2021房地产估价师考试题库精选5卷 第1卷
造成成交价格偏离正常市场价格的因素有（ ）等。
A．利害关系人之间的交易
B．供求不均衡
C．急于出售的交易
D．交易税费非正常负担的交易
E．交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易
正确答案：ACDE
房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而使其偏离正常的市场价格。交易中的特殊因素较复杂，归纳起来主要有下列方面：
(1)利害关系人之间的交易。
(2)急于出售或急于购买的交易。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易。
(6)交易税费非正常负担的交易。
(7)相邻房地产的合并交易。
(8)受债权债务关系影响的交易。
住房公积金属于（ ）所有。
A．缴存住房公积金的单位
B．缴存住房公积金的职工
C．缴存住房公积金的单位和个人共同
D．住房公积金管理中心
成本理论中，若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过平均利润的经济利润，即正常利润。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产估价机构的不良行为应作为该机构法定代表人或执行合伙人的不良行为计入其信用档案。（ ）
答案：对
解析：
《房地产估价机构的不良行为应当作为该机构法定代表人或者执行合伙人的不良行为记入其信用档案；注册房地产估价师及其聘用单位要按照要求，提供真实、准确、完整的注册房地产估价师信用档案信息。注册房地产估价师信用档案包括注册房地产估价师的基本情况、个人业绩汇总、继续教育情况、科研能力表现、良好行为、不良行为记录、投诉情况等内容。违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等情况应当作为注册房地产估价师的不良行为记入其信用档案。
当人们预期到某种房地产的价格会在下一个时期上升时，就会增加对该种房地产的现期需求。 ( )
我国房地产中介服务行业在]994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。
A．中国房地产协会
B．房地产估价师协会
C．中国房地产估价师学会
D．中国土地学会
最高最佳利用包括（ ）上的最佳。
A、用途
B、规模
C、集约度
D、档次
E、规划
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次。
2021房地产估价师考试题库精选5卷 第2卷
对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。
A．自有资金、融资方式
B．现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标
C．投入的资金、花费的成本和获取的收益
D．各种投资工具和投资方式
房地产开发项目的市场定位就是塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置。（ ）
答案：对
解析：
市场定位又称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造本企业产品的鲜明个性或形象，使该项目在细分市场上占据有利的竞争位置，可以说，市场定位是塑造一种产品在细分市场的位置。
适合采用假设开发法进行估价的情况包括（ ）。
A、在建工程
B、有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产
C、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产
D、可供开发建设的土地
E、市场交易活跃的房地产
答案：A,C,D
解析：
考点:假设开发法适用的估价对象。选项B难以采用假设开发法，因为规划条件不明，难以确定未来开发完成后的价值；选项E适合采用比较法，是否也适合假设开发法，不明确。
(2016真题) 资产与负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量，这一会计计量的经济属性是（）。
A.可变现净值
B.现值
C.公允价值
D.重置成本
答案：C
解析：
本题考查的是会计信息处理程序。公允价值：在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A．548.19
B．558.15
C．567.39
D．675.40
以保险的实施形式为标准，可将保险分为（ ）。
A．商业保险、社会保险和政策保险
B．财产保险和人身保险
C．自愿保险和强制保险
D．定期保险和不定值保险
下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（ ）。
A．生活方式
B．受教育程度
C．购买动机
D．自我形象
2021房地产估价师考试题库精选5卷 第3卷
房地产价格的构成有（ ）等。
A．直接成本
B．土地取得成本
C．开发成本
D．措施费
E．管理费用
正确答案：BCE
除了选项B、C、E外，房地产价格的构成还有：投资利息、销售费用、销售税费和开发利润。
（一）甲房地产开发公司（以下简称甲公司）实施旧城改造项目，按照规划拟建2万㎡商住楼，其中营业房0.3万㎡。甲公司办理相关手续后对王某住房实施拆迁。甲公司取得预售许可证后，开始对住宅进行预售，同时在每题上发布广告。周某预购该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定建筑面积80㎡。在施工中，家公司发现原图纸可以设计不合理，经固定和设计部同意，将客厅宽度和面积作了修改，并以既有销售人员电话通知周某，要求其15日内提出意见。建设过程中，家公司又将在建的0.3万㎡营业房向银行申请抵押贷款。房屋竣工后，经银行同意，家公司将营业房公开招商。
1、甲公司申领房屋产前许可证，应当提交（ ）等资料。
A拆迁计划
B产前方案
C拆迁安置补偿资金证明
D公司拆迁资格证明
建设单位应当在销售物业之前，制订临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于估价报告的说法中，不正确的有（ ）。
A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告
B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”
C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要
D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响
E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件
股本结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。（ ）
答案：错
解析：
考点:房地产项目融资方案。股本结构反映项目股东各方出资额和相应的权益，债务结构反映项目债权各方为项目提供的债务资金的比例。
按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是工程造价的构成。按我国现行规定，预备费包括基本预备费和价差预备费两部分。P139。
下列不属于影响房地产的需求因素的是（ ）。
A、房地产的价格
B、消费者的收入水平
C、房地产的开发成本
D、消费者的偏好
答案：C
解析：
考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。
2021房地产估价师考试题库精选5卷 第4卷
关于长期趋势法用途的说法，正确的有（ ）。
A．可用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值
B．可用于收益法中预测未来租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益
C．可用于比较法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整
D．可用来比较分析两宗房地产价格水平的高低
E．可用于填补某些房地产历史价格资料的缺乏
答案：A,B,E
解析：
长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值，此外还有以下作用：①用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率或净收益等；②用于比较法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；③用来比较、分析两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力；④用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。
我国对外筹资成本通常是在（ ）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
A.纽约同业拆放
B.香港同业拆放
C.伦敦同业拆放
D.新加坡同业拆放
答案：C
解析：
本题考查的是利息与利率。我国对外筹资成本通常是在伦敦同业拆放利率的基础上加一定的百分点（或基点）。
用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，则该两类房地产的价格增长趋势相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比
答案：A
解析：
本题考查的是长期趋势法的作用。甲的斜率比乙的斜率大。
建筑工程施工许可证由（ ）单位申领。
A．设计
B．建设
C．施工
D．监理
答案：B
解析：
在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照《建筑工程施工许可管理办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。
如果计息周期为一定的时间区间(如年、季、月等)，并按复利计息，称为间断复利。( )
估价对象类似房地产过去5年的价格分别为7800元/m2、8140元/m2、8470元/m2、8800元/m2和9130元/m2。若每年价格变化量按时间序列由前往后权重分别为0.1、0.2、0.3、0.4。则选用平均增减量法预测估价对象，未来第一年的价格为（ ）元/m2。
A.9452
B.9455
C.9469
D.9497
答案：B
解析：
本题考查的是平均增减量法。d＝（8140－7800）×0.1＋（8470－8140）×0.2＋（8800－8470）×0.3＋（9130－8800）×0.4＝331元/m2，未来第一年的价格＝7800＋331×5＝9455元/m2。
指出并改正下面估价报告片段中的错误
下面是某抵押估价报告节选
（十五）风险提示说明
1.有关事项说明
根据本次估价过程的勘察、调查、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：
2005年，原产权人XXX房地产实业发展有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得《建设工程施工许可证》。
2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，XXX房地产有限公司取得了估价对象产权后于2014年8月将估价对象更名为XX大厦，2015年10月通过验收并取得了《建设工程规划验收合格证》，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。
2.房地产市场变化情况
目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。
3.抵押估价报告使用提示
委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：
（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。
（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：
a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。
b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。
c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。
d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。
e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。
鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。
答案：
解析：
1.本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误，改为本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。
2.我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误，改为我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。
3.a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误，改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。
4.此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误，改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。
2021房地产估价师考试题库精选5卷 第5卷
在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。
A．估价目的、估价原则、估价对
B．估价目的、估价原则、估价时点
C．估价原则、估价对象、估价时点
D．估价目的、估价对象、估价时点
正确答案：D
[答案] D
房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。
在城市房屋拆迁补偿安置中（ ）
A产权不明确的房屋不予补偿
B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人
C未解除租赁关系的房屋，暂不补偿
D未超过使用期限的临时建筑，应给予适当补偿
城市总体规划的依据是（ ）。
A.国民经济和社会发展规划
B.土地利用总体规划
C.城市环境保护规划
D.国土规划
答案：A
解析：
本题考查的是城市规划与其他相关规划的关系。国民经济和社会发展规划是城市总体规划的依据，是编制和调整城市总体规划的指导性文件。
物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。
拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的重置价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列选项中，属于其相关定着物的有（ ）。
A、摆放在房屋内的家具
B、摆放在房屋内的电器，挂在墙上的画
C、在地上临时搭建的帐篷、戏台
D、埋设在地下的管线、设施
E、建造在地上的围墙、假山、水池
答案：D,E
解析：
考点:土地、建筑物和其他相关定着物的含义。仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上的画，停放在车库里的汽车，在地上临时搭建的帐篷、戏台等，都不属于其他相关定着物。
在实际估价中，可以就其中某一种估价前提的可行，来判断该种估价前提为最高最佳利用。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。在实际估价中，不能以其中某一种估价前提的可行，就来判断该种估价前提为最高最佳利用，而应把它与其他几种可行的估价前提进行比较后，才能作出最高最佳利用的判断与选择。
