21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第1章
关于流动比率的说法中，错误的是（ ）。
A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%
B.又称之为“银行家比率”
C.又称之为“二对一比率”
D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
答案：A
解析：
本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。
代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。
A、 直接归于该他人
B、 直接归于该行为人
C、 由该他人和该行为人按约定分担
D、 由行为人代该他人承担
某城市旧城改造区的一个街区需要进行拆迁改造，甲开发公司在申请了拆迁许可证后，委托乙估价机构进行拆迁评估。乙公司对某临街三层门市进行评估时，收集了类似出租房屋的经营费用、收益等资料，采用收益法进行评估：对该区域内一座小学进行评估时，采用了市场法评估，请问，乙估价公司在评估中有什么错误?
正确答案：
关于估价方法选用的说法，正确的有（）。
A.所有适用的估价方法都应选用，不得随意取舍
B.商品住宅一般应以比较法为常用的估价方法
C.现状空置的商铺不宜采用收益法估价
D.影剧院一般适用比较法和成本法估价
E.市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法估价的情况下，可以将成本法作为主要的估价方法
答案：B,E
解析：
本题考查的是选用估价方法进行测算。选项A错误，在理论上适用的估价方法，都应初步入选，不得随意取舍，但每种估价方法除了其适用的估价对象，还有需要具备的条件。有些估价对象因其所在地的房地产市场发育不够成熟等客观原因，可能会限制某些在理论上适用的估价方法的实际运用。因此，在前面已根据估价对象初步选择了估价方法的基础上，再根据捜集到的资料的数量和质量等情况，正式确定采用的估价方法；选项C错误，商铺具有收益性，即便现在空 罝，也可以采用收益法评估；选项D错误，影剧院很少发生交易，但具有收益性，不宜选用比较法，适用收益法。参见教材P215、409。
用于解决会计资产计价、负债清偿和收益确认等问题的会计假设是( )。
A.会计主体假设
B.持续经营假设
C.会计分期假设
D.货币计量假设
答案：B
解析：
持续经营——是指会计主体在可以预见的将来，将根据企业既定的经营方针和目标不断的经营下去，即在可以预见的未来，企业不会被宣告破产或进行清算，持有的资产将正常运营，负债将继续进行清偿。
持续经营假设的主要意义在于使会计核算与监督建立在非清算的基础上，从而解决了资产计价、负债清偿和收益确认等问题。
以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过（ ）。
A．半年
B．1年
C．1年半
D．2年
正确答案：D
D以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
本次估价背景情况如下：
估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。
以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。
2.估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。
3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持
安全的正常使用为前提。
4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。
（二）未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
据估价委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。
（四）不相一致假设
1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。
2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。
（五）依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价报告使用限制（略）
答案：
解析：
1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有关部门进行核实（或查询）。
2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。
3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。
解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。
4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。
国家实行土地登记制度，属于国有土地的，核发（ ）。
A．《国有土地所有证》
B．《国有土地使用证》
C．《集体土地所有证》
D．《集体土地使用证》
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第2章
在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ）
答案：错
解析：
当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例为可比实例，而不能“劣胜优汰”。例如，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例。
某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/m2。
获知兴建火车站后该宗房地产的价格为（ ）元/m2。
A. 2 000 B. 2 693. 42 C. 3 693. 42 D. 5 000
延长闲置土地开发建设期限，最长时间为（ ）。
A．6个月
B．12个月
C．18个月
D．24个月
某单位以现时的楼价15%的预付款订购了开发商开发建设过程中的楼宇，若1年后竣工交付使用时楼价上涨了12%，则其预付款的收益率是( )。
A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%
房地产司法拍卖中，为了保护被拍卖标的能以合理价格成交，可以由被执行人（原产权人）确定拍卖保留价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是保留规则。任意拍卖的保留价确定权在原产权人，但是司法拍卖中，被拍卖标的已经处于限制状态，确定保留价的权利在法院。P431。
乡镇企业的用地只有在下列（ ）情况时，才可以抵押。
A．乡镇企业属于集体企业
B．申请破产
C．和乡镇企业的建筑物同时抵押
D．经过乡镇政府主管部门批准后
正确答案：C
《担保法》规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与市场利率之间。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是利息与利率。马克思的利率决定理论认为利率的变化范围在零与平均利润率之间。
某房地产开发项目的占地面积2万㎡，土地总价16000万元，如果房屋开发成本为3000元/㎡，预测销售价格为8000元/㎡,则该项目实现盈亏平衡的容积率为（ ）
A1.4
B1.5
C1.6
D1.8
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第3章
答案：错
解析：
本题考查的是土地管理的基本制度。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。参见教材P13。
本次估价背景情况如下：
估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价委托人为××房地产开发公司，注册房地产估价师在实地查勘和市场调查时，从估价对象的施工方××建筑安装公司获取了相关成本等资料。
以下为该房地产估价报告中的估价的假设和限制条件内容片断。
（一）估价的假设条件
1．估价时点2009 年6 月18 日的房地产市场为公平、平等、自愿的交易市场。
2．本报告假定估价对象在合法前提下，按设计的商业用途使用能够产生最高最佳效益，并在未来可持续经营。
3．本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提，若提供资料及数据失实，由此产生的估价结果失实，本估价机构不承担责任。
4．估价对象土地用途为商贸综合用地，证载土地使用权终止日期为2053 年6 月19 日，剩余使用年限为44 年。
遵循合法原则和谨慎原则，本报告估价对象为商业房地产（未单独办理土地权属证书），设定其土地使用权年限自估价时点起为40 年。
5．估价对象与其他生产要素相结合，能满足其剩余使用年限内的正常使用要求，并得到
有效使用。
6．估价委托人拥有估价对象完全权益，包括房屋所有权和国有土地使用权。
7．任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规政策等。
8．我们于2009 年6 月25 日至26 日对估价对象进行了实地查勘，不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查勘之日的状况保持一致，提醒估价委托人使用估价报告时注意。 9．注册房地产估价师在进行实地查勘时，观察到估价对象外部完整正常，但不能确定其
有无内部缺陷，本报告假设其建筑质量是以维持正常的使用寿命。
（二）估价的限制条件
1．本次估价目的仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不对其他目的负责任，超出此范围使用报告，本估价机构不承担相应法律责任。
2．估价结果未考虑将来可能发生的资产处置、产权转移等费用对其抵押价值的影响。
3．根据××市当前房地产市场的特征，本房地产估价报告应用有效期为半年，即自本报告估价时点起半年内有效。在应用有效期内，如果房地产市场发生重大变化，并对房地产价值产生明显影响，应重新进行估价。
4．本报告仅供委托人使用，未经本公司同意，不得向估价委托人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供。本报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
答案：
解析：
估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及理由具体如下：
（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。
理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取的相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中应表述为委托人提供的资料及数据。
（2）错误：设定其土地使用权年限自估价时点算起为40 年。
改为：设定其土地使用权年限自估价时点算起为44 年。
理由：其土地使用权年限为自估价时点2009 年6 月18 日至证载土地使用权终止日期2053 年6 月19 日止为44 年。
（3）错误：自本报告估价时点起半年内有效。
改为：自本报告出具之日起半年内有效。
理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。
（4）错误：不能确认估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
改为：假定估价对象在估价时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。
理由：估价假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调查的资料；③估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为“假设……”，不能用“不确定……”。
下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是( )。
A.继承
B.赠与
C.抵债
D.交换
答案：A
解析：
对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场，”这种划分所采用的市场细分标准有( )
A按存量增量细分
B按交易形式细分
C按目标市场细分
D按房地产用途细分
E按地域细分
运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是( )。
A.估算后续开发经营期 建设工程教育网整理
B.估算后续开发的各项支出、收入
C.估算后续开发各项支出、收入在何时发生
D.估算开发期中的利息和利润
关于估价对象状况描述的说法，正确的是（ ）。
A．对估价对象范围的描述就是说明其四至
B．对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观
C．对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层
D．对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度
答案：D
解析：
A项，对估价对象范围的描述：说明估价对象是仅包括房地产中的土地、房屋、构筑物、树木等财产，还是包括房地产以外的家具、机器设备、债权债务、特许经营权等其他财产。B项，对建筑物外观的描述：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。C项，建筑物实物状况应说明：①建筑规模；②层数和高度；③外观；④建筑结构；⑤设施设备；⑥装饰装修；⑦日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水；⑧层高和室内净高；⑨空间布局；⑩竣工日期等。因而周围环境和景观属于区位状况描述内容，朝向和楼层一般也属于建筑物区位状况描述内容。
在各种保险中，社会保险最能体现（ ）职能。
A.分散风险
B.组织经济补偿
C.融通资金
D.分配
答案：D
解析：
本题考查的是保险的职能。在各种保险中，社会保险最能体现分配职能。
关于收取租金的说法中，正确的是（ ）。
A.租金收取办法要尽量考虑到业主的方便
B.制定租金收取办法的目的，是尽量减少由于迟付或拖欠租金而给业主带来的损失
C.租金收取办法中，惩罚比奖励更为有效
D.物业管理还提倡租户主动按时缴纳租金
答案：B
解析：
本题考查的是制定租金收取办法。选项A错误，租金收取办法要尽量考虑到租户的方便；选项C错误，租金收取办法中，奖励比惩罚更为有效；选项D错误，物业管理还提倡主动的收租服务。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第4章
2012 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m^2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m^2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。
甲房地产估价机构资质等级可以为（ ）。
A.一级
B.二级
C.三级
D.暂定三级
答案：A,B,C
解析：
根据《房地产估价机构管理办法》，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。
因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产周期运动的新观念认为不均衡是瞬间的，均衡才是真实、永续的。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产市场的景气循环。房地产周期运动的新观念认为均衡是瞬间的，不均衡才是真实、永续的。
不确定因素对房地产投资项目经济效益的影响，可以运用概率分析的方法进行定量分析。（ ）
答案：对
解析：
风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。
下列房地产中，不得转让的有（ ）。
A、10人共有的房地产，其中1人不同意转让的房地产
B、未解决权属争议的房地产
C、设定了抵押权的房地产
D、已被依法查封的房地产
E、已列入城市征收范围内的房屋
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。原建设部令第56号《城市房地产抵押管理办法》第三十七条经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条规定，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )
正确答案：×
[答案] × 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
(2014真题) “实际投资额占全部开发投资总额的60%”按统计指标分类为（）。
A.比较相对指标
B.强度相对指标
C.结构相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
本题考查的是相对指标。结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。
由于股票可以自由流通，因此股东与股份有限公司之间的关系不稳定。
答案：错
解析：
对于股东来说，只要持有股票，则其股份有限公司的股东身份和权益就不可能改变。所以，它反映了股东与股份有限公司之间稳定的经济关系。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第5章
保险业经营中的概率，也叫或然率，是从质量角度来研究偶然事件内部所包含的必然性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
两年前，甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租，由于该城区缺少办公用房，甲公司办公室出租率达到100%。现政府将该区段规划改造成为办公商务区，上述房屋列入征收范围。甲公司为了获得最有利的征收补偿，向房地产估价机构进行了专业咨询。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，《国有土地上房屋征收评估办法》，甲公司能提出哪些估价要求？对甲公司可能提出的估价要求，房地产估价机构该如何解答？
答案：
解析：
1.甲公司可能提出以下要求：（1）要求按改造、装修后的办公用途房地产进行市场价值估价。（2）办公楼的装修、改造费用的估价。（3）对该办公楼承租人的损失大小进行评估。
2.房地产估价机构可以做出的答复：（1）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；该宗房地产应按照改造之前原法定用途，即标准工业厂房进行评估，并且评估价格中不应包括改造、装修办公楼的费用支出，但按工业用途评估时，可另行委托评估停产停业的损失补偿。（2）如果经城市规划行政管理部门确认认可，也可以按改造以后的办公用途进行估价。（3）对于当前办公楼的承租人损失应由甲公司与承租人协商解决。
（ ）是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。
A．单项工程
B．单位工程
C．分部工程
D．分项工程
正确答案：A
本题主要考查的是工程项目的概念，工程项目也称单项工程。
年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余寿命来求取折旧的方法。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
当进行市场调查时，第一个原则是要采用（ ）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。
A.公正
B.客观
C.科学
D.全面
答案：C
解析：
本题考查的是对市场调查的分析与评估。在进行市场调查时，第一个原则是要采用科学的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验
完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是（ ）。
A、产品是否具有差别性
B、市场信息是否完全
C、资源流动是否存在障碍
D、生产者和消费者数量的多少
答案：A
解析：
本题考查的是垄断竞争市场上的厂商均衡。垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。
为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（ ）
正确答案：×
为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。
整个国家市场环境条件变化对房地产市场的影响，要比当地市场环境变化造成的影响大。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。房地产市场是地区性市场，当地市场环境条件变化的影响要比整个国家市场环境变化的影响大。
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第6章
下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（ ）。
A、解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布
B、蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理
C、解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上
D、蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题
答案：D
解析：
考点:风险分析的一般过程和方法。解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛模拟法进行风险分析。
区位是房地产重要的组成部分，本质上是由于房地产具有（ ）性。
A、体量庞大
B、价值量大
C、不可移动
D、权益特性
答案：C
解析：
本题考查的是房地产区位的含义。区位原本是房地产的外在因素，因房地产的位置不可移动而成了房地产的重要组成部分。参见教材P54。
下列关于房屋建筑工程质量保修责任，说法正确的有（ ）。
A.房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知
B.保修费用由施工单位承担
C.保修完后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收，涉及结构安全的应当报当地建设行政主管部门备案
D.保修费用由质量缺陷的责任方承担
E.因保修不及时造成新的人身.财产损害，由建设单位承担赔偿责任
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。保修费用由质量缺陷的责任方承担。因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任
下列有关市场价格、理论价格、成交价格、评估价值的说法中，错误的是（ ）。
A、当交易状况正常时，成交价格接近市场价格
B、当市场状况正常时，市场价格接近理论价格
C、当估价科学准确时，评估价值接近市场价格
D、当房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大低于收益价值和成本价值
答案：D
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价格。房地产价格有泡沫的情况下，比较价值大大高于收益价值和成本价值。
运用平均发展速度法预测房地产价格时，可对过去各期的发展速度予以加权计算，权重应根据各期发展速度的大小，由小到大来确定。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是平均发展速度法。越接近所预测的价格对应的时间的发展速度对预测越重要，所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。至于在预测时究竟应采用哪种权重予以加权，一般需要根据房地产价格的变动过程和趋势以及预测者的经验来判断确定。
(一)估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。
业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是( )。
A．抵押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险
B．抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险
C．抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价值耗损风险
D．选用估价方法不恰当形成适宜性风险
无论是房地产估价师资格，还是房地产估价机构资质，按照《中华人民共和国行政许可法》之规定，都是行政许可项目。
赵某以12000元/㎡的价格购买了230㎡的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（ ）。
A．0．12
B．0．21
C．1．26
D．2．05
21年房地产估价师考试真题精选及答案7章 第7章
居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
由于房地产的( )，每宗房地产的温度、湿度、日照、交通、周围环境、景观、与其他地方 (如市中心)的距离等，均有一定的状态，从而形成了每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置，使房地产有区位优劣之分。
A．不可移动性
B．独一无二性
C．寿命长久性
D．流动性差
正确答案：A
[答案] A
本题主要考查的是房地产不可移动的特性。应该注意的是，房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却有可能发生变化。因为周围环境、交通条件、与公共服务设施及商业中心的接近程度等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些是可变的。
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价机构资质管理。住房城乡達设部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。参见教材P156。
在假设开发法的传统方法中计算投资利息时，应计息的项目包括（ ）。
A．待开发房地产的价值
B．待开发房地产取得的税费
C．续建开发成本
D．销售费用
E．销售税金
某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税（ ）万元。
A．9000
B．10250
C．12000
D．15000
答案：B
解析：
土地增值税实行四级超额累进税率及对应的土地增值税计算公式为：①增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，应纳税额=土地增值额×30％；②增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分，税率为40％，应纳税额=土地增值额×40％-扣除项目×5％；③增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分，税率为50％，应纳税额=土地增值额×50％-扣除项目×15％；④增值额超过扣除项目金额200％以上部分，税率为60％，应纳税额=土地增值额×60％-扣除项目金额×35％。根据题意，土地增值额=65000－35000=30000（万元），土地增值额占扣除项目金额比例=30000÷35000=85.71％，50％<85.71％<100％，所以，税率为40%，则应缴纳的土地增值税=30000×40％－35000×5％=10250（万元）。
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个重要保证。（ ）
正确答案：×
搜集内容完整、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。
在速度指标统计中，定基发展速度加上1(或100％)等于定基增长速度。
答案：错
解析：
增长速度——是反映现象增长程度的相对指标，由增长量与发展水平的比求得。
与发展速度相对应，增长速度分为定基增长速度和环比增长速度。
定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度；
环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度。
(2015年真题) 某市拟拍卖一宗面积为13.33万m2、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万m2的公共租赁住房，政府以6000元/m2的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/m2，销售税金及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。（8分）
答案：
解析：
假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税）
1.建筑面积=13.33×2.56=34.1248（万m2）
2.销售收入由两部分组成：商品住房销售收入+配套公租房回购收入总销售收入（不扣除营业税及附加）
=（34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000=268009.956（万元）
3.总成本=34.1248×（1.04A+3800）+5500=35.48979A+135174.2
4.利润=销售收入-销售税费-总成本
8000=268009.956-35.48979A-135174.2
A=3517.512（元/平方米）。
