房地产估价师考试题库精选5篇 第1篇
理解需求弹性和需求弹性系数的要点错误的是（ ）。
A．需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度
B．需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响
C．需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小
D．同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同
正确答案：C
需求价格弹性系数的数值可以是正值可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。
所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，未设立地役权、抵押权等情况，但是可以出租。（ ）。
答案：错
解析：
考点:按权益状况划分的种类。所谓“干净”，是指房屋所有权、建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权、抵押权或其他任何形式的他项权利，不存在发包人拖欠承包人的建设工程价款，未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项、规划、用地审批、施工许可、竣工验收等手续齐全，产权明确等。
注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。
A．1000
B．5000
C．10000
D．30000
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。
据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。
正确答案：
答案：839.92万元
(1)计算办公楼现值
①办公楼整体年净收益=80×3000×85%×(1—35%)×12＝159.12(万元)
②收益年限＝40一6＝34(年)
(2)计算乙方的使用权价格
①乙方使用权年净收益＝80×2000×85%×(1—35%)×12＝106.08(万元)
②乙方使用权剩余收益年限＝15—4＝11(年)
③乙方使用权剩余收益年限价格为：
(3)甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格＝1528.92—689＝839.92(万元)
某市2016年住宅的预测销售为500万平方米，实际销售为650万平方米，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2017年住宅销售量为（ ）万平方米。
A.500.0
B.537.5
C.612.5
D.650.0
答案：C
解析：
本题考查的是市场趋势分析。本期预测值=平滑指数×前期实际销售量+（1－平滑指数）×前期预测值＝0.75×650＋（1－0.75）×500＝612.5。
房地产估价师考试题库精选5篇 第2篇
以下难以使用市场法估价的房地产有( )。
A．标准工业厂房
B．写字楼
C．古建筑
D．纪念馆
E．学校
正确答案：CDE
[答案] CDE
市场法适用的对象是具有交易性的房地产，如写字楼、商铺、标准厂房。而那些很少发生交易的房地产，如特殊厂房、学校、古建筑、纪念馆、寺庙等，则难以采用市场法估价。
某宗房地产的年净收益的5万元，某人现有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。
A、21
B、54
C、57.5
D、62.5
答案：C
解析：
考点:投资组合技术。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5万元。自有资金＋抵押贷款金额。
抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应将转让所得的价款向抵押权人清偿债务或者提存。（ ）
答案：对
解析：
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
抵押权属于他物权，也属于一种特殊的用益物权。（ ）
答案：错
解析：
他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。抵押权属于担保物权，不属于用益物权。
企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的 金额，这种现象属于会计差错。（）
答案：错
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式：企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。参见教材 P348。
房地产估价师考试题库精选5篇 第3篇
答案：对
解析：
考点:报酬率的实质。投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发项目的占地面积为8000m2，土地使用权年期为40年，总建筑面积50000m2，其中服务式公寓35000m2，商务、办公、餐饮、健身娱乐等服务用房5000m2，地下车位230个（10000m2）。项目建设期为3年，总投资额为35000万元（不包括贷款利息），其中自有资金占35%，其余投资来源于贷款和预售收入：
第一年投入资金9000万元，全部为自有资金；
第二年投入资金13250万元，其中3250万元为自有资金；
第三年投入资金12750万元。
该项目的住宅与停车位从第二年开始销售，第二、三、四年的净销售收入分别为7750万元、12600万元、21650万元，第四年末全部售完；服务用房在第五年开始出租，出租率为90%，租金为3000元/m2．年，运营成本为租金收入的20%；服务用房的残值为20万元。
假设：投入全部发生在年初，收入发生在年末且可以全部再投入，贷款按年计复利，本息从第四年初开始偿还；在整个出租期内，出租率、租金、运营成本均维持不变；该项目的贷款年利率为10%、投资者全部投资和自有资金的目标收益率分别为15%和25%。
在贷款利息最少条件下，求：
（1）该项目的借款计划和还款计划。
（2）该项目全部投资内部收益率。
（3）该项目自有资金财务净现值。
答案：
解析：
第一问解答
借款计划的原理：借款＝当年投资-自有资金-预售收入
1）销售收入
第一年末:无销售收入
第二年末：7750万元
第三年末：12600万元
第四年末：21650万元
2）借款
第1年初：无借款
第2年初：13250-3250＝10000（万元）
第3年年初：12750-7750＝5000（万元）
3）第4年还款情况
第4年年初（3年末）需还款；
10000×（1+10%）2+5000×（1+10%）＝17600（万元）
可用第3年末销售收入12600万元偿还，不足金额为：17600-12600＝5000（万元）
可继续计息，留到第5年初（第4年末）偿还
4）第5年初（第4年末）还款情况：
第5年初需偿还本息5000×（1+10%）＝5500（万元）
由于第5年初（第4年末）有21650万元的销售收入，故可全额偿还5500万元
借款计划与还款计划
第二问解答：
（1）第5-40年年末租金收入估算：3000×5000×90%＝1350（万元）
（2）第5-40年年末运营成本估算：1350×20%＝270（万元）
全部投资现金流量表
当求内部收益率只能采用试算法与插值法
当i1＝15%时
NPV1＝-9000＋
＝-9000－11521.74－3780.72＋8284.70＋12378.46＋4085.71＋4.11
＝450.52（万元）
由于NPV大于零，所以必须增大I
当i2＝16%时
NPV2＝-9000＋
＝-9000－11422.41-37158.81＋8072.29＋11957.10＋3707.29＋2.9＝-398.64
i1＝15%，NPV1＝450.52（万元）
i2＝16%，NPV2＝-398.64（万元）
第三问解答
自有资金现金流量表
某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A．11.80
B．16.07
C．23.57
D．31.07
在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（ ）。
A.社会因素
B.环境因素
C.人口因素
D.行政因素
答案：A
解析：
本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。
房地产估价师考试题库精选5篇 第4篇
下列各项中，一般不适用收益法估价的是（ ）。
A、学校
B、写字楼
C、影剧院
D、游乐场
答案：A
解析：
本题考查的是收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。参见教材P218。
下列有关房地产法律法规，表述正确的是（ ）。
A.《国有土地上房屋征收评估办法》属于房地产的部门规章
B.《住房公积金管理条例》是以国务院房地产行政主管部门的部长令颁布的
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于房地产的行政法规
D.《云南省经济适用住房管理办法》应属于房地产的地方性法规
E.《城市商品房预售管理办法》应属于房地产的部门规章
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产法制建设。选项B：《住房公积金管理条例》是以国务院令颁布的；选项D不能称之为法规。参见教材P18。
某建筑物耐用年限50年，已使用15年，经估价师鉴定，尚可使用30年，则其成新度为60%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列对要约的理解有误的是（ ）。
A．要约是指希望与他人订立合同的意思表示
B．要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思
C．要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段
D．要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束
廉租住房的租金实行政府定价，租金标准由（ ）构成。
A．维修费
B．折旧费
C．税金
D．投资利息
E．管理费
正确答案：AE
廉租住房的租金实行政府定价，廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。
房地产估价师考试题库精选5篇 第5篇
如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性，在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括（ ）。
A、小中取大法
B、大中取小法
C、大中取大法
D、小中取小法
E、最小最大后悔值法
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资风险的概念。如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。在这种情况下，常常用定性方法估计未来投资收益，可选用的决策方法包括小中取大法、大中取大法、最小最大后悔值法。参见教材P17。
价值时点为现在时，实地查勘工作不包括调查了解估价对象的历史状况。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是实地查勘估价对象。调查估价对象的历史使用状况是实地查勘的工作内容。因为在估价过程中也可能需要过去的一些历史数据。P412。
下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）
A．房地产开发用地
B．学校
C．在建工程
D．别墅
E．特殊厂房
答案：B,C,E
解析：
难以采用比较法（市场法）估价的房地产有：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。
答案：
解析：
收益法，组合技术
1.（1）求取房地产年净收益
有效毛收入：
1）押金的利息收入＝30万×3.5%＝1.05（万元）
2）其他收入＝15（万元）
3）写字楼租金年净收入＝3×70%×（1－10%）×60×12＝1360.8（万元）
有效毛收入＝1360.8＋1.05＋15＝1376.85（万元）
运营费用＝200＋40＝240（万元）
年净收益＝1376.85－240＝1136.85 （万元）。
（2）求取建筑物价值
土地年净收益/7%×[1－1/（1+7%）35]＝3000万元
土地年净收益＝231.66（万元）
建筑物年净收益＝1136.85－231.66＝905.19万元
建筑物价值＝905.19/9%×[1－1/（1+9%）35]＝9564.98（万元）
（3）求取房地产价值VO＝VL＋VB＝3000＋9564.98＝12564.98（万元）
利用加权移动平均法在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越小这一特点，对近期的数据给予较小权重。（ ）
答案：错
解析：
加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对近期的数据给予较大权重，对较远的数据给予较小权重，将各期房地产价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
