2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第1卷
经济分析将不同的市场结构分为( )。
A.完全竞争市场
B.完全垄断市场
C.垄断竞争市场
D.寡头竞争市场
E.寡头垄断市场
答案：A,B,C,E
解析：
一般地市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场，不同的市场结构对产品价格和产量的决定有不同的影响。
某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%，假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/㎡，楼面地价为1200元/㎡，则该宗土地的总价为（ ）万元
A．96
B．192
C．240
D．480
正确答案：D
该住宅楼的建筑面积=20000000元÷5000元/㎡=4000㎡，当建筑物的各层建筑面积相等时，总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数，求得土地总面积=1000㎡，容积率=建筑密度×建筑层数=50%×8=4，土地单价=楼面地价×容积率=1200元/㎡×4=4800元/㎡，则土地总价=4800元/㎡×1000㎡=480万元
下列不属于物业管理企业经营费用的是( )。
A．保险费
B．房产税
C．法律费
D．贷款利息
正确答案：D
[答案] D 物业管理企业的经营费用有：(1)人工费；(2)公共设施设备日常运行，维修及保养费；(3)绿地管理费；(4)清洁卫生；(5)保安费用；(6)办公费；(7)固定资产折旧费；(8)不可预见费；(9)法定税费；(10)企业管理费及利润；(11)保险费；(12)房产税。
下列有关房地产抵押的表述中，不正确的是（ ）。
A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可以视为同一抵押物
B．预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证
C．抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准
D．乡、村企业厂区内大宗土地上建筑物_韵空闲土地使用权可以单独设定抵押
正确答案：D
根据《担保法》的规定：“乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”
(2013真题) 抵押房地产转让价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由抵押人清偿。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
在完善的市场经济下，土地取得成本一般由购置士地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成.（ ）
正确答案：×
正确的说法应当是“在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的 价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成”。
某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2020年年底到期。
房地产估价师在评估时应（ ）。
A、对于租赁不予考虑
B、评估无租约限制价格
C、评估承租人权益价格
D、评估出租人权益价格
答案：D
解析：
本题考查的是房地产转让估价的注意事项。已出租的房地产转让估价，应评估出租人权益价值；转让人书面设定或转让人与受让人书面约定依法将原有的租赁关系解除后进行转让的，可另行评估无租约限制价值，并应在估价报告中同时说明出租人权益价值和无租约限制价值及无租约限制价值的使用条件。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第2卷
某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元,投资利润率为20％，则成本利润率为（ ）。
A．17.13%
B．18.30%
C．18.61%
D．21.47%
长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（ ）
答案：错
解析：
考点:长期趋势法概述。长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实。
甲公司开发建设的某工业项目，土地面积为20000m2,2007年11月取得建设工程规划许可证，规划建设厂房5幢，食堂、浴室、办公楼各1幢，总建筑面积为25000m2。2008年6月甲公司取得了其中的办公楼和3幢厂房的建设工程施工许可证，总建筑面积为16500m2，至2008年12月办公楼已完成主体结构。3幢厂房尚未完成屋架施工，此后项目停工至今。在此期间，2009年5月甲公司自行建设了2间宿舍，共计500m2。因经营不善，甲公司现拟转让该项目以偿还债务，委托乙房地产估价机构评估该项目于2010年6月30日的市场价值。
采用成本法估价时，可计入开发成本的是（）。
A.办公楼开发费用 B.食堂开发费用
C.宿舍开发费用 D.浴室开发费用
委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买，这体现了拍卖活动应该遵循的( )。
A.公开原则
B.公平原则
C.公正原则
D.诚实信用原则
答案：C
解析：
公正原则
(1)拍卖人及工作人员不得以竞买人身份参加本拍卖机构举办的拍卖活动，也不得委托他人代为竞买。
(2)拍卖活动中，拍卖人不得有歧视竞买人使其无法成交或超高价成交的行为，更不允许对竞买人有欺诈、舞弊、私下交易等侵犯竞买人民事权利的行为。
(3)拍卖人与委托人不得事先串通，在拍卖交易时制造相互竞价的假象，致使报价或应价不断上扬。竞买人之间不得相互合谋串通，达到以低价成交的目的。
(4)委托人应向拍卖人，同时拍卖人也应向竞买人指明或提示其知道或应当知道的拍卖标的的瑕疵。
(5)委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，也不能委托他人代为竞买。
答案：错
解析：
直接融资——是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。
直接融资的优点在于：
(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。
(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。
(3)有利于筹集长期投资资金。
假设开发法估价中运用动态分析法时其折现率可理解为既包含资金的利率，又包含开发利润率。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是假设开发法中的折现率。折现率是在采用动态分析时需要确定的一个重要参数，它体现了资金的利率和开发利润率两部分。参见教材P351。
对于财产保险而言，保险人承担赔付的最高限额不宜超过保险标的的价值。 ( )
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第3卷
在（ ）情况下，需要征收契税。
A．国有土地使用权出让、转让
B．房屋发生交换、买卖或赠与
C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债
D．城镇职工首次购买公有住房
E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属
支票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融工具。本票是由出票人签发，承诺自己在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
结合保险的本质，属于保险基本职能的是（ )职能。
A.分散危险
B.融通资金
C.防灾防损
D.分配
在划分路线价区段时，应将( )的土地划分为同一个路线价区段。
A、 级别相同
B、 可及性相当
C、 地块相连
D、 用途相似
E 用途相同
答案：B,C
解析：
此题属于掌握的范畴。是在考查路线价法。在划分路线价区段时，应将可及性相当、地块相连的土地化为同一个路线价区段。解决此题的关键在于日常的工作积累或重点记忆。
住房置业担保公司应当从其资产中按照借款人借款余额的一定比例提留担保（ ）。
A．风险基金
B．保证金
C．预留金
D．周转金
某房地产公司拟获得某城市规划区内H乡所有的集体土地从事经济适用房的开发建设。H乡原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人，现征用基本农田以外的耕地30公顷。该地前三年每公顷年产值分别为4万元、4.5万元、4.7万元。经商定，土地补偿费为该耕地前三年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的5倍。被征用土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。问：
需要安置的农业人口数为( )人。
A、 225
B、 600
C、 15
D、 200
当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。
A.名义利率大于实际利率
B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率
D.实际利率小于名义利率
答案：B
解析：
本题考查的是名义利率与实际利率。当计算周期等于1年，实际利率等于名义利率，只有当计算周期与利率标明的时间单位不一致时，才出现名义利率和实际利率的概念和区别。本题计息周期短于1年，说明计息周期数大于1。当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第4卷
垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。 （ )
此题为判断题(对，错)。
下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。
A.住房可支付性指数
B.住房价格合理性指数
C.房价租金比
D.量价弹性
答案：C
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。选项A住房可支付性指数，是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力；选项B住房价格合理性指数，是指从城市经济基本面可支撑住房价格的角度，对当前实际住房价格合理性做出的判断，反映了实际住房价格与城市经济基本面指标的协调关系；选项C房价租金比，是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值；选项D量价弹性，是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。
房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。
A、房地产地役权
B、房地产权利及其行使租赁权
C、房地产使用管制
D、相邻关系
答案：D
解析：
本题考查的是房地产自身因素。相邻关系要求房地产权利人在自己的房地产内从事工业、农业、商业等活动及行使其他权利时，不得损害相邻房地产和相邻权利人, 包括：（1）在自己的土地上建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照；（2）不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；（3）挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。参见教材P128。
下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是（ ）。
A．居民收入增加
B．房产税征收
C．人民币升值
D．居民消费价格指数上升
答案：B
解析：
影响房地产价格的经济因素，主要有经济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。B项，房产税征收属于影响房地产价格的制度政策因素。
基准地价修正法是一种直接的估价方法，估价结果的准确性取决于其基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是基准地价修正法。基准地价修正法是一种间接的估价方法。基准地价修正结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）体系的完整性和合理性。参见教材P378。
为了防御地质灾害，甲房地产开发企业按照设计变更对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业( )。
A.不必通知买受人
B.应书面通知买受人
C.应公示通知买受人
D.可在交房时再告知买受人
答案：B
解析：
经①规划部门批准的规划变更、②设计单位同意的设计变更导致商品房的①结构形式、②户型、③空间尺寸、④朝向、⑤供热、⑥采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/㎡。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
正确答案：D
可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格=2009元/㎡×0．948× 0．966×1．051×1．093×1．127×1．183=2817．71元/㎡
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第5卷
经批准A房地产开发企业对其开发的部分商品房户型进行r变更。按规定，A房地产开发企业的正确做法是，应当在变更确立之日起10日内，电话通知买受人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
（ ）一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
A、寻求多样化购买行为
B、习惯性购买行为
C、化解不协调购买行为
D、复杂购买行为
答案：B
解析：
考点:消费者购买决策过程。习惯性购买行为，一般多是指对便利品的购买，消费者不需要花时间进行选择，也不需要经过搜集信息、评价产品特点等复杂过程，因而，其购买行为最简单。
如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用（ ）。
A.领导定价法
B.挑战定价法
C.随行就市定价法
D.渗透定价法
答案：B
解析：
本题考查的是制定租售方案。如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。参见教材P99。
甲公司拟以其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问：
1.房地产估价机构可否满足甲公司的上述要求？请简述理由。
2.针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作？对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整？
答案：
解析：
1.房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。
2.房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
（1）通过市场调查收集相似房地产的交易实例资料、建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料等；收集房地产实物状况和权益状况的资料。
（2）通过实地查勘确定建筑物折旧。
对原估价报告中两种估价方法的测算内容需要做出的调整包括：
（1）比较法：根据交易实例资料对可比实例成交价格进行调整；对可比房地产状况进行调整，主要是对房地产实物状况和权益状况进行调整，因为不知道这一年中估价对象是否产生了新的债权债务，需要重点对房地产权益状况进行调整。
（2）成本法：首先需要调整折旧，然后根据建安造价资料、房地产开发市政配套费用等规费资料、开发利润率资料对各项成本和开发利润率进行调整，计算建筑物重新购建价格。
国际上通常采取的住房保障方式不包括（ ）。
A.政府直接建房
B.对住房投资人减税
C.鼓励赢利机构建房
D.对住房承租人补贴
答案：C
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。国际上形成了以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式，以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非营利机构的建房方式，以及各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。
下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是（ ）
A．税前现金流=有效毛收入-经营费用
B．税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息
C．税后现金流=税前现金流-所得税
D．税后现金流=税前现金流-准备金-所得税
下列可以作为假设开发法适用的对象有( )。
A、 待开发的土地
B、 在建工程
C、 有收益或有潜在收益的房地产
D、 可装修改造或可以改变用途的房地产
E 既无收益又很少发生交易的房地产
答案：A,B,D
解析：
C项属于收益法适用的对象，E项属于成本法适用的对象。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第6卷
经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（ ）
答案：对
解析：
经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。
产生房地产价格泡沫的基础是（ ）。
A、土地稀缺
B、城市化进程快
C、投机需求膨胀
D、金融机构过度放贷
答案：A
解析：
本题考查的是房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。参见教材P54。
已知某房地产价格为900元/㎡时，需求量为100万㎡，当价格为1000元/㎡时，需求量为90万㎡，则需求价格弹性为（ ）。（过时）
A．10
B．9
C．0．9
D．0．1
某宗房地产2005年5月1日的价格为2500元/m2，已知该宗房地产所在地区的同类房地产2005年3月1日至10月1日的价格指数分别为96.4，96.5，97.3，98.9，102.1，105.6，112.2，117.8（均以上个月为100）。则将该宗房地产调整到2005年10月1日的价格为3026.7元/m2。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
一写字楼单元的租赁期为20年，预计第一年净租金收入为4万元，且每年递增6%，年租金均发生在年初，若年折现率为6%，则该写字楼净租金收入的现值为（ ）万元。
A.72
B.75.47
C.76
D.80
答案：D
解析：
本题考查的是复利系数的应用。第一年末净租金收入为A1=4×（1+6%）=4.24万元，该写字楼净租金收入现值为：4+[19×4.24/（1+6%）]=80（万元）。
(2013真题) 供给规律反映了商品本身价格与其质量优劣之间变化的依存关系。（）
答案：错
解析：
本题考查的是供给及其变动。供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系。一般情况下在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动，即供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少。
下列合同中，属于实践合同的有( )。
A.保管合同
B.借用合同
C.买卖合同
D.定金合同
E.保证合同
答案：A,B,D
解析：
实践合同——是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第7卷
公民下落不明满1年的，利害关系人可以向人民法院申请宣告其为失踪人。（ ）
此题为判断题(对，错)。
繁华程度、交通条件、位置等是影响商业房地产价值的重要区位因素，在分析这些因素的影响程度时，最主要的是看其对客流量的影响。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产自身因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，只能由一家房地产估价机构承担。（ ）
答案：错
解析：
同一个房屋征收范围内的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产估价机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产估价机构共同承担。两家以上房地产估价机构承担的，应当共同协商确定一家房地产估价机构为牵头单位；牵头单位应当组织有关房地产估价机构就评估对象、评估时点、价值内涵、评估依据、评估假设、评估原则、评估技术路线、评估方法、重要参数选取、评估结果确定方式等进行沟通，统一标准。
银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有（ ）。
A、分期发放贷款，对其资金使用情况进行监控
B、对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用
C、要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于开发项目总投资的30%
D、不向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款
E、密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产开发贷款。选项C错误，正确表述应为：对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。
职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2002年2月21后的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为O.72%，上年结转的为1.71%。（ ）
此题为判断题(对，错)。
集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让的含义。集体土地不经征收不得出让，除允许集体土地流转外。
经济适用房的土地采用（ ）方式取得。
A．行政划拨
B．转让
C．出让
D．低价出让
正确答案：A
1998年7月3日以国发[1998]23号文件发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确规定："经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。"故选A
2021房地产估价师考试真题及答案8卷 第8卷
被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围的土地使用权价值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。被征收房屋的价值包含被征收房屋及其占用范围内土地使用权的价值。
某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。
A.21
B.54
C.57.5
D.62.5
答案：C
解析：
本题考查的是投资组合技术。20＋（5－20×10%）/8%＝57.5（万元）。房地产价格=自有资金＋抵押贷款金额。
A房地产开发公司于2014年6月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事写字楼开发建设。并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地出让金9000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2015年7月20日才开始动工建设。同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
挂牌出让，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前（）天。
A、2
B、3
C、4
D、5
答案：A
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时间，应当为挂牌出让结束日前2天。
某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于2005年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2013年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期限为40年，自2013年12月31日起至2053年12月30日止，不可续期。2015年6月30日，该公司与他方合资，以该二手汽车交易市场的房地产作价出资。
如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5％，则收益价格为（ ）万元。
A、3752.92
B、3786.20
C、3875.70
D、3892.44
答案：A
解析：
本题考查的是商业房地产估价的常用方法。V＝300÷7.5％×[1－1÷（1＋7.5％）38.5]＝3752.92（万元）。
下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（ ）。
A．通货膨胀风险
B．周期风险
C．比较风险
D．变现风险
某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（ ）。
A．2.0
B．3.0
C．4.0
D．5.0
(2016年真题) 对房地产的使用功能进行适时调整，可使所投资的房地产保值和增值。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过及时调整房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不仅能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
