21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第1辑
下列选项中，属于按照估价目的划分的业务来源的是（ ）。
A、商业银行委托的估价
B、税收估价
C、商业用房估价
D、工业用房估价
答案：B
解析：
考点:估价业务来源渠道。选项A属于按照不同类型的委托人或客户为来源的估价；选项CD属于按照不同种类的估价对象为来源的估价。
从物品可否流通及流通范围的广度对拍卖标的进行分类时，最常见的拍卖标的是（ ）。
A.允许流通物
B.禁止流通物
C.限制流通物
D.一般流通物
答案：A
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。允许流通物是最常见的拍卖标的。
国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是（ ）。
A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费
C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费
D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
正确答案：A
不可预见费与管理费、销售费用、财务费用、税费、其他费用等同级。
建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。容积率属于规定性指标。（ ）
此题为判断题(对，错)。
关于房地产权益融资的说法，正确的有（ ）。
A、资金融入方需要还本付息
B、在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C、权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D、存款性金融机构极少或根本不参与房地产权益融资
E、权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产权益融资。选项A错误，资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息；选项E错误，权益融资主要来源于机构投资者。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第2辑
注册房地产估价师在每一注册有效期内，最少应接受（ ）学时的继续教育。
A．30
B．60
C．90
D．120
答案：D
解析：
注册房地产估价师继续教育，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责组织。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3 年内，接受继续教育的时间为120 学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60 学时。注册房地产估价师经继续教育，达到合格标准的，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发继续教育合格证书。
下列可以作为强制拆迁证明人的有（ ）。
A．拆迁单位代表
B．被拆迁人单位代表
C．街道办事处
D．居委会
E．当地公安部门代表
正确答案：BCD
强制拆迁时，应组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为拆迁证明人。
答案：错
解析：
本题考查的是房地产中介服务收费。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格的通知》，自2015年1月1日起，放开房地产估价收费。
城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。
在各种市场调查方法中，网络联系方法的特点有（ ）。
A.成本低
B.反馈快
C.能深入了解被访者情况
D.回收率高
E.能深度访谈
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。网络调研：成本低、反馈快，只能联系有网络的人。
下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。
A、房地产抵债
B、房地产作价入股
C、房地产买卖
D、房地产继承
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让概述。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、继承等行为。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第3辑
某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元/㎡；建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/㎡；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（ ）元/㎡。
A．200
B．300
C．700
D．1000
正确答案：B
该类房地产的重置价格=1800元/㎡×1000㎡=180万元，该类房地产建筑物的实际价值=2500元/㎡×1000㎡-2000元/㎡×500㎡=150万元，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低（180-150）万元÷1000㎡=300元/㎡
按照相关规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，特殊情况下才允许以协议方式出让。各种出让方式的具体界定是( )。
A．招标出让国有土地使用权
B．拍卖出让国有土地使用权
C．协议出让国有土地使用权
D．租赁国有土地使用权
E．抵押国有土地使用权
正确答案：ABC
[答案] ABC 除了选项A、B、C外，还有挂牌出让国有土地使用权。
下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。
A．减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”
B．是一种价格下行的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交
C．根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种
D．遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立
E．减价拍卖皆为买方报价拍卖
定额计价方式把施工措施与工程实体项目进行分离，工程量清单计价方式区分实体性损耗与施 工措施性损耗。（）
答案：错
解析：
本题考查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式与工 程量清单计价方式的差别：前者为区分施工实体性损耗和施工措施性损耗，而后者把施工措施与 工程实体项目进行分离。参见教材P142。
在影响房地产价格因素中，除自身因素、外部因素，以及房地产状况因素、房地产市场因素、房地产交易因素两大分类外，另一种分类因素包括（ ）。
A、一般因素
B、客观因素
C、经验因素
D、区域因素
E、个别因素
答案：A,D,E
解析：
考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。
房地产估价中的价值，一般是指( )。
A．使用价值
B．交换价值
C．投资价值
D．账面价值
正确答案：B
[答案] B
交换价值是指该种商品同其他商品相交换的影响关系或比例，通常用货币来衡量，在房地产估价中通常指交换价值。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第4辑
下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（ ）。
A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C、房地产估价是提供价值意见也可以作价格保证
D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术
答案：B,D,E
解析：
考点:房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。
反映建筑物的外貌，如外墙上的檐口、门窗套、阳台、门窗外形、币篷、勒脚等构造形状的建筑施工图，最可能是建筑剖面图。 ( )
此题为判断题(对，错)。
甲房地产开发公司（以下称甲公司）为境内上市企业，注册资本为3亿元。2016年甲公司在F市开工建设了一个用地面积为60万平方米的住宅区，其中规划的绿地面积为18万平方米，道路用地面积为10万平方米，住宅基底总面积为24万平方米，住宅平均层数为5层，每层面积相等。当年末，该住宅区一期项目达到预售条件，甲公司向当地主管部门申请预售许可，获得批准后开始对外预售。此外，2016年甲公司的开发量比上年增长了10%，但开发费用仅增长8%；2016年末甲公司的财务报表显示，其所有者权益为80649万元，其中法定公积金16000万元；负债为75412万元，其中借款45000万元；税前利润3800万元，企业所得税率25%。
甲公司的资产负债率为（ ）。
A、28.83%
B、48.32%
C、55.80%
D、93.50%
答案：B
解析：
本题考查的是财务分析。资产=负债+所有者权益=75412+80649=156061，资产负债率=负债总额/资产总额×100%=75412/156061=48.32%。参见教材P392。
答案：错
解析：
中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。
商品房现售条件与预售条件的不同之处有（ ）。
A．已通过竣工验收
B．取得建设工程规划许可证
C．取得建设用地使用权证书
D．取得建筑工程施工许可证
E．物业管理方案已落实
答案：A,E
解析：
商品房预售应当符合以下条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证和施工许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房现售，必须符合以下条件：①出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
优先股与公司债的主要区别在于不退股。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第5辑
市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 （ ）
正确答案：×
房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。
房地产开发项目财务评价的基本报表包括（ ）。
A．总投资估算表
B．现金流量表
C．资金来源与运用表
D．损益表
E．资产负债表
投资项目可行性研究的根本目的包括（ ）。
A．减少或避免投资决策的失误
B．提高项目开发建设的经济效益
C．提高项目开发建设的社会和环境效益
D．为项目决策提供依据
E．为项目后期的经营决策提供依据
一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和建筑装饰设计。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑设计。一栋建筑物的主要设计内容有：建筑平面设计、建筑立面设计、建筑剖面设计以及建筑物的结构设计和基础设计。
城市房屋拆迁是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，房屋拆迁估价中不应当采用公开市场价值标准。（ ）。
正确答案：×
房屋拆迁虽然是强制性的，不符合公开市场价值形成的条件，但因为要对被拆迁人给予合理补偿，所以，城市房屋拆迁估价应当采用公开市场价值标准。
制订租售方案的工作内容主要包括( )。
A、 租售价格确定
B、 宣传手段选择
C、 租售进度安排
D、 广告设计及安排
E 市场租售对比分析
21年房地产估价师考试历年真题精选6辑 第6辑
商品房现房广告不得涉及的内容是（ ）。
A．销售价格
B．装饰装修
C．小区环境
D．升值承诺
答案：D
解析：
A 项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。B 项，房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。C 项，房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，但本项目的环境情况可以涉及。D 项，房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。
过度开发则是反映市场价格和实际价值之间的关系，泡沫反映市场上的供求关系。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属（ ）登记。
A．他项权利
B．转移
C．所有权初始
D．变更
正确答案：D
变更登记是指房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。
在六种基本价值类型中，最基本、最重要、最常用的一种价值类型是（ ）。
A.市场价值
B.投资价值
C.现状价值
D.谨慎价值
答案：A
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值，是按照评估价值的前提或内涵等实质内容划分的几种价值，可以说是六种基本价值类型。其中，市场价值又是最基本、最重要、最常用的一种价值类型；其他价值类型是在不符合市场价值形成条件中的一个或多个条件下最可能的价格或金额，属于非市场价值。
运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2范围内。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
经营收入是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，不包括（ ）。
A.销售收入
B.出租收入
C.营业外收入
D.补贴收入
E.自营收入
答案：C,D
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。营业收入又称经营收入，是指向社会出售、出租开发商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入
