21年房地产估价师真题下载9章 第1章
下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（ ）。
A.与财务报表中的成本完全不一样
B.应根据实际发生费用记录来确定
C.与财务报表中的成本一样
D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算
答案：D
解析：
本题考查的是投资与成本。选项A、C应该是不完全一样，而非完全不一样；选项B，投资分析中使用的成本有很多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算。
房地产估价应是代替市场定价而不是模拟市场定价。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价
强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
县城的城镇土地使用税的年幅度税额为每平方米（ ）元。
A.0.4～8
B.0.4～12
C.0.6～12
D.0.9～18
答案：C
解析：
本题考查的是城镇土地增值税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：考前黑钻押题，瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com （1）大城市1.5～30元；（2）中等城市1.2～24元；（3）小城市0.9～18元；（4）县城、建制镇、工矿区0.6～12元。
收益法的本质是以房地产的( )为导向求取估价对象的价值。
A、 预期未来收益
B、 预期收益能力
C、 预期价格高低
D、 预期价格涨落
答案：A
解析：
收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向求取估价对象的价值。
(2017真题) 下列融资活动中，属于直接融资方式为（）。
A.银行贷款
B.信托贷款
C.发行股票
D.发行债券
答案：C,D
解析：
本题考查的是金融活动。直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。发生长期债券和发行股票属于直接融资方式。
建筑规模为5000平方米的商业物业属于（ ）。
A、市级购物中心
B、居住区商场
C、地区购物中心
D、特色商店
答案：B
解析：
考点:零售商业物业分析。居住区商场：建筑规模一般在3000～10000平方米之间，商业服务区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口1～5万人，年营业额在3000～10000万元之间，居住区商场内，日用百货商店和超级市场通常是主要租户，自行车行、装饰材料商店、普通礼品店、音像制品出租屋、药店等，常常是这类购物中心的次要租户。
是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值。
A．建筑密度
B．建筑高度
C．用地面积
D．容积率
正确答案：D
下列属于房地产开发投资的静态指标的是（ ）。
A、财务内部收益率
B、投资回报率
C、成本利润率
D、资本金净利润率
答案：C
解析：
本题考查的是经济评价指标体系。房地产开发投资静态盈利能力指标：成本利润率、销售利润率、投资利润率、静态投资回收期；房地产置业投资静态盈利能力指标：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率、静态投资回收期；房地产开发投资与置业投资的动态盈利能力指标：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期。
21年房地产估价师真题下载9章 第2章
重点调查法，是针对在数目上所占比重较小，而标志值占总值比重较大的单位，进行调查的一种方式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是统计数据的收集。重点调查，是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。所谓重点单位，是指对总体单位数而言，数目占比重小，对总体各单位标志总值而言，标志总值所占比重大。参见教材P342。
（ ）是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。
A、选择专业化
B、市场集中化
C、市场专业化
D、产品专业化
答案：D
解析：
考点:目标市场选择。产品专业化指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。
A.年净收益为1500万元，报酬率为4%
B.年净收益为1500万元，报酬率为5%
C.年净收益为1550万元，报酬率为5%
D.年净收益为1600万元，报酬率为5%
答案：B
解析：
本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。
房地产抵押人不一定是债务人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
××置业公司部分房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价目的
为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
四、估价对象
××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800m2的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。
五、价值时点
价值时点为201 1年6月30日，为注册房地产估价师现场勘查之日。
六、价值类型（略）
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
九、估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十、估价结果
经过科学、客观、严密的估价计算，综合确定估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、估价作业期
201 1年6月30日至201 1年7月5日
十三、实地查勘期（略）
十四、估价报告应用的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象状况描述与分析
××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000 m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1 990年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3. 8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢
建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）。
注：表内面积均为建筑面积。
根据可比实例，收集的其他相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。 201 0年1 2月28日美元与人民币的汇价为1：8.3，201 1年6月30日为1：8. 27 。
1．比准价格A= 9300*(100/100)*[(1+0.5%)*100 ]/100=9347（人民币元/m2）
2．比准价格B= 6300*(100/100)*(1+0. 5%)2*100 ]/100*[100/(100 - 25)]=8484（人民币元/m2）
3．比准价格C= 1350*8.27*(100/100)*[(1+0. 5%)6*100 ]/100*(100/110)=10458（人民币元/m2）
4．估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价：
(9347 +8484 +10458)/3-9430(元/m2)
总价= 9430*7800 =7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
1．首先测算该写字楼开发完成后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2 。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入=13500 *300*1.2*8.27*(1- 20%)=3215（万元）
年运营费用= 3215*55% =1768（万元）
净收益=有效毛收入-运营费用= 3215 - 1768=1447（万元）
收益年期取50年
报酬率取光辉大厦的投资收益率10. 12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V=A/Y[1-1/(1+Y)n]
式中，V为房地产价值；A为年净收益；y为报酬率；n为收益年期。
V= (1447/10.12%) * [1-1/(1+10.12%)50]=14183（万元）
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的收益价格为14183万元人民币。
2．测算未来还需发生的各项成本及税费等
根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估：
(1)续建工程费及管理费等
装修工程费1 800万元，设备及安装工程费1 1 90万元，室外工程费350万元，管理费等1 50万元，合计3490万元。
(2)投资利息
当地贷款的年利息率为5. 85%，续建期为1年，则投资利息=3490*[(1+5. 85%)0.5 -1]=101（万元）
(3)销售税费
当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费=14183 *6%=851（万元）
3．在建写字楼的评估价值
总价值= 14183 - 3490 - 101 - 851=9741（万元）
六、估价结果确定
按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元／m2，总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。
答案：
解析：
1．估价对象描述中缺少权益状况说明（如土地使用期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等）。
2．估价对象中区位状况描述不全，如缺少交通、公共配套设施、周围环境等区位状况说明
3．估价对象中实物状况描述不全，如建筑物建成年份、结构、层高等实物状况说明。
4．没有说明房屋改变用途及拆除重建是否经政府有关部门批准。
5．估价方法中缺少估价方法定义。
6．估价结果中缺少在建写字楼的单价表示。
7．技术报告中估价对象状况分析中缺权益状况的说明。
8．技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。
9．可比实例B规模与估价对象相比太悬殊，不宜作为可比实例。
10．可比实例A为拍卖，属于特殊交易方式，其交易情况应作修正。
1 1．可比实例B的房地产状况调整单项调整幅度超过20%。
1 2．可比实例C选用汇率错误，应用2000年1 2月28日汇率计算。
13．确定比准价格时应说明采用简单算术平均值的理由。
14．在用收益法测算写字楼开发完成后价值时，只选择光辉大厦一个参照物，客观性不够。
15．光辉大厦的租金内涵介绍不全，如是否有租约限制、是否有押金或租赁保证金利息收入没有说明。（或者说估价对象的租金内涵没有明确说明）
16．没有说明空置率是预测的客观空置率。
1 7．年运营费用计算没有说明取值依据或运营费用占有效毛收入比率没有说明是预测的客观比率。
1 8．全年收益天数按300天计算错误或者说没有说明理由。
19．收益年限取值缺少依据或说明。
20．计算确定报酬率不能只参照一个实例。
21．在确定收益价格时，未说明在土地使用权出让合同中已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。
22．应该首选现金流量折现法进行计算。
23．续建工程费及管理费确定过于笼统没有说明是客观成本且没有说明是预测值。
24．续建期的确定未说明是客观数据。
25．假设开发法投资利息计算基数缺少待开发房地产价值、取得待开发房地产的税费和销售费用或不用考虑销售费用的说明。
26．假设开发法中缺少投资利润的计算。
27．假设开发法中缺少销售费用的计算。
28．假设开发法中缺少取得待开发房地产税费的计算。
补充答案：
1．在估价结果报告的估价方法中，商业部分房地产（超市）应选用收益法作为其中一种估价方法，没有选用应说明理由。
2．估价结果中缺估价对象市场价值和估价师知悉的法定优先受偿款的说明。
3．结果报告中缺风险提示。
4．结果报告中缺变现能力分析。
5．假设开发法估价中缺估价前提（应选用被迫转让前提）。
市场价格围绕着（ ）而上下波动。
A、原始价格
B、成交价格
C、理论价格
D、清算价格
答案：C
解析：
考点:挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。
一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs 具有（ ）。
A．较高的收益性
B．较强的流动性
C．直接融资的功能
D．抵御通货膨胀影响的功能
答案：B
解析：
房地产投资信托基金的特征之一是流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs 可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。
建设工程施工和施工管理的最后环节是（ ）。
A．竣工验收
B．竣工决算
C．质量保修项目维修
D．交付使用
答案：A
解析：
竣工验收，是建设工程施工和施工管理的最后环节，是把好工程质量的最后一关，意义十分重大。任何建设工程竣工后，都必须进行竣工验收。
21年房地产估价师真题下载9章 第3章
收益法中确定资本化率的基本方法有（ ）。
A．市场提取法
B．累加法
C．指数调整法
D．投资收益率排序插入法
E．收益乘数法
根据《合同法》的规定，以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（ ）
答案：对
解析：
考点:按权益状况划分的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会减少；反之，需求就会增加。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
指出并改正下列房地产估价文书的错误（本题10分。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错1处倒扣2.5分，本题最多扣至零分，请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）
本次估价背景情况如下：
（一）估价对象：本次估价对象为位于××市××路1号××园××座101房的一宗房地产，建筑面积为353.54平方米，土地使用权面积为679.6平方米。
估价目的：为法院确定房地产市场价值提供参考依据。
（三）价值时点：20××年11月14日，为委托评估之日。
（四）价值类型：为房地产的市场价值。
（五）估价方法：本次评估选取的估价方法为比较法及成本法。
（六）估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，运用科学的估价方法，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素具体分析，最终确定估价对象于价值时点的评估价值为人民币柒佰零柒万零捌佰元整（￥7，070，800元）。
以下是该房地产估价报告中“估价假设和限制条件”的内容片段：
估价假设和限制条件
一、估价假设
（一）一般假设
1.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变。
2.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。
3.洽谈交易期间房地产价值将保持相对稳定。
4.如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
5.本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金，如果至价值时点止，原产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
6.本次评估，评估人员根据现场实际情况，仅对地面建筑部分外观进行实地查勘，未对估价对象做建筑物基础和结构上、地下管线等隐蔽工程的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构、地下管线等隐蔽部位方面的重大质量问题。
7.本次评估，我司未对估价对象进行实地测量，建筑面积以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上所记载的面积为评估依据；若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
8.本次评估，以委托方提供的《××市不动产登记资料证明表》上注明的资料为依据，若其权属存在不相符情况，应以实际情况为准。
未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
（三）背离事实假设
我们于20××年11月30日已对估价对象进行了实地勘察，而据委托方要求，评估基准日（即价值时点）设定为委托评估日，因此，本次评估以20××年11月14日作为价值时点，并假设价值时点估价对象的建筑物状况与实际勘查之日的现状一致，且对评估的市场价值并无影响。
（四）不相一致假设
本次估价对象设有抵押权，由于原有的抵押情况没有注销，本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
（五）依据不足假设
本次评估，因委托方原因，估价人员未能进入室内进行现场勘查，室内状况以及照片为估价人员从室外通过门窗玻璃观察及拍摄（仅首层），对于室内具体状况不能明确，基于以上情况，假设该房地产为毛坯状况进行考虑。
二、估价报告使用限制
（一）本报告对估价对象市场价格的把握，仅相对于价值时点市场状况以及估价对象的现状而言，并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，使用者在运用本报告的结果时应予以充分考虑。
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响。
本估价报告仅为本次委托当事人提供估价对象于价值时点以及估价目的下提供参考依据，不作它用。如果改变估价目的或若用于其他用途，对使用者造成的损失，我公司不承担任何责任。
（三）房地产使用过程中若维护管理不当或遭到人为破坏，有可能降低该房地产的价值。
（四）本报告专为委托人及相关权利人使用，应在合法前提下使用报告书，不得向估价报告审查部门以外的无关单位和个人提供。除因拍卖的需要外，未经本公司同意，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开媒体上。
（五）本报告使用期限为一年（即自20××年12月11日至20××年12月10日止），随着时间及市场情况的变化，估价结果需作相应的调整。超过此使用期限使用本报告书的，我公司对其后果不承担任何责任。
答案：
解析：
错误1：如果有特殊买家需要认真考虑特殊买家的附加出价。
改正：不考虑特殊买家的附加出价。
错误2：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，不再调整评估价值。
改正：若实际面积与本次评估所依据的面积不符，则需相应调整评估价值。
错误3：本次估价需要考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
改正：本次估价未考虑已抵押、担保等因素对其价值的影响。
错误4：并未考虑市场波动、税费率的变化、但充分考虑了国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改正：并未考虑市场波动、税费率的变化、国家经济政策发生变化以及其他不可抗力等因素对估价对象价值的影响，
改错题相对较容易，是常遇到的错误。
本套题难点设在了指错题，相对较少见，但大家在考试中只能学会适应，并在平时增加严格错误的指出。
通过真题，希望大家：
第一，要学会把题放在一起来考核自己。
第二，培养一下题感，明确一下考试难度和试题题量。
第三，把握一下时间，进行合理的做题时间分配。
第四，根据自己做题的得分，考虑进一步需要复习的弱项。
下列关于实际利率与名义利率关系描述正确的有（ ）。
A.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
B.实际利率越大，计息周期越长，实际利率与名义利率的差异就越大
C.当每年计息周期数等于1时，说明名义利率与实际利率相等
D.当每年计息周期数小于1时，实际利率大于名义利率
E.实际利率是名义利率剔除通货膨胀影响后的真实利率
答案：C,E
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；选项B错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；选项D错误，当每年计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
城市规划中的控制性详细规划应当给出绿化用地界线的具体坐标。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城市紫线、绿线、蓝线和黄线划定。控制性详细规划应当提出不同类型用地的界线、规定绿化率控制指标和绿化用地界线的具体坐标
下列涉及房地产保险中，不属于财产保险的险种是( )。
A.城乡居民房屋保险
B.建筑工程一切险
C.企业财产保险
D.安居定期保险
答案：D
解析：
该保险是以贷款购房者为被保险人，以其死亡作为给付保险金条件的一种定期寿险。
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可以据评估时点的价格水平进行估算。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师真题下载9章 第4章
下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是( )。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为
B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型
C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系
D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制
正确答案：C
[答案] C 属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系。
土地储备资金的利息收入不能作为土地储备资金的来源。（ ）
答案：错
解析：
【考点】土地储备与土地开发。土地储备资金的来源渠道包括：财政部门从土地出让收入和国有土地收益基金中安排的资金，土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款，经财政部门批准可用于土地储备的其他资金，以及上述资金产生的利息收入。
根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的范围有( )。
A.海域使用权
B.国有土地使用权
C.森林、林木使用权
D.集体土地所有权
E.耕地、林地、草地等土地承包经营权
答案：A,D,E
解析：
《不动产登记暂行条例》规定，不动产登记的范围是：
1.集体土地所有权；
2.房屋等建筑物、构筑物所有权；
3.森林、林木所有权；
4.耕地、林地、草地等土地承包经营权；
5.建设用地使用权；
6.宅基地使用权；
7.海域使用权；
8.地役权；
9.抵押权；
10.法律规定需要登记的其他不动产权利。
深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。
居民因房屋被拆迁而重新购置住房的，不征收契税。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列不属于物业管理特征的是（ ）。
A.社会化
B.专业化
C.年轻化
D.市场化
答案：C
解析：
本题考查的是物业管理的基本特征。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。
缴存住房公积金的对象包括（ ）。
A．国家机关、国有企业
B．城镇集体企业，城镇私营企业
C．外商投资企业
D．事业单位、民办非企业单位和社会团体
E．农村居民
正确答案：ABCD
住房公积金缴存的对象包括国家机关、国有企业、城镇集体企业、城镇私营企业、外商投资企业、其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工。无工作的城镇居民、离退休职工不建立住房公积金。
估价中的不同意见记录（ ）。
A.应作为估价资料保存
B.不应作为估价资料保存
C.由估价机构决定是否保存
D.依委托人的意见决定是否保存
答案：A
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价中的不同意见记录应作为估价资料保存
甲级写字楼的特点有( )。
A．具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
正确答案：B
[答案] B A、D项为乙级写字楼的特点，C项为丙级写字楼的特点。
21年房地产估价师真题下载9章 第5章
房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的主要内容有（ ）。
A、地理环境
B、经济政策
C、项目投资估算
D、市场情况
E、市场需求与供给情况
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是可行性研究的工作阶段。投资机会研究的主要内容有：地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、市场情况、项目建成后对社会的影响等。
在统计调查中，下列哪些选项既能作为调查单位，又能作为报告单位( )。
A.土地使用权出让
B.派出所
C.商品房销售
D.学校
E.工厂
答案：B,D,E
解析：
报告单位——又称填报单位，是指负责向调查者回答问题、填报统计表和提供统计资料的基层单位。
下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是( )。
A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保征
C.房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制
D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
城镇住房制度改革取得了重大突破，自（ ）年以后，掀起了第一轮房改热潮。
A.1984
B.1985
C.1986
D.1987
答案：C
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。自1986年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。
(2015年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。
A.文案法
B.观察法
C.访问法
D.问卷法
E.实验法
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验法。
投资者所要求的最低利率是（ ）。
A、同业拆放利率
B、存款利率
C、贷款利率
D、基础利率
答案：D
解析：
本题考查的是利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。
估价时点为现在，估计对象为历史状况下的情形，多出现在( )中。
A．房地产损害赔偿案件
B．房地产纠纷案件
C．房地产预售
D．房地产预测
正确答案：A
[答案] A
估价时点为过去情形，多出现在房地产纠纷案件中；估价时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中；估价时点为未来的情形，多出现在房地产市场预测。
以出让方式获得城市熟地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地费用。以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让价款由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地增值收益或溢价构成；以出让方式取得毛地土地使用权时，土地出让价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。P259。
(2013真题) 下列有价证券中，属于在同等条件下投资风险最大的是（）。
A.企业债券
B.开放型基金
C.优先股股票
D.普通股股票
答案：D
解析：
有价证券中，在同等条件下投资风险从大到小顺序为：普通股股票>优先股股票>开放型基金>企业债券。
21年房地产估价师真题下载9章 第6章
下列房产中，可免征房产税的是（ ）。
A．个人所有的营业用房
B．军队出租的房产
C．学校兴办的工厂
D．企业办的各类学校自用的房产
××市××房地产公司开发一住宅楼项目，于2005年5月获准立项，2005年10月8日破土动工，计划于2006年10月7日竣工交付使用。规划建筑面积为2.5万平方米，预计售价5000元/ m2。建筑费为2500元/ m2，管理费为建筑费的8%，此二者的投入时间为：工期前3个季度各为30%，工期第三个季度各为25%，第四个季度为15%，且均在每个季度的中间投入；销售税率与销售费用分别为售价的10%与5 %；年利率为8.04%(假设利率不随时间及时段的变化而变化)。
至2006年3月下旬，××房地产公司意欲将此项目转让给另一家公司，在此情况下受让方委托一房地产估价单位估算该项目在2006年4月1日的价格。
估价单位采用假设开发法进行估价：
预计在项目完工时，所有房屋均可以售出，投资利润率取35%。
假设该项目在2006年4月1日的价格为P，估算过程如下：
(1)开发完成后的价值为：
5000×25000-125000000元=12500万元
(2)建筑费：
2500×25000=62500000元=6250万元
(3)管理费：
6250×8%=500万元
(4)销售税费：
1 2500×(]O%+5%)/(1+2.01%)2=1801.84万元
(5)计算利润：
(P+6250+500+1801.84)×35%-O.35+2993.14万元
(6)项目价格：
P=12500-6250-500-1801.84-0.35P=2993.14
=P=707.42万元
正确答案：
(1)开发完成后的价值：
5000×25000/(1+2.01%)2＝120122543.06元＝12012.25万元
(2)建筑费：
2500×25000×[0.15/(1+2.01)0.5+O.25/(1+2.01)1.5]=24447803.22元=2444.78万元
(3)管理费：
2444.78×8%=195.58万元
(4)销售税费：
12012．25×(10%+5%)=1801.84万元
(5)利润：
利润=(P+2444.78+195.58)×35%=0.35P+924.13万元
(6)项目价格：
P=12012.25-2444.78-195.58-1801.84-O.35P-924.13
P=4922.9万元
某空置的无电梯旧写字楼的建筑面积为2000m2，剩余经济寿命为35年。不考虑土地使用年限的影响。在价值时点，同类无电梯写字楼的市场租金为1.5元/（m2·天），空置率为6%；同类有电梯写字楼的市场租金为1.8元/（m2·天），空置率为4%。预计5年后该写字楼旁边将兴建一大型购物中心，到那时同类有电梯写字楼的市场租金将上涨到2元/（m2·天），空置率将降为2%；同类无电梯写字楼的市场租金及空置率将不变。在价值时点，如果对该写字楼单独增加电梯，其必要费用为180万元；而假设对该写字楼进行重置并随同增加电梯，其必要费用仅为150万元。已知报酬率为10%，运营费用率为25%，每年计365天。请通过计算判断该写字楼无电梯的功能缺乏是否可修复；计算获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值。
答案：
解析：
（1）解题思路：获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额，就是租金增加额的折现现值。
将租金增加额的现值和修复费用比较，可以知道是否可修复。
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧
前5年日租金增加额＝1.8×（1－4%）－1.5×（1－6%）＝0.318（元）
年租金增加额A1＝0.318×（1－25%）×365×2000＝17.41（万元）
第6－35年日租金增加额＝2×（1－2%）－1.5×（1－6%）＝0.55（元）
年租金增加额A2＝0.55×（1－25%）×365×2000＝30.11（万元）
获知兴建大型购物中心后，增加电梯所能带来的房地产价值增加额
V＝V1＋V2＝66＋176.26＝242.26（万元）
（外部因素造成的自然增值）
（2）通过比较修复费用与房地产价值增加额的大小，判断是否可修复：
修复费用180万元小于房地产价值增加额242.26万元，所以在获知兴建大型购物中心后，该没有电梯的功能缺乏可以修复。
（3）计算有电梯的写字楼现时价格（重置成本）
前5年的年收益＝1.8×365×（1－4%）×（1－25%）×2000＝94.608（万元）
第6－35年的年收益＝2×365×（1－2%）×（1－25%）×2000＝107.31（万元）
有电梯的写字楼现时价格＝358.64＋628.12 ＝986.76（万元）
（4）功能缺乏折旧＝180万元
获知兴建大型购物中心后该写字楼的总价值＝有电梯的写字楼现时价格－功能缺乏折旧＝986.76－180＝806.76（万元）
（*重置价格的功能缺乏的折旧，是单独增加功能的费用180万元；如果采用重建价格，则功能缺乏的折旧采取单独增加功能费用比随同增加功能费用的差额＝180－150＝30万元）
房地产估价中，估价方法的选择是由（ ）综合决定的。
A．估价对象的房地产类型
B．估价方法适用的对象和条件
C．估价人员的技术水平
D．委托人的特殊要求
E．所收集到的资料的数量和质量
某旧厂房的建筑面积为5000㎡。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1000元/㎡；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/㎡(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。
利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（ ）万元。
A、 1785.71
B、 1313.25
C、 1170.39
D、 933.07
物业管理通过（ ）的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A.人员
B.场所
C.流程
D.技术
E.政策
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是物业管理。物业管理通过人员、场所、流程、技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的（ ）认定。
A．房屋权属登记机关
B．县级以上人民政府
C．房屋拆迁管理部闷
D．城市规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
某物业10 年租金收入的终值为20 万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5 年末的租金是（ ）元。
A．14945.16
B．15841.87
C．26764.51
D．28370.38
答案：A
解析：
因为年利率与年租金增长率相同，故P=n 错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10 错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1 错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。
是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是拍卖的涵义和原则。是否收取酬劳可以作为区分拍卖和招标投标的一个重要标志。
21年房地产估价师真题下载9章 第7章
国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（ ）。
A.项目是否符合产业政策
B.项目主要产品质量符合国家的规定
C.是否合理开发并有效利用资源
D.是否对重大公共利益产生有利影响
E.是否危害经济安全.社会安全
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。
房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（ ）
答案：对
解析：
考点:社会因素。房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。
现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。（ ）
答案：错
解析：
投资回报率相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：
总地价8000万元属于( )。
A、 建安工程费
B、 工程建设其他费用
C、 预备费
D、 直接工程费
房地产开发贷款风险中，（ ）是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
A.贷款保证风险
B.经营风险
C.财务风险
D.政策风险
答案：C
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。财务风险是指由于房地产投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足以偿还债务的可能性。
有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。
如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。
A、 4%～5%
B、 5%～6%
C、 6%～7%
D、 7%～8%
、从估价角度出发，下列属于运营费用的是（ ）。
A、房地产抵押贷款还本付息额
B、房地产折旧额
C、房地产改扩建费用
D、房屋保险费用
答案：D
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。从估价角度出发，运营费用与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材P253。
某建筑物建成于1996年10月1日，该建筑物所在地的土地使用权为1994年10月1日取得，土地使用权年期为40年；该类建筑物寿命为50年，残值率为0。则2006年l。月1日该建筑物按直线法计算的成新率为80%。（ ）
正确答案：×
依题意，根据公式：建筑物的成新率＝n/(t+n)×100%＝30/(10+30)＝75%。
21年房地产估价师真题下载9章 第8章
关于勘察设计单位的资质，以下说法正确的是（ ）
A.工程勘察综合资质只设甲级
B.工程勘察专业资质根据工作性质和技术特点设立类别和级别
C.工程勘察劳务资质不分级别
D.建设工程勘察设计资质分为工程勘察资质.工程设计资质和工程勘察劳务资质
答案：D
解析：
本题考查的是勘察设计单位的资质管理。工程勘察资质分为工程勘察综合资质、工程勘察专业资质、工程勘察劳务资质。
用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。
A．建筑剖面图
B．建筑构造详图
C．建筑平面图
D．总平面图
禁止发布房地产预售广告的是（ ）。
A．在划拨土地上开发建设的房地产
B．已设定抵押的房地产
C．未取得商品房预售许可证的房地产
D．没有选聘物业管理企业的房地产
正确答案：C
预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。
如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产泡沫和过度开发的区别与联系。过度开发反映市场上的供求关系，而泡沫反映市场价格和实际价值之间的偏离程序。如果泡沫产生，就必然会引起过度开发，但过度开发却不一定是由泡沫引起的。P56。
按照建筑面积分摊高层建筑地价的方法主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物。（ ）
答案：对
解析：
按照建筑物面积进行分摊的方法，是根据建筑物各部分的建筑物面积（如建筑面积、套内建筑面积、使用面积）占整个建筑物面积的比例，来推断其占有的土地份额。按照建筑面积进行分摊的优点，是简便、可操作性强，但存在的问题也是显而易见的，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
正确答案：A
居住区的规模，广义上讲，有用地规模、建筑规模、居住人口规模，但通常以居住人口规模作为主要标志。居住人口规模又有居住户数规模和居住人数规模，通常所讲的居住人口规模是指居住人数规模。
某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有( )。
A.该抵押属一般房地产抵押
B.该抵押是最高额抵押
C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元
D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元
E.该抵押可以不经登记即产生合同效力
房地产权属登记的地域范围是（ ）。
A．城市建成区内的所有房地产
B．城市规划区内的国有土地使用权及拥有房屋所有权的各种房地产
C．城市行政区域内的国有土地及其上的房屋
D．城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的房地产
重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出。
答案：错
解析：
重新购建价格是指假设在估价时点重新建设全新状况的估价对象所必需的支出或重新取得开发建设全新状况的估价对象所必需的支出。
21年房地产估价师真题下载9章 第9章
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )
此题为判断题(对，错)。
在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产资金融资过程中通常不遵循的原则有（ ）。
A．流动性原则
B．安全性原则
C．物资保证原则
D．盈利性原则
张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为4万元，各项成本费用为2.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（ ）。
A、1.07
B、1.47
C、2.06
D、3.33
答案：C
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率=税息前利润/当期应付利息费用=(利润+利息)/当期应付利息费用=（4-2.4+1.5）/1.5=2.06。参见教材P203。
关于估价机构与开发公司所达成协议性质的描述中，正确的有（ ）。
A．双方达成的是一种单务合同
B．双方民事法律关系的客体包括行为和咨询报告
C．估价机构提交咨询报告后享有获得余款的债权
D．开发公司开始支付的款项是一种定金
强制拍卖的主体，是指被拍卖标的所有权人或处分权人。 （ )
此题为判断题(对，错)。
某建筑物共3层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地产总价值为600万元，土地价值为200万元。其中一层房地产价值是二层的0.85倍，二层房地产价值是三层的1.2倍。关于土地份额的计算，正确的有（ ）。
A．按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33.3%
B．一层按房地产价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额
C．按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37.3%
D．按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45.2%
E．按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31.7%
答案：A,C,D
解析：
具体计算过程如下：
①按建筑面积分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=1/3×100%≈33.3%。
②按照房地价值进行分摊的公式为：
假设三层的房地产价值为A，则二层的房地产价值为1.2A，一层房地产的价值为0．85×1.2A=1.02A，根据题意，A+1.2A+1.02A=600，解得A=186.3354万元，所以一层按房地产价值分摊的土地份额=1.02A/600≈31.68%；二层按房地产价值分摊的土地份额=1.2A／600=37.3%。
③按土地价值分摊的公式为：
则一层占有的土地份额=（1.02A－400/3）/200≈28.37%，一层按房地产价值分摊的土地份额高于按土地价值分摊的土地份额。二层占有的土地份额=（1.2A－400/3）/200≈45.2%。三层占有的土地份额=（A－400/3）/200≈26.50%。
在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发完成后的房地产价值以及需支出的成本、费用和税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于给水系统的升压设备，表述错误的是（ ）。
A、屋顶水箱常用钢板焊接制成圆形或方形
B、城市给水系统常采用低压制，一般只能供六层以下用水
C、离心式水泵一般设于基层
D、气压给水装置的缺点是水压变化大、效率低、能耗较多，供水安全性不如屋顶水箱可靠
答案：C
解析：
本题考查的是建筑给水设备。选项C错误，离心式水泵一般设于底层或地下室水泵房内，建筑物用水量大时，为保证配水管网正常工作，水泵不能直接从配水管网抽水，必须设置贮水池，水泵由池中抽水并采用自动控制，将水提升至屋顶水箱内。
