房屋所有权证、国有土地使用证）。
（2）加油站的设施设备情况（储油罐、加油机等的数量、型号、规格等）。
（3）加油站的营业执照、特许经营资质证书、特许经营权出让合同。
（4）加油站近3 年的经营状况及财务报表。
卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收（如房产税、城镇土地使用税）是不可转嫁的，对收益性房地产来说，增加房地产持有环节的税收，会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。P139。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第8章
7工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场营销因素调查的有（ ）。
A．房地产销售价格调查
B．房地产促销策略调查
C．城镇居民家庭收入调查
D．城市人口地理分布调查
E．城市基础设施状况调查
答案：A,B
解析：
房地产市场营销因素调查包括：①产品调查；②价格调查；③分销渠道调查；④促销策略调查。CE 两项，城镇居民家庭收入调查和城市基础设施状况调查属于经济环境调查；D 项，城市人口地理分布调查属于人口资源环境调查。
经营性国有土地使用权可以通过（ ）方式取得。
A.行政划拨
B.招标出让
C.拍卖出让
D.协议出让
E.挂牌出让
答案：B,C,E
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。协议出让，适用于某些非盈利性用地。
下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的有（ ）。
A.会计报表是根据账簿上所记录的资料，经过整理.归类.汇总而编制的表式报告
B.会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的
C.企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策
D.会计报表是会计核算工作的一种专门方法
E.会计报表提供的信息是依法征收利税的主要依据
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是会计报表的意义和作用。选项B错误，会计核算中的报账，主要是通过编制会计报表来进行的。
(2012真题) 房地产开发企业销售成套商品住宅，应采取的销售方式是（）。
A.按套销售
B.返本销售
C.按房间销售
D.售后包租
答案：A
解析：
本题考查的是商品房销售的其他限制性规定。《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售。
XX健身中心位于城南，处于商务区，为一大型全套健身中心，其项目十分齐全，基本涵盖了各项健身运动，从国外引进了大批先进的健身器材，其教练也都是经过专业培训的老师，现委托评估机构对其进行估价。
商业房地产的价值在垂直空间范围内表现出明显的（ ）。
A.固定性 B.骤增性
C.衰减性 D.无限性
下列选项中，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数是（ ）。
A、城市家庭可支配收入
B、城市家庭总支出
C、房地产价格指数
D、城市居民消费价格指数
答案：D
解析：
本题考查的是需求指标。城市居民消费价格指数，反映一定时期内城市居民家庭所购买的生活消费品价格和服务项目价格变动趋势和程度的相对数。参见教材P42。
下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（ ）。
A.持有期风险
B.时间风险
C.周期风险
D.机会成本风险
答案：C
解析：
【考点】房地产投资的系统风险。系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。
根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，以下说法正确的是( )。
A.城区常住人口50万以下的城市为小城市
B.城区常住人口20万以下的城市为Ⅰ型小城市
C.城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市
D.城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市
E.城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市
答案：A,C,D,E
解析：
城区常住人口50万以上100万以下的城市为中等城市；
城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为Ⅱ型大城市；
城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；
城区常住人口1000万以上的城市为超大城市(以上包括本数，以下不包括本数)。
2021房地产估价师历年真题解析9章 第9章
目前，各国中央银行的公开市场业务主要是买卖政府债券。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
标准深度是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价逐渐升高；由此点远离道路的方向，地价（ ）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零
答案：C
解析：
本题考查的是路线价法。标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变，即街道对地价没有影响。
已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足（），或者已投资额占总投资额不足（），中止开发建设满一年的国有建设用地，可以认定为闲置土地。
A、25%，25%
B、1/3，25%
C、1/3，30%
D、50%，50%
答案：B
解析：
本题考查的是闲置土地的认定。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
一般来说，在增量房市场上，卖方对房地产信息的了解程度要高于买方。（ ）
答案：对
解析：
由于房地产具有的位置固定性、异质性、弱流动性和价值量大等特性，导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方。
城市规划对土地使用管制的内容，主要包括（ ）等。
A．建筑高度
B．建筑结构
C．容积率
D．土地使用权来源
E．土地用途
按照现行政策，陈某购买商品房应缴纳的税为（ ）。
A．契税
B．营业税
C．城市维护建设税
D．印花税
正确答案：AD
按照现行政策，陈某购买商品房不用交纳城建维护税。
某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3、0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比较价格为（ ）元/m2。
A.2160
B.2175
C.2181
D.2205
答案：C
解析：
本题考查的是平均数修正法。加权平均法得到的比准价格＝2130×0.3＋2190×0.4＋2220×0.3＝2181（元/m2）。
甲领取0.3万m2营业房《房屋所有权证》后，应当（ ）。
A．将在建工程抵押转为房地产抵押登记
B．重新办理房地产抵押登记
C．直接领取他项权证
D．无须再办理房屋抵押登记
