2021房地产估价师真题下载6章 第1章
根据《资产评估法》，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。
土地增值税的正税范围包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产估价中，如果估价对象的范围包含房地产以外的财产，则应逐一予以说明。未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。（ ）
答案：对
解析：
在房地产估价中，估价对象的范围如果不包括属于房地产范围的其他相关附着物的，应逐一列举说明，未作说明的，应理解为在估价对象的范围内；如果包括房地产以外的财产的，也应逐一列举说明，未作说明的，应理解为不在估价对象的范围内。
下列估价公式中，错误的是（ ）。
A．土地价格=房地价格-建筑物价格
B．房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务
C．建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值
D．房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格
某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区（经有关部门批准后）重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。
A.将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告
B.将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告
C.两个厂区分别估价，出具一份估价报告
D.视委托人要求进行估价并出具估价报告
关于资本金现金流量表的说法，正确的是（ ）。
A、把所有投资均视为自有资金
B、现金流出包括利息支付
C、不考虑信贷资金的还本
D、只能用于计算静态盈利指标
答案：B
解析：
本题考查的是基本报表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。参见教材P268。
国有土地上被征收房屋的价值评估时点为房地产估价机构实施评估之日。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。
在进度控制中，应关注材料、设备的供应情况，其中特别值得重视的有（ ）。
A、各项设备是否完成
B、计划运到日期
C、各种材料的供货厂商是否落实
D、材料设备交货时间
E、材料设备成本
答案：A,B,C,D
解析：
考点:进度控制。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况，包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实，何时交货，检验及验收办法等。
当开发项目用地面积一定时，（ ）的大小就决定了项目可建筑面积的数量。
A．容积率
B．建筑高度
C．建筑规模
D．建设工程
2021房地产估价师真题下载6章 第2章
答案：错
解析：
本题考查的是保险的职能。保险的分配职能参与了国民收入的再分配。
关于房地产投资特性的说法，错误的是（ ）。
A．区位选择异常重要
B．不易产生资本价值风险
C．存在效益外溢
D．易受政策影响
答案：B
解析：
房地产投资的特性有：①区位选择异常重要；②适于进行长期投资；③需要适时的更新改造投资；④易产生资本价值风险；⑤变现性差；⑥易受政策影响；⑦依赖专业管理；⑧存在效益外溢和转移。
某地块前后两面临街，总深度为40米，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，则其前街和后街的影响深度分别为（ ）。
A.24m；16m
B.27m；13m
C.30m；10m
D.16m；24m
答案：A
解析：
本题考查的是路线价法计算临街土地价值或价格。前街影响深度：40×3000/（3000＋2000）＝24m；后街影响深度＝40－24＝16m。
货币发行，应将所需数额列入国家综合信贷计划由，并作为（ ）加以适用。
A．国家信贷资金
B．国家预算资金
C．国家负担资金
D．国家计划资金
正确答案：A
货币发行应将所需数额列入国家综合信贷计划中，并作为国家信贷资金加以运用。
税后利润的分配顺序，首先是提取法定盈余公积金和公益金，然后是弥补企业以前年度的亏损，之后是可向投资者分配的利润。( )
一级房地产估价机构，应当具备的条件是（ ）。
A.从事房地产估价活动连续4年以上
B.取得二级房地产估价机构3年以上
C.有8名以上专职注册房地产估价师
D.专职注册房地产估价师的股份合计不低于50%
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价机构等级。一级房地产估价机构标准：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构3年以上；有15名以上专职注册房地产估价师；有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%等。P181。
关于股票和公司的债券的说法，正确的有( )。
A.股票持有人和公司债券持有人都承担公司经营风险责任
B.股票和公司债券同属于流通证券
C.股票投资和公司债券投资都属于长期投资
D.股票投资和公司债券投资收益都受公司经营状况的影响
E.股票投资和公司债券都体现资本信用关系
答案：B,E
解析：
它们质的区别主要表现在：
(1)投资性质和各自所包含的权利不同。
股票投资是一种长期投资，股票投资者即成为公司的股东，与公司之间形成的是一种股东权与公司生产经营权的关系；股票持有者享有的是一种综合性股东权。
债券投资则是一种短期投资，公司债券持有人是公司的债权人，与公司之间形成的是一种借贷性质的债权债务关系。公司债券持有者享有的是债权。
(2)收益和风险责任不同。
股票持有者依法获取的是股息和红利，股息和红利完全依赖于股份有限公司的经营状况，数额事先难以确定。
债券持有人依法获取的收益是公司债券利息，并且数额事先已经确定，不受公司经营状况的影响。
在风险方面，股票持有者承担公司经营风险责任，而公司债券持有人则不承担公司经营风险责任。
(3)投资风险程度不等。
由于股票投资是一种长期投资，股东不能退股，也不能获取事先确定的股息和红利，因而，投资风险是很大的。
公司债券则是一种风险程度相对低得多的投资。
城市快速轨道交通线的建设，使沿线房地产大幅升值，大型城市改造项目的实施，也会使周边房地产价值大大提高，说明房地产易受政策影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资概述。说明存在效益外溢和转移，不是易受政策影响。参见教材P9。
股票的（ ）与股票的盈利性相对称。
A.稳定性
B.风险性
C.流通性
D.价格的波动性
答案：B
解析：
本题考查的是股票的基本特征。股票的风险性与股票的盈利性相对称。
2021房地产估价师真题下载6章 第3章
下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（ ）。
A．房地产抵债
B．房地产作价入股
C．房地产买卖
D．房地产继承
毛租金乘数法是将估价对象未来某一年或某一个月的毛租金乘以相应毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。毛租金乘数法有下列优点，正确的是（ ）
A．方便易行，在市场上较容易获得房地产的售价和租金资料
B．由于在同一市场，相似房地产的租金和售价同时受相同的市场力的影响，因此毛租金乘数是一个比较客观的数值
C．避免了由于多层次估算可能产生的各种误差的累计
D．忽略了房地产租金以外的收入
E．相对全面一些
正确答案：ABC
D项为毛租金乘数法的缺点，E项是相对潜在毛收入乘数法而言的。
需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，（ ）作出反应的程度。
A.消费者
B.需求量
C.商品价格
D.供给关系
答案：B
解析：
本题考查的是需求弹性。需求弹性是指由于影响需求的诸因素发生变化后，需求量作出反应的程度。
某临街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按照四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50英尺)，临街宽度25m的矩形土地的总价为( )。
A．53.34万元
B．85.34万元
C．106.68万元
D．213.36万元
正确答案：C
某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（ ）。
A.区位选择异常重要
B.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险
C.需要适时的更新改造投资
D.存在效益外溢和转移
答案：D
解析：
本题考查的是房地产投资概述。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值。P9。
为了防止由温度影响产生变形而设置的变形缝是（ ）。
A.伸缩缝
B.沉降缝
C.防震缝
D.施工缝
答案：A
解析：
本题考查的是变形缝。伸缩缝，也叫温度缝，是防止由温度影响产生变形而设置的变形缝。
在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。在颗粒污染物中，尘粒直径最大，可以因重力沉降到地面。
参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人，是指民事法律关系的（ ）。
A、主体
B、客体
C、内容
D、形式
答案：A
解析：
本题考查的是民事法律关系。民事法律关系的主体，是指参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人。
物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师真题下载6章 第4章
农用地包括( )。
A、 养殖水面
B、 草地
C、 耕地
D、 水利设施用地
E 未利用地
任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（ ）特性决定的。
A.易受限制
B.相互影响
C.独一无二
D.不可移动
答案：D
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、社会经济发展状况、邻里关系等）。注意审题，题干中出现了“就地”字眼，我们要善于敏锐的发现题干中的提示。就地的意思就是不可移动。选项A是个具有极强干扰性的选项。因为房地产不可移动，所以使用受限。如果是多选题，选项A也说得过去，但是题干中问的是“本质上”。所以只有选项D是正确答案。
我国到“十一五”期末，全国廉租住房制度的保障范围要求扩大到（ ）住房困难家庭。
A．低收入
B．中低收入
C．中等收入
D．所有
下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有（）。
A.税收政策
B.城市规划调整
C.环境状况
D.城市基础设施状况
E.汇率
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。选项AB均属于政策制度因素；选项E汇率属于经济因素。这种题目跨度较大，要能区分不同分类，适合采用排除法。
各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是（ ）。
A.净现值
B.净现值期望值
C.净现值标准差
D.净现值标准差系数
答案：D
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。期望值不同，应比标准差系数。
建筑物的有效年龄，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况。
答案：错
解析：
本题考查的是路线价区段。一个路线价区段是具有相同路线价的地段。两个路线价区段的分界线，原则上是地价水平有明显差异的地点，一般是从十字路或丁字路中心处划分，两个路口之间的地段为一个路线价区段。但较长的繁华街道，有时根据地价水平差异情况，需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段，分别附设不同的路线价。参见教材P365。
业主决定制定和修改业主大会议事规则，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。( )
代理所产生的法律后果直接由( )承担。
A.代理人
B.被代理人
C.相对人
D.代理人与被代理协商
答案：B
解析：
代理——是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。
代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。
2021房地产估价师真题下载6章 第5章
房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含（ ）。
A．与原估价机构有利害关系
B．本人就是当事人
C．由拆迁当事人亲自委托
D．与拆迁当事人有利害关系
房地产转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为30El。（ ）
此题为判断题(对，错)。
投资回报通常是用提取折旧的方式获得，而投资回收则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是投资回收与投资回报。投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。
房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（ ）。
A.销售利润率＝销售利润/销售收入
B.销售利润率＝销售利润/总开发价值
C.销售利润率＝销售利润/总开发成本
D.销售利润率＝销售利润/项目总投资
答案：A
解析：
本题考查的是成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入×100%。
根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（ ）。
A.信用债券
B.公募债券
C.担保债券
D.抵押债券
E.私募债券
答案：B,E
解析：
本题考查的是债券的分类。根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。
该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。
A．20
B．2
C．O.133
D．O.05
答案：错
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。限制流通物可作为定向拍卖的标的物。参见教材P398。
在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。（ ）
答案：对
解析：
考点:经济因素。在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。
下列选项中属于完全竞争市场特征的有（ ）。
A.市场上有足够多的生产者和消费者
B.产品不同质
C.资源完全自由流动
D.信息完全
E.厂商之间具有相互依存性
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是市场结构特征。完全竞争市场的特征包括：（1）市场上有足够多的生产者和消费者；（2）市场上的产品是同质的；（3）资源完全自由流动；（4）信息是完全的。选项B是垄断竞争市场特征；选项E是寡头垄断市场特征。P204。
2021房地产估价师真题下载6章 第6章
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A.一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B.丘的权属界限是界址点的连线
C.组合丘一定大于独立丘
D.当用地单元的权属混杂和面积过小时，划为组合丘
答案：C
解析：
本题考查的是房地产面积测算。组合丘内，权属单位多，独立丘内，权属单位只有一个，但是面积无法直接对比。
订立房地产抵押合同，未办理抵押权登记的，不影响合同效力。（ ）
答案：对
解析：
《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元/ m2，出租率85%；客房平均价格为每天180元/间，入住率90%；其他收入为600万元/年；运营费用为收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼进行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原有的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天160元/间，入住率80%；其他收入为400万元/年；经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%；客房平均价格为每天200元/间，入住率90%；其他收入为800万元/年；运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支均发生在年末，每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资本金财务净现值和财务内部收益率。
答案：
解析：
前四年客房每年收入=180×365×210×90%=12417300元=1241.73万元
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=8160000元=816万元
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=（1241.73+816+600）×（1-45%）=1461.7515万元
第六年客房收入=160×365×210×80%=9811200元=981.12万元
第六年写字楼收入=960×（10000-5000）×95%=4560000元=456万元
第六年其他收入=400万元
第六年净收益=（981.12+456+400）×（1-55%）=826.704万元
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=4560000元=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200×（100+210）×365×90%=20367000元=2036.7万元
其他收入=800万元/年
第七年至的第二十年年净收益=（456+2036.7+800）×（1-50%）=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×（P/A，8%，4）×（P/F，8%，1）+（826.704-2000）×（P/F，8%，6）+1646.35×（P/A，8%，14）×（P/F，8%，6）+5000（P/F，8%，20）=-13000+4482.8763-739.3755+8553.229+1072.74=369.4698万元
计算财务内部收益率，取i1=8%，NPV1=369.4698
当i2=9%时，NPV2=-8000-5000+1461.7515×（P/A，9%，4）×（P/F，9%，1）+（826.704-2000）×（P/F，9%，6）+1646.35×（P/A，9%，14）×（P/F，9%，6）+5000（P/F，9%，20）=-13000+4344.647-699.5981+7643.389+892.1544=-819.4077
内部收益率IRR=8%+1%×369.4698/（369.4698+819.4077）=8.31%
征收集体土地是国家为了公共利益需要而强制取得土地所有权的行为。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是征收集体土地的特点。征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移。
专项用于廉租住房维护和管理的资金是（ ）。
A.廉租住房租金
B.土地出让净收益
C.地方财政资金
D.住房公积金增值收益
答案：A
解析：
本题考查的是住房保障制度。四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
某投资者花费80万元购一店铺，每月净租金收入为1.583万元，考虑月投资收益率为0.8%，则（ ）个月可收回投资．
A．50.5
B．60
C．65
D．75
正确答案：C
80=1.583/0.8%[1-1/(1+0.8%)n]解得n=65
财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。财务会计是将单位发生的经济活动加工成会计信息，会计信息处理程序包括确认、计量、记录、报告四个环节。
关于房地产的保值增值，下列叙述有误的一项是（ ）。
A．对房地产本身进行投资、改良所引起的房地产价格上升，不是房地产的自然增值
B．通货膨胀所引起的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值
C．需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升，是真正的房地产自然增值
D．外部经济所引起的房地产价格上升是房地产保值
正确答案：D
外部经济所引起的房地产价格上升是真正的房地产自然增值。
该开发项目资本金不得低于（ ）万元。
A．380
B．760
C．1140
D．1330
