房地产估价师考试真题及答案7章 第1章
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。（）
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地上房屋征收的程序。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A.4387
B.4398
C.4500
D.4887
答案：B
解析：
本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。
某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为( )。
A．43万元
B．112.5万元
C．123.3万元
D．150万元
正确答案：C
当需求增加且供给也增加时，下列表述正确的有（ ）。
A.均衡数量增加
B.供给曲线向左下方移动
C.需求曲线向右上方移动
D.均衡价格下降
E.均衡价格可能下降
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是市场均衡。当需求增加且供给也增加时，表现为需求曲线向右上方移动，供给曲线向右下方移动，均衡数量增加，而均衡价格可能上升，可能不升不降，也可能下降。
以出让方式取得国有建设用地使用权，建设项目规划条件未纳入国有建设用地使用权出让合同的，该出让合同无效。
此题为判断题(对，错)。
正确答案：√
以出让方式取得国有土地使用权，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效;对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件;占用土地的，应当及时退回;给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。
房地产估价师考试真题及答案7章 第2章
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2017年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2018年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。
陈某向银行申请的贷款属于（ ）。
A、自营贷款
B、中期贷款
C、信用贷款
D、委托贷款
答案：A
解析：
本题考查的是商业银行资产业务。选项A正确、选项B错误，自营贷款是指贷款人以合法方式筹集资金、自主发放的贷款，风险由贷款人承担，并由贷款人收回本金和利息。委托贷款是指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人只收取手续费，不承担贷款风险。选项C错误，信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款。选项D错误，贷款期限30年，属于长期贷款。
物体间相互撞击、摩擦产生的噪声是（ ）。
A.机械噪声
B.空气动力噪声
C.电磁性噪声
D.摩擦噪声
答案：A
解析：
本题考查的是环境噪声的类型和危害。机械噪声是物体间相互撞击、摩擦产生的噪声。
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
按照规定，B房地产开发公司和C建筑公司约定的装修工程的最低保修期限至( )结束。
A、 2008年11月2日
B、 2009年11月2日
C、 2010年11月2日
D、 2011年11月2日
答案：A
解析：
[知识点] 建设工程质量保修办法 [知识点] 建设工程质量保修办法
关于投资价值和市场价值的说法，正确的有（ ）。
A．投资价值与市场价值都可以采用收益法评估
B．评估市场价值所采用的折现率是与该类房地产的风险程度对应的社会一般报酬率
C．评估投资价值所采用的折现率是某个特定的投资者所要求的最高报酬率
D．评估投资价值时，净收益应采用税前净收益
E．评估投资价值时，要求对未来净收益的估计是客观的
答案：A,B
解析：
A项，投资价值与市场价值都可以采用收益法评估——价值是预测的未来净收益的现值之和，但对未来净收益的预测和选取参数的立场不同。BC两项，评估市场价值时所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率）；而评估投资价值时所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。DE两项，评估投资价值时，净收益应采用税后净收益；评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。
在市场调查中，（ ）是最易出错的阶段。
A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
正确答案：C
C收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
房地产估价师考试真题及答案7章 第3章
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。（ ）
答案：对
解析：
依据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
关于估价对象实地查勘的说法，错误的是（ ）。
A．任何估价项目，估价师都必须对估价对象进行实地查勘
B．对已消失的房地产，估价师应对估价对象原址进行必要的调查了解
C．实地查勘的内容包括估价对象的实物和区位状况，一般不涉及其权益状况
D．拆迁估价的实地查勘记录可不需要被拆迁人签字认可
答案：D
解析：
实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认知，形成一个直观、具体的印象，获取文字、图纸、照片等资料无法或难以反映的细节。另外，对于伪造房地产权属证书或虚构估价对象的情况，只要通过认真的实地查勘，与被查勘房地产内的有关人员和四邻进行交谈，是可以发觉的。实地查勘的工作内容包括：①感受估价对象的区位优劣；②核对之前搜集的估价对象的坐落、四至、面积、用途等情况；③观察估价对象的内外部状况，如土地形状、建筑结构、设施设备、装饰装修、维修养护等；④拍摄反映估价对象内外部状况以及周围环境或临路状况的照片等影像资料；⑤调查估价对象的历史使用状况(例如是否存放过污染物)、周边以及当地同类房地产的市场行情；⑥补充搜集估价所需要的其他资料。
收集交易实例时应收集交易实例信息包括（ ）。
A、成交价格
B、议价时间
C、成交日期
D、交易方式
E、交易目的
答案：A,C,D,E
解析：
考点:收集交易实例的要求。在收集交易实例时应尽量收集较多的内容，一般包括：（1）交易对象基本状况；（2）交易双方基本情况；（3）交易方式；（4）成交日期；（5）成交价格；（6）付款方式；（7）融资条件；（8）交易税费负担；（9）交易目的。
经济适用房计入房价的企业管理费以（ ）成本因素为计算基础。
A．征地和拆迁补偿费
B．规费
C．教育费附加
D．建安工程费
E．住宅小区基础设施建设费
正确答案：ADE
经济适用房计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费为计算基础。
某城市不同地区所有新开盘房地产价格如表2 所示，则该城市新开盘房地产单价中的中位数是（ ）元/m^2。
A．2870
B．3330
C．3430
D．3460
房地产估价师考试真题及答案7章 第4章
当宏观经济进入周期循环的波峰时，各国政府一般采用（ ）的货币政策和财政政策。
A、紧缩
B、扩张
C、提高利率
D、降低利率
答案：A
解析：
考点:政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波峰时，则采用紧缩性的货币政策与财政政策。
建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有（ ）。
A、功能落后
B、功能缺乏
C、环境污染
D、交通拥挤
E、正常使用的磨损
答案：C,D
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。外部折旧也称为经济折旧，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。选项AB为功能折旧，选项E为物质折旧。
房地产业是房地产开发活动的（ ）。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
中央银行代表政府管理国家的金融事业，是国家机构的组成部分，具有国家管理机关的性质。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为 9万元，则该投资的税前现金回报率为( )。
A、 9.00%
B、 8.05%
C、 30.00%
D、 7.52%
房地产估价师考试真题及答案7章 第5章
房地产咨询是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经济活动。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
正确答案：B
中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
每种估价方法都有其特定的适用对象和条件，有时可以同时运用，以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。（ ）
答案：对
解析：
考点:估价方法。每种估价方法都有其适用的估价对象和估价需要具备的条件。它们有时可以同时运用于同一估价对象。
经有关主管部门批准，可以对下列（ ）建设工程的勘察、设计直接发包。
A、采用特定专利的
B、采用专有技术的
C、建筑艺术造型有特殊要求的
D、国务院规定的其他建设工程的勘察、设计
E、一般建设工程的勘察、设计业务
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。
甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。（ ）
答案：对
解析：
楼面地价是一种特殊的土地单价，是将土地总价按土地上的建筑物面积（通常为建筑面积）均摊的土地价格，即：
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系：
甲土地的楼面地价=3000/1.6=1875（元/m2），乙土地的楼面地价=3500/1.8=1944（元/m2）。显然，购买甲地块比购买乙地块更经济。
房地产估价师考试真题及答案7章 第6章
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
大数法则的含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险形成的条件。大数法则也叫大数定律，其含义是：个别事件的发生，可能是不规则的，但若集合众多的事件来观察，就可以发现随着随机事件的增加，实际结果同预期的结果在比例上的偏差会愈来愈小。
用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法。甲的斜率比乙的斜率大，斜率大的增长趋势强。
估价上的折旧注重的是（ ）。
A.原始取得价值的减价修正
B.资产市场价值的真实减损
C.重置价值的摊销与回收
D.原始取得价值的摊销与回收
答案：B
解析：
本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。估价上的折旧与会计上的折旧有着本质区别：估价上的折旧注重的是资产市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是资产原始价值的分摊、补偿或回收。
在成本法、假设开发法中不计息的项目有( )。
A、 销售费用
B、 销售税费
C、 开发利润和销售税费
D、 销售费用和销售税费
房地产估价师考试真题及答案7章 第7章
答案：对
解析：
防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。防震缝的宽度在任何情况下不得小于50mm。
引起房地产价格上涨的原因有多种，对房地产本身进行投资改良的内容包括（ ）。
A.政府进行道路建设
B.农用地转为建设用地
C.改进物业管理
D.装饰装修改造
E.更新或添加设施设备
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良，如重新进行装修改造，更新或添加设施设备，改进物业管理等，会导致房地产价格上涨
关于估价资料归档要求的说法，错误的是（ ）。
A．估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料
B．记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一
C．归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式
D．对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期限不得少于1年
答案：B
解析：
A项，估价报告交给委托人后，应由相关责任人按照有关规定及时对估价报告以及在该估价业务中形成的其他各种文字、图表、影像等不同形式的资料进行集中清理，对其中有保存价值的资料进行整理、分类，然后妥善保存起来，即估价资料归档。B项，归档的估价资料应全面、完整，一般包括：①估价报告；②估价委托书；③估价委托合同；④估价项目来源和接洽情况记录；⑤实地查勘记录；⑥估价报告内部审核记录；⑦估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录；⑧估价报告交接单；⑨估价机构和估价师认为有必要保存的其他资料。C项，估价资料应采用纸质文档归档，同时可采用电子文档归档。纸质文档应对每个估价项目专卷建档，并至少保留一份与交给委托人完全相同的估价报告原件。电子文档归档的，电子文档应与纸质文档一致。D项，对未正式出具估价报告的估价项目的相关资料，应参照要求进行归档，至少保存1年。
住房公积金是政策性资金，实行免税政策。其收益也并入住房公积金实行封闭管理和使用，免予征收所得税和营业税。（ ）
此题为判断题(对，错)。
净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为( )。
答案：C
解析：
提示：D选项为净收益每年不变，收益年限无有限年时的报酬资本化公式。
