2021房地产估价师真题下载7章 第1章
城市规划部门列出的规划设计条件中属于控制性指标的是（ ）。
A．容积率
B．人口容量
C．停车位
D．绿地率
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。
A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
关于无差异曲线特征的说法，错误的是（）。
A.无差异曲线凸向原点
B.无差异曲线的斜率为正值
C.无差异曲线又称为等效用曲线
D.离原点越近的无差异曲线所代表的总效用越小
答案：B
解析：
本题考查的是无差异曲线分忻。无差异曲线主要有以下特点：（1）无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；（2）无差异曲线图的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；（3）无差异曲线图上的任意两条无差异曲线不能相交；（4）无差异曲线凸向原点。参见教材P177。 @##
下列关于保险合同的主体的下列说法有误的一项是（ ）。
A．保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人
B．被保险人和受益人由投保人在合同中指定
C．保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方
D．投保人可以是法人，也可以是自然人
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用( )的权利。
A．占有
B．使用
C．收益
D．处分
E．额外改建
正确答案：ABCD
[答案] ABCD
房屋权属证书中的房屋所有权人即为该房屋的所有人，依法对房屋享用占有、使用、收益和处分的权利。
下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
2021房地产估价师真题下载7章 第2章
注册于分支机构的专职注册房地产估价师，计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。
某旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元，该旧住宅的折旧现值为( )万元。
A．40
B．30
C．25
D．22
正确答案：D
[答案] D
40-(3+8+7)＝22(万元)
某宗房地产的土地价值占总价值的60%，通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是（ ）。
A.8.0%
B.8.8%
C.9.0%
D.9.6%
答案：B
解析：
本题考查的是投资组合技术。R0＝L×RL＋B×RB＝60%×8%＋40%×10%＝8.8%。
（ ）是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
A.市场总需求
B.市场有效需求
C.市场潜在需求
D.市场规模
答案：A
解析：
本题考查的是市场规模的估计。市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场经销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
答案：错
解析：
工程造价由设备及工、器具购置费用、建筑安装工程费用、建设工程其他费用、预备费、建设期贷款利息、固定资产投资方向调节税构成。
下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。
A、执行机构
B、决策机构
C、监督机构
D、协调机构
答案：D
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。参见教材P240。
2021房地产估价师真题下载7章 第3章
下列影响某套住宅价格的因素中，属于区位因素的是（ ）。
A、户型
B、面积
C、层高
D、朝向
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位状况描述。选项ABC属于实物因素。参见教材P79～81。
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。
有关开发公司的开发行为说法正确的有（ ）。
A．须领取建设工程规划许可证
B．须领取国有土地使用权证书
C．须领取施工许可证
D．须领取广告许可证
下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（ ）。
A．故障树分析法
B．期望值法
C．盈亏平衡法
D．解析法
E．蒙特卡洛模拟法
答案：D,E
解析：
风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用方法包括：①调查和专家打分法；②解析方法；③蒙特卡洛模拟法。
保险的融通资金职能是通过保险人的资产业务实现的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的职能。如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。
2021房地产估价师真题下载7章 第4章
经营期的起点通常是取得待开发房地产的日期，终点是开发完成后的房地产经济寿命结束的日期。（ ）
答案：错
解析：
考点:后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。
抵押合同作为主合同无效，则债权债务从合同也就自然无效。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押合同。债权债务的主合同无效，抵押这一从合同也就自然无效。P145。
下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是（ ）。
A、房地产租金
B、房地产实际出租量
C、出租房屋空置率
D、房价租金比
答案：C
解析：
本题考查的是房地产市场指标。房地产租金、出租量属于市场交易指标，房价租金比属于市场监测与预警指标，空置率属于供给指标。
某建设项目建安工程费3000万元，设备购置费2000万元，工程建设其他费1000万元，基本预备费率为5%。项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额为：第一年完成投资30%，第二年40%，第三年30%。年均投资价格上涨率为8%，建设项目建设期间价差预备费为（ ）万元。
A.1175.72
B.1240.25
C.1350.18
D.1452.36
答案：C
解析：
本题考查的是工程造价的构成。基本预备费＝（3000＋2000＋1000）×5%＝300万元；静态投资＝6000＋300＝6300（万元）；第一年价差预备费＝6300×30%×[（1＋8%）1.5－1]＝231.28万元；第二年价差预备费＝6300×40%×[（1＋8%）2.5－1]＝534.64万元；第三年价差预备费＝6300×30%×[（1＋8%）3.5－1]＝584.26万元；建设期间价差预备费＝231.28＋534.64＋584.26＝1350.18万元。P140。
对于上市公司而言，可转换债券的优点不包括（ ）。
A.稳定上市公司的股票价格
B.完善公司治理结构
C.减少筹资数量
D.低成本融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。对于上市公司而言，可转换债券主要具有低成本融资、稳定上市公司的股票价格、降低代理成本、完善公司治理结构、优化资本机构等优点，但也存在增加管理层经营压力、存在回购风险、减少筹资数量等缺陷。
依据《城市房屋拆迁估价指导意见》，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日
A房地产估价师实地查勘
B国有土地出让合同签定
C拆迁公司现场动员搬迁
D房屋拆迁许可证颁发
2021房地产估价师真题下载7章 第5章
物业服务企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是（ ）。
A．耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳
B．实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积，依法征收耕地占用税
C．经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%
D．对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。
A.属于房地产开发企业
B.属于业主共有
C.属于物业服务企业
D.归属由当事人通过出售.附赠或出租等方式约定
答案：D
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A．最佳用途和最佳规模
B．最佳集约度
C．最佳规模和最佳集约度
D．最佳用途
正确答案：C
[答案] C
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
某套商品住宅现房的建筑面积为100m2，类似商品住宅现房的月租金净收益为1000元/套，年折现率为6%，类似商品住宅期房的市场价值为5000元/m2，尚需10个月才能入住，风险补偿为现房市场价值的5%。该套商品住宅现房的市场价值为（ ）元/m2。
A、4653
B、5347
C、5352
D、5366
答案：D
解析：
考点:现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。月租金净收益＝1000/100＝10（元/m2），月折现率＝6%/12＝0.5%，该期房目前市场价格＝现房价格一预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿值，5000＝现房价格－10/0.5%×[1－1/（1＋0.5%）10]－现房价格×5%；现房价格=5366（元/m2）。
下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
A．供给非同质性
B．需求多样性
C．竞争充分性
D．交易复杂性
2021房地产估价师真题下载7章 第6章
实际估价中，评价某建筑物的新旧程度时，不需要考虑的实物因素是（ ）。
A.建筑规模
B.建筑物年龄
C.维护状况
D.工程质量
答案：A
解析：
本题考查的是房地产自身因素。建筑物的新旧程度是一个综合性因素，包括建筑物年龄、维护状况、完损状况、工程质量等。总的来说，建筑物越新，价值越高；反之，价格越低。参见教材P126。
运用长期趋势法估价的一般步骤有（ ）。
A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴别
B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图
C.观察.分析时间序列，得出一定的模式
D.以此模式去推测.判断估价对象在未来某个时间的价格
E.对未来的价格进行分析和预测
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是长期趋势法。运用长期趋势法进行价值或价格预测，一般分为4个步骤：（1）收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；（2）整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；（3）观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式；（4）以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。
房地产虽然具有用途多样的特性，但现实中房地产的用途并不是随意决定的。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由（ ）裁决。
A．上级房屋拆迁管理部门
B．人民法院
C．县级以上人民政府
D．同级人民政府
随着研究目的的改变，商品住宅既可作为统计总体，也可作为总体单位。
答案：对
解析：
总体和总体单位是相对而言的，随着研究目的的改变，总体和总体单位可以相互转化。
下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）。
A．甲公司己在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更
B．周某有权退房 建设工程教育网提供
C．周某退房，甲公司应承担违约责任
D．周某退房应承担违约责任
正确答案：BC
甲公司已在法定时间内，只是电话通知了周某，未采取书面形式，属于违约。
2021房地产估价师真题下载7章 第7章
完成任何一个房地产估价项目，都不得随意省略房地产估价程序中的工作步骤和工作内容。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
【2013年真题】城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。
A.一类用地
B.二类用地
C.三类用地
D.已征用的土地
答案：A
解析：
根据城市用地适用性评价结论，一般可将建设用地分为三类。
一类用地：即适于修建的用地。
二类用地：即基本上可以修建的用地。
三类用地：即不适于修建的用地。
窗由窗框、窗梃、窗框上冒头、中贯档、下冒头及窗扇的窗扇梃、窗扇的上、下冒头和安装玻璃的窗棂构成。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为( )。
A、 6%
B、 7%
C、 7.5%
D、 6.5%
答案：B
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查报酬资本化法的公式及其计算。本题为有限年且其他因素不变的情况，要求在已知不同年限价格的前提下，求解报酬率。根据计算公式求解的话，需解高次方程，计算非常复杂。所以，此题可采用试算的方法。使用期限40年时每年的净收益为 从以上可以看出，两者的每年净收益相同，所以7%为正确答案。
下列关于生产理论的叙述错误的是（ ）。
A．边际产量曲线穿过平均产量曲线的最高点
B．总产量曲线的拐点为边际产量最大值点
C．理性厂商的要素投入量合理区间为MP≥AP且MP>0
D．其他要素投入固定不变时，随着某种要素投入的增加，总产量、平均产量和边际产量均表现出先升后降的特征
正确答案：C
理性厂商的要素投入量合理区间为MP≤AP至MP0之间。
