2021房地产估价师考试答案9卷 第1卷
（ ）是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
A、物业管理
B、资产管理
C、绩效管理
D、投资组合管理
答案：A
解析：
考点:物业管理。物业管理是一种专业行业，它综合运用多学科的知识，通过人员、场所、流程和技术的整合，来确保建筑环境的正常运行。
关于房地产估价本质的说法，正确的有（ ）。
A．房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B．房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C．房地产估价是为委托人提供价格保证
D．房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E．房地产估价既是一门科学也是一门艺术
答案：A,D,E
解析：
房地产估价的本质有以下五点：①房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；②房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价；③房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；④房地产估价会有误差，但误差应在合理的范围内；⑤房地产估价既是一门科学也是一门艺术。
某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率（ ）。
A．小于20%
B．满足目标收益率要求
C．大于20%
D．不满足目标收益率要求
政策性保险在交纳保险费和给付保险金方面，遵循利益对等原则，并向被扶持对象倾斜。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ）
A发行企业债券
B向银行借入信用贷款
C房地产开发贷款
D在公开市场上发行股票
E土地储备贷款
2021房地产估价师考试答案9卷 第2卷
被征收房屋价值的补偿，包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，以及房屋室内装饰装修的价值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收中的评估工作。室内装修可以通过评估确定，而是否补偿，要经过协商确定。房屋征收当事人对房屋室内装饰装修、机器设备、物资搬迁费用以及停产停业损失等补偿协商不成时，可以通过委托评估机构确定。
把交通时间和交通费用统一用货币来衡量的距离，称为交通时间距离。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产区位因素。经济距离：更科学但较复杂的一种距离，它是把交通时间、交通费用统一用货币来衡量，以反映距离。
委托贷款的风险，由( )承担。
A.委托人
B.借款人
C.贷款人
D.受托银行
答案：A
解析：
委托贷款——是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人(即受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。
丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元/m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。
A 10000
B．8000
C．6000
D．14000
民事义务是指由民事法律规定或者当事人自己的选择产生的对民事主体为一定行为或不为一定行为的约束。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试答案9卷 第3卷
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产。（ ）
此题为判断题(对，错)。
该城市“2001年度普通商品住宅价格/2002年度普通商品住宅价格”这一指标属于（ ）。
A．强度相对指标
B．比较相对指标
C．动态相对指标
D．比例相对指标
如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（ ）。
A.8%
B.4%
C.14%
D.12%
答案：C
解析：
本题考查的是资本资产定价模型。
方法一：公式计算法
折现率＝无风险投资收益率＋市场风险系数×（市场的平均收益率－无风险投资收益率）＝10%＋0.4×（20%－10%）＝14%。
方法二：带有技术含量的排除法
该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。
由于市场营销费用只能在一定范围内，市场预测是相对条件下预测的最大市场需求。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是( )。
A.概算指标
B.概算定额
C.预算定额
D.施工定额
答案：D
解析：
施工定额由劳动定额、机械定额和材料定额三个部分组成，主要直接用于工程的施工管理，是工程建设定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是工程建设定额中的基础性定额。
2021房地产估价师考试答案9卷 第4卷
答案：对
解析：
商品房销售可以按①套(单元)计价，也可以按②套内建筑面积或按③建筑面积计价。按套、套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记
有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。
A．抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行
B．住房公积金管理中心可能是抵押权人
C．贷款年限不得超过20年
D．担保公司也有可能是抵押权人
房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。
下列不确定性因素中，对“开发—销售”类房地产项目财务评价结果有影响的有（ ）
A、土地费用
B、建筑安装工程费
C、开发期
D、运营费用
E、财务费用
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。这些因素对房地产开发项目财务评价的结果影响很大。参见教材P212。
下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中，正确的有（ ）。
A．抵押人到期来偿还债务的
B．抵押人擅自处分抵押房地产的
C．抵押人死亡，其合法继承人拒绝履行到期债务的
D．抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的
E．未经抵押权人同意，抵押入擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的
正确答案：ABC
根据《城市房地产管理管理办法》第40条规定，DE两项不正确。
2021房地产估价师考试答案9卷 第5卷
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（ ）所需的时间。
A.经营收入抵偿全部投资
B.净收益抵偿全部投资
C.全部现金流入抵偿全部现金流出
D.全部现金流入抵偿全部投资
答案：B
解析：
本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。
房地产赠与属于双务行为，受让人也需承担一定义务。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在F列合同中，属于从合同的有（ ）。
A．购房合同
B．抵押合同
C．保险合同
D．借款合同
估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。
A、2.00%
B、2.13%
C、2.22%
D、2.50%
答案：C
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿面为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。参见教材P315。
由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。
A、使项目的规模、布局发生变化
B、承担更多的贷款利息
C、增加房地产开发项目的融资成本
D、承担总费用上涨的风险
E、租售期延长
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。
2021房地产估价师考试答案9卷 第6卷
由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（ ）。
A．租金调整条款
B．代收代缴费用条款
C．装修费用条款
D．折让优惠条款
独立式组团的规划布局形式，仅为小区规模，它由若干个组团组成。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是居住区及规划布局。居住小区—住宅组团是一种二级结构，这种居住区仅为小区规模，它由若干个组团组成。
答案：对
解析：
本题考查的是需求弹性。若商品为奢侈品，则通常可有可无，因此需求弹性相对较大。
运用平均发展速度法进行估价的条件是，房地产价值的变动过程是持续上升或下降的。且各期上升或下降的幅度大致接近，否则就不适宜采用这种方法。（ ）
此题为判断题(对，错)。
农民集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费。（ ）
正确答案：×
农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，可以不计算土地补偿费和各种补助费。“必须”应为“可以不”。
2021房地产估价师考试答案9卷 第7卷
(2016年真题) 能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
答案：C
解析：
本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( )。
A．选择专业化
B．单一市场集中化
C．市场专业化
D．产品专业化
正确答案：D
[答案] D 在产品专业化模式下，一旦有新的更替品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。
根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，可以由当事人单方申请的有（ ）。
A.商品房开发商对新建商品房的首次登记
B.权利人姓名发生变化，申请的变更登记
C.申请更正登记的
D.申请转移登记的
E.对权属有争议的利害关系人提出的登记
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是不动产登记程序。继承、接受遗赠取得不动产权利的可以单方申请。P160。
业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由3～7名的单数业主担任。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（）。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师执业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。注册证书是注册房地产估价师的执业凭证，注册有效期为3年。受到刑事处罚的注册房地产估价师应当及时向国务院住房城乡建设主管部门提出注销注册的申请，交回注册证书，国务院住房城乡建设主管部门应当办理注销手续，公告其注册证书作废。
2021房地产估价师考试答案9卷 第8卷
在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。（ ）
答案：对
解析：
考点:进度控制。在工程实施过程中，根据工程实际情况和客观条件的变化，可随时调整网络计划，使得计划永远处于最切合实际的最佳状态，保证该项工程以最小的消耗，取得最大的经济效益。
物业管理服务收费的计费方式主要包括（ ）。
A.包干制
B.酬金制
C.社会服务费
D.社区服务费
E.一般服务费
答案：A,B
解析：
本题考查的是物业服务收费。物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
因为房地产具有独一无二性，所以房地产不具备完全替代性。（ ）
答案：对
解析：
考点:独一无二。房地产的独一无二特性，使得房地产市场上没有完全相同的房地产供给，房地产之间难以完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万別。
因合法建造房屋的事实行为设立或者消灭物权的，自（）发生效力。
A、记载于不动产登记簿时
B、事实行为成就时
C、申请不动产所有权登记时
D、颁发房屋权属证书时
答案：B
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。
关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（ ）。
A．名义利率对应一年中计息周期的单利计息
B．实际利率对应一年中计息周期的复利计息
C．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
D．当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率
答案：D
解析：
A 项，名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。B 项，实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。CD 两项，名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差__异就越大；③当每年计息周期数m－1 时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1 时，实际利率大于名义利率；⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r 与实际利率i的关系为：i=er－1。
2021房地产估价师考试答案9卷 第9卷
购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的年收益率为 9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
A．6
B．6.9
C．8.8
D．9
正确答案：B
[答案] B
R0＝M×RM+(1-M×RE＝0.7×0.06+(1-0.7)×0.09＝6.9%
组织形式为合伙制的三级房地产估价机构的出资额应当不少于（ ）万元人民币。
A．30
B．50
C．100
D．200
正确答案：A
三级房地产估价机构中，有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上。
目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（ ）。
A．60%
B．70%
C．80%
D．90%
正确答案：C
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。
房地产中介服务机构或执（从）业人员的不良行为记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序，并分类在房地产中介服务行业信用档案中保留一定的期限。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于投资项目资本金的表述错误的是（ ）。
A．投资者可以转让其出资
B．投资者享有所有者权益
C．投资者不得以任何方式抽出
D．投资者可从项目法人处获取利息
