21年房地产估价师每日一练5节 第1节
甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二～二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。
该建筑物设计时必须设计的建筑构造为（ ）。
A.采光井
B.伸缩缝
C.沉降缝
D.防震缝
答案：D
解析：
本题考查的是变形缝。防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度6度以下地区的建筑可不予设防；9度以上的地区，一般避免进行工程建设。本题中地震烈度为7度，需要设置防震缝。
假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值＋后续必要支出。（ ）
答案：错
解析：
考点:假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润。
按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是（ ）。（过时）
A．同质偏好市场
B．分散偏好市场
C．个别偏好市场
D．集群偏好市场
E．弥隙市场
下列有关房地产估价的称谓及定义，表述错误的是（ ）。
A、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同
B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价
C、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价
D、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价
答案：D
解析：
考点:房地产估价的含义。美国大多称为Real Estate Appraisal。将Appraisal定义为得出一种价值意见的行为或过程。
房地产市场分析中，根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化的是（ ）。
A.区域结构分心
B.租买结构分析
C.供求结构分析
D.投资结构分析
答案：D
解析：
本题考查的是房地产市场结构。投资结构：根据投资者参与房地产市场投资的不同目的和方式，分析不同投资目的或方式之间的比例关系及其动态变化。
房地产开发投资的经济效果主要的表现形式为销售收入，其经济效果的大小可以用（ ）来衡量。
A.租金收益
B.开发利润
C.成本利润率
D.投资收益率
E.毛利额
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量
构造房地产开发项目评价方案，就是在对项目进行策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。（）
答案：对
解析：
本题考查的是构造评价方案。构造评价方案，就是在项目策划的基础上，构造出可供评价比较的具体开发经营方案。
以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付（ ）。
A、全部使用权出让金
B、部分使用权出让金
C、全部土地收益
D、部分土地收益
答案：A
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。以出让合同取得的土地应按照出让合同的约定支付全部使用权出让金。
21年房地产估价师每日一练5节 第2节
广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（ ）。
广告管理中的预算决策，包括的决策方法有（ ）。
A、量力而行法
B、销售百分比法
C、竞争对等法
D、目标任务法
E、随行就市法
答案：A,B,C,D
解析：
考点:制定宣传与广告策略。预算决策的方法包括：量力而行法、销售百分比法、竞争对等法和目标任务法。
传统方法对开发完成后的价值等的估算，是根据估价时的房地产市场状况作出的，基本上是静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法中，是模拟开发过程，预测它们在未来发生时所发生的数额。( )
此题为判断题(对，错)。
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。
在进度控制中，应关注材料、设备的供应情况，其中特别值得重视的有（ ）。
A、各项设备是否完成
B、计划运到日期
C、各种材料的供货厂商是否落实
D、材料设备交货时间
E、材料设备成本
答案：A,B,C,D
解析：
考点:进度控制。影响工程进度的因素很多，需要特别重视的方面之一是材料、设备的供应情况，包括各项设备是否完成，计划运到日期；各种材料的供货厂商是否落实，何时交货，检验及验收办法等。
一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到（ ）。
A.80%
B.90%
C.95%
D.100%
答案：D
解析：
本题考查的是速动比率。一般而言，房地产开发项目的存货占流动资产的大部分，其速动比率较低，不会达到100%。
在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市黄线
答案：A
解析：
编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
下列用地中，可以采取划拨方式取得使用权的有( )。
A.商品住宅小区用地
B.加油站用地
C.县人民公园用地
D.军事设施用地
E.造纸厂用地
答案：C,D
解析：
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，严格控制划拨用地范围，推进土地资源的市场化配置。经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。
依据《划拨用地目录》(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨≠必须划拨；县级≠省级)：①国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民政府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。②军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。③城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。④公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。⑥法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。
开发－持有出租－出售模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目和部分政策性租赁住宅、普通商品住宅。这种业务模式下的现金流出包括（ ）。
A.土地成本
B.建造成本
C.运营成本
D.租金收入
E.房产购买成本
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。选项D租金收入属于现金流入；选项E开发投资中没有购买房产的成本。P148。
21年房地产估价师每日一练5节 第3节
非住宅小区级的公共建筑的建设费用和住宅小区内的营业性用房与没施的建设费用均不能计人商品住宅的价格中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列有关“可比实例房地产与估价对象房地产相似”的要求，描述不当的是（ ）。
A、两者区位相近
B、两者用途相近
C、两者权利性质相同
D、两者档次相当
答案：B
解析：
考点:选取可比实例的要求。选项B，可比实例房地产与估价对象房地产用途应相同。
城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：对
解析：
平均层数：指各种住宅层数的平均值。一般按各种住宅层数建筑面积与基底面积之比进行计算。
估价结果不应被认为是估价人员或估价机构对估价对象可实现价格的保证。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括（ ）。
A．在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
答案：A,C,D
解析：
《房地产抵押估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵循谨慎原则的下列要求：①在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查看；②在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低；③在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧；④在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。
需要使用损益平衡图来制定房地产销售价格的定价方法是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
下列房地产权利的种类中，属于用益物权的有( )。
A、 土地使用权
B、 所有权
C、 地役权
D、 典权
E 租赁权
答案：A,C,E
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
21年房地产估价师每日一练5节 第4节
(2015年真题) 某家庭向银行申请了一笔数额50万元，期限20年，年利率6%的个人住房抵押贷款，若以等额还本利息照付的方式按月还款，则其最后一个月的还款金额为（）元。
A.2093.75
B.2208.33
C.3582.16
D.4583.33
答案：A
解析：
本题考查等额本金还款的计算。
工程量清单应由具有编制能力的招标人或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人编制。（ ）
答案：对
解析：
工程量清单是建设工程实行工程量清单计价的专用名词。表示的是拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目、规费项目和税金项目的名称和相应数量等的明细清单。工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托，具有相应资质的工程造价咨询人编制。
以下关于通货膨胀对房地产投资影响的叙述，正确的是（ ）。
A．由于通货膨胀的影响，房地产的重置成本不断上升，从而导致房地产价值的上升，所以说房地产投资具有保值性
B．从中国房地产市场价格的历史变化来看，房地产价格的平均增长幅度与通货膨胀率的平均水平相一致
C．由于房地产投资周期长，因此只要存在通货膨胀因素，投资者就面临通货膨胀的风险
D．由于通货膨胀风险直接提高了投资的实际收益率，因此房地产投资者非常重视通货膨胀因素的影响
某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、 89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为 2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为( )元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
正确答案：B
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A.收益期应为租赁合同剩余租赁期
B.收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C.净收益应为合同租金减去运营费用
D.净收益应为市场租金减去运营费用
E.净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限，净收益为市场租金减去合同租金。
估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1500m2，现为空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为（ ）。
A、建筑面积1500 m2，一年前出售，售价为2000元/m2，位于同一工业区
B、建筑面积10000 m2，近期租出，年租200万，位于同一工业区
C、建筑面积500 m2，近期租出，年租10万元，位于同一工业区
D、建筑面积2000 m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区
答案：D
解析：
考点:选取可比实例的要求。主要从以下四个方面考虑：（1）可比实例房地产应与估价对象房地产规模相当，根据0.5≤可比实例/估价对象规模≤2，可得出750≤估价对象规模≤3000，排除选项BC；（2）可比实例的交易方式应适合估价目的，排除选项A；（3）可比实例的成交日期应接近价值时点，排除选项A；（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格。
影响消费者行为的主要因素不包括（ ）。
A.心理因素
B.个人因素
C.社会文化因素
D.环境因素
答案：D
解析：
本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。影响消费者购买行为的主要因素包括社会文化因素、个人因素、心理因素。
契据登记制模式是（ ）。
A.非对抗要件主义
B.不成立要件主义
C.对抗要件主义
D.成立要件主义
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记模式。契据登记制模式是对抗要件主义。
21年房地产估价师每日一练5节 第5节
关于房地产业与建筑业关系的说法中，正确的是（ ）。
A.房地产业与建筑业同属于第二产业
B.房地产业与建筑物同属于第三产业
C.房地产业属于第二产业，建筑业属于第三产业
D.房地产业属于第三产业，建筑业属于第二产业
答案：D
解析：
本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。在国民经济产业分类中，房地产业属于第三产业，是为生产和生活服务的部门。建筑业是物质生产部门，属于第二产业。
图1 表示的是房地产开发企业（ ）经营模式下的典型现金流量图。
A．开发—销售
B．开发—持有出租—出售
C．购买—持有出租—出售
D．购买—更新改造—出租—出售
答案：B
解析：
开发—持有出租—出售业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用(管理费用、销售费用和财务费用)、运营成本，现金流入是出租收入和持有期末的转售收入。各项开发过程的成本费用发生方式(一次支出、分期支出、在某个时间段内等额支出等)和发生的时点，与项目开发建设计划安排相关。运营期间的出租收入、运营成本支出可按季度、半年、或年度发生(视持有期长短确定)。
最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。
按照增量存量的方式，房地产增量和存量市场之间是一种互动关系。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产市场细分。房地产增量和存量之间是一种互动关系，存量市场的活跃，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的发展。
下列交易实例中，不得选作可比实例的是（ ）。
A.成交日期与价值时点相差1.5年
B.成交价格为非正常价格，但可修正为正常价格
C.与估价对象类似的交易实例
D.成交日期晚于价值时点
答案：D
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。选项D，可比实例的成交日期不得晚于价值时点。参见教材P182～183。
基本完好房的成新率为( )。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
正确答案：D
[答案] D
房屋新旧程度的判定标准是：
(1) 完好房：十、九、八成；
(2) 基本完好房：七、六成；
(3) 一般损坏房；五、四成；
(4) 严重损坏房及危险房：三成以下。
现金流量是指一个项目在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。（ ）
此题为判断题(对，错)。
制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。
A．租售选择
B．宣传手段选择
C．租售进度安排
D．广告设计及安排
E．租售价格确定
