2021房地产估价师考试题库精选6章 第1章
注册管理初审机构自准予注册变更之日起（ ）日内，报建设部登记备案。
A．15
B．30
C．45
D．60
某类房地产2005~2009年的价格见表1，各年增长量的权重分别为0.1、0.2、0.2、0.5，则利用平均增减量法预测该类房地产2010年的价格为（ ）元/m2。
表1
A．8460
B．8500
C．8790
D．8838
答案：B
解析：
由题意，逐年增减量的平均数d=（7130－6810）×0.1+（7460－7130）×0.2+（7810－7460）×0.2+（8150－7810）×0.5=338（元/m2）。则采用逐年上涨额的加权平均数预测该房地产2010年的价格为：V5=P0+d×u=6810+338×5=8500（元/m2）。
房地产开发项目的工程项目总平面图一般按城市坐标系绘制。 （ ）
多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是( )，且各因素发生变化的概率相同。
A、 相互影响的
B、 相互独立的
C、 相互作用的
D、 相互无关的
城市规划管理中的报建审批管理程序依次是（ ）。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证
B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证
C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书
D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证
正确答案：B
城市规划的实施管理主要是报建审批管理和批后管理两部分内容。报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第2章
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。( )
正确答案：×
[答案] ×
签订了书面估价委托合同之后，估价机构未经委托人书面同意，不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的专职注册房地产估价师负责该估价项目。
下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ）
A．土地使用期限
B．土地使用管制
C．土地面积大小
D．土地权利性质
重大的物业管理事项的决定不可以由业主大会作出。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是业主大会制度。重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
住房公积金管理的基本原则不包括（ ）。
A．住房公积金管理中心动作
B．银行专户
C．低存低贷
D．财政监督
对于经审核认为需要修改的估价报告，应当进行修改；对于不合格的估价报告，应当重新撰写，甚至需要重新估价。经修改、重新撰写或者重新估价后撰写的估价报告，不必再次进行审核。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第3章
房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。（ ）
正确答案：×
房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。房产分丘图是分幅图的局部明细图，也是绘制房产权证附图的基本图。
外商投资企业及其在职职工无需缴存住房公积金。（ ）
答案：错
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位，社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。
房地产广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明开发企业名称。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照利润最大化原则，选择开发规模。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产开发项目策划。房地产项目开发内容和规模的分析与选择，应在符合城市规划的前提下按照最高最佳使用原则，选择最佳的用途和最合适的开发规模。参见教材P256。
领取房屋权属证书，权利人应按（ ）缴纳印花税。
A.申请登记时的房地产价值的0.3‰
B.申请登记时的房地产价值的0.5‰
C.申请登记时的房地产价值的1‰
D.按件计税
答案：D
解析：
本题考查的是印花税。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。房产证按件计税。参见教材P258。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第4章
估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 ( )
此题为判断题(对，错)。
净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是（ ）。
A、有效毛租金收入
B、有效毛收入
C、净收益
D、潜在毛租金收入
答案：B
解析：
本题考查的是净收益测算的基本原理。有效毛收入是潜在毛收入参减去空置和收租损失后的收入。
房地产赠与属于双务行为，受让人必须承担一定义务。( )
政府必须通过出资兴建廉租住房来解决最低收入家庭住房问题。（ ）
此题为判断题(对，错)。
物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000 万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（ ）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
2021房地产估价师考试题库精选6章 第5章
投保火灾险时的保险价值，包括土地价值、重建期间的经济损失和建筑物的重置。 ( )
答案：错
解析：
投保火灾险时的保险价值，仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不包含关于损毁的土地的价值，通常具体是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期间的经济损失。
下列各项中，不属于建设投资的是（ ）。
A.工程费用
B.工程建设其他费
C.建设期利息
D.预备费
答案：C
解析：
本题考查的是设备及工、器具购置费用的构成。建设投资包括工程费用、工程建设其他费和预备费三部分。
某企业一幢6层办公大楼于2年前抵押给银行，获得贷款700万元，抵押期间该楼曾出租给另一家企业，用途为商务办公，现因该企业无力偿还债务，债权人申请以拍卖变现方式执行债务清偿。现委托甲房地产估价机构评估拍卖底价。
1.若选择收益法和比较法评估拍卖底价，简述各自的技术路线。
2.法院应如何确定拍卖底价若第一次流拍，怎样处理
答案：
解析：
1.收益法技术路线：因为该大楼已经出租，在租期内（毁约除外）应根据租赁合同计算净收益，租期结束后，应根据市场客观租金水平、经营费用、税金等利用比较法求取待估商业房地产的净收益，并根据市场租金变化趋势判断未来租金水平。
比较法技术路线：找相似的可比实例，进行相应的房地产交易情况修正、市场状况修正和房地产状况修正，得到比较法的价值。因拍卖属于公开市场价值，是不考虑抵押情况的价格。但应做限期变现偿债因素分析。
2.人民法院确定的保留价；第一次拍卖的保留价等于评估价；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。
只要经工程质量监督单位认定房屋质量存在的问题，购房者就可以退房
答案：错
解析：
确属主体结构质量不合格，而不是一般性的质量问题。一般性的质量问题主要通过质量保修解决，而不是退房。
近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？
正确答案：
答：
在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：
（1）预测开发完成后的价值宜谨慎。
（2）开发费用可能发生变化。
（3）开发周期可能延长。
（4）开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化。
（5）折现率或利润率水平可能发生变化。
2021房地产估价师考试题库精选6章 第6章
关于房地产位置固定性的说法，错误的是（ ）。
A．房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场
B．房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变
C．房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费
D．房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性
答案：B
解析：
房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。
某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（ ）。
A．公债券
B．抵押债券
C．私募债券
D．记名债券
E．公司债券
答案：B,C,D,E
解析：
A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。
中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开具发票或收据。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权必须是有偿获得，并领有国有土地使用权证。（ ）
答案：对
解析：
【考点】房地产抵押贷款。按《城市房地产抵押管理办法》的规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。当在建工程抵押价值包含土地使用权的价值时，该土地使用权必须是有偿获得，并领有《国有土地使用证》。
