2021房地产估价师每日一练5卷 第1卷
下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（ ）。
A.市区商品房价格水平较高
B.消费者的收入水平增加
C.通往郊区的高速公路免费通行
D.人们预期未来郊区房地产价格上涨
E.城市居民出现向郊区迁移的趋势
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产需求。选项B，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。P113～114。
(2015年真题) 股票市场的融资方式有（）。
A.首次公开募股
B.配股
C.发行可转换债权
D.发行认股权证
E.增发股票
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产企业公开资本市场融资方式。股票市场融资包括首次公开发行、配发、增发和认股权证四种融资方式。
答案：错
解析：
独立基础是呈独立柱墩形式的基础，基础底面形状为方形或矩形，适用于多层框架结构或厂房排架柱下基础。独立基础大多用钢筋混凝土材料做成，上面为钢筋混凝土柱或钢柱，也可以用砖、石材料砌筑而成，上面为砖柱形式。
某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A、 62500
B、 62000
C、 61000
D、 61500
答案：A
解析：
该宗房地产相对于空地的减价额为＝(300-50)×250＝62500(元)
一份不定值保险投保时，保险标的的实际价值为300万元，保险金额为400万元；发生保险事故时，该保险标的的实际价值为600万元，实际损失为450万元，则保险人应支付赔偿( ) 万元。
A.300
B.400
C.450
D.600
答案：B
解析：
不定值保险的特点：保险标的的损失额以保险事故发生时保险标的的实际价值为计算依据，而保险标的的实际价值通常根据保险事故发生时当地同类财产的市场价格来确定。但是，无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。
如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。例如，某保险标的因保险事故造成了全部损失，若该标的发生保险事故前的市场价格已低于订立保险时约定的保险金额，则保险人有权按该标的的全部实际损失(即该标的发生事故前的实际价值，低于保险金额)支付赔偿；若该标的当时的市场价格高于约定的保险金额，则保险人按约定的保险金额支付赔偿。
房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识
上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具有近似性。
A 同一估价原则、同一估价时点
B 同一估价目的、同一估价方法
C 同一估价目的、同一估价时点
D 同一估价原则、同一估价目的
住房公积金管理的决策机构为（）。
A、住房公积金管理委员会
B、住房公积金管理中心
C、财政管理部门
D、各级人民银行
答案：A
解析：
本题考查的是住房公积金制度。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
房地产广告中含有价格的，应清楚地表示该价格即为实际的销售价格，并注明价格的有效期限。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值采用类似简单移动平均法的方法进行趋势估计，再经过加权之后求出趋势值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是长期趋势法。加权移动平均法是在计算移动平均数时，根据越是近期的数据对预测值影响越大这一特点，对较近的数据给予较大的权重，对较远的数据给予较小的权重，将各期房地产价值、价格的实际值经过加权后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。
2021房地产估价师每日一练5卷 第2卷
（ ）要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
A、差异原则
B、类似原则
C、替代原则
D、可比原则
答案：C
解析：
考点:替代原则。替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。
下列划拨用地不可以拍卖的有（）。
A、国家机关用地和军事用地
B、城市基础设施用地和公益事业用地
C、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
D、法律、行政法规规定的其他用地
E、集体所有土地
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产拍卖的条件。划拨用地不可以拍卖的有：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。参见教材P447。
凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理。参见教材P40。
名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。
工程造价是指建设工程的市场价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
M2=M1+单位和个人的活期存款+其他存款。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是货币供给层次。M2=M1+单位和个人的定期存款+其他存款。
监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（ ）的工作内容。
A．物业管理
B．设施管理
C．资产管理
D．组合投资管理
需求量的大小还取决于消费者的收入水平。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于出租人权益价值和承租人权益价值的表述中，正确的是（ ）。
A、出租人权益价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值
B、承租人权益价值的评估价值为按合同租金与市场租金的差额所评估的价值
C、合同租金与市场租金差异的大小，对出租人权益价值无影响
D、如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值大于无租约限制价值
答案：B
解析：
本题考查的是完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。选项A错误，出租人权益价值也称为有租约限制价值、带租约的价值，是出租人对自己的已出租房地产依法享有的权益的价值，其评估价值为已出租部分在租赁期间按合同租金确定租金收入、未出租部分和已出租部分在租赁期间届满后按市场租金确定租金收入所评估的价值；无租约限制价值的评估价值为未出租部分和已出租部分均按市场租金确定租金收入所评估的价值；选项C错误，合同租金与市场租金的差异程度，对无租约限制价值没有影响，但影响着出租人权益价值和承租人权益价值的大小；选项D错误，如果合同租金低于市场租金，则出租人权益价值会小于无租约限制价值，此时承租人权益价值是正的。
2021房地产估价师每日一练5卷 第3卷
市场营销因素调查包括( )。
A、 消费水平调查
B、 分销渠道调查、价格调查
C、 促销策略调查、产品调查
D、 人口数量调查
E 产品调查
选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.1%、12.5%和13.6%，根据三个可比实例发生的时间和规模的大小，判断其权重分别为0.4、0.3和0.3，则可以确定估价对象的报酬率为( )。
A．12.90%
B．13.10%
C．13.06%
D．13.07%
正确答案：D
[答案] D
13.1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%
在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越强。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。
下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。
A．将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁
B．承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止
C．承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益
D．租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是《城市房地产管理法》规定的房屋租赁合同的必备条款
某工业房地产的土地是5年前以出让方式取得的50年建设用地使用权，类似工业用地的重新购建价格为200万元，重新建造该房地产的建设成本为300万元，管理费用为15万元，销售费用为20万，销售税费为50万元，正常建设期为1.5年，假设土地取得费用在建设期初一次性投入，其他费用在建设期内均匀发生，年利率为6.13％，投资利润率为12％，土地报酬率为6％。下列运用成本法评估该房地产市场价值中的有关说法，正确的有（ ）。
A．估价对象土地取得成本为196万元
B．应计算利息项目的总金额为535万元
C．土地取得成本的计息期为1.5年
D．土地取得成本之外其他计息项目应计投资利息总额为15.73万元
E．开发利润为64.20万元
答案：A,C
解析：
A项，由于类似工业用地的重新购建价格为200万元（50年建设用地使用权），估价对象剩余土地使用权年限为45年，则估价对象土地取得成本＝200×[（1－（1＋6％）﹣45]／[（1－（1＋6％）﹣50]＝196（万元）。B项，应计算利息项目包括土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用＝196＋300＋15＋20＝531（万元）。CD两项，土地取得成本之外其他计息项目＝（300＋15＋20）×[（1＋6.13％）1.5/2－1]＝15.29（万元）。E项，投资利润率＝开发利润／（土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用），开发利润＝12％×（196＋300＋15＋20）＝0.12×531＝63.72（万元）。
下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（）。
A.消费者的收入增加
B.作为替代品的房地产的价格上升
C.作为互补品的房地产的价格上升
D.消费者预期其未来的收入增加
E.消费者预期未来的房地产价格上升
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产需求。选项A正确，消费者的收入增加，会增加对房地产当前的需求；选项B正确，替代品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX增加。因此，当作为替代品的房地产的价格上升时，会增加对房地产的当前需求；选项C错误，互补品X与Y，PX不变，PY上涨，需求QY减少，需求QX减少。以X伴随Y同步变化；选项D、E正确，消费者预期未来收入增加、预期未来房地产价格上升时，都会增加房地产当前需求。
银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元．月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还歉额是（ ）元
A．1005.56
B．1010.56
C．1110.56
D．1115.56
正确答案：D
D此题可先计算贷款总额是多少，然后按等额本息还款法计算月供。已知：A1=1000(元)，16%/12=0.5%，S=O.2%，n=10×12=120(月)则
即若转为按月等额支付，月等额还款额为1115.56元。
此题也可以直接计算：
某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。
若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（ ）。
A.道路扩宽后，交通发生变化
B.绿地率发生变化
C.公共配套设施发生变化
D.土地形状发生变化
答案：B
解析：
本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。
编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。（ ）
答案：错
解析：
资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去 “利润分配”账户借方余额后的差额填列。
2021房地产估价师每日一练5卷 第4卷
不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（ ）。
A.主要因素
B.次要因素
C.增值因素
D.贬值因素
答案：A
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。
某成片荒地的面积为5km2，适宜进行“七通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为75%；附近地区与之位置相当的“小块”“七通一平”熟地的单价为2800元/m2；建设期为2年；将该成片荒地开发成“七通一平”熟地的开发成本以及管理费用、销售费用为5.6亿元/km2；贷款年利率为8%；土地开发的年成本利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的增值税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请采用静态分析法测算该成片荒地的总价和单价。
答案：
解析：
设该成片荒地的总价为V：
开发完成后的熟地总价值=2800×5000000×75%=105（亿元）
取得该荒地的税费=V×4%=0.04V（亿元）
土地开发成本及管理费用、销售费用总额=5.6×5=28（亿元）
投资利息总额=（V+0.04V）×[（1+8%）2-1]+28×[（1+8%）1-1]=0.17V+2.24（亿元）
转让开发完成后的熟地的税费总额=105×6%=6.3（亿元）
土地开发利润总额=（V+V×4%）×10%×2+（28+0.17V+2.24）×10%×1=0.225V+3.024（亿元）
V=105-0.04V-28-（0.17V+2.24）-6.3-（0.225V+3.024）
V=45.6（亿元）
故：该成片荒地总价=45.6（亿元）
单价=45.6亿元/5000000=9120（元/m2）。
理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象的具体某种价值是其在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。P33。
某房地产投资项目的表面收益牢为16‰，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（ ）。
A．3.57%
B．4.00%
C．6.56%
D．10.56%
正确答案：A
A因为该房地产投资项目的表面收益率为Ra=16%，实际收益率Rr=12%，又：l+Ra=(1+Rr)(1+Rd)所以
某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )。
A．50%
B．65%
C．60%
D．154%
正确答案：B
[答案] B
建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。
（ ）是宏观经济政策的第一个目标，一般是指一切生产要素都有机会以合适报酬参加生产的状态。
A．充分就业
B．价格稳定
C．经济增长
D．国际收支平衡
A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C房地产估价机构，进行了在建工程评估。
若C房地产估价机构为二级资质，则其不可以从事的房地产估价业务是（ ）。
A、公司上市
B、司法鉴定
C、城镇房屋拆迁
D、在建工程抵押
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为( )万元。
A、 93．75
B、 115
C、 293.75
D、 315
答案：D
解析：
依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?
×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。
建设项目设计阶段影响工程造价的因素主要在总平面设计、建筑设计、工艺设计三个阶段中。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师每日一练5卷 第5卷
如果拆迁当事人之间没有达成仲裁协议的，拆迁人可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法申请公安机关先予执行。（ ）
此题为判断题(对，错)。
业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，包括重大的物业管理事项的决定。（）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。
某办公楼的建筑面积为1500m2，土地面积为1000m2，目前的房地产市场价值为5000元／m2，同类土地的市场单价为2200元／m2。在法律、政策允许下，如果对该办公楼进行装修改造，预计装修改造费用及应得利润为1300元／m2；装修改造后的房地产市场价值可达6500元／m2；如果将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼，预计拆除费用为300元／m2，旧建筑物残值为50元／m2，新建筑物重置价格为3800元／m2，新建后的房地产市场价值可达8000元／m2。该房地产的最高最佳利用方式为（ ）。
A．维持现状
B．装修改造
C．拆除建筑物作为空地转让
D．新建较高标准的办公楼
答案：B
解析：
根据题意，6500元/m2－1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，说明装修改造是可行的、合理的，比维持现状更合理；（8000－3800+50－300）×1500=3950×1500（元）＜5000×1500（元），说明将建筑物拆除后新建较高标准的办公楼不经济、不可行、不合理，（5000－300+50）×1500=712.5（万元）＞2200×1000=220（万元），说明拆除建筑物作为空地转让不可行、不经济、不合理，综上所述，对其进行装修改造是该办公楼的最高最佳利用方式。
若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险正确的有（ ）。
A、标准差系数越大，风险越小
B、累积概率值越大，风险越小
C、标准差越小，风险越小
D、标准差越大，风险越小
E、标准差系数越小，风险越小
答案：B,E
解析：
本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B正确，计算净现值大于或等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小；选项E正确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。但由于净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。因此，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不正确的结论。
建立房地产中介服务行业信用档案的作用包括（ ）。
A.为社会公众监督房地产中介服务行业及执业人员市场行为提供依据
B.为社会公众查询企业和个人信用.信息提供服务
C.为社会公众对房地产中介服务领域违法行为提供投诉途径的信息管理系统
D.减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生
E.不能减少或避免商业欺诈.弄虚作假.损害消费者合法利益等行为的发生
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是建立房地产中介服务行业信用档案的意义。建立房地产中介服务行业信用档案能够为各级政府部门和社会公众监督房地产中介服务行业及执（从）业人员市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉的途径，减少或避免商业欺诈、弄虚作假、损害消费者合法利益等行为的发生，使失信者在扩大经营范围、拓展业务等方面受到限制。
下列关于房地产功能的描述，错误的是（ ）。
A.配置存量房地产资源和利益
B.显示房地产市场供应变化
C.指导供给以适应需求的变化
D.指导政府制定科学的土地供给计划
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的功能，可以分为以下几个方面：（1）配置存量房地产资源和利益；（2）显示房地产市场需求变化；（3）指导供给以适应需求的变化；（4）指导政府制定科学的土地供给计划；（5）引导需求适应共给条件的变化。
可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。
凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
A．房地产膨胀
B．房地产泡沫
C．房地产滞销
D．房地产过度开发
正确答案：B
B房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。房地产泡沫是一种价格现象，是房地产行业内外因素，特别是投机性因素作用的结果。
