21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第1卷
某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产从13年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（均以上个月为100），该类房地产2013年10月的市场价格为（ ）元/m2。
A.5110.51
B.5307.26
C.5548.37
D.5638.13
答案：A
解析：
本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点时的价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。
复代理是指代理人为行使代理权，通过以( )的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。
A.代理人
B.被代理人
C.第三人
D.代理人和被代理人
答案：A
解析：
复代理——是指代理人为行使代理权，通过以自己的名义为本人选任代理人而发生的代理关系。《民法总则》有条件地承认复代理：“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”
下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。
A、执行机构
B、决策机构
C、监督机构
D、协调机构
答案：D
解析：
本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。参见教材P240。
运用收益法估价的首要步骤是（ ）。
A、测算收益期或持有期
B、测算未来收益
C、确定报酬率或资本化率、收益乘数
D、选择具体估价方法
答案：D
解析：
考点:收益法估价的操作步骤。运用收益法估价一般分为以下5个步骤：（1）选择具体估价方法，即是选用报酬资本化法还是直接资本化法；（2）测算收益期或持有期；（3）测算未来收益；（4）确定报酬率或资本化率、收益乘数；（5）计算收益价值。
关于写字楼基础租金的说法，正确的有（ ）。
A．基础租金必须能够抵偿贷款还本付息、经营费用和空置损失
B．基础租金一般高于市场租金
C．基础租金可以通过降低经营费用向下调整
D．基础租金一般低于写字楼内任一出租单元的租金
E．基础租金一般低于整栋写字楼的平均租金
对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。P21。
在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，应优先保护（ ）。
A、债权
B、物权
C、二者皆可
D、二者皆不
答案：B
解析：
考点:房地产权益的含义。在特定的房地产上，除法律另有规定外，既有物权又有债权的，优先保护物权。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第2卷
城市规划中确定的必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为城市( )。
A.绿线
B.蓝线
C.黄线
D.紫线
答案：C
解析：
在制定城市总体规划和详细规划时应当划定城市黄线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。
在估价中选取4个可比实例，甲成交价格4800/m2，建筑面积100m2，首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格5000元/m2，建筑面积120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格4700元/m2，建筑面积90m2，成交时一次付清；丁成交价格4760元/m2，建筑面积110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10％，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（ ）。
A．甲乙丙丁
B．乙丁甲丙
C．乙丙甲丁
D．丙乙丁甲
6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：
8.该办公楼的收益年限为（ ）年。
A.30
B.34
C.36
D.40
答案：B
解析：
土地6年前取得，使用年限为40年，价值时点时土地使用权剩余年限为34年。建筑物于4年前建成，建筑物使用年限晚于土地使用权到期，按照土地使用权剩余年限计算该办公楼的收益年限。
下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
答案：A,D,E
解析：
对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：①土地费用；②建筑安装工程费；③租售价格；④开发期与租售期；⑤建筑容积率及有关设计参数；⑥资本化率；⑦贷款利率。
影响房地产价格的经济因素主要有（）。
A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平
B.社会发展状况、房地产投机和城市化
C.财政收支及金融状况、利率
D.物价、汇率、居民收入
E.人口数量、行政隶属变更、居民收入
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是经济因素。影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展、居民收入、物价、利率、汇率。选项B属于社会因素；选项E中人口数量属于人口因素，行政隶属关系变更属于其他因素，居民收入属于经济因素。
下列对工程建设定额的理解有误的是（ ）。
A．工程建设定额是工程造价计价的重要依据
B．工程建设定额反映的是在一定的社会生产力发展水平条件下，完成工程建设中的某项产品与各种生产消费之间的特定的数量关系
C．工程建设定额体现某企业在正常施工条件下人工、材料、机械等消耗的生产水平
D．工程建设定额反映了工程建设和各种资源消耗之间的客观规律
间接融资的优点在于（ ）。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
正确答案：ABD
C选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第3卷
业主对建筑物的区分所有权不包括（
A.专有部分所有权
B.专有部分共同管理权
C.共有部分共有权
D.共有部分共同管理权
答案：B
解析：
本题考查的是业主的建筑物区分所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据上述规定，业主的建筑物区分所有权由以下三部分构成。P220。
某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A、4387
B、4398
C、4500
D、4887
答案：B
解析：
本题考查的是统一财产范围。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。
施工单位对房屋建筑工程的保修期自( )之日起计算。
A.房屋完工
B.房屋竣工验收合格
C.房屋交付使用
D.办理房屋登记
答案：B
解析：
在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为：
1.地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5 年；
3.供热与供冷系统，为2 个采暖期、供冷期；
4.电气系统、给排水管道、设备安装为2 年；
5.装修工程为2 年。
其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。
房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
求取房地重新购建成本时，通常有“房地分估”路径和“房地合估”路径，应该优先选择“房地分估”路径。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是重新购建成本的求取思路。求取房地重新购建成本有两大路径：（1）“房地合估”路径，不将该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，而是模拟房地产开发建设过程，采取成本法求取。（2）“房地分估”路径，将房地分解为土地和建筑物两个组成部分，分别求取土地重新购建成本、建筑物重新购建成本，然后将两者相加。房地合估路径应该优先选择使用。参见教材P303～304。
下列不属于房地产商业物业市场的是（ ）。
A、写字楼市场
B、零售商场或店铺
C、休闲旅游设施市场
D、高新技术产业用房
答案：D
解析：
考点:房地产市场细分。选项D属于工业物业市场。按照房地产的用途，可以分解为居住物业市场（含普通住宅、别壁、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字搂、仓储用房市场等）、特殊物业市场、土地市场等。
在求取整体房地产价值时，期末转售收益是指在房地产持有期末转售房地产并扣减抵押贷款余额之后的收益。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列各项中，可以设定抵押的是（）。
A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第4卷
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/m2。
A．2427
B．2500
C．2575
D．2632
即使在房地产市场比较发达的地区．比较法也并非完全有效。
此题为判断题(对，错)。
实物期权类型主要包括（ ）。
A、等待投资型期权
B、成长型期权
C、放弃型期权
D、刚性期权
E、柔性期权
答案：A,B,C,E
解析：
考点:实物期权方法与房地产投资决策。实物期权类型包括：等待投资型期权、成长型期权、放弃型期权、柔性期权、学习型期权。
某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（ ） 元/ m2。
A、2020.80
B、2380.95
C、2336.45
D、2447.37
答案：B
解析：
本题考查的是统一税费负担。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1＋5%）＝2380.95（元/ m2）。
某新建住宅楼顶层相邻的两套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该两户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构分别对该两户业主的损失价值进行评估，两个估价结果差异较大。
本估价项目的估价结果不包括（ ）。
A.屋面及室内装修修缮费用
B.损坏家具家电维修费用
C.房屋使用人周转安置费用
D.房屋市场价值的减损额
答案：D
解析：
由于采用修复费用法，估价结果主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。其中，直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括：①房屋使用人周转安置费用；②房屋空置的收益损失；③房屋使用面积减少的损失；④房屋室内净高降低的损失；⑤房屋采光面积减少的损失；⑥房屋耐久性降低的损失；⑦邻近房屋损坏的补偿；⑧施工影响的补偿；⑨其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。D 项，“房屋市场价值的减损额”是损害前后价差法的计算结果。
收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A、 最佳用途和最佳规模
B、 最佳集约度
C、 最佳规模和最佳集约度
D、 最佳用途
答案：C
解析：
它揭示的是两种投入产出关系：一种是在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；另一种是在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。
某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（ ）万元。
A．245
B．275
C．315
D．345
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第5卷
房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发贷。房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收人或房地产抵押贷款。为了避免出现竣工时无法获得抵押贷款的情况，发放房产开发贷款的金融机构有时会要求开发商事先获得抵押贷款承诺，即另一贷款人承诺在项目按照约定的计划和规范竣工时，同意发放抵押贷款。开发商是否可以获得抵押贷款承诺，越来越成为金融机构发放房产开发贷款的重要条件之一。
对同一宗房地产而言，关于其土地价格、建筑物价格和房地价格的表述中，错误的是（ ）。
A、同一宗房地产的价格只能归属于这三种对象之中
B、房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价相同
C、在房地产价格分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值
D、房地价格往往等同于人们平常所说的房价
答案：B
解析：
考点:土地价值、建筑物价值和房地价值。选项B，房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值；在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值；在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
（ ）是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
A.招标人
B.投标人
C.招标监管部门
D.招标监管人
答案：B
解析：
本题考查的是工程建设的招标投标管理。投标人是响应招标、参加投标竞争的法人或者其他组织。
某投资者将其商铺出租经营，租期15年，预计第1年的净租金收入为12万元，且每年递增5％，年租金均发生在年末，若折现率为5%，该商铺净租金收入的现值为（ ）万元。
A、91.76
B、142.40
C、150.94
D、171.43
答案：D
解析：
本题考查的是复利计算。有限年期的等比年值换算为现值，则P=nA1/（1+i）。由题目可知，A1=12，i=5%，s=5%，n=15，则P=15×12/（1+5%）=171.43万元。参见教材P160。
买受人是指参加竞购拍卖标的的公民、法人或其他组织。（ ）
此题为判断题(对，错)。
平均收益是厂商销售一定量产品时平均每一单位产品所得到的收入。（ ）
此题为判断题(对，错)。
征收主要是使用权的改变，征用只是所有权的改变。（ ）
此题为判断题(对，错)。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第6卷
下列关于房地产估价师应遵守的职业道德的表述中，正确的有（ ）。
A．应做到诚实正直、公正执业
B．为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C．未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D．应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E．不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某单位为了企业解困经当地政府批准在无偿划拨的土地上建设网点房3000m2用于经营，2002年12月31日开始使用，6个月后将其中的2000m2出租，1000m2出售。并将出租部分向银行抵押贷款280万元，贷款期限2年，抵押率70%。2005年6月30日由于未按期偿还贷款，拟处分房地产。
如以拍卖方式进行处分，其拍卖底价一般确定为( )。
A、 400万元
B、 ＞400万元
C、 270万元
D、 ＜400万元，＞270万元
商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是（ ）。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是商品房屋租赁合同。商品房屋租赁期间，原租赁关系不受抵押权的影响；因赠予、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。承租人在房屋租赁期间内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应当在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。
某房地产在2006年3月的价格为2009元/㎡，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3～9月的价格指数分别为：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/㎡。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
正确答案：D
可比实例在成交日期时价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格=2009元/㎡×0．948× 0．966×1．051×1．093×1．127×1．183=2817．71元/㎡
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
正确答案：C
宏观经济政策的目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）实施旧城改造项目，办理相关手续后对赵某住房实施拆迁，双方对评估结果未达成一致意见，甲企业取得商品房预售许可证后开始预售。同时在媒体上发布广告，张某预购了该项目的一套住宅，商品房买卖合同中约定房屋建筑面积为 80m2。在施工中，甲企业发现原图纸客厅设计不合理，经规划和设计部同意，将客厅宽度和面积做了修正，并立即由销售人员通过手机短信群发方式通知各预购人，要求在15 日内提出意见。房屋竣工后房屋权属登记的房屋建筑面积为 83m2，商品房买卖合同对面积误差未作约定。
赵某对房屋评估结果有异议，可以采取的救济方式为（ ）。
A.向人民法院提出行政诉讼
B.另行委托房地产估价机构评估
C.要求房屋拆迁管理部门指定房地产估价机构重新评估
D.申请房屋拆迁行政裁决
答案：B
解析：
《房屋征收条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第7卷
关于房地产贷款担保的说法，正确的是（ ）。
A.担保能确保贷款得以足额偿还
B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险
C.最常见的担保形式是以土地房屋设定的质押
D.贷款质押不转移财产的占有权
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。选项A担保只能降低银行资金损失的风险，不能确保贷款得以足额偿还；选项C常见的是以土地房屋设定的抵押；选项D质押转移动产或权利凭证的占有权。
在房地产自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是（ ）。
A.空置率＞合理空置率
B.空置率＜合理空置率
C.空置率＝合理空置率
D.不能判断
答案：A
解析：
本题考查的是房地产市场的自然周期。复苏阶段在房地产自然周期的第一阶段，此阶段在长期平均空置率水平下，即空置率大于合理空置率。P51。
只有设定企业是持续经营的，才能进行正常的会计处理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于税收的表述中，正确的是（ ）。
A．房产税的课税对象是房产
B．房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税
C．农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税
D．城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据
正确答案：A
房地产转让，为了保护房屋产权交易双方的合法权益，体现公平交易，应以评估价格作为契税的计税依据；农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收耕地占用税；土地使用税的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，房产税应在城市、县城、建制镇和工矿区征收。
房地产开发项目必须符合土地利用总体规划，但是可以不符合年度建设用地计划。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是确定房地产开发项目的原则。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。
估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。保存期限届满而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（ ）
答案：对
解析：
估价档案保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于10年。估价档案保存已超过10年而估价服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。例如，某个住房抵押贷款估价项目，如果该笔住房抵押贷款期限为20年，则该笔住房抵押贷款服务的估价档案应保存20年以上。对保存期限届满的估价档案，需要销毁的，应按照有关规定编造清册后销毁。
下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是（ ）。
A、对住宅本身进行投资改良
B、由于人口增长对住宅的需求增加
C、因通货膨胀导致住宅价格上升
D、因人工成本上升导致住宅重置成本提高
答案：B
解析：
本题考查的是保值增值。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。
21年房地产估价师考试真题及详解8卷 第8卷
2015年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88㎡、售价15000元/㎡的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2016年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6㎡。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。
关于房屋面积误差，秦某可选择的处理方式为（ ）。
A、依法要求退房
B、不退房，应补缴购房款3.96万元
C、要求甲公司双倍返还定金
D、不退房，应补缴购房款9.30万元
答案：A,B
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积任何一个的误差比绝对值超过3%的，买受人就有权解除合同。（94.6-88）/88=7.5%，大于3%，可以选择退房，不退房的，实测面积大于预测面积的，面积误差比在3%以内的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人，买房人选择不退房时，应补缴购房款88×15000×3%=3.96万元。参见教材P133～134。
房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资（ ）的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
正确答案：C
资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所需支付的首付款比例。
(2017年真题) 计算题（二）
某市拟将一占地面积100亩，需拆除房屋建筑面积60000m2的棚户区，改造成规划容积率为2.6的住宅项目。改造后的住宅项目需按拆除房屋建筑面积的1.2倍配建保障性住房，其余为可售商品住宅，项目的开发经营期为3年。据测算，该项目的前期工程费为800万元，于第1年全部投入；建安成本为3200元/m2，各年投入比例分别为25%、40%、35%；其他建设费用1120万元，各年投入比例与建安成本相同；管理费用为990万元，在开发期内每年平均投入；销售费用为1200万元，各年投入比例为20%、50%、30%。
保障性住房在项目竣工验收后，由政府以6000元/m2的价格一次性回购，不考虑土增值税、增值税和税金及附加。商品住宅的销售均价为9000元/m2，开工当年开始销售，各年销售比例分别为20%、60%、20%，增值税和税金及附加为销售收入的5.5%；土地增值税按销售收入的1%预征（不考虑最终清算的影响）。土地交易的契税税率为4%，若某房地产开发企业要求该投资项目的所得税前财务内部收益率不低于10%，请计算该企业在参与该项目竞争时可以承受的土地最高竞买单价是多少？（土地费用发生在第1年初，其他所有收支均发生在年末，土地价格以万元/亩表示）（12分）（与2013年真题计算题第二题类似）
答案：
解析：
1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）；
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）；
2）第二年：990/3＝330（万元）；
3）第三年：990/3＝330（万元）。
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本 100×1.04V=104V（万元）
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。
NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价
(2017真题) 建筑材料的实际密度是材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比。材料在绝对密实状态下的体积是指不包括材料内部孔隙的体积，即材料在自然状态下的体积减去材料内部孔隙的体积。
2008 年，胡某以 120 万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18 万元。2011 年，胡某将该住房以 240 万元价格出售，其经济成本为 170 万元，正常利润为 30 万元。胡某将其中的 100 万元用于自己的商业项目之中，剩余的 140 万元购买了银行理财产品。2011 年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2009 年末应收账款余额为 300 万元，2010 年应收账款余额为 460 万元，全年累计赊销收入为 28000 万元，平均存货为 320 万元。2011 年 2 月，甲公司拟以 2.3 亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为 6000 万元的首付款，余款应于 5 月 31 日前全部支付完毕。由于银根收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
甲公司上半年应收账款周转天数为（ ）。
A.4
B.5
C.73
D.82
答案：B
解析：
应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为 365 天）除应收账款周转率。其计算公式为：
则甲公司上半年应收账款周转天数为：365÷{28000÷［（300+460）÷2］}=4.954≈5（天）
某房地产开发企业以其土地使用权进行抵押，向特定几个投资商发行为期 3 年，票面年利率为 15％的债券，债券必须经过背书才能转让。这种债券的类型属于（ ）。
A．公债券
B．抵押债券
C．私募债券
D．记名债券
E．公司债券
答案：B,C,D,E
解析：
A 项，公债券又称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。B 项，抵押债券指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。C 项，私募债券指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。D项，记名债券指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。转让此种债券时，除要交付票券外，还要在债券上背书并在公司名册上更换债权人姓名。E 项，公司债券又称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。
下列说法正确的是（ ）。
A．当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增
B．当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定
C．内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加
D．适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模
