21年房地产估价师考试真题6章 第1章
在环境噪声标准中，昼间等效声级是65dB，那么此是（ ）类声环境功能区
A.1
B.2
C.3
D.4
答案：C
解析：
本题考查的是环境噪声标准。昼间等效声级，50dB是0类，55dB是1类，60dB是2类，65dB是3类，70dB是4类。
注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象房地产状况导致的价格差异幅度。
当地2003年1月～8月房地产价格定基指数为1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、 1051。
比准价格计算如下。
一、交易日期修正系数
①KA=99.7%；②KB=99.0%；③KC=99.2%
二、求取比准价格
1．比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/ 100×100/99×100/99×101/100=6617(元/m2)
②比准价格B=6800×99.0%×100/100×100/102×100/99×100/101×100/100×100/ 100×100/102×100/100×100/102=6344(元/m2)
③比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100× 100/100×100/102×100/102×100/103=6201(元/m2)
④比准价格计算结果
(6617+6344+6201)/3=6387(元/m2)
答案：
解析：
KA计算错，应为
1051/1048=100.3%
2．比准价格A，房屋内装修情况修正系数比反，应为100/101。
比准价格A=6000×99.7%×100/100×100/98×100/97×100/98×100/100×100/100 ×100/99×100/99×100/101元/m2=6487元/m2
3．比准价格C，容积率修正系数错误，应为100/99。
比准价格C=6900×99.2%×100/100×100/103×100/100×100/101×100/100×100/ 100×100/99×100/102×100/103元/m2=6326元/m2
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某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方8000元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方和买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的8%和4%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方为购买该房地产的实付总金额为（ ）元/m2。
A.7076
B.8037
C.8348
D.8615
答案：D
解析：
本题考查的是统一税费负担。第一步，设正常负担价格为X，买方税费转嫁给了卖方，站在卖方视角分析，X＝8000－X×4%，X＝7692（元/m2）。第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，及自身税费，买方实付总金额＝7692＋7692×8%＋7692×4%＝8615（元/m2）。P186～187。
以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括( )。
A．速动比率
B．投资利润率
C．内部收益率
D．净现值
E．成本利润串
正确答案：CD
[答案] CD A项为清偿能力指标，B、E项为静态指标。
允许利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产开发项目经规划部门批准变更规划的，房地产开发企业自变更确立之日起（ ）日内应书面通知买受人。
A.7
B.10
C.15
D.30
答案：B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度。需求量是自变量，价格是因变量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是( )。
A．与财务报表中的成本完全不一样
B．应根据实际发生费用记录来确定
C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
正确答案：D
[答案] D 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。
实际价格是指在成交日期时一次付清的价格，或者将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题6章 第2章
城市详细规划一般可分为（ ）。
A.总体规划
B.控制性详细规划
C.详细规划
D.分区规划
E.修建性详细规划
答案：B,E
解析：
本题考查的是城市规划体系。根据编制的深度和内容，城市详细规划又可以进一步分为控制性详细规划和修建性详细规划。
房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为( )。
A、 临时用地土地使用权
B、 农村承包土地使用权(为农民集体土地上的)
C、 宅基地使用权(为农民集体土地上的)
D、 行政划拨土地使用权(为农民集体土地上的)
E 出让土地使用权(为国有土地上的)
从房地产价值是房地产预期未来收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上升。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋建筑工程保修期从( )起计算。
A、 工程竣工验收合格之日
B、 工程竣工验收之日
C、 工程竣工验收申请之日
D、 工程竣工之日
凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）
此题为判断题(对，错)。
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。
张某以6000元/m2的价格购买了一套面积为114m2的住宅，银行为张某提供了贷款价值比率为60%，15年期、年利率为7.8%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款。若张某在第11年的第一个月末一次性偿还剩余全部贷款，则偿还额应为（ ）万元。
A.18.94
B.19.20
C.19.33
D.22.87
答案：C
解析：
【考点】复利系数的应用。
月利率＝7.8%/12=0.65%，n＝15×12＝180。A＝P（A/P，i，n）＝6000×114×60%[0.65%（1+0.65%）180]/[（1+0.65%）180-1]＝3874.76。第121期一次性偿还，故P＝A+A（P/A，i，n）＝3874.76+3874.76/0.65%[1-1/（1+0.65%）59]＝19.325（万元）。
根据房地产开发的步骤，下列属于房地产开发工作的有（ ）。
A、提出投资设想
B、实施投资设想
C、评价投资方案
D、细化投资设想
E、获取土地使用权
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产开发的一般程序。房地产开发的一般程序包括：提出投资设想、细化投资设想、可行性研究、获取土地使用权、合同谈判与协议签署、工程建设、竣工交用、物业资产管理。
下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（ ）。
A．进行项目的财务评价
B．获取项目所需土地
C．确定规划设计方案并获得批准
D．对项目的建设工程进行招标
E．提交项目开工申请并获得批准
答案：B,C,D,E
解析：
房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和开工计划；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他。
21年房地产估价师考试真题6章 第3章
房地产课税估价的目的是为了保证国家税收公平合理，为了避免纳税人偷税漏税和税务机关课税不公平,双方都要求对房地产价值进行评估。
取得土地使用权所支付的金额作为扣除项目，以（ ）形式取得土地使用权的，以合同为依据按土地价格进行扣除。
A.出让金 B.毛地价 C.受让 D.招拍挂
名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。
政府发行债券有两种情况：一是发行短期国库券，期限在两年之内，目的是解决财政先支后收的矛盾。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列可以作为假设开发法适用的对象有（ ）。
A．待开发的土地
B．在建工程
C．有收益或有潜在收益的房地产
D．可装修改造或可以改变用途的房地产
E．既无收益又很少发生交易的房地产
正确答案：ABD
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（ ）。
A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升
B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升
D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大
（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
注销房屋权属证书，登记机关需收回原发放的房屋权属证书，以免贻害他人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5％的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。
房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点
答案：C
解析：
本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。
在毛租情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是写字楼的租约与租约谈判。在毛租情况下，由于业主要支付物业经营过程中的所有费用，因此要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。
21年房地产估价师考试真题6章 第4章
可行性研究的依据不包括（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.施工组织设计
C.国家规定的相关经济参数和指标
D.城乡规划行政主管部门出具的规划意见
答案：B
解析：
本题考查的是可行性研究的依据。选项B不属于可行性研究的依据。可行性研究的依据主要有下列方面：（1）国家相关法律法规；（2）国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、住房建设规划以及行业发展规划；（3） 国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；（4）城乡规划行政主管部门出具的规划意见；（5）《国有建设用地使用权出让合同》或国有建设用地使用权证书， 国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见或国有土地使用权出让文件；（6）环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；（7）交通行政主管部门出具的交通影响评价文件的意见；（8）自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；（9）有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；（10） 国家规定的相关经济参数和指标；（11）项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
耕地占用税的计税依据是纳税人( )面积。
A.经批准占用的耕地
B.经批准占用的土地
C.实际占用的耕地
D.实际占用的建设用地
答案：C
解析：
耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。
请教:2012年房地产估价师考试《房地产估价经营与管理》模拟试卷(十三)第1大题第21小题如何解答?
【题目描述】
假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，
A．10%
B．15%
C．5%
D．9%
| 【我提交的答案】： B |
| 【参考答案与解析】： 正确答案：D |
答案分析：
D 此题属于熟悉范畴。根据教材中的相关公式计算即可。
判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为( )。
A．0.060
B．0.940
C．1.060
D．1.064
正确答案：D
[答案] D
交易情况修正系数＝100÷(100-6)＝1.064
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量认证书》和《住宅使用说明书》。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。P113。
在使用交通时间距离时，应采用与该房地产有代表性的使用者相对应的交通工具和出行时段来测量。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按（ ）计征企业所得税。
A．12%
B．18%
C．27%
D．33%
正确答案：C
企业所得税实行比例税率，年应纳税所得额超过3万元至10万元以下（含10万元）的，减按27%税率征收。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
在地籍图中，属于地籍要素的有（ ）。
A．土地的编号
B．土地的利用类别
C．地理名称
D．房屋、道路、水系
E．土地的面积
21年房地产估价师考试真题6章 第5章
下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（ ）。
A．酒泉卫星发射基地
B．南水北调工程用地
C．北京某CBD商圈
D．某市政府办公楼
E．经济适用房
正确答案：ABD
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：
(1)国家机关用地和军事用地；
(2)城市基础没施与公益事业用地；
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
(4)法律、行政法规规定的其他用地。
某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6．8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3．9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/㎡。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
正确答案：D
正常成交价格=卖方得到的实际价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率）=2385元/㎡/（1-6．8%）=2559．01元/㎡，买方实际付出的价格=正常成交价格×（1+应由买方缴纳的税费比率）=2559．01元/㎡×（1+3．9%）=2658．81 3元/㎡
宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行（ ）并给予补偿。
A．仕收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
正确答案：C
根据《宪法》的有关规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿。
在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（ ）。
A.一般假设
B.背离事实假设
C.不相一致假设
D.依据不足假设
答案：B
解析：
本题考查的是估价报告的组成。在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除，属于背离事实假设。选项C容易混淆，不相一致指用途不一致，或产权登记不一致。参见教材P419。
(2013真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。
A.居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格的上升
B.如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大
C.如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产价格上升
D.如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大
E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是居民收入。居民收入是房地产价格的重要影响因素，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价是否过高，有无泡沫。
某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（ ）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67
答案：D
解析：
本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。
动态投资回收期是反映（ ）的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
答案：B
解析：
考点:动态投资回收期。动态投资回收期，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
建筑物区分所有权包括（ ）等。
A、按份共有所有权
B、专有部分所有权
C、共同关系成员权
D、共同部分持份权
E、长期使用租赁权
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。
21年房地产估价师考试真题6章 第6章
以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。
A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
判定一宗房地产是否为收益性房地产，关键是看该房地产（ ）。
A．目前是否有经济收入
B．过去是否带来了经济收益
C．是否具有产生经济收益的能力
D．目前的收入是否大于运营费用
城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和3～5年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
民事权利的保护方法中，“权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护”的方式属于自力救济。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是民事法律关系。权利人通过民事诉讼程序，请求人民法院依法予以保护的方法属于公力救济
因不可抗力导致超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，不属于闲置土地。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让合同及其管理。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。P36。
下列影响某宗建设用地价格的因素中，不属于权益因素的是（ ）。
A.土地用途
B.所在区域绿化水平
C.土地容积率
D.土地使用期限
答案：B
解析：
本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：房地产权利及其行使的限制；房地产使用管制；相邻关系的限制。房地产使用限制：世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用，都有或多或少的限制。对房地产估价来说, 有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。选项B，所在区域绿化水平属于区位因素中的周围环境，不属于权益因素。
建筑物中的伸缩缝可以代替沉降缝，但沉降缝不可以代替伸缩缝。（ ）
答案：错
解析：
伸缩缝与沉降缝最显著的区别是伸缩缝只设在墙、楼地面、屋顶上，基础不设缝。沉降缝则从屋顶到基础，全部构件部位均需设缝分开。这两种缝相同之处是，都要保证缝的两侧构件均能自由伸缩而互不影响。缝的表面必须遮盖妥善，不得渗漏。一般沉降缝同时可起伸缩缝的作用，而伸缩缝不能代替沉降缝。
限额设计是建设项目投资控制的重要环节和关键措施。( )
下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（ ）。
A.相关房地产类型的在建数量
B.吸纳率分析
C.相关房地产类型的存量
D.改变用途数量
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。
