房地产估价师考试真题及详解6篇 第1篇
大气污染源情况的影响可从（ ）方面来看。
A.源强
B.源弱
C.源高
D.源低
E.源近
答案：A,C
解析：
本题考查的是大气污染源。大气污染源情况的影响可从源强和源高两方面来看。
按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（ ）
答案：对
解析：
按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。按照建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?
正确答案：
乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。
一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；
二是从估价时点看，拍卖时是2002年12月，而第二期工程在2005年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；
三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；
四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；
五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。
试题分析
对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。
乙公司2013年3月欲参与政府挂牌出让的一宗商住用地，占地30公顷，容积率2.5的竞价。委托甲房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。甲询问乙公司一些基本想法，乙公司如果拿到此地想分5期滚动开发，未来住宅全部出售，商业50%出售，50%自营，董事会期望的投资回报率为8%。
采用动态分析法进行估价时，正确的是（ ）。
A.对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
B.对宗地整体估价，将各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
C.对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D.对五期分别估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点后加总
答案：C
解析：
动态分析法是要将未来净现金流量折现到价值时点（在本题中是取得土地的时点）的，选项D错在不同时点的价格不能直接相加。
如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （ ）
答案：对
解析：
考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。
房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。
在求取土地的重新构建价格时，通常是假设土地上的建筑物并不存在，再采用 ( )等方法求取其重新取得价格或重新开发成本。
A、 比较法
B、 成本法
C、 基准地价修正法
D、 标定地价修正法
E 假设开发法
房地产开发项日实行（ ）。
A．资本金制度
B．股份制度
C．质量责任制度
D．项日手册制度
正确答案：A
房地产开发项目实行资本金制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金，可以有效地防止部分不规范的企业的不规范行为，减少楼盘“烂尾”等现象的发生。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（ ）。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
答案：B,D
解析：
本题考查的是最高额抵押权。《物权法》规定，最高额抵押是为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权做担保。设定最高额抵押权时，债权尚未发生，为担保将来债权的履行，抵押人和抵押权人协议确定担保的最高数额，在此额度内对债权担保。参见教材P146。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第2篇
某家庭预计今后20年内月收入为8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押贷款的月还款。已知贷款年利率为9%，则该家庭有偿还能力的20年期最大抵押贷款申请额是( )万元。
A、 28.62
B、 35.57
C、 41.56
D、 48.24
答案：B
解析：
抵押贷款申请额=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57万元
某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少80万元，运营费用减少50万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。
A.135.3
B.186.4
C.196.8
D.213.8
答案：C
解析：
本题考查的是价值减损额的评估法。年净收益减少＝80－50＝30（万元）。价值减损额＝（80－50）/8.5%×[1－1/（1＋8.5%）10]＝196.84（万元）。P221。
繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。
对于共有房地产的转让，需要其共有人( )。
A、 全部同意
B、 超过50%同意
C、 超过2/3同意
D、 有人同意就行
答案：A
解析：
根据《城市房地产管理法》及《转让管理规定》的规定，共有房地产权利的行使须经全体共有人同意，不能因某一或部分权利人的请求而转让。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。
下列房屋部位中，不计算建筑面积的是（ ）。
A．房屋的天面
B．与房屋相连无柱有上盖有围护结构的走廊
C．有围护结构的门廊
D．不封闭有顶盖的永久性架空走廊
答案：A
解析：
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算面积。B 项，与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。C 项，有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算全部建筑面积。D 项，有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是（ ）。
A．概算指标
B．概算定额
C．预算定额
D．施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，作为编制施工组织设计、施工预算、施工作业计划、签发施工任务单、限额领料单及结算计件工资或计量奖励工资等，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
下列对要约的理解有误的是（ ）。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
房地产估价师考试真题及详解6篇 第3篇
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，故抵押人所享有的所有权没有限制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的效力。抵押人对抵押物仍有行使占有、使用、收益、处分的权利，但抵押人所享有的所有权受到限制。P147。
以下可以提取现金的银行存款账户是（ ）。
A．一般存款账户
B．基本存款账户
C．临时存款账户
D．专用存款账户
E．特别存款账户
正确答案：BC
一般存款账户，存款人可根据需要自主选择银行，通过一般存款账户办理转账结算和现金缴存，但不得办理现金支取；专用存款账户主要用于办理各项专用资金的收付，支取现金应按照《人民币银行结算账户管理办法》的具体规定办理。
某宗可比实例房地产2006年1月30日的价格为500美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2006年1月30日为1美元＝ 7.98元人民币，2006年9月30日为1美元＝7.95元人民币，则将该可比实例调整为2006年9月30日的价格约为3758元人民币/m2。( )
此题为判断题(对，错)。
(2017年真题) 效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（ ）。
A.净现值法
B.费用现值比较法
C.等额年值法
D.费用年值比较法
E.差额投资内部收益率法
答案：B,D
解析：
本题考查的是方案经济比选方法的选择。当可供比较方案的效益相同或基本相同时，可采用费用现值比较法和费用年值比较法。
按照房地产的用途，首先可以把房地产分为居住房地产和非居住房地产两大类。（ ）
此题为判断题(对，错)。
最小二乘法的基本原理是（ ）。
A．要求实际值与估计值的离差平方和为零
B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小
C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零
D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小
正确答案：D
最小二乘法又称最小平方法，是估计回归模型数的常用方法。其基本原理是：要求实际值与趋势值的离差平方和为最小，以此拟合出优良的趋势模型，从而测定长期趋势。
对于（ ），市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。
A、寻求多样化购买行为
B、习惯性购买行为
C、复杂购买行为
D、化解不协调购买行为
答案：C
解析：
本题考查的是消费者购买决策过程。对于复杂购买行为，市场营销者应采取有效措施帮助消费者了解产品性能及其相对重要性，并介绍产品优势及其给购买者带来的利益，从而影响购买者的最终选择。参见教材P133。
在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。
A.空置量
B.房地产价格指数
C.平均建设周期
D.吸纳率
E.失业率
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产市场指标。选项A属于供给指标，选项C属于供给指标，选项E属于需求指标。P42～44。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第4篇
下列情况中会导致房地产价格上升的有（ ）
A、上调购房者贷款利率
B、收紧房地产开发贷款
C、增加房地产保有环节的税收
D、减免房地产保有环节的税收
E、提高最低购房首付款比例
答案：B,D
解析：
本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。选项BD属于替代品。参见教材P114。
投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是投资与成本。投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据。参见教材P170。
《物权法》规定房地产抵押权实现的方式有（ ）。
A、抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿
B、抵押权人直接向人民法院提起诉讼
C、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产
D、按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人
E、抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押人可以请求人民法院变卖抵押房地产
答案：A,C
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。
2006 年 12 月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为 100m^2，套内封闭阳台面积为 6m^2。2007 年 3 月，房屋通过竣工验收。经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为 0.25。2007 年 5 月，房屋交付给刘某。2007 年 6月，刘某领取了房屋所有权证。2007 年 7 月，刘某将该套住宅转让。
刘某转让该住宅计算个人所得税时，允许从其转让收入中减除的有关合理费用包括（ )
A.装修费用
B.交易手续费
C.物业管理费
D.住房贷款利息
答案：A,B,D
解析：
对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。个人所得税应纳税所得额=转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
张某购买了一套住宅，测量结果表明：该住宅套内使用面积为110 ㎡；套内自有墙体的水平投影面积为8 ㎡，共有墙体的水平投影面积为12 ㎡；封闭阳台的水平投影面积为6 ㎡，未封闭阳台的水平投影面积为4 ㎡，则该住宅的套内建筑面积为( )㎡。
A.128
B.132
C.134
D.140
答案：B
解析：
套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。该住宅的套内建筑面积=110 ㎡+ 8 ㎡+12 ㎡/2+6 ㎡+4 ㎡/2=132 ㎡。
某房地产经营项目在市场前景为好、中、差的情况下的净现值分别为500 万元、300 万元和80 万元，市场前景好、中、坏出现的概率分别为30％、50％和20％，该项目净现值的期望值是（ ）万元。
A．240
B．284
C．300
D．316
答案：B
解析：
该项目净现值的期望值=500×30％＋300×50％－80×20％=284（万元）。
住宅建筑物层数在7层及7层以上的应设置电梯。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是楼梯、电梯。一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，需要设置电梯。
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2 年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有（ ）。
A．利润总额
B．投资利润率
C．资产负债率
D．财务净现值
E．偿债备付率
答案：A,B
解析：
对于开发经营期较短的出售型房地产项目，可直接采用利润总额、投资利润率等静态指标进行方案比选。CE 两项属于清偿能力指标，D 项属于动态盈利能力指标。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第5篇
房地产具有独一无二性，因此不同房地产之间具有不可替代性。 （ ）
正确答案：×
尽管房地产有独一无二特性，但很多房地产之间仍有一定程度的替代性。
市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（ ）。
A．经营成本
B．物业档次
C．业主目标收益要求
D．同类型物业的市场供求关系
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（ ）
此题为判断题(对，错)。
【2012年真题】下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考
答案：D
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
一般说来，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通，这主要是考虑了写字楼的（ ）因素。
A、位置
B、为租户提供的服务
C、交通方便性
D、建筑设备系统
答案：C
解析：
考点:写字楼分类中应考虑的因素。大型写字楼建筑往往能容纳成千上万人在里面办公，有没有快捷有效的道路进出写字楼，会极大地影响到写字楼的分类。一般来说，中心商贸区的写字楼不能像郊区写字楼那样提供足够的停车位，但位于大城市中心商贸区的写字楼周围往往有方便快捷的公共交通。
某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为( )。
A．43.2%
B．50%
C．56.8%
D．70%
正确答案：C
下列现金流量图中，能表示的房地产投资模式有（ ）。
A.开发－销售模式
B.开发－持有出租－出售模式
C.购买－持有出租－出售模式
D.购买－更新改造－出售模式
E.购买－更新改造－出租模式
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。根据本现金流量图，期初发生一笔投资，即意为购买或土地成本；第一年末发生一笔投资，即意为更新改造或建造成本；运营期各年发生现金流出、流入，即意为出租；最后一年期末发生一笔转售收入和转售税费。
商业经营失败的最大原因是低于预期的（ ）水平。
A.出租率
B.资本回报
C.营业收入
D.租户经营收入
答案：B
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。低于预期的资本回报水平，是商业经营失败的最大原因。
房地产估价师考试真题及详解6篇 第6篇
下列关于不动产登记目的叙述中，不正确的是（ ）。
A.通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权
B.当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构可以办理转移登记
C.不动产登记的信息为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据
D.不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记的目的。通过登记可以清晰准确地展现出不动产物权的归属和内容，保护权利人依法取得的物权。不动产登记为交易当事人提供了较大的便利，减少了交易成本，保证了交易较快完成，交易效率得到极大的提高。在房屋所有权转移登记和建设用地使用权的转移登记中，当事人没有提交契税完税凭证，土地或房产登记机构不能办理转移登记。不动产登记的信息能够为国家进行宏观调控，推行各种调控政策提供了决策的依据。
在英国和其他英联邦国家，法院一般（ ）来判断房地产评估价值的误差范围。
A．使用估价对象房地产的实际成交价格
B．使用政府公布的房地产交易指导价格
C．使用近一年内房地产的平均成交价格
D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值
房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。（ ）
此题为判断题(对，错)。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。
A、13
B、15
C、16
D、17
答案：C
解析：
本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为：A－(n－1)×b＝0，n＝30÷2＋1＝16（年）。
某人现有资金50万元，欲竞买一个建筑面积为120m2、收益期为10年的店铺用于出租，其期望的自有资金资本化率为10%。店铺正常月租金为120元/m2，运营费用为租金收入的35%。银行可提供最高为六成、10年期、年利率8%的抵押贷款。该投资者所能接受的最高竞买价格为（ ）万元。
A.86.71
B.91.82
C.100.00
D.107.92
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。（1）抵押贷款常数RM＝A/V＝YM/[1－1/（1＋YM）n]＝8%/[1－1/（1＋8%）10]＝14.903%；（2）购买者要求的税前现金流量＝50×10%＝5（万元）；（3）偿还抵押贷款的能力＝年净收益－税前现金流量＝[120×120×12×（1－35%）/10000]－5＝6.232（万元）；（4）抵押贷款金额＝6.232/14.903%＝41.82（万元）；（5）该投资者能接受的最高竞买价格＝41.82万元＋50万元＝91.82（万元）。P275。
对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为12%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税的计税依据、税率。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。税率为12%。
民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的( )的法律规范的总称。
A、 权利和义务关系
B、 财产关系和人身关系
C、 民事法律关系
D、 法律关系
下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有（）。
A.完全产权价值
B.出租人权益价值
C.快速变现价值
D.承租人权益价值
E.残余价值
答案：C,E
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。快速变现价值通常低于市场价值；残余价值一般低于市场价值，这两个是非市场价值。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往往低于票面价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是债券的概念和特征。债券发行时，若市场利率低于债券利率，则溢价发行；若市场利率等于债券利率，则平价发行；若市场利率高于债券利率，则折价发行。
