21年房地产估价师考试题库精选6卷 第1卷
已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、 55.0
B、 38.5
C、 105.0
D、 23.6
答案：B
解析：
总额=700×5%×(1+7%+3%)万元=38.5万元。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。
会计核算的可比性原则是指企业之问的会计信息口径一致，相互可比。（ ）
正确答案：√
可比性原则是指企业之间的会计信息口径一致，相互可比。
假设开发法中，按估价对象细化的公式正确的有( )。
A．适用于在生地上进行房屋建设的公式：生地价值=开发完成后的房地产价值-由生地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买生地应负担的税费
B．适用于将生地开发成熟地的公式：生地价值=开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
C．适用于在毛地上进行房屋建设的公式：毛地价值=开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
D．适用于将毛地开发成熟地的公式：毛地价值=开发完成后的熟地价值-由毛地开发成熟地的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买毛地应负担的税费
E．在建工程价值=续建完成后的房地产价值-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
在建工程价值=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-续建投资利润-买方购买在建工程应负担的税费。
明确估价的基本事项中，龙头是( )。
A、 项目是否合法
B、 明确估价目的
C、 明确估价时点
D、 明确估价对象
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价程序中的明确估价基本事项。明确估价基本事项主要包括三方面：明确估价目的；明确估价对象；明确估价时点。其中估价目的是龙头。解决此题的关键在于日常的工作体会以及重点记忆。
写字楼物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理均属于收益性物业管理。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制定物业管理计划。在收益性物业管理中，可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及仓储物业管理、酒店物业管理等。
房地产开发企业的营业成本主要包括（ ）。
A.土地转让成本
B.管理费用
C.配套设施销售成本
D.商品房销售成本
E.房地产出租经营成本
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是投资与成本。营业成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括：土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租营业成本。管理费用属于期间费用，不属于营业成本。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第2卷
下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（ ）
A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数
B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动
C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格
D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同
E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。
某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。
A、 3300
B、 3324
C、 3335
D、 3573
答案：C
解析：
依题意，可根据公式：期房价格＝现房价格-?
-风险补偿，代入数值即得。
同一购物中心，所有租户的营业时间都必须一致。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是零售商业物业的租约。同一购物中心的租户之间，营业时间的安排应协调一致，制定该条款目的在于授权物业服务企业确定整个购物中心统一的营业时间，以方便物业管理工作，统一的营业时间一般以购物中心内的主要租户为准，次要租户可以适当缩短营业时间但不能超过统一营业时间。参见教材P363。
下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。
A．提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升
B．当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济
C．消费信用控制政策属于补充性货币政策工具
D．无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量
正确答案：C
消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。
债券的短期市场是指发行和买卖2年期内的短期政府债券活动的总称。
答案：错
解析：
债券的偿还期限
指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。
自用生产车间建筑面积3300m2；办公楼建筑面积1050m2；临街商业用房建筑面积 580m2，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料？
答案：
解析：
应收集的资料包括： ①目前房地产状况(物质实体、区域和权益)资料。 ②规划部门批准的规划设计条件或详细规划(或拆迁新建或改建的合法的最佳方案)(或技术经济指标) ③该地区居住物业的市场状况(或发展趋势)(或租金、售价水平)(或经营期的现金流)资料。 ④该地区居住物业的建安成本和间接费用(或建造成本费用)。 ⑤相关税费。 ⑥贷款利率。 ⑦该地区类似居住物业开发的平均利润水平。 ⑧该地区的拆迁政策法规及拆迁安置补偿费用。 ⑨市政配套费用和土地开发费用。 ⑩该地区土地出让金(地价)的规定和标准。
您可能感兴趣的试题
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第3卷
酬金制物业服务费的构成包括（）。
A.物业服务成本
B.物业服务支出
C.法定税费
D.物业服务企业的酬金
E.物业管理企业的利润
答案：B,D
解析：
本题考查的是物业服务收费。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A、2385
B、2393
C、2955
D、2964
答案：A
解析：
本题考查的是统一税费负担。税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，卖方得到了2659元/平方米，设正常成交价格为X，X＝2659－X×3.9%，X＝2559（元/平方米）；当买方承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，买方应付给卖方的价格＝2559－2559×6.8%＝2385元/m2。参见教材P186～187。
各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排为（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.国土规划
D.城乡规划
答案：B
解析：
本题考查的是规划简介。土地利用总体规划是各级人民政府，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，依法组织对辖区内全部土地的开发、利用、整治、保护在空间和时间上做的综合部署和统筹安排。
从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（ ）。
A．未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施 工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B．房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C．对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D．密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E．对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%
正确答案：ABC
ABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。
某套住宅的采光受到影响。受影响前的年租金为3万元，受影响后的年租金为2.5万元。该住宅的预期剩余价值寿命为30年，报酬率为8%。该住宅因采光受影响导致的价值减损为（ ）万元
A．0.50
B．5.63
C．6.25
D．28.14
在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。（ ）
答案：对
解析：
【考点】收入估算与资金筹措。资金筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第4卷
某房地产开发企业向银行贷款8000万元，期限为3年，年利率为10%。若该笔贷款的还款方式是期间按半年付息，到期后一次偿还本金，则该企业支付的利息总额是（ ）万元。
A、2540
B、2648
C、2720
D、2400
答案：D
解析：
考点:复利计算。企业支付的本息总额=8000×10%÷2×6=2400万元。
房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某公司委托一家房地产估价机构对其名下的一处房地产进行估价，估价时点为2003年6月2日。机构选取了一可比实例A，其成交价格为23700元/群，成交时间为2001年6月2日。在可比实例A中，由于买家急于购买，因此成交价格比正常高了15%。
当地同类房地产价格水平的变动情况为：2002年中期比2001年中期上涨了5%，2003年中期却比2002年中期下降5%。另外，由于可比实例A成交的单价区域因素要好于估价对象，当地房地产的价格水乎比估价对象所处区域要高12%；而且可比实例A的用材也相对考究，由此导致可比实例的价格高于估价对象7%。
由此可得出：
交易情况修正系数=(100—15)/100=O.85
交易日期修正系数=(1004-5—5)/100=1
个别因素修正系数=(100—7)/100=O．93
比准价格=23700×0.85×1×O.93=18734.85元/m2
(以下略)
正确答案：
交易情况修正系数应为：100/(100+15)=0.87
交易日期修正系数应为：(100+5)(100-5)/1002=0.9975
个别因素修正系数应为：100/(100+7)=0.9345
因此，比准价格应为：23700×0.87×0.9975×0.9345=19221.92元/m2
房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。
A.假设开发法和基准地价修正法两种方法
B.假设开发法和成本法两种方法
C.假设开发法、比较法、收益法和成本法四种方法
D.假设开发法、比较法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法
答案：B
解析：
本题考查的是估价作业方案的内容。主要的方法只有2种，假设开发法和成本法，其他的几种方法属于求取其中部分数据时采用的技术手段，不属于完整的方法。
关于大额可转让定期存款单的说法中，正确的有（ ）。
A.记名并可自由转让
B.面额固定
C.期限一般在一年以上
D.不能提前提取现金
E.利率比同期限的定期存款利率高
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：① 期限短，一般都在一年以内；②面额固定，起点高；③利率比同期限的定期存款高；④ 不记名，可自由转让；⑤不能提前提取现金。
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第5卷
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的吸水率与其孔隙率成正相关关系。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
(2017年真题) 下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。
A.开发商品住宅
B.开发工业厂房
C.购买优良区位的新竣工物业
D.购买繁华区域的成熟物业
答案：C
解析：
本题考查的是房地产直接投资。具备房地产投资管理经验的机构投资者，则更倾向于购买处于优良区位的新竣工甚至尚未竣工的物业，这类物业初始价值和收益水平较低，但物业价值和收益能力逐步提升。
房地产开发的主要程序可分为（ ）。
A.投资机会选择与决策分析
B.前期工作
C.建设阶段
D.租售阶段
E.招标阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产开发的一般程序。选项E属于前期工作阶段，不是单独的一个阶段。参见教材P65。
拍卖人不得以竞买人的身份参与自己的拍卖活动，但可委托他人代为竟买。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。
A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格
B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格
C．在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格
D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价
21年房地产估价师考试题库精选6卷 第6卷
由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由（ ）管理和使用。
A.农村集体经济组织
B.安置单位
C.组织单位
D.个人
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。由农村经济集体组织安置的人员，安置补助费由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的人员，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的人员，补助费发放给个人。
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法概述。估价对象价值V＝10×10＝100（万元），第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5（万元），V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。参见教材P267。
答案：对
解析：
《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。(——①宅基地、自留地、自留山一律属于集体所有；②农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有)”
某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2011 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25％。
3 幢建筑二层以上每层建筑面积分别为（ ）m2。
A.600.83
B.618.33
C.686.66
D.706.67
答案：D
解析：
3 幢建筑二层以上每层建筑面积=（17000／3－720）m2／（8－1）层=706.67m2。
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
以下因素会造成成交价格偏离正常市场价格的是( )。
A、 一方不了解市场行情
B、 卖方抛售
C、 卖方交纳了土地增值税
D、 通货膨胀
E 买方的偏爱
答案：A,B,E
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、没有私自利害关系下进行交易形成的价格。而成交价格通常随着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度、讨价还价能力等的不同而不同。解决此题的关键在于弄清两种价格的真正含义。
